Contribution

AORIF – Délégation Départementale du Val de Marne
Contrat de Ville de la Communauté d’Agglomération de Val de Bièvre (CAVB)
Contribution des organismes Hlm
Décembre 2014
Introduction
Même si aucun quartier de la Communauté d’Agglomération (CA) n’a été classé en Zone Urbaine Sensible
(ZUS), la Politique de la Ville et le renouvellement urbain sont au cœur des préoccupations des villes et de
l’intercommunalité depuis de nombreuses années. Considérant l’engagement fort du territoire dans la
construction de logement social depuis le milieu du XXème siècle, l’objectif affiché est clair : la recherche
d’un développement territorial cohérent et solidaire.
Ainsi, pas moins de 26 quartiers, concernant les sept communes de la CA1, figurent dans le Contrat Urbain
de Cohésion Sociale (CUCS). Par ailleurs, deux projets de rénovation urbaine ont été initiés à Arcueil et
Gentilly au profit des ensembles immobiliers de la « Vache Noire » et du « Chaperon Vert »2. D’autres
quartiers, à L’Haÿ-les-Roses et Villejuif, n’ont pas pu prétendre à une intervention de l’ANRU bien qu’ils
présentaient des dysfonctionnements importants, encore irrésolus aujourd’hui.
La réforme, initiée au début de l’année 2014 par la loi de programmation pour la Ville et la Cohésion
Urbaine, engage une refonte de la géographie prioritaire, avec la mise en place d’un unique périmètre
d’intervention : les Quartiers prioritaires de la Politique de la Ville (QPV). Elle confère également une
nouvelle place aux intercommunalités, qui acquièrent un statut de pilote stratégique des nouveaux
Contrats de Ville. En l’état actuel, les premiers impacts constatés pour le Val de Bièvre sont :
La sortie des villes de Cachan et Fresnes de la géographie prioritaire, puisqu’elles ne disposent pas
de QPV,
Un resserrement de la géographie prioritaire, les périmètres des QPV étant plus restreints que
ceux des anciens quartiers du CUCS.
Cependant, cet état des lieux pourrait évoluer au gré des échanges entre les services de l’Etat et les élus, la
nouvelle géographie prioritaire ne devant a priori être stabilisée qu’à compter du mois de décembre
2014. Les organismes Hlm ont ainsi relevé les nombreuses demandes portées par les élus en faveur de
l’ajustement des périmètres de certains QPV (notamment à Villejuif et Arcueil), voire la prise en compte de
quartiers non identifiés dans les cartographies soumises à concertation (en particulier à Cachan, à Gentilly
ou à Fresnes).
1
2
Arcueil, Cachan, Fresnes, Gentilly, Le Kremlin-Bicêtre, L’Haÿ-les-Roses et Villejuif
er
Quartiers dérogatoires au titre de l'article 6 de la loi du 1 août 2003 pour la Ville et la Rénovation Urbaine
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Compte tenu des enjeux importants pour le territoire et ses habitants et sous l’impulsion de la
Communauté d’Agglomération, qui a sollicité la profession Hlm très tôt dans la démarche3, les bailleurs
sociaux implantés dans le Val de Bièvre ont souhaité être force de proposition à travers la rédaction d’une
contribution collective. Cette dernière s’appuie sur la position exprimée par les organismes Hlm au niveau
régional4. Elle en propose une lecture territorialisée, prenant en compte les spécificités du Val de Bièvre, et
illustrée d’exemples locaux. La contribution abordera successivement cinq thèmes s’inscrivant pleinement
dans le Contrat de Ville et constituant des préoccupations conjointes aux bailleurs et aux collectivités
locales :
L’équilibre social des quartiers,
La sécurité et la tranquillité résidentielle,
La gestion urbaine de proximité,
L’insertion par l’activité économique et le développement économique,
Les projets urbains.
Chaque axe fera l’objet de propositions concrètes, ouvrant autant de pistes de dialogues et de travail avec
les villes et l’intercommunalité.
***
1. L’équilibre social des quartiers
a. Pistes d’actions pour une politique locale volontariste
L’équilibre social des quartiers constitue une des préoccupations récurrentes de la Politique de la Ville. Afin
de s’engager dans une politique locale volontariste, les organismes Hlm du territoire proposent deux pistes
de travail.
La mise en place de dispositifs locaux d’accompagnement des locataires en difficulté
Dans un contexte de hausse généralisée des impayés locatifs, un travail en inter-bailleurs et avec les
collectivités locales apparait nécessaire pour mieux accompagner les locataires en difficulté. Les réflexions
pourraient porter sur la mise en place de dispositifs partenariaux et locaux visant une action préventive
(en complément des aides de droits communs existantes) comme curative (afin de lever les blocages liés
aux refus de mener des expulsions dans certaines communes ou pour trouver des solutions de relogement
suite à la mise en œuvre d’une expulsion).
Cette piste de travail, déjà évoquée avec l’agglomération, constitue une demande forte et récurrente de la
part des bailleurs. Si des solutions sont régulièrement trouvées, de gré à gré entre organismes, pour éviter
les mises à la rue, l’idée est bien de mener une réflexion, à l’échelle de la CAVB, pour mettre en œuvre une
politique de prévention des expulsions plus efficace et porteuse de résultats concrets.
Cette démarche pourrait s’appuyer sur la future Charte de prévention des expulsions (dont la refonte est
engagée au niveau départemental depuis mi-2013). Les discussions menées dans ce cadre ont notamment
pointé le rôle fondamental des commissions locales d’impayés ou de prévention des expulsions. Leur
3
4
Une première rencontre entre l’AORIF et la CAVB ayant eu lieu le 18 septembre 2014
Contribution transmise par l’AORIF au Président de l’Agglomération dans un courrier daté du 22 octobre 2014
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généralisation et leur structuration pourraient être encouragées, notamment via la rédaction d’une charte
fixant des règles de fonctionnement communes aux commissions se réunissant sur le département. Dans le
Val de Bièvre, toutes les villes disposent de tels dispositifs, constituant autant de points d’ancrage pour
mener une politique structurée à l’échelle intercommunale.
L’amélioration de l’observation du peuplement
Une observation fine du fonctionnement social des quartiers étant préalable à toute action, les bailleurs
appellent à une meilleure connaissance partagée du peuplement et de la demande exprimée. Ils
souhaitent un renforcement du dispositif d’observation actuellement porté par la CAVB et sont prêts à y
contribuer sur un plan technique (apports de données). Il leur parait nécessaire de mettre en lumière la
réalité de l’occupation sociale afin de prévenir la spécialisation du parc Hlm et de mieux répondre aux
besoins en logement des publics les plus fragilisés, dans le respect des équilibres sociaux.
Outre l’expertise déjà reconnue de l’agglomération en matière de production d’analyses5, des ressources
locales peuvent être mobilisées au sein des villes comme des organismes Hlm pour affiner les critères
d’observation. Par exemple, Villejuif produit régulièrement une étude complète sur le peuplement du parc
de logement. De son côté, OPALY se saisit des données OPS, à chaque actualisation, pour réaliser des
analyses sur l’évolution de l’occupation sociale du parc à l’échelle de ses ensembles immobiliers (âge,
catégories socio-professionnelles, niveau de revenu…).
b. Orientations pour l’élaboration de la convention intercommunale sur la politique
d’attribution et la mixité sociale
L’équilibre social des quartiers sera également un thème central des futures conventions intercommunales
sur la politique d’attribution et la mixité sociale. Interrogés par l’agglomération sur leurs attentes vis-à-vis
de ce document, et sans présumer du contenu de l’instruction gouvernementale qui doit être
prochainement publiée, les organismes Hlm esquissent des pistes de réflexion sur ce que pourrait viser
cette convention pour le Val de Bièvre.
Rééquilibrer le peuplement à l’échelle des résidences
Sur la base d’une définition partagée de la mixité sociale et d’une meilleure observation du peuplement
(donc dans la continuité des propositions formulées ci-dessus), les bailleurs s’accordent sur la nécessité de
mieux mesurer les équilibres sociologiques à l’échelle des résidences et des quartiers.
Généralement, les organismes Hlm établissent une grille de critères6 qu’ils appliquent à chaque programme
afin de les catégoriser au regard de leur occupation sociale. Lors de l’examen de nouvelles candidatures,
cela leur permet de mieux mesurer l’impact des attributions sur le peuplement de leurs résidences.
Cependant, la démarche reste indicative puisqu’elle n’est pas opposable aux réservataires.
En s’appuyant sur ces éléments, les bailleurs proposent de mettre en commun les critères utilisés pour
caractériser leur parc et de les faire converger. Un classement de l’ensemble des résidences du territoire
pourrait en découler et des seuils d’alerte fixés pour éviter une fragilisation accentuée des programmes
5
Via la diffusion de notes de conjoncture sur l’habitat qui portent pour une large part sur le parc locatif social
Exemple de critères retenus : le niveau de ressources, la part de ménages bénéficiant des APL, le taux de familles
monoparentales…
6
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rencontrant déjà des difficultés. Dans le cadre d’une démarche partenariale qui lierait l’ensemble des
réservataires, cela pourrait permettre de sensibiliser ces derniers au respect des équilibres de peuplement
et de susciter des candidatures plus adaptées (notamment de la part de l’Etat et des CIL qui n’ont pas
nécessairement une connaissance fine du fonctionnement social de telle ou telle résidence).
D’une manière générale, le maintien d’une forme de mixité sociale à l’échelle des programmes doit être
partagé par l’ensemble des acteurs locaux : ainsi, si le patrimoine perd de son attractivité, la « valeur » du
droit de réservation en pâtit inévitablement. Ce sont donc aussi bien les gestionnaires que les réservataires
qui en subissent les conséquences.
Définir les modalités de relogement dans le cadre des PRU et de toute autre intervention
patrimoniale le nécessitant
Dans les textes, il est prévu que la convention intercommunale sur la politique d’attribution et la mixité
sociale définisse les modalités de relogement pour les quartiers qui seront concernés par le NPNRU7
(Nouveau Programme de Renouvellement Urbain). Dans le cadre des Projets de Rénovation Urbaine (PRU)
conduits à Arcueil et Gentilly, des règles avaient déjà été édictées (le contingent préfectoral a ainsi été
mobilisé à hauteur de 50% pour concourir aux relogements des locataires concernés par des démolitions).
Dans un territoire comme le Val de Bièvre, les bailleurs jugent également intéressant de partager
collectivement les enjeux de relogement pour des projets de démolition/reconstruction ou de
restructuration lourde financés sur les fonds propres des organismes. Ainsi, les bailleurs envisageant des
opérations patrimoniales d’envergure peuvent se retrouver bloqués dans leur réalisation faute de parvenir
à solutionner la question du relogement des locataires (impossibilité à trouver au moment voulu le produit
et la localisation adaptés au sein de son propre parc). Il pourrait donc être envisagé de traiter cette
problématique en inter-bailleurs et en inter-réservataires à l’échelle de l’agglomération. Une telle
démarche nécessite un encadrement important afin, d’une part, de clarifier et de suivre les engagements
pris par chaque partenaire, et d’autre part de garantir une forme de réciprocité (quand bien même les
projets portés par tel ou tel opérateur n’auraient pas la même temporalité).
Trouver des solutions en matière de relogement pour les ménages en incapacité d’entrer ou de se
maintenir dans un logement autonome
Les bailleurs constatent la difficulté de certains de leurs locataires à se maintenir dans leur logement et se
voient proposer des candidatures de ménages qui n’ont manifestement pas la capacité d’assumer la charge
d’un logement. Ils estiment que la prise en charge de ces populations doit relever d’une responsabilité
partagée avec les collectivités locales et qu’ils ne sont pas seuls en capacité d’y répondre.
Il leur apparait nécessaire de réfléchir collectivement au moyen de mieux appréhender ces situations (par
la réalisation de diagnostics sociaux notamment) et au développement de solutions alternatives (à l’image
du bail glissant et des logements relais qui constituent déjà des outils largement utilisés par les bailleurs
avec le soutien d’associations spécialisées).
7
La liste des quartiers bénéficiaires devrait être rendue publique dans le courant du mois de décembre 2014.
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Renforcer le dispositif partenarial autour des mutations
Prenant appui sur la démarche engagée depuis un an par la Ville de Cachan, qui a signé une charte sur le
parcours résidentiel avec l’ensemble des bailleurs et les principaux CIL intervenant sur son territoire, les
organismes Hlm souhaiteraient que la démarche soit étendue à l’ensemble de l’agglomération.
Ils soulignent l’importance d’un pilotage fort pour animer un tel dispositif. Pour étayer leur proposition, ils
rappellent l’ambition affichée dans l’Agenda Hlm qui fixe une cible de 25% des attributions en faveur des
demandeurs de mutation.
Décliner localement le futur Accord Collectif Départemental (ACD)
Le document de cadrage régional pour l’accès au logement social des publics prioritaires, posant des
orientations pour l’harmonisation des ACD franciliens, a été signé le 10 octobre dernier entre l’AORIF et la
DRIHL. La renégociation de l’accord du Val de Marne a donc été engagée entre la délégation
départementale de l’AORIF et l’Unité Territoriale de la DRIHL au début du mois de novembre.
Les premiers échanges pointent la nécessité de territorialiser l’objectif de relogement assigné aux
bailleurs (devant représenter un quart du total des attributions). Les périmètres des territoires de
déclinaison et les critères de répartition de l’objectif doivent faire l’objet de discussions complémentaires.
Ces paramètres seront certainement à prendre en compte dans le cadre de l’élaboration des conventions
sur la politique d’attribution et la mixité sociale.
Pour conclure, les organismes rappellent qu’une « Conférence des bailleurs » avait été instaurée à Fresnes
en 2006 afin de faciliter les échanges entre partenaires sur les situations complexes, les mutations, les
problématiques liées à la sur ou la sous-occupation… Mais la dynamique s’est essoufflée faute de
mobilisation collective. Il apparait donc nécessaire d’insister sur l’importance du pilotage accompagnant la
mise en œuvre de la future convention intercommunale.
2. La sécurité et la tranquillité résidentielle
Avant toute chose, les organismes Hlm souhaitent rappeler que :
La prise en compte des problématiques de sécurité et de tranquillité résidentielle ne peut se
restreindre aux seuls périmètres des futurs QPV : elle nécessite une approche globale, à l’échelle
de l’agglomération. Dans le cas contraire, il existe un risque de déplacement des difficultés d’une
résidence à l’autre ou d’un quartier à l’autre.
Le domaine d’intervention des bailleurs se limite à la tranquillité résidentielle et à l’animation
d’actions de prévention. En matière de sécurité, leur action doit nécessairement être coordonnée à
celle des autres acteurs (Police et Justice notamment).
Concernant les pistes de travail possibles, les organismes Hlm proposent la mise en place d’une base de
données qui permette de recenser les incivilités de toutes natures et qui puisse constituer un observatoire
partagé et ouvert à l’ensemble des partenaires locaux. Cela pourrait permettre d’objectiver la nécessité,
pour les bailleurs, de bénéficier d’un appui extérieur en cas de problèmes qui dépassent leur champ de
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compétence (notamment en cas de trafics lourds). A leur sens, cette action doit constituer un axe majeur
du Contrat de Ville.
A l’échelle de leur patrimoine respectif, les organismes mènent déjà ce type de repérage (avec l’appui de
leurs personnels de proximité qui relève les atteintes aux personnes, aux biens comme les troubles de
jouissance). Mais l’usage qu’ils en font est variable. Certains tirent des informations collectées des
« rapports d’ambiance » qu’ils communiquent à leurs partenaires (Villes et forces de Police) sans
réellement mesurer l’utilisation qui en est faite. Le partenariat noué autour du Contrat de Ville pourrait
permettre de mieux exploiter les données recueillies et de les croiser avec les informations partagées à
l’occasion des Conseils Locaux ou Intercommunaux de Sécurité et de Prévention de la Délinquance
(CLSPD/CISPD).
In fine et au-delà de la centralisation des données et du porté à connaissance de chacun, l’objectif serait de
déterminer les actions conjointes à mener sur les quartiers présentant des difficultés, de fait, mieux
identifiées. Cela pourrait également permettre de recourir plus facilement à des mesures de type Groupe
Local de Traitement de la Délinquance (GLTD) pouvant être mis en place par le Parquet dans des sites
identifiés comme prioritaires en termes d’action publique. Le GLTD, mené sur une durée limitée, constitue
ainsi un outil d’action publique territoriale et un lieu d’échanges privilégié qui pourrait être mobilisé pour
renforcer et mieux coordonner les actions policière, judiciaire ou sociale. Des retours d’expérience locaux
se sont avérés positifs : OPALY a notamment pu bénéficier d’un tel dispositif sur le quartier des Irlandais à
Arcueil aboutissant à des résultats significatifs.
En parallèle, les bailleurs souhaitent que le travail de sensibilisation auprès de la justice, et notamment du
Procureur de la République, se poursuive en appui au Contrat Départemental de Sécurité dans le Logement
Social (CDSLS) signé avec le Préfet en 2012.
3. La gestion urbaine de proximité
Les bailleurs souhaitent que la démarche de Gestion Urbaine de Proximité (GUP) ne se limite pas aux
quartiers qui bénéficieront du NPNRU mais qu’elle puisse concerner toute l’agglomération. A leur sens
deux prérequis sont utiles pour s’assurer de la réussite d’une telle démarche :
Un pilotage fort et dans la durée,
Une association des habitants.
Dans le cadre du PRU du Chaperon Vert, la GUP est opérationnelle depuis deux ans. Elle concerne
essentiellement le suivi des travaux et le maintien de la qualité des espaces extérieurs. OPALY souligne
l’intérêt de la démarche et plus particulièrement des diagnostics en marchant qui sont régulièrement
réalisés avec les villes concernées, la CAVB et parfois un représentant des locataires. Ils pourraient être un
exemple de bonne pratique à diffuser sur d’autres ensembles immobiliers de l’agglomération qui en
éprouveraient le besoin.
Outre les questions liées à la sécurité et à la tranquillité résidentielle évoquées précédemment (et qui
relèvent aussi de la GUP), les organismes ont ciblé des thématiques qui pourraient faire l’objet d’une
réflexion partenariale :
La gestion des déchets (ordures ménagères et encombrants)
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Les bailleurs pointent en particulier les difficultés rencontrées en matière de gestion des
encombrants. Ainsi, les Villes ont mis en place des modalités de collecte différentes que ce soit en
termes de fréquence de passage ou d’organisation du retrait (dans des locaux dédiés ou sur le
domaine public). Or, l’impact des choix retenus est significatif sur la qualité de l’environnement
urbain. Cette question pourrait donc faire l’objet d’échanges au niveau intercommunal.
Par ailleurs, les bailleurs souhaitent être associés aux discussions engagées sur le projet porté par la
CAVB de mise en place de bornes d’apport volontaire.
Le traitement des espaces verts/extérieurs,
Les épaves (dont le traitement a déjà fait l’objet d’une réflexion inter-bailleurs dans le cadre du
CDSLS) et le stationnement,
L’hygiène (notamment sur les questions de dératisation),
Le développement durable et la maîtrise de la consommation d’énergie.
Concernant ce dernier point, les bailleurs soulignent l’impact significatif de la consommation
d’énergie sur les charges des locataires (qui constitue même un facteur de fragilité de plus en plus
répandu). Pour eux, un des premiers enjeux est d’accompagner à un meilleur usage des logements,
neufs ou ayant bénéficié d’une réhabilitation thermique, afin qu’ils ne perdent pas le bénéfice de
leur investissement. Plus globalement, il leur apparait utile qu’un travail s’engage sur cette
dimension car elle fait l’objet d’une attention spécifique de nombreux acteurs (organismes Hlm,
collectivités locales, agence de l’énergie, Conseil Général qui prodigue notamment des formations
auprès des gardiens…). Les bailleurs proposent que soit identifié localement l’ensemble des
actions conduites par les partenaires avec une triple finalité : capitaliser les retours d’expérience,
développer/généraliser les bonnes pratiques et mutualiser les moyens. A l’échelle régionale,
l’AORIF est déjà porteuse d’un projet similaire ayant abouti à la création d’une plateforme
d’échanges sur les pratiques d’accompagnement à un mode de vie éco-durable auprès des
occupants du parc Hlm : L’Eco pratique8.
4. L’insertion par l’activité économique et le développement économique
A l’heure actuelle, les bailleurs mènent déjà de nombreuses actions en matière d’Insertion par l’Activité
Economique (IAE) :
L’animation de chantiers éducatifs ou d’insertion (Paris Habitat à Gentilly par exemple),
L’embauche d’emplois d’avenir en tant qu’agent d’accueil ou d’aide gardien (Logirep et OPALY à
Arcueil-Gentilly) ou encore en tant que médiateur (Immobilière 3F),
Les clauses d’insertion,
Le recours à des entreprises d’insertion : dans le cadre des clauses d’insertion des projets ANRU
(en 2013, l’offre d’emplois générée par le PRU du Chaperon Vert a représenté, pour OPALY, 11
Equivalents Temps Plein), comme pour les travaux d’entretien ou pour les constructions neuves
(Valophis Habitat et Immobilière 3F notamment),
8
http://leco-pratique.org/
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Le recours à des ESAT ou à des associations locales pour la réalisation de missions ponctuelles
(mise sous plis ou services rendus aux locataires lors d’opérations de réhabilitation pour Valophis
Habitat par exemple)…
Pour améliorer leur action et faciliter les partenariats, les organismes Hlm proposent :
Une réflexion partenariale sur la mutualisation des locaux libres en rez-de-chaussée afin de
participer à l’animation des quartiers,
La création d’un référentiel des associations locales et structures d’IAE, en précisant leur champ
de compétences, afin de faciliter la mise en relation avec les bailleurs en fonction de leurs besoins.
Sur cette dimension, il apparait particulièrement important aux bailleurs de s’appuyer sur les partenaires
locaux, en premier lieux les Villes, mais aussi le Conseil Général et FACE 94 (Fondation Agir Contre
l’Exclusion).
5. Les projets urbains
Le territoire a bénéficié de deux projets de rénovation urbaine cofinancés par l’ANRU.
Le premier a concerné le quartier de la « Vache Noire » à Arcueil. Le PRU, portant sur 278 logements, a été
engagé en 2005. En termes patrimonial, le projet aura nécessité la démolition de 198 logements et la
réhabilitation de 80 autres. Il s’est finalisé en 2008 avec la reconstruction de logements neufs aux statuts
diversifiés (locatif social, accession à la propriété, locatif libre et intermédiaire).
Le « Chaperon Vert », regroupant 1 600 logements répartis à parité entre Arcueil et Gentilly, a également
bénéficié d’un PRU à partir de 2008. Le projet a été élaboré dans une visée plus préventive que curative.
Ainsi, le quartier, situé entre deux pôles dynamiques (la « Vache Noire » d’un côté, récemment requalifiée,
et la ZAC de la Porte de Gentilly de l’autre) présentait des risques de décrochement par rapport à son
environnement urbain direct. Le PRU a permis d’intervenir sur le bâti ainsi que sur les écoles et
équipements vieillissants. La diversification de l’offre a également été un axe fort : des programmes de
logements en accession à la propriété et en accession sociale ont été réalisés. Actuellement, l’avenant de
clôture est en cours de discussion, il doit être signé avant mai 2015. L’achèvement total du projet est prévu
pour 2018. Un dernier programme de logements neufs sera livré en juin 2015, deux écoles sont également
en chantier. Par ailleurs, la restructuration de la trame viaire a récemment été engagée. Au niveau
patrimonial, la réhabilitation de deux îlots (500 logements) reste à engager. Globalement, le projet réalisé
est conforme à ses orientations initiales. Seul un bâtiment tertiaire, ne trouvant pas preneur, fait l’objet
d’une étude pour être éventuellement transformé en logements.
Aujourd’hui, sans connaître le périmètre exact des futurs QPV ni la liste des quartiers qui pourront
bénéficier du NPNRU et sachant que les élus auront la capacité de proposer des opérations d’intérêt local
(qui bénéficieront de 20% de l’enveloppe financière accordée au NPNRU), les bailleurs ont souhaité établir
un état des lieux synthétique des quartiers qui présentent des dysfonctionnements et pour lesquels une
attention particulière doit être accordée dans le Contrat de Ville.
NB : le tableau ci-après ne vise pas l’exhaustivité mais constitue une base de discussion à approfondir avec
les collectivités locales.
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Quartier
Cité Jardins
Résidences
Professeur
Einstein et Emile
Zola
Le Val de Bièvre
Informations générales
•
•
•
•
Commune : Cachan
Bailleur : Valophis Habitat
Nombre de logements : 804
QPV : oui (demande de
création)
• Commune : Fresnes (à
proximité directe de la
Vallée aux Renards)
• Bailleur : France Habitation
• Nombre de logements : 200
• QPV : non
•
•
•
•
Commune : Fresnes
Bailleur : Valophis Habitat
Nombre de logements : 220
QPV : non (ex-quartier
CUCS)
Dysfonctionnements constatés
• Trafic et insécurité
• Enquête de satisfaction des locataires sur la sécurité :
8,4/20 (moyenne : 10,5/20)
• Ressources des locataires (54,2% de ménages en
dessous de 60% des plafonds) légèrement supérieures à
la moyenne de Valophis (57,9%)
• Taux de personnes âgées (22,7%) supérieur à la
moyenne de Valophis (20,2%)
• 25,9% de familles monoparentales, concentrées dans le
bâtiment Aristide Briand
• Classement attribution en catégorie 3 : résidences peu
attractives dont le fonctionnement social est dégradé et
génère des tensions sociales manifestes, nécessité de
limiter l’accueil de ménages fragiles
• 15% de demandeurs de mutation
• Projet de création d’un pôle de services
• Trafic lourd et insécurité (squat des caves et des halls,
rixes entre bandes)
• Bâti ancien (1960) : projet de restructuration complète
du quartier à l’étude en partenariat avec la SEM de
Fresnes (opération de démolition/reconstruction et
intervention sur la voirie envisagées)
• Trafic et insécurité
• Enquête de satisfaction des locataires sur la sécurité en
baisse : 9/20 (10/20 en 2011)
• Problèmes liés au fonctionnement social (local de
l’amicale condamné)
• Ressources des locataires très faibles : 72,5% des
ménages en dessous de 60% des plafonds de ressources
et 42,5% en dessous 30% des plafonds mais taux
d’impayé faible (1% d’impayés de plus de 3 mois)
• Taux de personnes âgées important : 24,4% chefs de
ménage de plus de 65 ans
• Taux de familles monoparentales assez élevé : 28,5%
(contre 22% en moyenne)
• Classement attribution en catégorie 3 : nécessité de
limiter l’accueil de ménages fragiles
• Taux de vacance élevé : 5,5% (3,7% en moyenne à
Valophis)
• 14% de demandeurs de mutation
• Dégradation de la qualité du bâti : besoin d’une
intervention patrimoniale lourde
(démolition/reconstruction/réhabilitation)
• Utilisation possible des potentiels de constructibilité
pour assurer une diversification de l’habitat
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Quartier
Les Groux
La Vallée aux
Renards
Informations générales
•
•
•
•
Commune : Fresnes
Bailleur : Valophis Habitat
Nombre de logements : 200
QPV : non (ex-quartier
CUCS)
• Communes : Fresnes et
L’Haÿ-les-Roses
• Bailleur : Valophis Habitat
• Nombre de logements : 142
à Fresnes et 643 à L’Haÿ-lesRoses
• QPV : non (ex-quartier
CUCS)
Dysfonctionnements constatés
• Trafic et insécurité (squat des caves et des halls)
• Problèmes liés au fonctionnement social
• Ressources des locataires assez faibles : 64,1% des
ménages en dessous de 60% des plafonds de ressources
et 31,7% en dessous de 30% des plafonds
• Taux d’impayés très élevé : 8,3% des locataires ont un
impayé de + de 3 mois (contre 3,6% en moyenne à
Valophis)
• Taux très important de chefs de ménages de plus de 65
ans : 41,2%
• Peu de familles monoparentales -17,4% contre 22% en
moyenne à Valophis)
• Classement attribution en catégorie 3 : nécessité de
limiter l’accueil de ménages fragiles
• Dégradation de la qualité du bâti : besoin d’une
intervention patrimoniale lourde
(démolition/reconstruction)
• Utilisation possible des potentiels de constructibilité
pour assurer une diversification de l’habitat
Fresnes
• Quelques problématiques de sécurité localisées
• Paupérisation de la population : ressources des
locataires plus faibles (59,3% de ménages en dessous de
60% des plafonds) que la moyenne de Valophis
• Taux d’impayés légèrement supérieur à la moyenne :
3,8% des locataires en impayés de + de 3 mois et 13%
en impayés de + d’un mois
• Taux de personnes âgées important : 32,8% de chefs de
ménage de plus de 65 ans
• Classement attribution en catégorie 3
• Dégradation de la qualité du bâti (notamment le centre
socio-culturel de l’Avara) et de la qualité de vie
nécessitant une intervention lourde
• Utilisation possible des potentiels de constructibilité
pour assurer une diversification de l’habitat
L’Haÿ-les-Roses
• Quelques problématiques de sécurité localisées
• Ressources des locataires (51,5% des ménages en
dessous de 60% des plafonds de ressources et 27,4% en
dessous de 30% des plafonds) un peu moins élevées que
la moyenne de Valophis (57,9% et 27,7%)
• Taux de personnes âgées important : 27,6% de chefs de
ménage de plus de 65 ans
• Taux d’impayés légèrement inférieur à la moyenne :
2,7% des locataires en impayés de + de 3 mois et 6,5%
en impayés de + d’un mois
• Classement attribution en catégorie 3
• Activités commerciales en déclin
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Quartier
Informations générales
Dysfonctionnements constatés
La Vallée aux
Renards (suite)
• Dégradation de la qualité du bâti et de la qualité de vie
nécessitant une intervention lourde avec
démolition/reconstruction pour ouvrir le quartier sur les
potentialités environnantes
• Utilisation possible des potentiels de constructibilité
pour assurer une diversification de l’habitat
Reine Blanche
Commune : Gentilly
Bailleur : OPALY
Nombre de logements : 400
QPV : non (ex-quartier
CUCS)
• Population âgée, aux revenus modestes, présentant un
risque de paupérisation
• Patrimoine ancien, quartier nécessitant une
requalification urbaine d’envergure : démolition d’un
immeuble à envisager, nécessité d’ouverture pour
résoudre les problèmes liés à l’enclavement (enjeu
d’autant plus prégnant que des opportunités se font
jour avec la couverture de l’A6b et l’arrivée prévue à
proximité d’une gare de la ligne 14 du métro)
• Potentiel de développement et de densification
important
• Commune : L’Haÿ-les-Roses
• Bailleur : Immobilière 3F
• Nombre de logements : 595
(3 résidences)
• QPV : oui (Z1170)
• Trafic de drogue et insécurité
• Absence de mixité sociale, population fragile et à très
faible revenu
er
• Réhabilitation sur fonds propres programmée au 1
trimestre 2015 pour une résidence (les deux autres ont
été réhabilitées récemment)
Plaine Bicêtre
(Les Dahlias)
• Commune : L’Haÿ-les-Roses
• Bailleur : Immobilière 3F
• Nombre de logements : 390
(2 résidences)
• QPV : oui (Z1171)
• Trafic de drogue et insécurité omniprésente, violences,
dégradations et incivilités
• Absence de mixité sociale, paupérisation de la
population
• Bâti ancien, une opération de démolition/
reconstruction réalisée sur fonds propres, réhabilitation
et résidentialisation des résidences programmées dès
2015
• Potentiel lié à l’arrivée du métro dans le cadre du Grand
Paris
Allée du stade
• Commune : L’Haÿ-les-Roses
• Bailleur : Immobilière 3F
• Nombre de logements : 336
(une résidence)
• QPV : oui (Z1172)
• Réhabilitation effectuée en 2006
• Problématiques d’ordre social : faible mixité, population
à faible revenu, pas de vie associative
• Quartier éloigné des services et commerces, très mal
desservi
Les Barnufles
et les Hauts
Martinets
• Commune : Le KremlinBicêtre
• Bailleur : OPH du KremlinBicêtre
• Nombre de logements : 535
(185 pour les Barnufles et
350 pour les Hauts
Martinets
• QPV : non (ex-quartier
CUCS)
• Patrimoines anciens (1962 et 1971)
• Quartiers dégradés, peu fonctionnels
• Indicateurs socio-économiques inquiétants : travailleurs
pauvres, population vieillissante, sur-représentation des
familles nombreuses et monoparentales…
• Problèmes d’insécurité liée au trafic de stupéfiants et à
l’occupation de halls
Jardins Parisiens
•
•
•
•
AORIF – Délégation Départementale du Val de Marne
Décembre 2014 11
Quartier
Informations générales
Dysfonctionnements constatés
Résidences
SembatSchuman et
Bergonié
• Commune : Le KremlinBicêtre
• Bailleur : OPH du KremlinBicêtre
• Nombre de logements : 235
(120 pour Sembat-Schuman
et 115 pour Bergonié)
• QPV : oui (Z1168)
Résidence Sembat-Schuman
• Patrimoine vieillissant, datant de 1955 : opération de
démolition-reconstruction à envisager sur le bâti
fortement dégradé,
• Paupérisation rapide (population démunie, peu
qualifiée, travailleurs pauvres…)
• Nécessité de désenclaver le quartier, de le réintégrer
dans une dynamique urbaine (potentiel liée à la
proximité de la future gare Kremlin-Bicêtre Hôpital)
Résidence Bergonié
• Dégradation d’un bâtiment ancien (1956)
• Population socialement fragile
• Problèmes de trafic de stupéfiants et d’occupation de
halls
• Nécessité de désenclavement dans le cadre d’un projet
d’aménagement extérieur
Résidence Henri
Barbusse
•
•
•
•
Commune : Villejuif
Bailleur : OPH de Villejuif
Nombre de logements : 340
QPV : non
• Trafic et insécurité
• Paupérisation de la population
• Bâti ancien
Résidence
Robert Lebon
•
•
•
•
Commune : Villejuif
Bailleur : OPH de Villejuif
Nombre de logements : 560
QPV : oui (Z1174)
• Trafic et insécurité
• Population très démunie (ressources essentiel-lement
constituées de revenus de transfert)
• Quartier enclavé, patrimoine ancien (1970) constitué de
grands logements occupés par des familles nombreuses
rencontrant des problématiques spécifiques
Résidence
Alexandre
Dumas
•
•
•
•
Commune : Villejuif
Bailleur : Logirep
Nombre de logements : 300
QPV : oui (Z1173)
• Trafic de drogues
• Dégradation inquiétante de la situation sociale
• Problème de qualité du bâti, nécessitant une rénovation
(investissements lourds déjà réalisés sur les fonds
propres de l’organisme)
***
En guise de conclusion, les bailleurs souhaitent attirer l’attention de l’agglomération concernant la création
des « Conseils citoyens » prévus par la loi de programmation pour la Ville et la Cohésion Urbaine. A leur
sens, un lien doit être fait avec les amicales de locataires existantes : cela peut permettre d’améliorer la
dynamique de représentation des habitants et de remobiliser les amicales.
AORIF – Délégation Départementale du Val de Marne
Décembre 2014 12
Synthèse de la contribution des organismes Hlm
au Contrat de Ville du Val de Bièvre
Thèmes
Equilibre social des quartiers
Sécurité et tranquillité résidentielle
Gestion urbaine de proximité
Insertion par l’activité économique et
développement économique
Projets urbains
Propositions de pistes de réflexion et d’actions
• Expérimenter des dispositifs locaux d’accompagnement des
locataires en difficulté
• Renforcer l’observation du peuplement
• Définir conjointement les axes de la future convention
intercommunale sur la politique d’attribution et la mixité
sociale
o Rééquilibrer le peuplement à l’échelle des résidences
o Définir les modalités de relogement dans le cadre des PRU
et de toute autre intervention patrimoniale le nécessitant
o Trouver des solutions en matière de relogement pour les
ménages en incapacité d’entrer ou de se maintenir dans un
logement autonome
o Renforcer le dispositif partenarial autour des mutations
o Décliner localement le futur Accord Collectif
Départemental (ACD)
• Constituer une base de données recensant les incivilités de
toutes natures afin de constituer un observatoire partagé et
ouvert à l’ensemble des partenaires locaux
• Définir les thématiques de travail en commun
o Gestion des déchets
o Traitement des espaces verts/extérieurs
o Epaves et le stationnement
o Hygiène
o Développement durable et maîtrise de la consommation
d’énergie
• Engager une réflexion partenariale sur la mutualisation des
locaux libres en pied d’immeuble
• Constituer un référentiel des associations locales et structures
d’Insertion par l’Activité Economique
• Envisager des interventions patrimoniales et urbaines
adaptées à la situation de chaque quartier (quartiers
bénéficiant ou non du NPNRU, QPV, quartiers sortants du
dispositif CUCS ou en voie de fragilisation)
AORIF – Délégation Départementale du Val de Marne
Décembre 2014 13
L’AORIF – l’Union Sociale pour l’Habitat d’Ile-de-France est l’organisation professionnelle au service des
organismes de logement social franciliens. L’association régionale Hlm regroupe les organismes de
logement social ayant leur siège en Ile-de-France et adhérant à l’une des fédérations de l’Union Sociale
pour l’Habitat. 140 organismes franciliens de logement social sont adhérents à l’AORIF.
La délégation AORIF du Val de Marne rassemble 60 organismes de logement social. Ils logent environ
370 000 personnes et gèrent plus de 160 000 logements locatifs sociaux.
La présente contribution a été rédigée avec le concours de représentants de huit organismes implantés
dans le territoire du Val de Bièvre : France Habitation, Immobilière 3F, Logirep, OPALY, l’OPH de Villejuif,
l’OPH du Kremlin-Bicêtre, Paris Habitat et Valophis Habitat.
AORIF – Délégation Départementale du Val de Marne
Décembre 2014 14