Quelle majorité pour décider des travaux ? Simple, double, absolue

Quelle majorité pour décider des travaux ?
Simple, double, absolue, qualifiée.
La notion de majorité au sein de l’assemblée des copropriétaires semble être à
géométrie variable.
Qu’en est-il exactement lorsque des travaux doivent être entrepris ?
Selon le principe général en matière de PPE, les décisions se prennent à la majorité
simple des membres présents ou représentés à l’assemblée.
Tel est notamment le cas pour l’exécution des travaux de construction nécessaires.
Par travaux nécessaires, il faut entendre les travaux d’entretien, de réparation ou de
réfection, pour autant qu’ils soient, selon l’art. 647c CC, « indispensables pour le
maintien de la valeur ou de l’utilité de la chose ». Prenons à titre d’exemple la
réfection des façades ou de toute autre partie commune de l’immeuble.
Plusieurs dispositions légales dérogent toutefois au principe du vote à la majorité
simple et prévoient, selon les cas, l’unanimité, la double majorité, voire la majorité
absolue.
L’unanimité des copropriétaires est prescrite pour les actes importants qui
concernent l’ensemble de la communauté. Rentrent notamment dans cette
catégorie les travaux somptuaires soit, selon l’art. 647e CC, « les travaux de
construction destinés exclusivement à embellir la chose, en améliorer l’aspect ou en
rendre l’usage plus aisé ».
La construction d’une piscine ou la pose d’une statue entrent dans cette catégorie.
Bien que l’unanimité soit exigée, les travaux décidés à la double majorité peuvent
tout de même être exécutés, pour autant que l’opposant ne soit pas durablement
entravé dans son droit d’usage et de jouissance de la chose. De plus, les autres
copropriétaires doivent l’indemniser de l'atteinte portée à ses droits et prendre en
charge sa part de frais (art. 647e al.2 CC).
La double majorité ou majorité qualifiée, c'est-à-dire la majorité des copropriétaires
présents ou représentés, représentant en outre plus de la moitié des millièmes, est
notamment nécessaire selon l’art. 647d CC, pour « les travaux de réfection et de
transformation destinés à augmenter la valeur de la chose ou à améliorer son
rendement ou son utilité ». Cet article vise les travaux de réfection ou de
transformation utiles, mais pas indispensables. L’installation d’un ascenseur et la
construction de garages sont des exemples typiques.
Chaque copropriétaire a toujours un droit de veto lorsque les travaux envisagés
auraient pour effet de le gêner notablement et durablement, ou de compromettre le
rendement de la chose.
De même, si les dépenses découlant de ce type de travaux étaient
disproportionnées par rapport à la valeur de sa part, un copropriétaire pourrait
également s'y opposer à moins que la communauté des propriétaires ne déclare
prendre à sa charge sa part de frais en tant qu'elle dépasse la part qui peut lui être
demandée.
Le quatrième mode de majorité est celui de la majorité absolue de tous les
copropriétaires (présents, représentés ou absents). Ce principe s’applique dans de
rares cas, notamment en matière de décision pour l'ouverture d'une action en
exclusion d'un copropriétaire.
Sous réserve de quelques exceptions, les conditions légales de majorité sont de
droit dispositif, cela veut donc dire que les règlements de PPE peuvent aggraver ces
conditions, assurant ainsi une meilleure protection des minorités.
En revanche, la possibilité d’un allégement, qui remettrait en cause la protection des
copropriétaires minoritaires, est controversée.
Quoiqu’il en soit, avant toute décision d’entreprendre des travaux, il est conseillé
une lecture approfondie du règlement de PPE.
Il est également important que l’administrateur soit une personne compétente ayant
suivi une formation telle que le brevet fédéral ou le diplôme d’administrateur de
biens immobiliers, par exemple.
Didier JOUVAL
Régie immobilière Jouval SA
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