Baux commerciaux - vivaldi

Le décret n°87-713 du 26 aout 1987 régissant la liste des charges récupérables en bail d’habitation est
inapplicable au bail commercial
SOURCE : 3ème civ, 3 octobre 2012, n°11-21108, Publié au Bulletin
Le décret n°87-713 du 26 août 1987 fixe une liste des charges récupérables du bailleur sur le preneur à bail
d’habitation. Cette liste comprend notamment l’obligation pour le preneur de rembourser les charges relatives au
chauffage collectif de l’immeuble.
Se fondant sur ce texte en l’absence de disposition spécifique dans son contrat de bail commercial, un bailleur
sollicitait de son preneur le remboursement de sa quote part de frais et charges relatifs au chauffage de
l’immeuble, puisque le preneur disposait d’un radiateur relié au chauffage central. Le preneur, alléguant ne pas
utiliser ce système de chauffage, au profit de radiateurs électriques, à refusé de répondre à cette demande.
La Cour d’appel de Metz a considéré que « l’absence de mention dans le bail des charges incombant au locataire
ne dispense nullement ce dernier du paiement des charges récupérables telles que définies par le décret du 26
août 1987 et qu' en application de ce décret, la seule circonstance pour un locataire d'occuper un local équipé d'un
chauffage collectif en état de marche, lui fait obligation de payer au propriétaire les charges correspondantes, peu
important qu'il utilise ou non cet équipement collectif ».
Les juges du fond considéraient donc comme applicable aux baux commerciaux un décret relatif au bail
d’habitation, position non partagée par la Cour de Cassation, qui censurent la décision.
Pour les Hauts juges,
« le décret du 26 août 1987 ne peut être appliqué à un bail commercial qu'à la condition que les parties soient
convenues de lui soumettre la détermination des charges locatives »
Cette position n’est pourtant pas nouvelle : la Cour de cassation avait déjà affirmé, à propos de la taxe sur les
ordures ménagères[1] que cette charge répercutable au titre du décret de 1987, ne pourra être répercutée sur le
preneur qu’en vertu d’une clause du bail claire et précise.
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Cette affirmation tient au fait qu’en droit des baux commerciaux, la répartition des charges entre bailleur et preneur
est faite librement entre eux en l'absence de toute disposition législative particulière régissant cette question : Cette
répartition doit donc être expressément convenue entre les parties [2]. A défaut de stipulation expresse, le preneur
n’a l'obligation que de rembourser au bailleur les sommes payées par le bailleur au nom du preneur, tel que la
consommation du preneur en fluide et énergie (eau, gaz, électricité). Dès lors, il s’agira, pour la Cour de renvoi,
d’apprécier si le preneur apporte la preuve que cette consommation de gaz ne lui est pas imputable. Les juges du
fond ayant considéré que ce dernier ne rapportait pas cette preuve, le preneur est donc loin d’obtenir l’annulation
de ses factures de gaz…
Sylvain VERBRUGGHE
Vivaldi-Avocats
[1] Cf
notre article sous 3e civ., 13 juin 2012
[2] Rép. min. à QE, JOAN Q. 14 janv. 1985, p. 164 et Rép. min. à QE, JOAN Q. 18 juin 1990, p. 2932
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