Matinale 0204compte rendu VF _1

1
Matinale du 02 avril 2013 – La Maison individuelle, à quels prix ?
Compte rendu des interventions et des échanges
Intervenants :
Jacques BILIRIT, Président du SCoT Val de Garonne
Christophe BROICHOT, Architecte- urbaniste conseiller CAUE 47
Philippe ESPIET, Commercial Gascogne Habitat bois
Nathalie HERARD, Architecte-urbaniste, directrice CAUE 47
Gilles LACAZE, Commercial IGC-Construction
Virginie LEVIGNAC, Directrice de l’ADIL 47
Maître Denis ORIFELLI, Notaire
Claude RICHARD, Constructeur, France Habitations et Maisons régionales
Lionel VOINSON, Architecte, Agence Equi-Libre Architectes (40)
Fabrice ESCAFFRE Maître de conférences aménagement et urbanisme, Université Toulouse Le Mirail
Présents :
ALLEGRET Albert (Commune de Saint Sauveur de Meilhan), BAZAS Sandra (Maisons SIC),
CASTANIER Philippe (Commune de Fourques sur Garonne), CAMICAS Patrick (Habitalys),
CARCY Julie (Agence PERPERE - CARCY), CARMENTRAN Serge (Commune de Port Sainte
Marie), CHAILLOU Michel (commune de La Réunion), CHAUVELOT Maurice (Commune de Mauvezin
sur Gupie), DELZON Jean Pascal (Commune de Beaupuy), FRAISSINEDE Christian (Commune
d’Escassefort), GALLY Henri Claude (Commune de Beauziac), GUERARD Jean (Commune de
Marmande), GUIRAUD Jean (Commune de VILLETON), LABAT-MANGIN Jocelyne (Commune de
Saint pardoux du Breuil), LABEAU Francis (Commune de St Sauveur de Meilhan), LASSUS Jacky
(Maisons SIC), MARGNAC Claude (Union des Maisons Françaises), MOGA Jean Pierre (Commune
de Tonneins), NAÎBO Jean Pierre (Commune du Mas d’Agenais), NICOLON Philippe (Collège Jean
Moulin Marmande), ORTOLAN Marie France (Commune de Seyches), PAMPOUILLE Adrien
(Commune de Marmande), PATAU Jean Pierre (Commune de Beaupuy), PEREUIL Guy (Commune
1
Compte rendu – Matinale du 02 avril 2013 – La maison individuelle, à quels prix ?
2
de Lagruère), RICHON Patricia (Commune de Lagruère), SAUVAGE Michel (Commune de Sainte
Marthe), TROUVE Jacky (Commune de Vares), VAN BOOSTRAETEN Michel (Commune de
Dolmayrac), VIGNEAU Michel (Commune de Sainte Bazeille).
BLANC Christel (VGA – service Habitat), CARLES Nicolas (VGA – stagiaire Habitat), CARTIER
MICHAUD Françoise (Service Urbanisme Marmande), CAYUELA Jean Christophe (VGA – service
travaux), CRISTANTE Dorian (VGA – stagiaire Habitat), DA ROS Emilie (VGA – service Politiques
contractuelles), DARMAGNAC Cloé (VGA – service des assemblées), DOUCET Karine (Service
Urbanisme Tonneins), GATTO LACHAIZE Lydia (VGA – direction générale), JARRY Cécile
(Communauté Coteaux et Landes de Gascogne), LABBE Valérie (service Opérations urbaines
Marmande), LAMBERT Dominique (CAUE47), LATASTE Inès (VGA – service Habitat), PELLE
BRIANTAIS Marion (VGA – service Communication), STELLA Chantal (service Urbanisme – Gontaud
de Nogaret), TOSCHI Christian (VGA – service Voirie), VIAL Carole (VGA – service Communication).
Excusés :
ADELINE Laurence (IA 47), ANGOT Danièle (Commune de Gontaud de Nogaret), BERSANS Alain
(C.A CAUE47), BINET (C.A CAUE47) BOUSCAILLOU Paul Michel (Commune de Lagupie), CAMANI
Pierre (Conseil Général 47), CARLE Jean Jacques (C.A CAUE47), CHOISNEL Nicolas (Commune de
Moncrabeau), CILLIERES Charles (Commune de Marmande), ESTEBAN Michel (Conseil Général
47), Patrick FERE (Ass. SOS surendettement), GUIGNAN Michel (Commune de Jusix), JEAMMET
Robert (Commune de Villeneuve de Duras), KLOOS Jean (C.A CAUE47), LAINARD Rose Marie
(Commune de Guérin), LASSORT Christian (Commune de Fauguerolles), LE BOUSTOULER Michel
(Commune de Samazan), MARCHAND Thierry (Commune de Meilhan sur Garonne), MAUROUX
Martine (CAF 47), NERAUD François (Commune de Calonges), PARAILLOUS Alain (Conseil Général
47), PEZZUTTI Christian (Commune de Beaupuy), PINASSEAU Nathalie (Commune de Virazeil),
PLANES Guy (Commune de Nérac), RYNDZUNSKI Alain (Commune de Marmande), TANDONNET
Henri (Sénateur Lot et Garonne), VAYSSIERES Louise (Commune de Grateloup Saint Gayrand),
VICIN Jean Pierre (Commune de Thouars sur Garonne), ZVENIGORODSKY Camille (ABF).
AUMONT Nathalie (VGA – service des affaires juridiques et commande publique), BORIE Stéphanie
(direction générale – Marmande), INFANTI Clément (VGA – service politiques contractuelles),
KERANGOAREC Elen (VGA – service Habitat), MASSON Sophie (VGA – service environnement),
MICHELIN Guillaume (VGA – service Habitat), PASQUT Philippe (VGA – direction générale), ZINCK
Dominique (Communauté Coteaux et Landes de Gascogne).
Mot d’introduction :
Nathalie HERARD, directrice du CAUE 47 remercie l’ensemble des participants et les intervenants
réunis ce matin.
Elle précise qu’il s’agit de la première Matinale organisée par le CAUE47 à l’échelle du Département.
Les Matinales du CAUE47 ont pour but d’informer et échanger sur des thématiques concrètes liées à
l’urbanisme et qui concerne les élus et techniciens des collectivités, mais également les socioprofessionnels et les citoyens. La Communauté Val de Garonne Agglomération a été associée à
ère
l’organisation de cette 1 Matinale qui porte sur le thème de « la Maison individuelle : à quels
prix ? ».
Nathalie HERARD ajoute que d’autres rendez-vous de ce type seront possibles dans le courant de
l’année 2013. A cet effet, elle invite les participants à compléter un questionnaire permettant de cibler
les attentes des élus sur les thématiques à explorer en termes d’urbanisme, d’aménagement et de
développement durable du territoire.
2
Compte rendu – Matinale du 02 avril 2013 – La maison individuelle, à quels prix ?
3
Nathalie HERARD présente Fabrice Escaffre, maître de conférences à l’université de Toulouse « le
Mirail ». Il sera l’animateur de la Matinale.
Nathalie HERARD apporte enfin quelques repères chiffrés sur la maison Individuelle : 75% des
français aspirent à devenir propriétaires de leur logement sous la forme d’une maison individuelle.
Depuis 1975, 50% à 55% des mises en chantier sont le fait de l’accession individuelle. La construction
de maison individuelle constitue un secteur puissant en Aquitaine sur le plan économique : 9 000 à 10
000 maisons sont construites par an, générant 12700 emplois. Cependant il est constaté une
décélération du rythme de construction de l’ordre de 20% sur l’Aquitaine entraînant des prévisions de
perte d’environ 2 500 emplois.
La Maison individuelle est un phénomène récent : elle constitue le logement de masse depuis les
années 70, suite aux désengagements de l’Etat.
Mais les ménages ne plébiscitent-ils pas ce modèle, par défaut ? En effet, ne font-ils pas le choix de
ce modèle sur un foncier de plus en plus éloigné, faute de propositions acceptables de quartiers plus
denses, au cœur des agglomérations.
Certaines collectivités s’engagent sur des démarches exemplaires et innovantes d’éco-quartiers et
éco-lotissements, mais on le sait déjà, ces démarches ne répondront qu’à une partie de la demande.
Alors, que faire collectivement pour limiter les conséquences de ce choix de nos concitoyens sur le
territoire ? Loin d’une opposition de postures : d’un côté les tenants d’un « retour en centres urbains »,
de l’autre le laisser-faire qui consiste à laisser les promoteurs investir les marchés fonciers de
l’étalement urbain, il s’agit d’essayer de construire ensemble des pistes de travail pour évoluer vers de
nouvelles formes d’habitat.
Fabrice ESCAFFRE remercie, pour leur présence, les intervenants : élus, acteurs de la construction,
notaire, Agence Départementale d’Information sur le Logement. Il rappelle que la Matinale se déroule
en 2 séquences :
- séquence 1 : La maison individuelle, quels prix économique et social pour les ménages ?
- séquence 2 : quelle place pour l’habitat individuel ? Quels rôles pour les collectivités et les acteurs
de l’aménagement du territoire ?
Il précise que pour chaque séquence, un temps de discussion sera proposé après la série
d’intervention des invités.
Séquence 1 :
La maison individuelle, quels prix économiques et social pour les ménages ?
►Nathalie HERARD : repères chiffrés sur la maison individuelle
Depuis 2001, 200 000 maisons individuelles sont produites en moyenne par an dont 11 700 en
moyenne sur l’Aquitaine avec des moments forts de production entre 2006 et 2007.
Le Département du Lot et Garonne représente entre 7 et 10% de la construction neuve de maisons
individuelles en Aquitaine.
On constate depuis cette dernière décennie une augmentation du prix de la maison mais une
diminution de la surface habitable. En effet, en 2000 le prix moyen TTC d’une maison individuelle hors
foncier était de 99450€ pour une surface moyenne de 125m² alors qu’en 2011, le prix de la maison a
augmenté à 145000€ pour une surface habitable de seulement 118m².
3
Compte rendu – Matinale du 02 avril 2013 – La maison individuelle, à quels prix ?
4
Le Lot et Garonne reste l’un des départements les moins chers en prix d’acquisition de terrain par
rapport à la moyenne Aquitaine : ce prix est de l’ordre de 65 000€ en Aquitaine contre 38 000€ en Lot
et Garonne. Sur le territoire de Val de Garonne, les secteurs de Marmande, Casteljaloux et Houeillès
connaissent une augmentation du prix au m² des terrains de 30 à 50% entre 2009 et aujourd’hui.
54% des projets de construction de maisons individuelles se localisent en milieu rural. Les prix des
terrains varient de 29000€ à 40000€ entre le secteur rural et l’agglomération de 20 000 habitants.
Les données DREAL de 2009 à 2011 montrent que la surface des terrains diminue mais le prix des
terrains au m² grimpe de 34000€ à 39000€ en 2011.
L’étude menée par le Conseil Général pour la création d’un Etablissement Public Foncier
Local s’appuie sur l’exploitation des données PERVAL. Celles-ci affichent qu’entre 2004 et 2010, à
l’échelle du département, le prix au m² a grimpé de 21 à 42€ au m².
►Maître Denis ORIFELLI (notaire à Marmande) : l’évolution du marché de l’immobilier sur le
marmandais.
Depuis 2000, le marché immobilier à Marmande est florissant surtout au niveau des maisons
individuelles, aussi bien en termes de prix qu’en nombre de transactions.
Depuis 2009, il constate une reprise de l’activité marquée par un volume de transactions correct et
des prix en baisse de 20%.
Ainsi, une maison de 100m² coûtait entre 80 000€ et 100 000€ en 2000, entre 180000€ et 200000€
entre 2006 et 2007, et autour de 150000€ de nos jours.
Les communes environnantes de Marmande comme Marcellus, Lagupie ou Sainte
Bazeille bénéficient de terrains en moyenne de 1 000 à 1 200m². Il s’agit de terrains en campagne et
non viabilisés.
Les règles d’urbanisme ont généré cette évolution de la consommation foncière, notamment la
er
réforme du 1 mars 2007. Certes, une déclaration préalable de construction est nécessaire pour
l’aménagement de terrains en vue de faire plusieurs lots sur des parcelles agricoles. Mais, la
superficie des terrains reste importante compte tenu de l’obligation de créer un système
d’assainissement autonome.
En outre, peu de lotissements, permettant de limiter la surconsommation foncière, ont été réalisés par
des investisseurs privés.
Le prix d’acquisition se situe entre 15€ et 17€ pour des terrains en diffus. Ils s’élèvent à environ 40€ en
procédures groupées (lotissements) réalisées par des investisseurs privés contre 25€ par des
collectivités.
Aujourd’hui, en marmandais, le prix moyen des terrains oscille entre 25 000€ et 30 000€. Le prix au m²
est en moyenne de 17€. Autre indicateur : une maison de 100m² dans un lotissement à Marmande
coûte environ 150 000€.
En ce qui concerne les freins et les obstacles des ménages pour l’acquisition d’une maison
individuelle, Maître ORIFELLI fait une distinction entre le bâti ancien et les terrains à bâtir :
- sur le bâti ancien : il y a moins d’acquéreurs que de vendeurs. La cherté des maisons est un frein
majeur ;
- sur les terrains à bâtir : le frein du prix est moindre que pour l’existant. Les principaux acquéreurs de
ce type de biens sont des primo-accédants.
4
Compte rendu – Matinale du 02 avril 2013 – La maison individuelle, à quels prix ?
5
Ces derniers ont des capacités financières limitées car ils sont souvent non dotés d’apport personnel.
La frilosité actuelle des banques est un facteur d’autant plus aggravant.
Le fait que les jeunes couples ne soient pas toujours mariés peut constituer également un obstacle
potentiel à la solvabilité financière.
Enfin, lorsqu’il y a revente d’une maison, souvent dans le cadre de divorces, l’on constate que le prix
de vente couvre à peine le coût initial d’achat de la maison.
► Virginie LEVIGNAC – directrice de l’ADIL 47 : le profil des accédants en prêt à taux zéro
En 2012, en Lot et Garonne, 80% des ménages sont éligibles au prêt à taux zéro (PTZ).
Le profil des ménages bénéficiaires du PTZ se décline somme suit : ce sont majoritairement des
trentenaires (léger vieillissement à la primo-accession), en couple, avec enfants, avec toutefois une
augmentation de la part des petits ménages et des célibataires. Les revenus des ménages
bénéficiaires du PTZ sont en augmentation sur la période 2007-2010 : + 40% des primo-accédants
ont un revenu fiscal de référence supérieur à 23 000€ aujourd’hui.
Les données ANIL font apparaître une progression des coûts de la maison et du terrain. Les coûts
sont passés de 100 000€ en 2002 à plus de 150 000€ en 2011. De plus, le passage de la
règlementation thermique 2005 à la règlementation thermique 2012 génère un surcoût de construction
d’environ 20 000€. Enfin, le montant du PTZ « Plus » est en deça de l’ancien PTZ. Le rêve de la
maison individuelle est-il toujours à la portée des primos-accédants ?
Nathalie HERARD ajoute que le prix d’investissement varie selon l’âge des accédants : les plus
jeunes (moins de 30 ans) se mettent le plus en péril : ils recherchent des terrains moins chers et
s’éloignent des villes et des pôles d’emplois, ce qui accroit les charges. A contrario, les seniors
bénéficient de meilleurs moyens pour accéder à la maison individuelle.
► Fabrice ESCAFFRE : les besoins des ménages
L’accession à une maison individuelle est tout d’abord une réponse économique. Les acheteurs n’ont
pas un comportement purement rationnel. De plus, la représentation du pavillonnaire est ancrée
même si la maison individuelle est un modèle banalisé depuis quelques années.
La maison individuelle est ensuite un espace social sécurisant. On achète une position
géographique et sociale : on souhaite habiter à la campagne. Le pavillonnaire répond à un besoin
complexe : en accédant à une maison individuelle on souhaite maîtriser son environnement.
« J’achète dans un lotissement où les ménages me ressemblent ». Cet aspect de réassurance sociale
se traduit par un phénomène de « clubbisation » c’est-à-dire la constitution de petits clubs d’individus
entourés de gens qui se ressemblent.
Enfin, la maison individuelle est une réponse évolutive. En fonction de l’évolution de la composition du
ménage : l’on peut se permettre de transformer la maison (aménager un garage, créer une pièce
supplémentaire…). Cette transformation va de pair avec l’évolution de la capacité budgétaire des
ménages au fil du temps. Les modes de vie ont évolué avec l’idée que « l’on peut tous devenir
propriétaires d’une maison à la campagne dont on peut faire le tour ».
5
Compte rendu – Matinale du 02 avril 2013 – La maison individuelle, à quels prix ?
6
► Gilles LACAZE (Constructions IGC), Philippe ESPIET (Ent. Gascogne Habitat Bois), Lionel
VOINSON (Equilibre Architectes) et Claude RICHARD (France Habitations et Maisons
régionales) : le point de vue des constructeurs
Gilles LACAZE expose que la règlementation thermique 2012 s’impose dès 2013 aux accédants. Ces
derniers souhaitent s’installer sur des terrains en diffus mais sont confronter au coût des réseaux et de
l’assainissement autonome. Il y a donc un repli vers des lots plus petits pour maîtriser les charges
notamment celles liés au système d’assainissement.
Le nombre de permis de construire est à la baisse depuis le début de l’année 2013 sauf pour les
résidences secondaires sur le littoral Aquitain et pour la catégorie des Seniors.
Philippe ESPIET explique que la construction à ossature bois a progressé depuis ces 5 à 10 dernières
années. La baisse du rythme de construction est moins importante pour les maisons bois que pour les
constructions traditionnelles du fait de l’affection des français pour ce matériau, mais aussi des atouts
naturels du bois comme son caractère isolant et écologique. Le bois communique aussi une image
valorisante : « Je me fais construire une maison bois qui est à la fois une résidence principale et une
résidence secondaire ». En Aquitaine : 10% à 12% des constructions sont en bois - c’est aussi la
moyenne nationale - alors que les voisins européens de l’Est assurent 20% des constructions en
bois. L’objectif fixé par les fabricants français de maisons en bois est d’atteindre 20 à 25% du poids de
la construction.
Claude RICHARD souligne que de plus en plus de ménages recherchent des petits terrains de l’ordre
de 300m². C’est une solution intéressante pour maîtriser le budget d’acquisition d’un terrain.
►Questions et échanges avec le public :
Michel VIGNEAU, maire de Sainte Bazeille explique qu’il est important de développer le créneau des
Seniors. C’est une voie complémentaire à explorer. Un type de logement à développer est
l’appartement de qualité architecturale et paysagère. Il favorise la mixité dans les âges et dans les
catégories socio professionnelles : il faut imaginer un mariage heureux en termes de forme d’habitat
car la Maison, c’est l’investissement d’une vie.
Philippe ESPIET précise qu’après avoir contacté des promoteurs pour l’éco-quartier de Sainte
Bazeille, ces derniers expriment une prudence et veulent vérifier le bilan financier de l’opération avant
d’investir.
Jean-Pierre MOGA, Maire de Tonneins, évoque l’état de la consommation des terrains agricoles « un
jour, on n’aura plus de campagne » et ajoute que les seniors ainsi que certains jeunes ménages ne
veulent plus s’embêter avec un vaste jardin. En revanche, il faut avoir un traitement du domaine public
de qualité.
Rachid EL KAOURI, thermicien au CAUE, informe qu’un excellent indicateur de la maison basse
consommation c’est le B BIO. Entre la règlementation thermique 2005 et celle de 2012, la
consommation énergétique est divisée par 4. Le Calcul de la consommation est de l’ordre de moins
20%.
Gilles LACAZE ajoute que toutefois, la règlementation thermique 2012 génère un surcoût de
construction de 10 000€ pour le primo accédant. En conséquence, les ménages se reportent vers
l’ancien car ils ne peuvent plus accéder au neuf. Mais l’ancien est énergivore et a aussi un impact sur
les budgets. Le primo accédant se prive de la construction individuelle.
Nathalie HERARD demande comment agir à partir d’autres leviers comme par exemple, le foncier.
Elle ajoute que l’idée de résidence adaptée pour les seniors, du type plateforme de services, est un
produit à penser pour cette catégorie de population.
6
Compte rendu – Matinale du 02 avril 2013 – La maison individuelle, à quels prix ?
7
Pierre CENSE, adjoint au maire de Virazeil explique que l’on ira toujours vers de nouvelles normes.
Mais ll y a un mix à faire entre la maison en ville et l’appartement en campagne. Il faut développer un
panel d’offres pour limiter la consommation du réservoir de foncier agricole en baisse.
Jean-Pierre MOGA expose que la règlementation thermique est contraignante et chère. Mais dans
une maison il y a l’investissement et il y a le fonctionnement. Sur 20 ans, les gens concernés par la
règlementation thermique 2012 auront des coûts globaux bien moins élevés que les propriétaires de
maisons des années 80 et 90. Il faut le faire comprendre aux banquiers.
Lionel VOINSON précise qu’il faut justifier de la moindre consommation énergétique lorsque l’on
construit dans le neuf. Cela va encourager la conception de nouvelles formes d’habitat.
Philippe ESPIET ajoute que le bois à la réputation d’être plus cher que la construction traditionnelle.
Or, l’industrialisation a permis d’abaisser le coût. Il ne faut pas prendre un plan de maison
traditionnelle pour le copier sur le bois car l’épaisseur des dalles et des murs est plus réduite, ainsi on
augmente la surface habitable d’environ 5% par rapport à une maison traditionnelle.
De plus, un facteur important à prendre en compte est la rapidité de livraison de la maison en bois, qui
est environ deux fois plus importante que dans la filière traditionnelle ce qui diminue les frais
bancaires
Nathalie HERARD souligne qu’en termes de constats départementaux, l’habitat diffus reste largement
supérieur à l’individuel groupé et au collectif. On est passé, certes de 354 ha en 2001 à 271 ha pour la
période récente consommés pour l’individuel pur mais le nombre de logements a aussi diminué. On
est passé de 4 600m² à 4 000m² de 2002 à 2011 en ce qui concerne la taille moyenne des terrains
(données SITADEL- logements commencés)
► Fabrice ESCAFFRE - Synthèse de la séquence n°1.
Les ménages sont dans un virage du fait de la règlementation thermique et de la hausse des prix. Il y
a aussi une hausse de la demande en petits terrains. Les collectivités disposent d’outils tels que les
plans locaux d’urbanisme, les schémas de cohérence territoriale, mais aussi les programmes locaux
de l’habitat. La maison individuelle et les questions de logement sont à replacer dans des enjeux plus
vastes : il s’agit de raisonner sur des logiques de bassins et des réseaux. Pour avoir de l’habitat
dense, il faut des aménités urbaines et paysagères plus importantes. Les éco-quartiers peuvent faire
écho à ces enjeux de développement durable. Les logiques territoriales permettent de penser la place
de l’habitat en général et de l’habitat individuel avec en filigrane le coût de la mobilité qui va
contraindre tous les acteurs.
7
Compte rendu – Matinale du 02 avril 2013 – La maison individuelle, à quels prix ?
8
Séquence 2 :
Quelle place pour l’habitat individuel ? Quels rôles pour les collectivités et les acteurs de
l’aménagement du territoire ?
►Nathalie HERARD : la situation du parc existant
Le parc existant va être inadapté sur les plans géographique (poursuite de la désurbanisation),
thermique (évolution des normes), sociétal (inadéquation entre offre et demande de logements). Il y a
également le risque de la rupture d’équilibre ville – campagne.
Les besoins vont rester importants puisque, selon CARON Marketing, avec les phénomènes de
renouvellement, 264 000 maisons individuelles par an seront nécessaires de 2010 à 2020.
Cependant et notamment du fait de la crise, un paradoxe existe puisqu’on observe une baisse du
nombre de permis individuels purs, et ceci est largement vérifié en Lot et Garonne. Cet indicateur est
quand même à relativiser car les données ne sont disponibles que sur une année.
En termes de logements autorisés, le Lot et Garonne accuse là aussi de fortes baisses de l’ordre de
20% sur l’individuel pur, 40% sur l’individuel groupé et jusqu’à 70% sur le collectif.
► Jacques BILIRIT : les objectifs du Schéma de Cohérence territoriale
Le SCoT a 2 principaux enjeux à savoir : accroître l’attractivité du Val de Garonne en tant que pôle
d’équilibre entre Bordeaux et Agen et préserver la qualité du cadre de vie.
Ces 2 enjeux ont permis de définir 3 grandes ambitions d’aménagement et de développement
durable : l’ambition environnementale, l’ambition socio-économique et l’ambition urbaine.
Sur l’aspect démographique, le territoire du Val de Garonne est en croissance puisque la population
est passée de 58750 habitants en 2008 à 61000 en 2012. Cette tendance est linéaire puisque un gain
de 5500 habitants est prévu pour les 10 prochaines années. Cette variation de population est
essentiellement due à un solde migratoire positif alors que le solde naturel est légèrement négatif,
c'est-à-dire que c’est l’arrivée de nouvelles populations qui rend dynamique le territoire.
En ce qui concerne la taille des ménages, on constate que celle-ci a légèrement diminué pour passer
de 2,41 en 1999 à 2,2 en 2008. Cette tendance à la baisse ne semble pas s’infléchir.
Un autre constat sur le territoire est celui du vieillissement de la population. Ceci est vérifié par les
chiffres puisque les catégories des 0-19ans ou les 20-44 ans sont largement déficitaires sur la période
1999-2008. En parallèle, les plus de 60 ans ont augmenté de 7% toujours sur la période 1999-2008.
La tendance pour ces dix prochaines années tendrait vers une augmentation de 61% des plus de 60
ans, et une stagnation des catégories inférieures.
Concernant les consommations foncières et notamment sur les 10 dernières années, 658 ha de
terrains agricoles ont été consommés pour la construction soit un ratio de 1500m² / logement en
moyenne. Des objectifs précis ont été fixés pour les 10 ans à venir, à savoir 380 logements par an
créés pour le Val de Garonne combinés à une baisse de 30% de la consommation foncière, soit une
surface totale moyenne de 1050 m²/logement. Cet objectif sera décliné dans les PLU.
Pour l’économie : l’objectif de 120 ha pour les 10 ans à venir est visé soit 12 ha par an.
8
Compte rendu – Matinale du 02 avril 2013 – La maison individuelle, à quels prix ?
9
En ce qui concerne l’armature urbaine du territoire, celle-ci se compose de 2 pôles urbains, 7
communes associées, 7 pôles relais, 29 communes rurales. La répartition des nouveaux logements
s’est faite en fonction des différents niveaux de l’armature urbaine.
Ainsi, sur le pôle de Marmande 160 ha seront alloués à la production de logement soit environ 1900
logements à produire pour les 10 prochaines années.
Sur le pôle du Tonneins, 60 ha seront alloués pour l’habitat soit environ 570 logements. 85 ha le
seront dans les pôles relais (570 logements) et 100 ha dans les communes rurales (760 logements).
L’ambition urbaine du SCoT est de favoriser le renouvellement urbain, la réhabilitation des centres
villes et de centres de village ainsi que la maîtrise de l’extension urbaine.
Une réflexion sur les formes urbaines a ensuite été proposée puisque pendant 40 ans, on a favorisé
les lotissements qui avaient une forte consommation foncière.
D’autres formes d’habitat sont réfléchies afin de consommer moins de foncier.
L’action publique et notamment les collectivités jouent un rôle moteur pour réaliser des opérations du
type OPAH RU et Eco quartier. Mais il faut changer la culture : quel est le rôle du privé pour porter de
nouvelles formes urbaines ?
► Christophe BROICHOT – architecte-urbaniste conseiller du CAUE 47 : quelle place pour
l’habitat individuel sur le territoire ?
Il propose d’observer trois systèmes urbains : la ville centre, les pôles relais et les secteurs éloignés
des centralités. Ce travail est issu d’une étude de la revue études foncières sur les marchés de
l’étalement urbain.
Les villes centres sont stéréotypées : c’est là où sont produits des immeubles banalisés et où la
densité est maximale.
En ce qui concerne le périurbain, on trouve des lotissements avec une diversité de « catalogues » des
maisons individuelles ; la densité y est donc minimale puisque la maison individuelle y est largement
représentée.
Les lotissements sont des investissements à faire sur le moyen et long terme avec une prise de risque
financière pour les investisseurs. Ils génèrent des secteurs d’étalement urbain de faible densité.
Christophe BROICHOT explique également que les Plans Locaux de l’Urbanisme (PLU) alimentent la
logique d’étalement urbain car les règlements de ces PLU sont souvent du « copier-coller. »
L’offre est limitée et médiocre dans les centres urbains ; ainsi, les ménages seraient prêts à revenir en
ville mais ne « trouvent pas l’offre adéquate ».
Par exemple, on peut difficilement faire des toits terrasses dans les centres-villes anciens protégés.
On est sur des marchés sécurisés : il y a peu d’offre nouvelle innovante. Les élus accueillent
favorablement les phénomènes d’éco-quartier mais quand on fait aussi du lotissement, il faut aussi
penser développement durable et nouvelles formes urbaines (logements à étage).
Des PLU récemment réalisés marquent une évolution urbaine, comme par exemple : réaliser des
étages en secteur d’extension urbaine en R+1 voire R+2 comme à Sainte Bazeille.
Afin de permettre l’émergence de nouveaux patrimoines, plusieurs pistes sont proposés :
Flécher l’argent public sur une production de logement différente.
9
Compte rendu – Matinale du 02 avril 2013 – La maison individuelle, à quels prix ?
10
Accepter de vendre des lots avec 40% ou 50% d’espaces paysagers tout en maîtrisant
l’impact en termes de prix.
Multiplier la présence d’architectes, urbanistes et paysagistes dans les opérations urbaines.
Améliorer les conditions d’instruction des autorisations de construire pour palier au manque
de culture et de recul vis-à-vis des productions innovantes.
Permettre l’émergence de nouveaux patrimoines : diviser des parcelles existantes. Par
exemples : en marmandais, beaucoup de maisons sont implantées sur des terrains de 2000 à
3000 m² : les terrains ne sont pas toujours divisibles. Des dispositions sont à insérer dans les
PLU pour permettre de densifier.
Recycler l’habitat ancien : le lancement d’un PIG de valorisation des centres bourgs à l’échelle
du Pays Val de Garonne Gascogne, permet de travailler sur la qualité du patrimoine ancien et
des espaces publics dans les centres bourgs.
Développer les éco-quartiers tels que par exemple à Bayonne – Le Séqué avec le concept de
la maison appartement, ou encore à Sainte Bazeille (démarrage des travaux fin 2013) et à
Gontaud de Nogaret (projet prévu pour les 3 à 4 ans à venir).
► Gilles LACAZE (Constructions IGC), Philippe ESPIET (Ent. Gascogne Habitat Bois), Lionel
VOINSON (Equilibre Architectes) et Claude RICHARD (France Habitations et Maisons
régionales) : le point de vue des constructeurs
Lionel VOINSON explique que le lotissement est issu de la divisition économétrique des terrains. On
se pose aujourd’hui la question du mieux vivre en prenant en compte le soleil, les vues, les
expositions Nord / Sud.
Pour l’Eco-quartier du Mousse à Dax : la collectivité a mis « la main à la poche ». Pour le chauffage,
on utilise une ressource de chaleur à partir des eaux thermales usées. Les tailles des appartements
vont du T3 au T4 : ce sont les modèles d’habitations les plus évolutifs et les plus recherchés
aujourd’hui. Les parcelles sont mitoyennes avec un garage accolé. Les façades Sud sont équipées de
loggias ou de casquettes débordantes permettant aussi d’offrir de l’intimité entre les terrasses.
►Questions et échanges avec le public :
Jean GUIRAUD, Vice Président de VGA, chargé de l’habitat demande comment sont gérer les
espaces publics dans les éco-quartiers.
Lionel VOINSON explique que le PLU demande à respecter la densité tout en privilégiant la qualité
des espaces publics. Le gabarit de construction est lié à la place accordé aux voies, aux venelles, au
stationnement, aux voies douces. Ainsi, l’éco-quartier du Mousse s’est inscrit dans un schéma de
circulation existant et à venir.
Jocelyne LABAT-MANGIN, maire de Saint Pardoux du Breuil explique que l’éco-quartier de Nantes ne
prévoyait que du gaz de ville et des convecteurs électriques pour le chauffage. Elle ajoute qu’il faut
prendre du temps pour concevoir ces nouveaux modes d’habitat et poser les règles du jeu dès le
départ.
En outre, elle dit ne pas accepter le bois qui grisonne.
Lionel VOINSON précise qu’il faut admettre de laisser vivre le bois car en le vernissant et le lasurant,
on altère sa qualité. Les DTU permettent de favoriser le bon vieillissement du bois. Il faut également
utiliser le bois par rapport à son exposition : le bardage ajouré est par exemple préconisé ; à terme, le
bois sera gris mais de façon uniforme. En outre, si l’on ne souhaite pas un bardage bois, l’ossature
bois est possible.
10
Compte rendu – Matinale du 02 avril 2013 – La maison individuelle, à quels prix ?
11
Philippe ESPIET ajoute qu’il faut une bonne mise en œuvre du matériau et des DTU. Si le
grisaillement fait peur, soit on prend des bois avec saturateur de teinte, soit des bois avec peintures
industrielles (garanti 10 ans ou plus).
Pierre SENCE répond que lorsqu’on le peint après, c’est trop tard. Il cite en exemples les
constructions du Nord où il faut toujours repeindre.
Philippe ESPIET rappelle que le grisaillement n’altère en aucun cas les propriétés du bois. Il ajoute
que la question de l’entretien se pose aussi sur les maisons traditionnelles.
Nathalie HERARD : l’idée des éco-quartiers, tel que celui du Mousse, est intéressante du fait de la
recherche de la qualité des matériaux, architecturales, des espaces paysagers.
Claude MARGNAC, de l’Union des maisons de France, intervient sur la thématique des coûts
annexes à la construction, par exemple par rapport au bois (entretien du bois, durée de vie…). Le coût
du chauffage a augmenté mais il y a aussi le coût de l’entretien et du renouvellement du matériel
(pompe à chaleur, chaudière au gaz).
Sur la question de la récupération des terrains (divisions parcelles) : un exemple de remembrement de
parcelles a été réalisé au niveau de l’Union des Maisons Françaises dans la région parisienne : cette
solution a permis d’économiser 5 années de foncier. Une opération du même type est en cours de
réflexion sur la Communauté Urbaine de Bordeaux. Il faut pouvoir construire en limite de la voie et de
la propriété. Il faut que les élus travaillent en ce sens pour avancer sur ce genre de projet.
Dominique LAMBERT, conseiller en architecture et patrimoine, du CAUE47 explique que les formes
urbaines vont évoluer. Dans les petites communes, les promoteurs ne sont pas toujours là. L’habitat
individuel classique prime mais il n’est pas adapté sur des petits terrains (400m² par exemple.) avec
possibilité de mitoyenneté. Le fait de travailler sur le règlement du PLU favorise les nouvelles formes.
Mais encore faut-il le mettre en pratique pour que cela se fasse.
Nathalie HERARD ajoute que c’est aussi aux constructeurs de participer au renouvellement des
formes urbaines.
Lionel VOINSON précise que le modèle peut faire exemple. Le PLU doit aussi avoir une approche
pragmatique.
Jocelyne LABAT-MANGIN ajoute qu’il y a une véritable réflexion à mener car, sur les permis de
construire déposés en mairie, elle voit encore des façades Sud complètement opaques !
► Fabrice ESCAFFRE - Synthèse de la séquence n°2.
La pavillonnaire se trouve dans un virage. Les acteurs sont multiples et les solutions aussi. Il faut tenir
compte des caractéristiques des habitants mais également du foncier. Sur les formes urbaines
émergeantes, les habitants ont des besoins qui évoluent notamment avec la question du
vieillissement. Le SCoT Val de Garonne le démontre et le prend bien en compte. La maison
individuelle continue à jouer un rôle pour l’accession des ménages notamment les ménages
modestes. Pour créer du logement, il faut prendre en compte le fait que l’on soit dans un bourg, en
milieu rural ou en ville… Les contraintes de la règlementation thermique 2012 et la cherté des terrains,
sont également à prendre en compte pour faire évoluer les caractéristiques de la maison individuelle.
C’est aussi une problématique politique : qui doit travailler sur l’aspect architectural, les aspects
urbanistiques et paysagers ?
La crise prend différentes formes selon que l’on réside en milieu urbain ou rural. Les retraités qui
reviennent dans les centres villes ou les centres de villages ont des attentes différentes de celles qu’ils
avaient auparavant mais également de celles des ménages plus jeunes.
11
Compte rendu – Matinale du 02 avril 2013 – La maison individuelle, à quels prix ?
12
Il convient de raisonner sur la question des échelles de temps :
Ainsi, le SCoT fixe des objectifs démographiques et de production de logements à un
horizon 10 ans.
La problématique du logement est aussi une question actuelle quasi immédiate. Les
changements sociaux sont de plus en plus rapides alors que le rapport au pavillon
s’est banalisé au fil du temps.
Le changement de modèle de mode d’habiter présente une échelle de temps inconnue et doit
accompagner le temps du territoire qui est un temps long.
L’habitat pavillonnaire a eu une série d’effets négatifs mais il ne faut pas oublier les effets positifs
(mobilité résidentielle ; prix contenus). Il faut regarder ce modèle-là de manière constructive pour
intégrer les besoins des territoires.
► Nathalie HERARD remercie l’ensemble des intervenants et des participants de la Matinale. Elle
remercie en particulier l’équipe de Val de Garonne Agglomération pour sa collaboration précieuse et
efficace à l’organisation de cette matinale.
12
Compte rendu – Matinale du 02 avril 2013 – La maison individuelle, à quels prix ?