Usufruit et nue propriété

L’usufruit et la nue propriété
Le démembrement du droit de propriété en nue propriété et usufruit est relativement fréquent
pour des propriétés boisées importantes. Cependant, cette situation, avantageuse d’un point de
vue fiscal, recèle des difficultés potentielles importantes dans le cas de la gestion forestière.
Après avoir vu sa définition et sa mise en oeuvre, cette fiche présentera les sources de ce
démembrement, ses particularités fiscales et la fin de l’usufruit. Le cas particulier de la forêt
sera évoqué dans une autre fiche.
Définition
Le droit de propriété qu'une personne exerce sur un bien lui appartenant se subdivise en deux
situations juridiques distinctes :
•
d'une part, la nue-propriété qui est le droit de disposer de son bien à sa guise, et
éventuellement de le modifier ou de le détruire,
• d'autre part, l'usufruit qui est le droit de se servir de ce bien ou d'en recevoir les
revenus, par exemple, s'agissant d'un bien immobilier, d' encaisser des loyers, et si
l'usufruit porte sur des obligations, de percevoir les intérêts, enfin dans le cas d'actions
d'une société commerciale, de toucher des dividendes.
Ces deux éléments peuvent avoir des titulaires différents et à certaines occasions, ils peuvent
se trouver réunis dans une seule main. Par exemple, à la date où l'usufruit prend fin, ou
encore, dans le sens inverse, lorsque l'usufruitier acquiert les droits du nu-propriétaire.
La définition de l’usufruit est donnée par l’article 578 du code civil : « L’usufruit est le
droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais
à la charge d’en conserver la substance », complété par l’article 579 de ce même code :
« L'usufruit est établi par la loi, ou par la volonté de l'homme ».
En matière rurale, la définition du bien appartenant à l’usufruitier est donnée par l’article 585
du code civil : « Les fruits naturels et industriels, pendants par branches ou par racines au
moment où l'usufruit est ouvert, appartiennent à l'usufruitier ».
Mise en œuvre
L’article 587 du code civil précise les conditions de mise en œuvre de l’usufruit : « Si
l'usufruit comprend des choses dont on ne peut faire usage sans les consommer, comme
l'argent, les grains, les liqueurs, l'usufruitier a le droit de s'en servir, mais à la charge de
rendre, à la fin de l'usufruit, soit des choses de même quantité et qualité soit leur valeur
estimée à la date de la restitution. ». Dans le cas d’une forêt, ces textes nécessitent un
complément de définition pour les biens forestiers (voir fiche suivante). En tous cas, la
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question de l’investissement en forêt, qui a souvent un effet différé, se pose clairement. Par
exemple, qui réalise une route ou une place de dépôt de bois ? ces équipement peuvent, selon
les circonstances, bénéficier au nu-propriétaire ou à l’usufruitier. Ce point de discussion est
aussi mis en avant par l’article 599 du code civil : « Le propriétaire ne peut, par son fait, ni
de quelque manière que ce soit, nuire aux droits de l'usufruitier.
De son côté, l'usufruitier ne peut, à la cessation de l'usufruit, réclamer aucune indemnité
pour les améliorations qu'il prétendrait avoir faites, encore que la valeur de la chose en fût
augmentée (…). »
Le code civil précise aussi quelles sont les charges relevant de chacune des deux parties, mais
les limites entre les dépenses d’entretien et les autres dépenses restent malaisées à tracer dans
le cas d’un bien forestier.
L’article 595 du code civil complète ces dispositions en précisant que "l’usufruitier peut jouir
par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit à titre gratuit".
Quels sont les sources de démembrement ?
Usufruit légal
Lorsque la durée de l’usufruit est égale à la durée de la vie, il s’agit alors de «droit viager».
Par exemple, dans le cas d’un couple marié avec enfants, au décès d’un des conjoints, le
conjoint survivant obtient la succession complète en usufruit et non pas le quart en pleine
propriété (art. 757 du Code Civil).
Usufruit conventionnel
Une personne peut donner la nue-propriété d’un bien et en garder l’usufruit. Il peut alors le
louer et percevoir les loyers ou y habiter. Il peut encore donner la nue-propriété à une
personne et l’usufruit à une autre. Cet usufruit peut être définitif ou pour une durée
déterminée : on parle alors d’usufruit temporaire.
Usufruit testamentaire
Le démembrement peut aussi résulter d’un testament ou donation au dernier vivant entre
époux. Dans ce cas, le démembrement se produit au décès du disposant.
Particularité fiscale de l’usufruit
L’existence de biens en usufruit ou en nue-propriété peut être consécutive à la volonté d’une
transmission de biens dans l’objectif de réduction des droits de mutation 1. Elle peut aussi
exister dans le cas d’une succession avec la présence d’un conjoint survivant et d’enfants ou
descendants (voir l’application des articles 757 et suivants du code civil visant à protéger les
droits du conjoint survivant ). Le tableau ci-après, donne le barème fixant forfaitairement la
valeur de la nue-propriété et de l’usufruit selon l’âge de l’usufruitier pour la liquidation des
droits de mutation à titre gratuit (article 669 du Code des Impôts).
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Ce cas est relativement fréquent en Limousin sur les propriétés boisées de plus de 25 hectares.
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Age de l’usufruitier
Moins de
- 21 ans révolus
- 31 ans révolus
- 41 ans révolus
- 51 ans révolus
- 61 ans révolus
- 71 ans révolus
- 81 ans révolus
- 91 ans révolus
Plus de 91 ans révolus
Valeur de l’usufruit
Valeur de la nue-propriété
9/10
8/10
7/10
6/10
5/10
4/10
3/10
2/10
1/10
1/10
2/10
3/10
4/10
5/10
6/10
7/10
8/10
9/10
Pour déterminer la valeur de la nue-propriété, il n'est tenu compte que des usufruits ouverts au
jour de la mutation de cette nue-propriété (article 669 du code général des impôts)
L'usufruit constitué pour une durée fixe, ou usufruit temporaire, est estimé à 23 % de la valeur
de la propriété entière pour chaque période de dix ans de la durée de l'usufruit, sans fraction et
sans égard à l'âge de l'usufruitier. (article 669 du code général des impôts)
Les droits de l’usufruitier sont définis par l’article 582 du code civil : « L’usufruitier a le droit
de jouir de toute espèce de fruits, soit naturels, soit industriels, soit civils que peut produire
l’objet dont il a l’usufruit ».
Cet usufruit a été défini au départ pour des usages civils, et a été complété pour les conditions
d’exploitation des forêts à l’époque de leur mise en vigueur en 1804. Les dispositions sont
restée inchangées alors que les modes de gestion ont évolué.
Fin de l’usufruit
L’usufruit prend fin par (articles 617 et 618 du code civil) :
- Par l’expiration du temps pour lequel il a été accordé (par exemple un usufruit peut être
accordé à une personne jusqu’à ce quelle ait atteint un âge limite) ;
- par la mort naturelle de l’usufruitier ;
- la consolidation ou la réunion sur la même tête des deux qualités de d'usufruitier et de
propriétaire, ce qui se produit lorsque, par exemple par succession, le droit réel de nuepropriété est transmis à l’usufruitier ;
- le non usage trentenaire ;
- la perte totale du bien grevé d’usufruit (le code civil prévoit les cas de destruction
partielle) ;
- l’abus de jouissance, soit en commettant des dégradations sur le fonds, soit en le laissant
dépérir faute d'entretien, qui peut entraîner déchéance des droits de l’usufruitier ;
- la renonciation de l’usufruitier.
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Retour à :
- Mise en œuvre d'une stratégie de transmission du patrimoine ;
- Stratégie de transmission du patrimoine
Voir aussi :
- L’indivision,
- Le groupement forestier
- Nue-propriété et usufruit – cas de la forêt
- Répartition de l’impôt entre nu-propriétaire et usufruitier
- Les points à examiner pour la répartition des charges entre le nu-propriétaire et
l’usufruitier
- La vente d’un bien grevé d’usufruit.
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