CR_RP du 5 novembre 2014 malacher nord version

Direction de l’aménagement urbain et des services techniques
Service urbanisme réglementaire, environnement et foncier
DAUST/PNB/JNL/GTD/
Le 12 novembre 2014
Compte rendu de la réunion publique du 5 novembre 2014
MALACHER NORD - COMITE DE PROJET
Présents : Mesdames Chaza Hanna, Anne Trillat, Alexandra Bouftane, Sylvie Reboux, Ewa Radwan,
Isabelle Ribard, Laurence Bellicar, Gine Vagnozzi. Messieurs Jean Passaro, Patrick Ferrero,
Stephane Borot, Alain Le Meur, Nicolas Bonnefoy, Didier Locatelli, Jean-Noêl Legrand, Victor Petrone,
Jean-Xavier Boucherle, Antoine Jammes, Marc Nouvellon, Pierre Hebert, Christophe Leuridan,
Maurice Ozil.
Diffusion : tous les membres du comité
Ordre du jour :
Comité de projet 2" ECO fin phase 1 et phase 2 scenarii contrastés
Rappel de contexte
Il s’agit de produire un cahier de recommandation pour l’aménagement des espaces publics,
d’identifier l’offre programmatique commerciale complémentaire et d’identifier la « jauge » du nouveau
pôle commercial.
Les premiers travaux du comité de projet concernent la réflexion de la dimension économique du
projet d’aménagement. Le PLU ouvre la possibilité de développement d’une offre commercial sur l’îlot
Malacher nord en miroir de la place des Thuileaux. La réflexion conduite vise à répondre aux
questions suivantes :
1. Le développement de l’offre commerciale dans cet îlot est-il pertinent ?
2. Quel impact sur les commerces existants et le fonctionnement du quartier ?
3. Dans quelle conditions (volume de m2 supplémentaire, nature des activités commerciales
nouvelles, temporalité…) déployer cette nouvelle offre commerciale ?
Version provisoire 12 novembre
2014
1
La réflexion a été nourrie des matériaux suivants :
•
•
•
•
L’offre commerciale à l’échelle de la ville et à l’échelle du quartier
Les attentes des commerçants
Les attentes des consommateurs
L’estimation de la demande potentielle
Interrogations des participants et débat
Q : l’indice de consommation est calculé sur la ville de Meylan aujourd’hui et non pas sur Meylan
demain. Est-ce normal ?
R : c’est une méthode de calcul ou l’on retient l’IDC actuel.
Q : la fourchette en m2 correspond t-elle à la fourchette du chiffre d’affaires ?
R : oui, l’étude de marché démontre que la zone de chalandise génère un CA de 8 à 10 millions
d’euros, ce qui correspond à un potentiel total sur la zone de 1700 à 2200 m2. La place des Tuileaux
en compte 1 100. Il reste un potentiel de 600 à 1 100 m2 de commerces (hors activités de services à
la personne). Ceci est bien en deçà du plafond de 1 800 m2 autorisé par le PLU en rez-de-chaussée
(rez-de-chaussée en activité, commerces et autres activités confondus).
Q : Quid de la Société Générale ou de la salle de sport situés en périphérie du site. Vous ne les
évoquez pas. Pourraient-elles changer d’implantation et venir sur le pôle ?
R : Nous pourrions les réintégrer dans l’existant, si ces sociétés le souhaitent.
Q : A quoi est due la faible rentabilité du Casino ?
R : Casino ne pratique plus la franchise et ouvre plutôt des Casino Shop plus grands. L’investissement
ne se fait plus sur les petits réseaux. Il n’y a plus la même amplitude de services. C’est donc en
premier lieu un problème de pratiques commerciales.
Q : pourquoi ne pas implanter une coopérative de producteurs locaux ?
R : les circuits courts ont des difficultés à se financer à l’année. Nous avons déjà un contact sur
Meylan pour ce type d’activité, mais le timing du projet ne correspond pas à ce que recherche ce
contact. Il faut avoir un rendement très important pour être viable à l’année.
Q : Il n’est pas souhaitable de créer des doublons pour les commerces de la place des Tuileaux. La
place est un centre de vie. Plusieurs doublons sont proposés, notamment pour les restaurants. Il ne
faudrait pas que ceux qui marchent bien actuellement fassent faillite. Que se passera t-il alors ?
R : les restaurateurs actuels ne sont pas inquiets car une diversité de restaurants est bonne pour le
commerce.
Q : que vont dire les futurs habitants des étages supérieurs concernant le bruit que va générer de
nouveaux restaurants ?
R : l’étage supérieur pourrait être occupé par des bureaux et les nuisances sonores sont traitées
principalement par la qualité architecturale. L’intégration d’un commerce bruyant en rez-de-chaussée
se fait très bien aujourd’hui.
Q : Veut-on un pôle de centralité qui dépasse le quartier ou garde t-on un pôle de proximité ? Qu’en
est-il des flux de circulation ?
R : L’échelle du projet donne la réponse : pour créer une centralité, il faudrait une échelle un peu plus
importante. Néanmoins, il faut trouver des commerces ou services qui attirent les gens sur ce pôle,
comme le cabinet de radiologie de la Plaine Fleurie ou le marché des Aiguinards. Une activité
exceptionnelle doit être trouvée. (un participant propose alors un magasin de location et réparation de
vélos). En jouant sur la proximité, le déplacement piéton ou à vélo pourra être priorisé, sans trop
porter l’axe sur les flux automobiles.
Q : comment peut-on « garantir » à la fois la typologie des nouveaux commerces et leur pérennité ?
R : la Ville pourrait porter les locaux, mais l’investissement serait beaucoup trop élevé pour elle. La
collectivité ne possède que 25 % du tènement. Un participant rappelle que depuis plus de 10 ans, la
Version provisoire 12 novembre
2014
2
commune ne possède plus de locaux, ceux qui étaient propriété de celle-ci ont été vendus aux
commerçants. La commune pourrait vendre à un promoteur à un prix plus attractif le foncier avec des
contreparties comme s’assurer d’une certaine typologie de commerce initiale, ou de vendre
l’ensemble des commerces du rez-de-chaussée à un gestionnaire unique, qui devra proposer des
candidats sous le contrôle d’un comité d’agrément dans lequel la commune aura son mot à dire.
Plusieurs scénarii sont possibles.
Q : il faut un lien à l’intérieur de la commune, un « centre ville » pour assurer une animation qui
manque aussi car le lien est très important, les pôles commerciaux pourraient jouer ce rôle ?
R : les acteurs principaux des réseaux sont les commerçants mais ceux-ci ne se sentent pas toujours
concernés. Il est difficile de leur faire amorcer une dynamique quant elle ne les impactent pas
directement.
Q : pourquoi pas une fédération des commerces ou une SEM ?
R : les SEM n’ont pas vocation à portage de locaux commerciaux.
Q : quel dispositif peut être mis en place pour empêcher la revente des commerces ?
R : c’est une donnée qu’on ne peut maîtriser totalement. Cela dépend du choix du propriétaire du
local, du montant de son investissement. On ne peut maîtriser la solidité de l’entreprise mais il pourrait
y avoir des protocoles d’accord à faire signer avec des critères d’engagement sur la durée mais il faut
garder à l’esprit que cette durée ne peut raisonnablement excéder une dizaine d’années.
Q : des participants sont gênés de l’absence des commerçants à ce comité. Pourquoi sont-ils
absents ? Ont t-ils l’impression que ce projet leur porte préjudice ?
R : d’une part, les comités ne peuvent malheureusement tous avoir lieu les lundis, date ou les
commerçants sont a priori plus disponibles. D’autre part, ils ont cependant été largement écoutés, le
BE les ayant interrogés. Il nous faut cependant œuvrer dans le sens de l’intérêt général, et faire
attention à ne pas favoriser l’intérêt particulier. Aujourd’hui, les commerçants sont contents de leur
fonctionnement et la plupart n’ont pas montré un intérêt particulier à notre démarche.
Q : est-il possible avant la vente du foncier, de démarcher les commerçants que l’on souhaite voir
s’implanter ?
R : en tant que collectivité territoriale, cela n’est pas possible car s’apparenterait à du favoritisme
concurrentiel. Le propriétaire privé pourrait par contre le faire sans problème suite à notre cahier des
charges.
Q : aura-t-on une séance de travail sur la forme urbaine que prendra le projet, pour une qualité
globale de l’ensemble ? Peut-on faire un concours d’idées ?
R : actuellement, nous avons deux entités séparés par une voirie. Il y aura de facto deux pôles
distincts mais le cabinet d’architecte du promoteur travaille sur ce sujet. L’objectif est bien de
permettre une liaison agréable et sécuritaire. Les principes de l’étude des flux seront mis en ligne.
Q : les parkings en place sont-ils inamovibles ?
R : sur l’axe de la liaison, ce verrou devra sauter. L’étude de circulation doit nous aider à calibrer le
besoin futur et sa répartition spatiale.
Q : que veut on comme ambiance sur ce lieu ? Ne peut-on faire des propositions au Comité de Projet
sous forme d’images ?
R : un urbaniste va produire sous forme de maquette ou autre un projet. Vous pourrez faire des
contributions.
Q : a-t-on une échéance pour les dates de construction de l’opération immobilière ?
R : actuellement, nous avons une image des opérations en cours. Nous mettrons en ligne une version
actualisée. A noter les informations sur les permis non délivrés ne peuvent être diffusées.
Q : une requalification de la place des Tuileaux est elle prévue ?
R : oui, et cela est ouvert aux propositions. La encore, il faut avoir en tête que les financements seront
gérés par la Métropole, donc il ne faut pas imaginer une restructuration « totale » de la place.
Version provisoire 12 novembre
2014
3
OoO
Important : le forum et les outils mis à votre disposition doivent être utilisés pour pouvoir avancer. Les
rencontres du Comité de Projet doivent être des séances d’échanges autour d’un travail collectif. La
prochaine séance portera sur les scénarii préférentiels, sur les leviers d’actions et une première
approche des enjeux sur la circulation.
Comme il faut l’acquisition du contexte des enjeux pour pouvoir travailler sur l’impact des projets déjà
lancés afin d’avoir une image globale, des documents de travail (plans...) vont être mis en ligne.
OoO
Conclusions :
1- L’analyse de potentiel montre qu’il est nécessaire de ne pas mobiliser l’ensemble du potentiel
ouvert par l’OAP contenue dans le PLU (maximum de 1 800 m2 de commerces en rez-dechaussée). Pour ne pas déstabiliser l’offre commerciale existante le potentiel restant à
construire ne doit pas excéder les 1 100 m2.
2- Le pôle commercial a clairement une vocation de pôle de proximité. Mais selon l’organisation
des l’ensemble des pôles commerciaux de Meylan, il peut être judicieux d’implanter une
activité commerciale ou une activité de service à la personne dont le rayonnement dépasse
l’échelle du quartier. Plusieurs pistes sont évoquées dont celle d’un commerce de location et
réparation de cycles.
3- Parmi les 3 scénarios proposé (commerce à minima, mixte, 100% commerce), le scénario
mixte semble être le plus pertinent. Il est rappelé que 50% des répondants à l’enquête
consommateur déclarent que selon leurs points de vue il ne manque rien au pôle commercial
existant alors que des demandes de services à la personne semblerait un complément utile.
4- La question de la maîtrise des implantations nouvelles reste posée. La commune n’a pas les
moyens d’acquérir les locaux. La transformation de la Métro en métropole questionne
également sa capacité future à pouvoir réaliser de telles opérations. Les autres modalités
exposées par le bureau d’étude (choix d’un investisseur unique, comité d’agrément…)
demandent à être approfondies.
Version provisoire 12 novembre
2014
4