Des rendements locatifs optimisés par les régimes fiscaux
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Des rendements locatifs optimisés par les régimes fiscaux
N° et date de parution : 3228 - 20/04/2007 Diffusion : 79400 Périodicité : Hebdomadaire LaVieFin_3228_26_41.pdf Page : 26 Taille : 95 % Pôle Immobilier enrichir S' en dorman immobilier ari tenu En huit ans les prix de immobilier ont doublé aour investissement locatif performance compte tenu des loyers des avantages fiscaux est encore meilleure . l' . , l' la , , et . , Des rendements locatifs optimisés par les régimes fiscaux Pour qui veut se constituer un patrimoine Acheter dans et faire fructifier immobilier locatifreste une bonne solution Ce placement ierre ne peut envisager que sur long terme -au moins huit dix ans ailleurs plupart des dispositifs fiscaux nécessitent de engager pour un certain nombre années Contrairement autres placements peut être réalisé crédit emprunt est fortement recommandé pour optimiser rendement de opération en jouant sur déductibilité des intérêts neuf grâce aux dispositifs Borloo le l' le , , . " s' le à et Robien permet . D' la , , de doper s' la de son rentabilité d' . à investissement d' . il à , . 1 L' 1 le l' , la d' et emprunt . 1 Dispositifs Robien Borloo revus.et çor.... . origine dispositif Robien permettait investisseur acquérir un logement locatif neuf ou nécessitant une rénovation complète en autorisant amortir jusqu' 65 %% du coût de opération sur quinze ans Mais pour répondre aux critiques formulées encontre de ce régime jugé peu contraignant par rapport avantage fiscal qu' procurait loi Engagement national pour logement ENL du 13 juillet2oo6 ,enaréduitlaportée.D' oùson nom de Robien recentré amortissement ainsi été ramené 50 %% au maximum sur une durée de neuf ans Sans possibilité de prolongation Pour reste rien ne change: pas obligation en ce qui concerne choix des locataires aucun plafond de revenus étant imposé En revanche les plafonds de loyers ont été affinés par création une nouvelle zone géographique ancienne zone étant déclinée en deux zones: agglomérations de plus de 250 00o habitants ou chères coin celles de Côte Azur du Genevois français... B2 plus de 50 00o habitants but étant de mieux coller réalité de certains marchés Leloyermaximal plafondpour2oo7 estdésor A l' le , à l' d' l' à à mais fixé 14 ,21 euros mensuels mètre carré en zone 11 ,62 euros en zone B2 Quant aux autres zones les plafonds définis se situent 20 ,45 euros pour zone ,52 euros Des limites qui restent peu pour zone l' . à le l' . C L' . la le « , , la . l' l' , à l' B ) » s' le , ( ,5 , d' . , . à la la 2 , . . à A l' le , ,3o euros en zone B2 ,82 euros en zone autre contrainte concerne les locataires dontles revenus ne doiventpas dépasser certains plafonds Une contrainte qui en est pas vraiment une puisque 8o %% de population est éligible au dispositif Atitre exemple à Bi , 9 C et ( . L' , . le ) n' le n' d' la d' . . limite Attention: emprunt est revenu global mais sur pas imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes 6 la dans de 10 700 euros déficit provenant des intérêts à , 4 et , n' à a , le , , » , . d' « 6 P , ) à , . le le à , . , contraignantes quelques exceptions près comme Paris ou Aix-en-Provence où les valeurs locatives sont plus élevées rallèlement au Robien recentré loi ENL intégré un nouveau dispositif Borloo populaire censé être plus social Des plafonds de loyers en principe inférieurs de 30 %% ceux du marché locatif privé ont été déterminés établissantpour2oo7 16 ,37 euros mensuels mètre carré en zone 11 ,37 euros en zone à à ) l' à a . qu' ilrespecte ces conditions investisseurpeut amortir jusqu' 65 %% du prix de son investissement sur quinze ans au maximum raison de %% pendant sept ans %% pendant deux ans de façon facultative %% pendant six nouvelles années Avantage supplémentaire: un abattement de 30 %% sur les loyers perçus en plus de déduction des frais réels Dans un etl' autre cas amortissementdu bien peut même déboucher sur un déficit foncier dont excédent est reportable sur revenu global , à » , C . , « d' , 8 la , la Bi , à A ) ( et la ( et A à le e zone 52 521 euros en zone 48145 euros en zone B2 et43 768 euros en zone Dès lors , la , ( ressources à il Bi , et Bi l' . pour un couple avec deux enfants les ne doivent pas excéder 71516 euros en à , à . L' investissement dans pierre peut donc de sérieuses économies impôt la générer d' . 1/2 Copyright (La Vie Financière) Reproduction interdite sans autorisation THESAURUS N° et date de parution : 3228 - 20/04/2007 Diffusion : 79400 Périodicité : Hebdomadaire LaVieFin_3228_26_41.pdf effet de levier des avantages fiscaux ................................ ............................................. positifBorloo Indépendamment des tranches imposition régime Borloo est toujours . L' le d' , favorable dès lors que les loyers de marché ne dépassent pas les plafonds du dispositif En revanche dispositifRobien emporte souvent pour une tranche imposition située 14 %% . Dans neuf le rentabilité brute la , . un d' . en dehors du dispositif fiscal de type Robien ou Borloo excède rarement compte tenu de flambée des prix de immobilier %% Mais fait acheter dans cadre de ces dispositifs permetde doper cette rentabilité impact fiscal est autant plus fort que taux marginal imposition de investisseur est élevé L' Agence nationale pour information sur logement Anil est livrée une comparaison de rendement entre régime réel des revenus fonciers régimes Robien Borloo étude montre ainsi que les investisseurs dont les deux tranches imposition sontsupérieures investissement l' le , AVIS EXPERT D' d' , Pierre Minjollet la l' , 3 . à ,5 le d' le à Président de Institut français pour investissement IFPI 4 ,5 Bien juger de état du marché Locatif ....................................................................... (' . Et l' ( L' ) l' d' le Ilya cinq ans d' l' « l' le s' à ) 3o et4o %% choisir à la , . . à n' et d' , , , amortissementRobien ouBorloo apportentà ces investisseurs fortement soumis pression fiscale un avantage indéniable on considère un investissement Exemple: de 103 70o euros frais compris en région parisienne financé 8o %% par un crédit au taux de %% que loyer du logement loué pendant %% par an quinze ans est revalorisé de que ce même logement est revendu avec une décote de 20 %% scénario pessimiste taux de rendement interne-rendement des fonds propres investis dans opération-s' établira %% pour investisseur qui se place sous régime réel des revenus fonciers loyer mensuel 20 euros par mètre carré Mais établira %% sous dispositif Robien recentré 20 ,45 euros %% avec Borloo populaire 16 ,37 euros Reste que niveau de loyers pratiqués dans localité constitue aussi un élément déterminant du choix de investisseur Car lorsque loyer de marché est inférieur au plafond Robien investisseur aura intérêt opter pour dispositif Borloo estle cas de villes en zone comme Lyon Rouen ou Toulouse dont les loyers de marché d' , d' la . , le l' , , , l' ils , ) . à à à » . , , les préoccupations de défiscalisation des à , 1 , , ,5 à le ) , l' et . D' » . c' l' établissent environ euros mensuels par mètre carré indique Chr tine Vassal-Largy de Thésaurus Au-delà renà01` ent entre Robien dispositifBorloo équilibre Le Borloo est légèrement plus favorable pour tranche imposition de 40 %% Robien plus avantageux pour tranche inférieure on reprend les données de précise Anil exemple cité plus haut mais appliqué un investisseur imposé au taux de 14 %% taux de %% pour rendement interne sera ramené dispositifRobien età moins de %%pourle dis s' à ( le le le . , ,5 « à et 7 . le le s' la recentré » l' l' . Si l' le , 6 PROMOTEUR Crescendo Argenteuil 95 Le Marensin Souston 140 ( ) , ) , Les Bastides de Gauguin Saint-Laurent-du-Var 83 TYPE D' ( ( S , 1 47 m' 103 000 47 ,22 ml 166 500 43 m' 152 500 Tagerim 37 m' 132 000 Tagerim 44 m' 236 000 11 , RENTABILITÉ 13 ,60¬ ¬ 11 ,37C ¬ 14¬ ¬ oui oui ,88%% oui oui mais loyer de marché trop faible oui mais loyer de marché trop faible ,6%% non oui mais loyer de marché trop faible ,5%% oui oui mais loyer de marché trop faible non oui ,7%% oui oui mais loyer de marché trop faible ,8%% non oui ,2%% oui ,03%% oui oui mais loyer de marché trop faible oui mais loyer de marché trop faible 4 3 16¬ ¬ oui mais loyer de marché trop faible ,15%% ,87%% 4 3 10 ,60¬ ¬ Iu BRUTE 3 Ill , , , , , ) Bouwfonds Marignan ) , et a ) ( ou APPARTEMENT Nexity Nexity Bouygues Immobilier , Lyon Islands Lyon 69 , la le le Nombre de pièces ) , 5 QUELQUES EXEMPLES DE RENTABILITÉ POUR DES PROGRAMMES NEU ) ) ( , à , 91 la le . Bi 31 , à C' ( ) ( l' « ( la l' la , , Aucamville d' , le Athis-Mons l' . le d' . PROGRAMME , la ) . la à l' . le ) ( à réajustements , , 6 l' io » il ) et , , à ( à à . à le à le , l' s' à le ,4 . n' , , le ont pas hésité les promoteurs construire dans des villes où foncier était peu cher sans se préoccuper du potentiel locatif où des villes au marché locatifcomplètement saturé comme est cas Albi Montauban Rodez ou encore àAgen Résultat: des logements en pagaille qui nécessitent des baisse ou restent vides Ce de loyer qui pose problème pour les régimes Robien ou Borloo compte tenu de obligation de louer dans les douze mois qui suivent achèvement du logement Le conseil vaut pour autres dispositifs fiscaux comme achatplacé sous loi Girardin DOM-COM anciens DOM-TOM ou loi Demessine ZRR mais aussi pour tout autre investissement même celui qui est placé sous statut de location meublée Anne Lemoine professionnelle ou non LMP-LMNP investisseurs si ( 3 Il d' la le , 4 à . la d' d' , à . d' ( si . et si « la , à à , , le . les régimes , , r , ont pratiquementjamais intérêt n' régime des frais réels En revanche le Attention cependant aux plafonds de loyers définis par ces dispositifs qui dans certains cas peuvent être réalité du marché Nous supérieurs engageons parfois des parties de bras de fer avec certains promoteurs qui vendent en promettant des loyers très élevés explique Henry loyer fixé Buzy-Cazaux de Tagerim Car 1000 euros doit subir un rabais de ioo euros faute de locataire solvable ce sera toujours une surprise désagréable pour investisseur Nous préférons donc tenir compte de réalité des estvrai que pour satisfaire marchés locaux ils Aujourd' hui leur objectif est avant tout de se constituer des revenus pour retraite La défiscalisation est plus ailleurs qu' une cerise sur gâteau les investisseurs ne sont pas forcément assujettis une tranche marginale imposition élevée Ils achètent sans apport initial financent leur acquisition parle biais un crédit qu' remboursent tous les mois Un effort épargne qui permet terme être tête un patrimoine procurant une rente ou facile revendre tant est que Cinvestisseur soit attentif emplacement du.bien aux garanties locatives afférentes pas toujours aussi alléchantes qu' on pense d' Parc rue du Haut-Koenigsbourg route de Sélestat Colmar 68 terrasse + 2 Promogim 3 51 ,40m' 13 ,60ml + 52 ,63 m2 244660¬ 14¬ Bi 144400¬ B2 260 000 81 8 3.43%% ,50C 3 , ( ) , République Marseille Villa Médicis Serris 77 Villas Noé Le Rheu 35 Rue de la , ) ( , ( ) , ( 11 Prix mensuel au mètre carré . 121 ( 131 Marseille République Promogim Bouygues Immobilier Mais loyer de marché trop faible . à . . L' à Les l' et et , investisseurs venaient immobilier parce qu' étaient intéressés par La défiscalisation . ( Page : 27 Taille : 100 % 2 + 3 loggia 2 58 63mr m' + 50 8 ,50nt mi ¬ 265000¬ 136 000 ¬ A 81 14¬ 3 14 ,75¬ 11 ,30¬ 4 5 , , . 2/2 Copyright (La Vie Financière) Reproduction interdite sans autorisation THESAURUS