Borloo Populaire

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Borloo Populaire
Le « Borloo populaire »est entré en vigueur
Le décret n°2006-1005 et l'arrêté relatifs à la mise en œuvre du nouveau dispositif « Borloo populaire » sont parus le 11 août au
Journal Officiel.
Le « Borloo Populaire » est un nouveau produit d'investissement locatif créé par la loi portant engagement national pour le
logement (ENL).
C'est une importante incitation fiscale en faveur de l'investissement locatif dans la construction de logements à loyers
intermédiaires, destinés à des locataires à revenus modestes ou moyens (revenus inférieurs au plafond des Prêts Locatifs
Intermédiaires).
Les propriétaires doivent louer leur bien à titre de résidence principale pendant au moins 9 ans à des loyers inférieurs de 30% au
prix du marché.
• Quelles sont les caractéristiques du nouveau dispositif « Borloo populaire » en faveur de l’investissement locatif ?
Le « Borloo populaire » s’adresse aux ménages à revenus modestes et moyens. Là où le marché est cher, ce dispositif permet de
proposer de nouveaux logements locatifs neufs avec des loyers inférieurs de 30 % au niveau du marché.
Concrètement, les loyers sont plafonnés à
-15, 92 euros/m² pour Paris, la petite couronne et alentour, le Genevois français et la bande littorale Hyères-Menton
-11,06 euros/m² pour les 23 agglomérations françaises de plus de 250 000 habitants et quelques agglomérations plus petites
mais particulièrement chères (Annecy…)
- 9,04 euros/m² pour les agglomérations de population comprise entre 50 000 et 250 000 habitants
- 6,63 euros/m² pour le reste du territoire.
Ce placement immobilier offre une bonne rentabilité aux particuliers désireux d’investir dans la pierre : un rendement de 5,5 %
pour le propriétaire qui revend son bien au bout de 9 ans, et de 7 % pour celui qui revend le logement après 15 ans.
• Le “Borloo” remplace-t-il le “Robien” ?
Le dispositif d’amortissement fiscal « Robien » n’est associé à aucune contrainte de ressources du locataire et prévoit des
plafonds de loyers inférieurs de 10 % seulement au marché.
Le « Robien » dans le neuf concerne aujourd’hui près de 60 000 logements par an. Son succès est donc incontestable.
410 000 logements ont été mis en chantier en France en 2005, un record historique depuis 25 ans.
Il faut à présent orienter l’investissement locatif dans le logement neuf en suivant deux priorités : recentrer la production de
logements « Robien » dans les agglomérations les plus tendues et répondre aux besoins des ménages de revenus modestes et
moyens.
C’est tout l’objectif de la loi « Engagement national pour le logement » qui adapte le « Robien » et qui crée le nouveau dispositif
« Borloo populaire ».
Le « Robien » et le « Borloo » vont ainsi coexister, au libre choix des investisseurs. Ils sont complémentaires :
- le « Borloo » est fiscalement plus attractif, mais les loyers se situent 20 % en-dessous de ceux du « Robien »
- le « Robien » est fiscalement moins avantageux, mais le propriétaire peut louer sans limite de revenus du locataire.
Au total, ce sont plus de 60 000 logements neufs sur l’année qui sont prévus : 40 000 en « Robien recentré » et 20 000 en
« Borloo populaire ».
•
Quand le dispositif sera-t-il mis en place?
L’« ancien Robien » reste en vigueur jusqu’au 31 août 2006, le « Robien recentré » prend effet le 1er septembre 2006. Le
« Borloo populaire » est applicable dès le 1er janvier 2006, sauf en « pierre-papier » où l’application débute le 1er septembre
2006.
Classement géographique des communes
Le décret n°2006-1005 et l’arrêté du 10 août 2006 sur www.legifrance.gouv.fr
Zone A
Zone B
Zone B1
- Paris, petite couronne et
deuxième couronne jusqu'aux
limites de l'agglomération
parisienne
Communes
- Côte d'Azur (bande
concernées littorale Hyères-Menton)
- Genevois français
Zone C
Zone B2
- Agglomérations de plus de
250 000 habitants*
Reste de la zone B, c'est-à-dire :
- Grande couronne autour de
Paris
- Autres agglomérations de plus
de 50 000 habitants
- Quelques agglomérations
chères**
- Autres zones frontalières ou
littorales chères
- Pourtour de la Côte d'Azur
- Limite de l'Ile-de-France
Reste du territoire
- Départements Outremer,
Corse et îles
* 23 agglomérations comptant plus de 250 000 habitants selon le dernier recensement général de la population :
Aix-en-Provence - Marseille, Lyon, Lille, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Toulon, Douai, Strasbourg, Grenoble, Rouen, Valenciennes, Nancy,
Metz, Tours, Saint-Etienne, Montpellier, Rennes, Orléans, Béthune, Clermont-Ferrand, Avignon.
** Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo.
Plafonds de loyers
(en euros par mois par m² de surface dite « fiscale », c’est-à-dire la surface utile + la moitié des annexes dans la limite de 8 m², valeurs pour les baux
conclus en 2006 ; ces plafonds ont été publiés par décret le 11 août au Journal Officiel)
Zone A
19,89
19,89
15,91
Ancien Robien
Robien recentré
Borloo populaire
Plafonds de loyer (Euro par m²)
20,0
Zone B1
13,82
13,82
11,06
Zone B2
13,82
11,30
9,04
Zone C
9,94
8,28
6,62
19,89
17,5
15,91
15,0
13,82
13,82
12,5
11,06
10,0
11,30
9,94
8,28
9,04
7,5
6,62
5,0
Zone A
ancien Robien
Zone B1
Robien recentré
Zone B2
Zone C
Borloo populaire
Note : ces plafonds de loyer sont actualisés chaque année au 1er janvier. La revalorisation se fera sur la base du nouvel indice de revalorisation des loyers (IRL) à
compter du 1er janvier 2007.
Entrée en vigueur
Régime des opérations concernées
ancien Robien
Robien recentré
Borloo populaire
X
X
X
X
X
X
X
X
Acquisition de logements neufs ou en l'état futur d'achèvement*
Signature de l'acte authentique de vente avant le 1er janvier 2006
Signature de l'acte authentique de vente entre le 1er janvier 2006 et le 31 août 2006
Signature de l'acte authentique de vente à compter du 1er septembre 2006
X
X
Construction de logements neufs par un particulier
Déclaration d'ouverture de chantier en 2005
Déclaration d'ouverture de chantier entre le 1er janvier 2006 et le 31 août 2006
Déclaration d'ouverture de chantier à compter du 1er septembre 2006
X
X
Souscription de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI)
Souscription avant le 1er janvier 2006
Souscription entre le 1er janvier 2006 et le 31 août 2006
Souscription à compter du 1er septembre 2006
X
X
* Il en est de même en cas d'acquisition de locaux affectés à un usage autre que l’habitation que le particulier transforme en logements ou d'acquisition de
logements que le particulier réhabilite en vue de leur conférer des caractéristiques techniques voisines de celles des logements neufs.
Lorsque plusieurs régimes coexistent à une date donnée, le particulier choisit, lors de la déclaration d'imposition relative aux revenus de l'année d'achèvement de
l'immeuble, de quel régime il souhaite bénéficier.
investisseurs ayant souscrit un engagement dans le cadre de l’ancien dispositif Robien, rien ne change.
Pour les
Avantages fiscaux
Taux d'amortissement annuel du bien
année 1
année 2
année 3
année 4
année 5
année 6
année 7
année 8
année 9
année 10
année 11
année 12
année 13
année 14
année 15
Total après 9 ans
Total après 12 ans
Total après 15 ans
Fraction des loyers déductible
des revenus fonciers
ancien Robien
Robien recentré
Borloo populaire
8,0%
8,0%
8,0%
8,0%
8,0%
2,5%
2,5%
2,5%
2,5%
2,5%
2,5%
2,5%
2,5%
2,5%
2,5%
50,0%
57,5%
65,0%
6,0%
6,0%
6,0%
6,0%
6,0%
6,0%
6,0%
4,0%
4,0%
50,0%
50,0%
50,0%
6,0%
6,0%
6,0%
6,0%
6,0%
6,0%
6,0%
4,0%
4,0%
2,5%
2,5%
2,5%
2,5%
2,5%
2,5%
50,0%
57,5%
65,0%
0%
0%
30%
L'amortissement d'une fraction de la valeur du bien est déductible des revenus fonciers.
Dans le cas du Borloo populaire, une fraction de 30% des loyers est également déductible des revenus
fonciers.
Les déficits constatés sur les revenus fonciers sont, dans la limite de 10 700€, déductibles du revenu
global (au-delà les déficits peuvent être reportés dans le temps et imputés au cours des dix années
suivantes).
Pour chaque dispositif, l'engagement de location initial est pris pour 9 ans. Dans l'ancien dispositif
Robien comme dans le Borloo populaire, le dispositif peut être prolongé au maximum deux fois par
périodes de trois ans.
Plafonds de ressources (dispositif Borloo populaire uniquement)
(cas d’un ménage disposant uniquement de revenus salariaux ; les revenus pris en compte pour les baux conclus en 2006 sont ceux perçus
au cours de l’année 2004 ; ces plafonds seront publiés par décret après le vote définitif de la loi « engagement national pour le logement »)
(plafond indicatif du salaire net mensuel en euros, arrondi à la centaine d'euros)
Composition du foyer locataire
Zone A
Zone B1
Zone B2
Zone C
Personne seule
3 700
2 800
2 500
2 500
Couple marié
5 600
4 100
3 700
3 400
Personne seule ou couple marié ayant une
personne à charge
6 700
4 900
4 500
4 100
Personne seule ou couple marié ayant deux
personnes à charge
8 000
5 900
5 400
4 900
Personne seule ou couple marié ayant trois
personnes à charge
9 500
6 900
6 400
5 800
Personne seule ou couple marié ayant
quatre personnes à charge
10 700
7 800
7 200
6 500
Majoration par personne à charge
supplémentaire à partir de la cinquième
1 200
900
800
700
Note : Les plafonds de ressources sont actualisés chaque année au 1er janvier, sur la base de l’évolution du SMIC. Le décret d’application à paraître précisera les
plafonds à l’euro près, qui seront exprimés en termes de revenu fiscal de référence figurant sur l’avis d’imposition.
Le dispositif Borloo populaire ne permet pas de location aux membres du foyer fiscal, aux ascendants ou descendants du particulier investisseur. Toutefois, après
une période de location d’au moins trois ans, il est possible de suspendre l’engagement – et donc les avantages fiscaux correspondants – pour mettre le logement
en location au profit d’un ascendant ou d’un descendant du particulier, pendant une durée qui ne peut excéder neuf ans.
Exemples d’investissements
Paramètres de simulation :
Emprunt sur la durée de l’investissement au taux de 3,8% (9 ans) ou 4,1% (15 ans), à hauteur de 90% du prix d’acquisition tout compris
Revente au terme de l’engagement de location
Ratio charges1 sur loyer de 21,0%
Augmentation du loyer de 1,5%/an
Investissement en Robien recentré (sur 9 ans)
Investissement en Borloo populaire (sur 15 ans)
Exemple 1 – Zone A
Investisseur : Célibataire, 7000€ de revenu mensuel net, taux marginal
d’imposition de 40%
Exemple 3 – Zone B1
Investisseur : Couple avec un enfant, 3000€ de revenu mensuel net, taux
marginal d’imposition de 30%
Investissement dans un trois pièces de 60m² près de Nantes pour
2600 €/m² (tout compris), soit 156 000 €
Loyer mensuel de 665 € (11,06€/m²) : rendement brut de 5,1%
Locataire : couple avec un enfant, 3500 € de revenu mensuel net
Investissement dans un deux pièces de 45m² en proche banlieue parisienne
pour 4400€/m² (tout compris), soit 198 000 €
Loyer mensuel de 895 € (19,89 €/m²) : rendement brut de 5,4%
Locataire : célibataire, 3800€ de revenu mensuel net
Taux de rentabilité interne2 : 5,6%
Economie d’impôt totale : 43 800 €
Exemple 2 – Zone C
Investisseur : Couple, 2200€ de revenu mensuel net, taux marginal
d’imposition de 14%
Investissement dans une maison de quatre pièces de 80m² dans une petite
ville du Sud-Est pour 1700 €/m² (tout compris) soit 136 000 €
Loyer mensuel de 662 € (8,28 €/m²) : rendement brut de 5,8%
Locataire : couple avec deux enfants, 2200€ de revenu mensuel net
Taux de rentabilité interne : 4,5%
Economie d’impôt totale : 13 300 €
Taux de rentabilité interne : 7,2%
Economie d’impôt totale : 46 600 €
Exemple 4 – Zone B2
Investisseur : Couple marié avec deux enfants, 3300€ de revenu mensuel net,
taux marginal d’imposition de 30%
Investissement dans studio de 35m² à Blois pour 2150€/m² (tout compris) soit
75 250 €
Loyer mensuel de 316 € (9,04€/m²) : rendement brut de 5,0%
Locataire : célibataire, 1000€ de revenu net mensuel
Taux de rentabilité interne : 7,1%
Economie d’impôt totale : 22 350 €
Ces simulations sont données à titre indicatif et ne prétendent pas traduire la diversité des situations existant sur le marché. Chaque opération doit être analysée en fonction de ses caractéristiques
(notamment financières) propres, en tenant compte du marché immobilier et locatif local.
1
2
Taxe foncière, frais de gestion, provisions grosses réparations, provisions pour vacance et impayés.
Le taux de rentabilité interne (TRI) mesure la rentabilité moyenne annuelle de l’investissement sur sa durée.