Convention de gestion du Foyer des Jeunes Travailleurs

CONVENTION DE GESTION du FOYER DE JEUNES TRAVAILLEURS D’ISSOIRE
ENTRE
L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT ET DE L’IMMOBILIER SOCIAL , établissement
public à caractère industriel et commercial, dont le siège social est à CLERMONT FD, 32 rue de Blanzat,
immatriculé au répertoire SIREN sous le n° 779 186 394, représenté par M. Fabrice HAINAUT, le
directeur général.
Le bailleur
Et la Communauté de Communes ISSOIRE COMMUNAUTE, dont le siège social est à ISSOIRE, 95
rue Lavaur, représenté par son Président M. Bertrand BARRAUD, agissant en vertu d’une délibération du
Conseil Communautaire du 1er décembre 2015.
Le gestionnaire du foyer
Il a été convenu ce qui suit :
La communauté de communes ISSOIRE COMMUNAUTE a mis à disposition de l’OPHIS, par voie de bail
à construction signé le 30 janvier 2012 et publié à ISSOIRE le 1er mars 2012 volume 2012 P n° 825, un
terrain situé à ISSOIRE, sur les parcelles alors cadastrées section AL :

N° 391 pour 747 m2 lieudit Chemin du Bout du Monde

N° 395 pour 16 m2 lieudit la Treille

N° 397 pour 118 m2 lieudit le Bout du Monde

N° 398 pour 59 m2 lieudit le Bout du Monde
L’OPHIS y a construit un foyer de jeunes travailleurs, dénommé la Passerelle, dont la gestion a d’abord été
assurée par le CCAS de la ville d’ISSOIRE. Depuis le transfert de compétences « Gestion du Foyer de
Jeunes Travailleurs » à la Communauté de communes par délibération en date du 30 juin 2015, acté par
arrêté préfectoral n°15-01432 en date du 26 octobre 2015, Issoire Communauté assure la gestion directe de
cet équipement à compter du 1er janvier 2016.
ARTICLE 1 : DESCRIPTION DES LIEUX LOUES
Il s’agit d’une résidence sociale foyer de jeunes travailleurs, d’une capacité de 60 chambres, équivalant à
52 logements (correspondant à 72 places).
Les logements sont de typologie :

T1 groupés (12 chambres regroupées par 3, soit 4 logements en financement Etat)

T1’ (30 logements)

T1 Bis (13 logements)

T2 (5 logements)
La surface utile totale est de 2379 m2.
ARTICLE 2 - DUREE DE LA LOCATION
Le présent bail est consenti pour une durée de 10 années, à compter du 1er janvier 2016, et renouvelable
par périodes de 5 ans.
La durée totale de la location devra être identique à la durée du bail à construction, soit jusqu’au 1er février
2052. Si celui-ci était résilié par anticipation (comme prévu par le bail à construction), quelle qu’en soit la
cause, la présente convention s’éteindra de plein droit.
ARTICLE 3 - REDEVANCE ANNUELLE :
Cette redevance comprend :
1. Le montant des annuités découlant des emprunts du bailleur liées au financement de l’ensemble des
dépenses relatives à la réalisation de l’immeuble et aux travaux d’amélioration, y incluant les
réhabilitations et éventuelles mises aux normes: amortissement du capital, intérêts plus frais en année
pleine au delà de la période des différés éventuels dans la limite de deux ans.
En cas d’emprunts particuliers, le calcul de la redevance sera adapté.
A l'issue de la période de remboursement des emprunts principaux, les parties se rencontreront et la
présente convention fera l'objet d'un avenant pour déterminer une nouvelle redevance.
Lorsque les emprunts accessoires arrivent à échéance, et sauf remise en cause par l'une ou l'autre des
parties de la valeur locative de l'immeuble, le montant de la redevance sera maintenu nonobstant
l'extinction des dits emprunts accessoires.
En cas de désaccord entre les parties, celles-ci s'en remettront à l'avis du Service des Domaines.
Le bailleur, en accord avec le preneur, pourra procéder à la renégociation ou au remboursement anticipé
des emprunts et un avenant interviendra.
2- Le cas échéant, le montant, compte tenu des fonds propres éventuellement engagés par l’Ophis en
sus des emprunts principaux et en concertation avec le gestionnaire , indexé sur l‘inflation (indice
INSEE de la consommation hors tabac ou tout indice qui lui serait substitué), des annuités de
reconstitution des fonds propres investis par le bailleur pour une durée et un taux au plus égaux à ceux
de l’emprunt principal contracté pour la réalisation des locaux concernés, leur réhabilitation et le
refinancement de la dette.
3- Le montant forfaitaire annuel couvrant les frais généraux du bailleur à hauteur de 0,30 % du prix
de revient définitif des locaux loués y incluant les réhabilitations et éventuelles mises aux normes liées à la
destination initiale des lieux loués, réajusté tous les ans sur la base des variations de la moyenne sur quatre
trimestres de l’indice du coût de la construction publié par l’Institut National de la Statistique et des Etudes
Economiques. Cette moyenne est celle de l’indice du coût de la construction paru à la date de mise à
disposition de l’ensemble immobilier et des indices des trois trimestres qui la précèdent.
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4- La rémunération des services supplémentaires éventuels définis par les parties aux termes d’une
convention fixant le contenu et la rémunération.
5- Le montant forfaitaire annuel de la participation pour couverture des travaux de renouvellement
des composants et du gros entretien à la charge du bailleur, compris les honoraires et frais d’études
correspondants, fixé à 0,60 % au minimum du prix de revient définitif des locaux loués et des travaux
d’amélioration, y incluant les réhabilitations et éventuelles mises aux normes liées à la destination initiale
des lieux loués.
D’un commun accord, ce taux est fixé à 0,60 %.
Le montant relatif à ce poste sera révisé en fonction des variations de la moyenne sur quatre trimestres de
l’indice du coût de la construction publié par l’institut national de la statistique et des études économiques.
Cette moyenne est celle de l’indice du coût de la construction connue à la date de réception définitive des
travaux et de mise à disposition de l’ensemble immobilier telle que définie dans les articles précédents, et
des indices des trois trimestres qui la précèdent.
Le bailleur s’engage à effectuer un suivi extra-comptable annuel du montant de la participation pour
couverture des travaux de renouvellement des composants et du gros entretien à la charge du propriétaire,
au regard des travaux réalisés.
Le montant de cette participation reste acquis au bailleur, au cours de l’exécution de la convention et à son
arrivée à terme. Il est et reste propriété du bailleur, qu’il soit ou non consommée en totalité au terme de la
convention.
Le montant relatif à ce poste sera également actualisé tous les 5 ans, sauf événement exceptionnel, compte
tenu de l’état des locaux et immeubles constaté conjointement par le bailleur et le preneur, de la
détermination et de l’ajustement périodique et contradictoire des plans de travaux, et de la participation
disponible.
Au cas où la réglementation relative aux organismes d’HLM viendrait à changer en ce qui concerne cette
part de la redevance, les parties conviennent expressément qu’elles se rencontreront pour déterminer à
nouveau cette part dans le cadre d’un avenant à la présente convention. Cet engagement constitue une
condition déterminante de leur consentement aux présentes .En cas de désaccord, le deux parties s’en
remettront à l’avis des Domaines.
Le recours à un emprunt ou aux fonds propres du bailleur pour réaliser des travaux relevant du
renouvellement des composants, mais non couverts par la participation disponible, peut être envisagé d’un
commun accord entre les parties et, dans ce cas, la charge financière correspondante (amortissement du
capital et intérêts et reconstitution des fonds propres) sera intégrée dans le loyer au titre du point 1 du
présent article.
Dans le cas d'une réhabilitation ou d’un renouvellement de composant, l'assiette considérée sera la valeur
initiale indexée de l'immeuble, déduction faite des composants remplacés lors de la réhabilitation et
augmentée du montant de l'actif nouvellement immobilisé.
Dans l’hypothèse où le montant de cette participation ne serait pas totalement utilisé à l’arrivée à terme de
la présente convention, le montant disponible sera intégralement reversé -dans le cadre d’une cession – à
l’association gestionnaire.
De même au terme du bail emphytéotique, le montant disponible reviendra au propriétaire du terrain sauf
prorogation de la convention.
6°- Le montant des primes d'assurances relatives au statut de propriétaire des murs. Les garanties
couvertes sont incluses en annexe.
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7°- Les impôts et taxes non récupérables au titre du décret visé à l'article 4 ci-après et, notamment,
la taxe foncière sur les propriétés bâties et non bâties après la fin de la période d’exonération, les
contributions à la CGLLS, les frais d’enregistrement du présent acte.
Deux annexes sont attachées au présent acte:
-
ANNEXE A Répartition des travaux entre propriétaire et gestionnaire.
ANNEXE B Détail du calcul de la redevance 2016
ARTICLE 4 - CHARGES :
Le locataire remboursera au propriétaire toutes les charges récupérables et taxes locatives afférentes à
l'immeuble loué selon la liste figurant en annexe du décret n° 82-955 du 9 novembre 1982.
ARTICLE 5 : DEFAUT DE PAIEMENT
Le locataire s'engage à payer la redevance annuelle en douze fractions mensuelles égales, échues, au
propriétaire et ce avant le 5 du mois suivant.
Toute somme non payée à son échéance portera de plein droit intérêt au profit du propriétaire, à compter de
la date de son exigibilité, au taux légal.
Dans le cas où les sommes échues en vertu du présent bail et non réglées viendraient à atteindre les
3/12èmes de la redevance annuelle visée à l'article 3, le locataire serait mis en demeure, par lettre
recommandée avec accusé de réception, de se mettre à jour dans le délai d'un mois.
Cette mise en demeure sera également notifiée à l'autorité administrative signataire de la convention prévue
à l'article R 353-165-2.
A défaut de paiement dans ledit délai, la présente location sera résiliée de plein droit et la résiliation sera
constatée par simple ordonnance de référé, si bon semble au propriétaire, nonobstant toutes offres de
consignations ultérieures.
Le locataire aura alors un mois pour remettre les lieux à la disposition du propriétaire.
ARTICLE 6 : OCCUPATION DES LIEUX- ASSURANCES -MISE AUX NORMES- CONTRATS
D’ENTRETIEN OBLIGATOIRES
ASSURANCE LOCATIVE
Le preneur devra faire son affaire de l'assurance de son mobilier, des risques locatifs et des recours des
voisins.
Il communiquera au bailleur le contrat d’assurance.
En cas de sinistre, le preneur ne pourra réclamer au bailleur aucune indemnité pour privation de jouissance
pendant le temps nécessaire à la reconstruction. Il pourra seulement suspendre le versement de sa redevance,
mais un mois après l'achèvement des travaux, celui-ci reprendra son cours.
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NORMES DE SECURITE - ACCESSIBILITE
L’annexe A précise les responsabilités respectives du propriétaire et du gestionnaire en matière de sécurité.
Il apparaît ainsi qu’il appartient au propriétaire de remplacer les organes de sécurité installés lors de
l’édification des bâtiments et au preneur d’en assurer la maintenance et la remise aux normes.
Il est convenu qu’au-delà des prescriptions attachées à la réglementation en vigueur lors de la construction
initiale du bâtiment, toute modification réglementaire intervenant du fait de l’activité de l’établissement ou
du changement de destination des locaux, ainsi que toute évolution de la réglementation administrative
concernant notamment l’accessibilité seront à la charge du preneur qui s’acquittera de la dépense ou
acceptera l’intégration dans la redevance de l’annuité de l’emprunt et (ou) des fonds propres que le bailleur
aura pu engager pour réaliser ces travaux.
Les dispositions réglementaires qui viendraient à s’imposer explicitement à la charge du bailleur pour
modifier rétroactivement les obligations en vigueur lors de la construction du bâtiment seront mises en
oeuvre en concertation avec le preneur et financées par le bailleur.
CONTRATS D’ENTRETIEN OBLIGATOIRES
Le preneur souscrit les contrats d’entretien obligatoires et nécessaires au bon fonctionnement des
équipements des locaux (ex ascenseur, chauffage, VMC, porte automatique de garage, systèmes de
détection automatique d’incendie et de protection contre l’incendie ) et fera procéder aux opérations
d’entretien et de vérification des installations électriques et équipements techniques de l’établissement
prévues par la réglementation.
Le bailleur pourra exercer un droit de contrôle sur les contrats en en demandant la communication
périodique.
ARTICLE 7 : REPARATIONS (voir annexe)
Le bailleur est tenu des réparations et des travaux définis à l’article 606 du Code Civil.
Concernant les obligations légales issues des articles 1719 à 1721 du Code Civil, celles-ci sont également à
la charge du bailleur et sont définies, non limitativement, dans la grille d’entretien figurant en annexe à la
présente convention.
Au cas où la provision constituée en élément dit 5 de la redevance serait insuffisante, le bailleur
mobiliserait tous financements (emprunts, fonds propres) nécessaires qui seraient pris en compte dans le
calcul de la redevance comme indiqué ci-dessus à l’article 3.
Le bailleur effectuera les travaux en accord avec le preneur.
Le preneur ne pourra faire aucun changement, démolition, construction dans les lieux sans le consentement
préalable, exprès ou par écrit du propriétaire et, s'il juge bon, sous la surveillance de son architecte.
Dans le cas contraire, le preneur sera tenu de procéder, à ses frais, à la remise en état initiale des lieux,
nonobstant, pour le propriétaire, la faculté de résilier la convention.
Le preneur devra jouir des lieux en bon père de famille et sera tenu de laisser visiter ceux-ci par le bailleur.
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PARTAGE D’INFORMATIONS RECIPROQUES
Pour l’exécution de la présente convention, les parties s’obligent à une information mutuelle qui prendra
notamment la forme:
Pour le bailleur: de la communication au preneur , à sa demande et au minimum une fois par an, des
résultats au 31 décembre de l’année N-1 du compte de suivi extra-comptable de la participation pour
couverture des travaux de renouvellement des composants et du gros entretien à la charge du bailleur, et des
prévisions pour l’année N, ainsi que des éléments techniques prévisionnels (programme de travaux lié à la
durée de vie des composants, plan de gros entretien),découlant d’une visite des lieux par le bailleur.
Pour le preneur :
-de la communication au bailleur, avant le 28 février de chaque année, de la liste des occupants bénéficiant
d’une aide au logement
- de la transmission à sa demande au moins une fois tous les 5 ans, de tous rapports liés aux équipements
techniques,
- d’une information régulière du bailleur sur la tenue des visites réglementaires pour la sécurité de
l’établissement
- à tout moment, de la transmission des informations et pièces nécessaires en relation avec les
obligations réglementaires existantes ou à venir
ARTICLE 9 : AMENAGEMENT DES LIEUX
Le gestionnaire ne pourra faire aucun changement, démolition, construction ou percement dans les lieux
sans le consentement préalable, exprès ou par écrit du propriétaire et, s'il juge bon, sous la surveillance de
son architecte.
ARTICLE 10 : GESTION DES SERVICES
Le gestionnaire aura la responsabilité entière et exclusive de tous les services (chambres etc...)
fonctionnant dans les lieux loués ainsi que l'exécution des stipulations mises à sa charge par la convention
prise en application de l'article R 353-165-2 du CCH.
En outre, conformément à l'article 6 de la convention APL, le gestionnaire fournira au propriétaire, chaque
année au 15 mai, le double des documents qu'il est tenu de transmettre tous les ans, à la même date, au
préfet.
Fait à ISSOIRE le
Le Bailleur OPHIS
Le gestionnaire ISSOIRE COMMUNAUTE
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