Ravalement, mode d`emploi

DOSSIER
Urbanisme
Ravalement,
mode d’emploi
L’an dernier, la ville rendait obligatoire tous les dix ans le ravalement des immeubles.
Une mesure abondamment commentée : Vincennes Info vous propose
de démêler le vrai du faux…
T
out a commencé dans
la boîte aux lettres. Le
jour où est arrivée la lettre
d’injonction de la mairie. »
Lorsque ces propriétaires
ont reçu un courrier les invitant à ravaler les façades de
leur immeuble, la réaction
a d’abord été négative : « Il
n’est jamais très agréable de
se faire rappeler à l’ordre…
Et puis il a fallu se rendre
à l’évidence : notre façade
n’était pas la mieux entretenue du quartier. » Bien sûr,
la décision de procéder à un
ravalement n’est pas anodine ; tout cela a un coût, loin
d’être négligeable. « Mais
nous avons appris que nous
avions droit à des aides »,
poursuivent les propriétaires.
Un calcul vite réalisé, car audelà de l’obligation – et de sa
sanction éventuelle – l’objectif du ravalement ne répond
pas qu’aux préoccupations
esthétiques des propriétaires : il s’agit aussi d’assurer
la santé et la longévité de
son habitation. Un ravalement protège l’intérieur de
l’immeuble de l’humidité et
empêche la maçonnerie de
s’abîmer ; pour la municipalité, l’opération joue aussi
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un rôle dans la valorisation
du patrimoine et contribue
à l’amélioration générale du
cadre de vie et de l’environnement urbain.
Des situations
variées
Concrètement,
comment
l’obligation de ravalement
s’applique-t-elle ? Un système de cotation (0, 1, ou 2) a
été mis en place pour déterminer les priorités d’obligation de ravalement, suivant
des critères objectifs. Pour
les immeubles propres, cela
va de soi, pas d’obligation.
Si l’immeuble est sale, les
propriétaires ou copropriétaires sont simplement
invités à ravaler. Quant aux
immeubles très sales – plus
de 400 immeubles ont déjà
été repérés comme tels –,
ils font l’objet d’une injonction de ravalement : les travaux sont alors à entreprendre dans les 6 mois. Bien
sûr, des situations particulières peuvent justifier des
prolongations de délais (si
des travaux importants ont
été réalisés dans les 2 ans
précédents par exemple) ou
Vincennes t Novembre 2008
des dispenses (immeubles
en voie d’expropriation…).
Devancer
l’obligation
Si les propriétaires ou copropriétaires concernés ne prennent pas les mesures qui
s’imposent dans les 6 mois,
la mairie fixe par arrêté
un nouveau délai. Lorsque
celui-ci n’est pas respecté,
l’absence de ravalement peut
donner lieu à une amende de
3 750 `, portée à 7 500 ` en
cas de récidive.
Dans une copropriété, le
syndicat des copropriétaires
devra réunir une assemblée
pour voter le ravalement, lors
de laquelle la majorité absolue est nécessaire ; à défaut de
cette décision, il sera nécessaire de réunir une deuxième
assemblée afin d’obtenir une
majorité simple. La résolution portera sur les modalités
du ravalement – et non sur la
décision, devenue obligatoire.
La meilleure décision reste
donc de procéder au ravalement avant que ce constat ne
doive être réalisé ! Un investissement bien compris par de
nombreux propriétaires, qui
choisissent de protéger leur
immeuble et de contribuer à la
qualité de leur quartier dès que
OT
cela est nécessaire.
Les démarches
Le ravalement, y compris lorsqu’il est rendu obligatoire sur injonction,
nécessite des démarches administratives. Le propriétaire ou son
représentant doit déposer une déclaration préalable à l’aide du
formulaire Cerfa n° 13404-01, accompagné des pièces suivantes :
tVOQMBOEFTJUVBUJPO
tVOQMBOEFNBTTFEFMBDPOTUSVDUJPOFUTVSMFRVFM
figureront les angles de prises de vue ;
tVOFQIPUPHSBQIJFEFMBGB¸BEFµSBWBMFS
tVOFQIPUPHSBQIJFEFMJNNFVCMFEBOTTPOFOWJSPOOFNFOU
tVOFOPUJDFGBJTBOUBQQBSB¾USFMFTNBU¹SJBVYFUMFTDPVMFVST
utilisés, les modalités d’exécution des travaux.
Le délai légal est d’un mois, cependant il peut être porté à 2 mois en cas de
consultation du Service départemental de l’architecture et du patrimoine.
© Pierre-Yves Jan / Aurianne Studio
© Pierre-Yves Jan / Aurianne Studio
© Pierre-Yves Jan / Aurianne Studio
Les tenants et aboutissants de l’obligation de ravalement avaient été exposés lors d’une réunion publique en juin dernier, en présence du maire, des élus et de techniciens
des services municipaux.
Vrai ou faux ?
1. Les propriétaires et copropriétaires vont recevoir une
lettre d’injonction systématiquement tous les dix ans.
FAUX. Le Code de la construction et de l’habitation indique que « les
façades des immeubles doivent être constamment tenues en bon état
de propreté. Les travaux nécessaires doivent être effectués au moins
une fois tous les 10 ans, sur l’injonction qui est faite au propriétaire
par l’autorité municipale ». Mais l’obligation de ravalement mise en
œuvre à Vincennes tient aussi compte des réalités : c’est tout le sens
du système de cotation des immeubles mis en place (propres, sales,
ou très sales). Seuls les immeubles considérés comme très sales vont
recevoir un courrier les invitant à prendre les mesures qui s’imposent.
2. L’obligation de ravalement ne concerne pas
tous les immeubles de Vincennes.
FAUX. Tous les immeubles situés à Vincennes, riverains ou non de la voie
publique, font l’objet de cette obligation. Quant aux façades concernées,
il ne s’agit pas seulement de celles situées sur rue ; l’obligation concerne
aussi les façades sur cour, courette ou jardin, les murs aveugles ou pignons,
les souches des conduits de fumée ou de ventilation… Le nettoyage
et la remise en peinture s’appliquent aussi aux dispositifs annexes,
accessoires et ouvrages en relief. La protection et la conservation des
modénatures (corniches, moulures, bandeaux, etc.) remplissent d’ailleurs
un rôle de protection du bâti en préservant la façade des ruissellements.
3. La déclaration de travaux est obligatoire
même si ceux-ci ne concernent pas la façade sur rue.
VRAI. Une déclaration préalable doit être déposée auprès du service Urbanisme
pour tous les travaux de ravalement, même pour les façades sur cour. Par
ailleurs, il est nécessaire d’attendre l’accord écrit de la mairie pour procéder au
démarrage des travaux. De même, en cas d’obtention d’une aide financière,
les travaux ne doivent pas démarrer avant l’avis d’attribution des subventions.
Le point sur
les aides au ravalement
Un dispositif d’aides au ravalement des façades a été voté par
le Conseil municipal au mois d’avril dernier.
Elles concernent deux types de situation :
t les propriétaires d’un logement loué sous le régime de la
loi de 1948 : une aide de 10 % ou 15 % (selon conditions
de ressources) du montant HT des travaux de ravalement et
honoraires de maîtrise d’œuvre, dans la limite de 1 500 `
de subvention maximum par logement. Il s’agit d’une aide
individuelle, c’est donc au propriétaire de faire la demande
de subvention.
t les travaux complémentaires envisagés sur façade sur rue :
réintégration de modénatures ou d’éléments architecturaux intéressants, changement des occultations,
enfouissement des réseaux câblés : aide de 10 % du
montant des travaux concernés et honoraires de maîtrise
d’œuvre HT, dans la limite de 600 ` de subvention maximum
par lot d’habitation. Il s’agit d’une aide à l’immeuble, c’est
donc au syndic de faire la demande de subvention.
Par ailleurs, certains quartiers peuvent faire, dans un cadre
spécifique, l’objet d’aides particulières : c’est le cas actuellement du centre ancien de Vincennes, dans le cadre de l’OPAH
(Opération programmée d’amélioration de l’habitat) actuellement en cours.
Pour plus d’informations sur ces aides, les services techniques municipaux
sont à votre disposition – Tél. : 01 43 98 66 74. Les dossiers de demande
d’aide sont à votre disposition auprès des services techniques
et téléchargeables sur le site www.vincennes.fr.
Renseignez-vous également auprès du PACT de Vincennes (tél. : 01 43 98 67 31) :
des aides peuvent éventuellement être mobilisées auprès d’autres financeurs !
Vincennes t Novembre 2008
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