Immobilier, Registre des mandats et régularité des comptes, Février

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Lexbase Hebdo édition privée n˚560 du 27 février 2014
[Copropriété] Jurisprudence
Enseignements relatifs au formalisme de la tenue du registre
des mandats et à la régularité des comptes
N° Lexbase : N1004BUQ
par Marine Parmentier, Avocat à la Cour, Médiateur, Directeur scientifique de l'Encyclopédie "Droit de la copropriété"
Réf. : Cass. civ. 3, 5 février 2014, n˚ 12-19.047, FS-P+B+I (N° Lexbase : A9205MDB)
Dans un arrêt du 5 février 2014, destiné à une large publication, la Cour de cassation apporte deux enseignements pratiques importants : tout d'abord, elle précise que l'irrégularité de la tenue du registre des mandats
par le syndic n'entraîne pas, par elle-même, la nullité de son mandat ; ensuite, elle indique que la régularité
de la situation comptable effective du syndicat des copropriétaires est entachée par le défaut d'affectation
parmi les opérations exceptionnelles de l'exercice en cours d'une indemnité allouée au syndicat aux termes
d'une décision de justice définitive, peu importe la date à laquelle intervient le règlement effectif de cette
somme. C'est la première fois, à notre connaissance, que la Cour de cassation se prononce sur ces deux
sujets.
– Conséquence de l'irrégularité de la tenue du registre des mandats de "gestion immobilière"
En application de l'article 65 du décret n˚ 72-678 du 20 juillet 1972 (N° Lexbase : L8042AIP), le titulaire de la carte
professionnelle portant la mention "Gestion immobilière" doit tenir, sous sa responsabilité, un registre des mandats,
conforme à un modèle fixé par arrêté, sur lequel les mandats sont mentionnés par ordre chronologique Le numéro
d'inscription sur le registre des mandats est reporté sur celui des exemplaires du mandat qui reste en la possession
du mandant.
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A l'occasion d'un litige relatif à la validité d'une assemblée générale ou, subsidiairement, de certaines de ses décisions, ont été mises en exergue les problématiques liées au formalisme encadrant la tenue du registre des mandats
confiés au syndic.
Le copropriétaire, auteur du pourvoi, faisait notamment valoir :
— que le titulaire de la carte professionnelle portant la mention "gestion immobilière" devrait tenir, sous sa responsabilité, un registre des mandats comportant la liste des différents mandats qui lui ont été consentis, ainsi que
leur numéro d'inscription. Or, les premiers juges avaient considéré que ce mandat n'était pas soumis aux règles
relatives à la numérotation des mandats ;
— que les décisions qui confient au titulaire du registre des mandats la gestion d'un syndicat de copropriétaires
doivent être mentionnées à leur date sur le registre. En conséquence, il appartenait aux premiers juges, selon le
copropriétaire, de rechercher si étaient mentionnées, dans le registre du titulaire de la carte professionnelle "gestion
immobilière", et à leur date, les résolutions des assemblées générales des copropriétaires ayant procédé, chaque
année, à la désignation du syndic pour une durée de douze mois.
La Cour de cassation rejette les deux branches du pourvoi par un moyen de pur droit substitué aux motifs de l'arrêt
d'appel. Elle précise que l'irrégularité de la tenue du registre des mandats par le titulaire de la carte professionnelle
portant la mention "gestion immobilière" représentant un syndicat de copropriétaires n'entraîne pas, par elle-même,
la nullité de son mandat.
Selon cet arrêt, c'est seulement la décision confiant la gestion du syndicat des copropriétaires aux titulaires du registre des mandats qui doit être mentionnée dans le registre. Or, en l'espèce, il avait été constaté par les premiers
juges qu'une seule des délibérations d'assemblée générale désignant le syndic pour une période de douze mois
renouvelable avait été mentionnée. En principe, c'est donc bien chaque mandat qui aurait dû être enregistré. Néanmoins, la Cour de cassation coupe court à cet argumentaire en précisant que l'irrégularité de la tenue du registre
des mandats de "gestion immobilière" est sans conséquence sur la validité de celui-ci.
Par ailleurs, la Cour de cassation approuve les juges du fond (CA Aix-en-Provence, 27 janvier 2012, n˚ 10/12 483
N° Lexbase : A5963IBH) d'avoir estimé que la disposition sur la numérotation des mandats ne concerne pas la
gestion immobilière, alors pourtant qu'une telle exigence résulte du texte même de l'article 65 précité...
Cette décision s'inscrit à contre-courant de ce qui a été plusieurs fois jugé en ce qui concerne la tenue des registres
de mandats de "transactions immobilières" puisque, dans ce domaine, l'irrégularité affectant le registre des mandats
entache la validité du mandat lui-même, cette irrégularité pouvant être invoquée par toute partie y ayant intérêt
(Cass. civ. 3, 8 avril 2009, n˚ 07-21.610, FS-P+B N° Lexbase : A1012EGL).
– Conséquence de l'absence d'affectation parmi les opérations exceptionnelles de l'exercice en cours d'une
indemnité allouée au syndicat aux termes d'une décision de justice définitive
Dans un second temps, la Cour de cassation censure l'arrêt d'appel sur le fondement des règles de comptabilité
propres au fonctionnement des copropriétés. Pour rejeter la demande d'annulation de la décision d'approbation
des comptes clôturés au 31 décembre 2007, les juges du fond avaient considéré que, si l'indemnité allouée au
syndicat par le jugement du 20 avril 2007 ne figurait pas dans les opérations exceptionnelles, cela n'affectait pas la
régularité de la situation comptable effective du syndicat des copropriétaires dès lors que les sommes ne lui avaient
été réglées que postérieurement à l'exercice approuvé.
Cet argumentaire ne pouvait qu'être censuré en application des articles 14-3 de la loi n˚ 65-557 du 10 juillet 1965
(N° Lexbase : L5468IGM) et 2 du décret n˚ 2005-240 du 14 mars 2005 (N° Lexbase : L0926G8S).
Le premier de ces deux textes précise que les charges et produits du syndicat, prévus au plan comptable, sont
enregistrés dès leur engagement juridique par le syndic, indépendamment de leur règlement. Le second texte
indique qu'en application de l'article 14-3, sont rattachés à l'exercice les produits acquis (produits reçus et à recevoir)
et les charges supportées (charges réglées et à régler) au titre de l'exercice.
Au visa de ces deux textes, la Cour de cassation censure l'arrêt d'appel. Elle considère, en effet, que la régularité
de la situation comptable effective du syndicat des copropriétaires est entachée par le défaut d'affectation parmi les
opérations exceptionnelles de l'exercice en cours d'une indemnité allouée au syndicat aux termes d'une décision de
justice définitive, peu importe la date à laquelle intervient le règlement effectif de cette somme. En effet, les charges
et produits du syndicat, prévus au plan comptable, sont enregistrés dès leur engagement juridique par le syndic,
indépendamment de leur règlement.
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La cassation s'imposait donc.
Décision
Cass. civ. 3, 5 février 2014, n˚ 12-19.047, FS-P+B+I (N° Lexbase : A9205MDB).
Cassation partielle (CA Aix-en-Provence, 27 janvier 2012, n˚ 10/12 483 N° Lexbase : A5963IBH).
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