Décret charges personnel d`encadrement.indd

FICHE TECHNIQUE >> locatif
#
Nouveau décret charges : la récupération de dépenses de
personnel d’encadrement
L
’article 2 du décret n°87-713 du 26 août 1987
prévoit désormais que « le coût des services
assurés en régie inclut les dépenses de personnel
d’ encadrement technique chargé du contrôle direct
du gardien, du concierge ou de l’employé d’immeuble
; ces dépenses d’encadrement sont exigibles au titre des
charges récupérables à concurrence de 10 % de leur
montant ».
On entend par régie la mise en place d’une équipe de
salariés employés par le bailleur et affecté à telle ou telle
tâche. La rémunération du personnel qui encadre cette
équipe peut être récupérée mais le texte vient poser des
conditions précises pour cela.
1° Quant à la nature de l’encadrement : il doit s’agir d’un
encadrement technique de contrôle direct. Cela doit
consister exclusivement en des tâches de supervision
et de contrôle du travail effectué (conditions, qualité…).
Cela suppose que ce personnel d’encadrement soit
sur le terrain et en lien direct avec le personnel qu’il
est chargé de contrôler, donc sans intermédiaire. Il
ne s’agit donc pas de faire rentrer dans la notion de
personnel d’encadrement technique tous les supérieurs
hiérarchiques du gardien.
2° Quant aux personnes encadrées : il doit s’agir du
gardien, du concierge ou de l’employé d’immeuble. Cela
exclut la possibilité pour le bailleur de pouvoir récupérer
le salaire du personnel d’encadrement qui ne fait que
contrôler des entreprises extérieures par exemple. Cela
exclut aussi la récupération lorsque le contrôle porte
sur d’autres personnels du bailleur. Mais le texte laisse
planer plusieurs difficultés d’interprétation. Ainsi, la
rémunération du personnel d’encadrement est-elle
récupérable lorsque la rémunération du personnel
encadré n’est pas récupérable ? Nous répondons non à
cette question en attendant de découvrir ce que diront
les premières décisions de justice.
« à concurrence de ». Or, cette expression vient d’être
clairement interprétée par la Cour d’appel de Paris comme
faisant référence à un plafond, (voir en ce sens : Paris, 6e
ch. B., 18 juillet 2008, Croissance Pierre II c/ Association des
locataires de Croissance Pierre II). Dès lors, on pourrait tout
à fait lire le texte de la manière suivante : concernant le
personnel d’encadrement, le pourcentage de la dépense
récupérable correspond à la part de la rémunération
portant sur les tâches d’encadrement, sans que cette
part ne puisse dépasser 10% de la rémunération totale.
Cela suppose que les dépenses d’encadrement peuvent
représenter 5, 7 ou % par exemple.
4° Quant à la nature des dépenses à prendre en
compte : Le texte ne dit rien sur ce point. Il faut donc
se référer au b) du décret qui pose le principe général
de la récupération de la rémunération et des charges
sociales et fiscales. Cependant, on ne sait pas clairement
si la liste des éléments qui ne sont pas retenus dans
les dépenses récupérables (mentionnée au c) de
l’article 2 du décret) s’applique aussi aux dépenses de
personnel d’encadrement. Il s’agit du salaire en nature,
de l’intéressement et la participation aux bénéfices de
l’entreprise, des indemnités et primes de départ à la
retraite, des indemnités de licenciement, de la cotisation
à une mutuelle prise en charge par l’employeur ou par le
comité d’entreprise, de la participation de l’employeur au
comité d’entreprise, de la participation de l’employeur à
l’effort de construction et de la cotisation à la médecine
du travail. Pourquoi le décret n’a pas exclu ces éléments
pour la rémunération du personnel d’encadrement ?
Sur cette question également, les premières
jurisprudences seront précieuses. En attendant, nous
estimons que ces éléments ne sont pas récupérables
pour la rémunération du personnel d’encadrement.
3° Quant au montant de la récupération : « les dépenses
d’encadrement sont exigibles au titre des charges
récupérables à concurrence de 10 % de leur montant ».
Sur ce point également, les difficultés d’interprétation
seront importantes. Ainsi, le décret reprend-il l’expression
www.lacgl.fr
Confédération Générale du Logement
134 rue de Saussure
75017 PARIS
Tél. : 01 40 54 60 80
Mail : [email protected]