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Horizons PATRIMOINE
Pour une gestion de « bon père de famille »
Décembre 2010 – Lettre n°4
Chers clients,
Pour tout investissement locatif, un bailleur cherche à en optimiser son
rendement. La répartition des charges entre locataire et bailleur reste
un des leviers sur lequel agir. Dans une première rubrique, nous vous
proposons de revenir sur cette répartition, tant dans le cadre de baux
d’habitation que dans celui de baux commerciaux.
De plus, dans un contexte de réforme numérique, il était nécessaire
d’anticiper certaines interrogations ou inquiétudes sur la télévision
numérique. Vous pourrez ainsi parcourir un petit recueil des définitions
et des interrogations que vous pourriez avoir sur la télévision
numérique dont l’échéance se rapproche à grands pas.
Par ailleurs, je suis également heureux de vous signaler que nous avons
rejoint le groupement indépendant « Agence Réunies » pour vous
apporter, un maillage géographique plus efficace pour vendre et louer
vos biens, notamment sur l’ouest parisien. Ainsi, avec 45 confrères, de
dimensions familiales et fortement attachés, comme nous, à leur
indépendance, nous mettons en commun nos moyens (communication
et marketing notamment) pour mieux vous accompagner dans vos
projets patrimoniaux.
Enfin, je profite de cette lettre pour vous souhaiter en mon nom et en
celui de toutes nos équipes, de bonnes fêtes de fin d’année.
Bernard Veyrières
Parce que votre patrimoine mérite d’être
pérennisé, notre entreprise familiale et
indépendante depuis plus de 45 ans vous
propose plusieurs services :
Gestion de copropriétés
Gestion locative
Transaction
Expertise & conseils immobiliers
Conjoncture immobilière par notre service Transaction – 01 43 48 99 89 – [email protected]
Certains parlent de reprise de l’immobilier. Ceci est à relativiser au regard des volumes de vente dans l’ancien qui
restent inférieurs à ceux de 2007. L’offre reste encore très faible à l’heure actuelle impactant les prix à la hausse
(+15 % en Ile-de-France). En parallèle, les taux d’intérêt, encore bas, dynamisent la demande. L’arrivée de
nouveaux biens dans l’ancien, attendue, voire espérée, pourrait permettre de réguler cette montée des prix. Car
cette décorrélation entre prix et capacité d’investissement reste inquiétante … Et les arbres ne montent pas
jusqu’au ciel.
Dans ce contexte, nous recherchons, pour nos clients particuliers, en Ile-de-France, tout type de logement (de la
studette à l’appartement familial de prestige ou le pavillon) en vente classique ou en viager.
Pour des clients investisseurs à forte solvabilité, nous recherchons des murs de boutique, des bureaux, des
entrepôts et des box en Ile-de-France, des immeubles et hôtels (simples ou meublés) sur toute la France, vides ou
déjà loués.
Enfin, notre service Transaction, n’étant pas une simple agence immobilière, s’est fait une spécialité des dossiers
difficiles : tutelles, curatelles, successions complexes, et autres occupations sans titre. Nous accompagnons
également nos clients pour optimiser la mise en copropriété, dans le cadre de vente d’immeubles.
Voici quelques exemples de ventes réalisées par notre équipe Transaction sur ces 3 derniers trimestres
Studios et chambres
Rue Letort
Rue du Bel Air
Rue de Turenne
Rue Paul Bert
Rue de la Réunion
2 pièces
Vincennes
Rue Emile Desquen
Paris 19ème
Proximité Cité de la Musique
Saint-Mandé
Avenue du Gal De Gaulle
Saint-Mandé
Proximité Tourelles
Fontenay-sous-Bois Avenue de la Dame Blanche
Montreuil
Rue de la Fédération
Paris 18ème
Paris 12ème
Paris 4ème
Saint-Mandé
Paris 20ème
Cabinet QUENOT – 21 rue Plisson – 94160 Saint-Mandé
Cabinet SOGEAB – 142 rue de Charonne – 75011 Paris
Cabinet NOVAGER – 99 avenue du Général Michel Bizot – 75012 Paris
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160 000
131 000
186 000
103 000
146 000
169 000
195 000
175 000
255 000
348 000
205 000
Vincennes
Paris 20ème
Paris 11ème
Nogent s/ Marne
Paris 14ème
Neuilly sur Seine
Paris 11ème
Paris 11ème
Saint-Mandé
Montreuil
3 pièces
Métro Tourelle
Place des fêtes
Rue Saint-Maur
Bld de la Marne
4/5 pièces
Villa Lourcine
Viager - Boulevard Jean Mermoz
Proximité Nation
Immeubles & Murs de boutique
Prox Métro Charonne
Métro Tourelle - Murs de pharmacie
Rue Armand Carrel
GESTION DE COPROPRIETES
QUENOT - 01 48 08 55 00
SOGEAB - 01 43 48 66 22
NOVAGER – 01 44 68 69 90
[email protected]
348 000
245 000
339 000
320 000
560 000
845 000
570 000
1 055 000
620 000
340 000
TRANSACTION : 01 43 48 99 89
GESTION LOCATIVE : 01 48 08 00 23
EXPERTISE, CONSEILS ET IMMOBILIER
D’ENTREPRISE : 01 48 08 85 12
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Pour une gestion de « bon père de famille »
Décembre 2010 – Lettre n°4
La répartition des charges entre locataire et bailleur
Les investisseurs bailleurs, dans une optique de bon père de famille, restent attentifs à la qualité du
rendement de leur investissement locatif. La correcte réimputation de certaines charges participe à cette
appréciation de la rentabilité.
1. Dans le cadre d’un bail d’habitation, les charges de copropriété sont payées par le copropriétaire
bailleur qui en réimpute certaines à son locataire. Quelles sont-elles ? Quelles sont celles que le
copropriétaire bailleur doit assumer ? Le décret n°87-713 du 26/08/1987 précise ces éléments.
3 grandes catégories peuvent être imputées au locataire :
iuu

Les frais entrainés par les services liés au logement et à l’usage de l’immeuble :
consommation d’eau et d’énergie, utilisation de l’ascenseur ou du chauffage collectif, …

Les dépenses d’entretien et de petites réparations des parties communes de l’immeuble sauf
si ces frais sont liés à une erreur de conception ou de réalisation de l’immeuble (dans ce
dernier cas, c’est le propriétaire bailleur qui paiera ces frais).

Les taxes locatives qui correspondent à des services dont le locataire profite directement :
taxe d’enlèvement des ordures, taxe de balayage, …
En revanche, les dépenses liées aux travaux décidés par le syndicat des copropriétaires restent à la
charge exclusive du bailleur : travaux d’amélioration et de modernisation des parties communes de
l’immeuble (toiture, façade, chaufferie, ascenseur, …).
2. Dans le cadre d’un bail commercial, la situation est différente puisque la loi ne prévoit aucune
répartition de ces charges. Seul le contrat la stipule. Il est donc important de veiller, lors de
l’établissement du bail, à inclure des clauses précises pour éviter une situation désequilibrée entre
bailleur et preneur. Et ce, d’autant plus que ces charges pouvant devenir un supplément de loyer
important pour le preneur, elles viennent impacter directement la valeur locative (et donc de la
valeur vénale – cf Horizons Patrimoine n°3).
En cas de conflit entre le bailleur et le preneur, le juge interprétera ces clauses de répartition et en
leur absence, il se réferera au Code civil (articles 1719 (obligation d’entretien pour le bailleur) et
1720 (obligation de réparation si elle devient nécessaire)). Les grosses réparations sont à la charge
du bailleur sauf stipulation contraire du contrat et sauf si elles découlent du défaut d’entretien du
preneur. Ces grosses réparations sont régies par l’article 606 du Code civil qui les définit de manière
limitative : « les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des
poutres et des couvertures entières. [...] Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture
aussi en entier ». Tandis que les réparations d’entretien, à la charge du locataire, sont définies par
l’art 605 du Code civil.
Pour gérer en toute sérénité, un investissement locatif, n’hésitez pas à contacter notre
département GESTION LOCATIVE. Vous pouvez également consulter
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pour connaître les missions que nous pouvons assurer pour votre compte.
01 48 08 00 23 ou 01 43 48 73 66
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Cabinet QUENOT – 21 rue Plisson – 94160 Saint-Mandé
Cabinet SOGEAB – 142 rue de Charonne – 75011 Paris
Cabinet NOVAGER – 99 avenue du Général Michel Bizot – 75012 Paris
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GESTION DE COPROPRIETES
Saint-Mandé - 01 48 08 55 00
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Décembre 2010 – Lettre n°4
N’hésitez pas à contacter notre département EXPERTISE & CONSEILS pour tout conseil sur la
valeur vénale de votre bien (immeuble, locaux commerciaux, terrain à bâtir, appartement, …).
Nous accompagnons également nos clients dans le cadre de négociations bipartites (acquéreur ou
vendeur, cohéritiers, administration fiscale, …).
EXPERTISE & CONSEILS : 01 48 08 85 12
[email protected]
Le passage à la télévision numérique
La télévision numérique deviendra d’actualité le 8 mars 2011. Comment être certain que vous pourrez profiter de
cette évolution technologique ? Pour l’être, voici quelques réponses à vos éventuelles interrogations :
1.
Télévision numérique : qu’est-ce ? C’est l’arrêt de la diffusion des 5 chaînes analogiques reçues par l’antenne
râteau et son remplacement définitif par la TNT ou autre mode de diffusion numérique (satellite, câble, ADSL ou
fibre optique). Deux avantages majeurs : une meilleure qualité d’image (qualité DVD) et de son (Dolby digital).
2.
Comment cela fonctionnera chez vous ? Seuls les téléviseurs spécialement équipés d’un tuner TNT pourront
recevoir la télévision numérique. Pour les téléviseurs d’ancienne génération disposant d’une prise Péritel, un
adaptateur TNT pourra être branché pour recevoir la télévision numérique. Si vous êtes abonné à une offre ADSL
(Orange, Free, Neuf Telecom, …) ou au câble, vous recevrez l’offre TNT sans passer par l’antenne collective de
votre immeuble.
3.
Quelles sont les adaptations à envisager dans votre immeuble ? Plusieurs cas de figure :
 L’antenne collective nécessite d’être réorientée vers un émetteur diffusant le signal numérique. Cette décision
peut être prise par votre gestionnaire et représente un coût d’environ 300 € HT.
 La plupart des antennes collectives disposent de filtres qui ne laissent passer que les fréquences de chaines
pour lesquelles ils ont été programmés. Ainsi si ils ne sont pas réglés pour laisser passer les nouveaux canaux,
le risque est de ne plus recevoir certaines chaines voire la totalité d’entre elles. Le filtre analogique doit être
remplacé par un filtre analogique-numérique. Le coût s’établit entre 600 et 1 000 € HT.
 L’amplificateur en place s’avère insuffisant et nécessite d’être remplacé. Un coût supplémentaire d’environ
500 € HT est à envisager.
 L’installation générale de l’immeuble est trop vétuste, elle doit être entièrement renouvelée (antenne et
filtre). Le coût d’une telle intervention peut varier de 100 à 200 € HT par logement.
Vous êtes propriétaire occupant ou bailleur et désirez
rénover votre appartement pour le rendre attrayant ?
Problème : vous n’avez ni le temps, ni les connaissances
pour le faire.
Avec le concours d’artisans sérieux et compétents, nous
mettons à votre disposition un service personnalisé de
conseil en rénovation.
Après visite de votre appartement, nous définissons vos
préférences, habitudes, motivations et budget afin
d’établir un projet chiffré.
Nous assurons ensuite le suivi de chantier à votre place.
CONSEIL EN RENOVATION : 01 43 48 76 03
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Pour consulter vos comptes en
ligne, vous pouvez désormais vous
connecter à votre espace client sur
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Après avoir complété un formulaire nous
permettant d’être en conformité avec le
décret du 10 avril 2010 et de mieux vous
connaître, votre identifiant et votre mot de
passe vous seront adressés par email.
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