Projet de loi de finances pour 2016

Projet de loi de finances pour 2016 - Prêt à taux zéro
Le projet de loi de finances pour 2016 a été adopté par l'Assemblée Nationale le 17 Novembre 2015.
1- Augmentation du plafond des PTZ à 40% du montant total de
l’emprunt immobilier
Avec des conditions très avantageuses, ce nouveau prêt à taux zéro :
finance jusqu’à 40 % de l’achat du bien immobilier (alors qu’il était compris

entre 18 et 26 % aujourd’hui) hors Frais de Notaire
augmente les plafonds de revenus permettant d’en bénéficier (maximum

37 000 € RFR en N-2 contre 36 000 euros aujourd’hui)
rallonge le différé de remboursement de 5 ans minimum jusqu’à 15 ans

(contre 0 à 14 ans aujourd’hui)
permet d’étendre la durée du prêt sur 20 ans minimum pour réduire le

montant des mensualités.
2- Augmentation des montants du PTZ
Ce tableau présente le coût maximal de l'opération immobilière servant de base au calcul
de la valeur du PTZ sera calculé.
Ce coût dépend du nombre d'occupants du logement et de la zone dans laquelle se situe
le logement.
Nombre de personnes destinées à
occuper le logement
Zone A
Zone A
2015
2016
1
39 000 €
60 000€
2
54 600 €
84 000 €
3
66 300 €
102 000
4
78 000 €
120 000 €
Le montant maximal de l’opération finançable va s’accroître proportionnellement au
nombre de personnes qui composent le foyer mais les foyers plus modestes pourront
étaler leur remboursement dans le temps.
En effet, avec les nouveaux critères, les ménages les plus modestes peuvent bénéficier
d’un différé de remboursement de 100% allant de 5 ans à 14 ans
3- Réduction de l'obligation d'affectation du logement à la résidence
principale à 6 ans minimum (avant : durée du PTZ, soit 25 ans maximum)
Avant : le logement acquis à l'aide d'un prêt à taux zéro doit demeurer la résidence
principale de l'emprunteur et ne peut être proposé à la location tant que le prêt à taux
zéro n'est pas intégralement remboursé.
Après : Le projet de loi de finances supprime cette obligation en lui substituant une
obligation d'affectation à la résidence principale limitée dans le temps. Dorénavant, le
logement devra demeurer la résidence principale de l'emprunteur pendant un période
de six ans minimum suivant le versement du prêt. Au-delà de celle-ci, et même si le prêt
à taux zéro n'est pas remboursé, le logement pourra être proposé à la location.
4- Généralisation à TOUS les logements anciens
Le PLF 2016 prévoit d'élargir l'éligibilité du dispositif à l'ensemble des communes de la
zone C, soit 30 000 villes, ce qui représente 90% du territoire. Le prêt à taux zéro pourra
être accordé pour financer des travaux dans des logements anciens quel que soit la
localisation de ce dernier.
Avant : En 2015, le Prêt à Taux Zéro (PTZ) avait été ouvert à l'achat de logements anciens.
Seulement, pour être concernées, les opérations d'acquisition devaient, entre autres
conditions, se trouver dans l'une des 6000 communes retenues par le ministère du
Logement.
Les autres critères resteront inchangés. Les travaux, notamment, devront toujours peser
pour 25% du coût total de l'opération.
RAPPEL SUR LE PTZ
Les critères obligatoires :
•
•
•
•
•
Etre primo-accédant et en RP
Avis d’imposition N-2
Respect des plafonds de ressources
Respect des plafonds de l’opération
Le revenu pris en compte pour l’octroi ou la durée du PTZ :
RFR N-2 ou bien Prix d’Acquisition divisé par 9 : Prendre le plus élevé des 2.
Calcul du RFR
•
•
Correspond au R.N.I (salaires et traitements - abattements de 10% ou Frais Réels)
Augmenté ou diminué des pensions alimentaires, des Revenus ou Déficit Fonciers, des
revenus d’épargne…
Ex : Salaire net mensuel de 3 000 € X 12 MOIS
= Revenu Net Imposable de 36 000 € - 10 %
= Revenu Fiscal de Référence de 32.400 €
PTZ : UN PRÊT AUX MULTIPLES AVANTAGES
Le prêt à taux zéro fonctionne comme une avance gratuite de l’Etat sans intérêts et sans frais
de dossiers. Il permet de financer jusqu’à 40% de votre prêt sans intérêt. C’est donc un bon
moyen pour réduire ces mensualités en augmentant sa capacité d’emprunt.
Le PTZ dispose d’un avantage non négligeable : celui d’être reconnu par les banques comme
un apport personnel. Le PTZ pourra être consenti auprès d’établissements bancaires
conventionnés par l’Etat. L’emprunteur sera libre de choisir un autre organisme bancaire pour
son prêt principal s’il le désire.
CALCUL du TAUX d’APPORT :
Son montant fait partie de l'apport personnel mais n'empêche pas la banque de considérer
que vous ne disposez pas de capital et en tiendra compte lors de l'analyse de risques.
La capacité de remboursement est directement déterminée par le taux d'endettement et
le montant de reste à vivre.
En fonction des revenus, il est possible de bénéficier d'un différé de remboursement du PTZ
mais il sera peut-être nécessaire de lisser le prêt principal pour baisser la mensualité.
La banque va calculer le taux d'apport. Ce ratio tient compte de l'ensemble des éléments
qui compose l’apport personnel, c'est à dire les prêts réglementés + les fonds personnels de
l'emprunteur. Il s'applique sur le prix d'acquisition hors frais de notaire et de garantie.
Le plus simple consiste à appliquer la méthode des analystes de risque bancaires. Ces
derniers procèdent en deux étapes :
1.
Ils déterminent le montant global de l’apport en ajoutant tous
les éléments qui entrent dans le calcul (aides financières publiques et épargne
personnelle).
2.
Ils calculent le ratio en excluant tous les frais annexes à
l’acquisition, c'est-à-dire les frais de notaire et de garantie.
Les éléments constitutifs de l’apport :
LES FONDS PROPRES
Des différents facteurs qui composent l’apport, le plus important aux yeux de la banque est
évidemment les fonds propres, c'est-à-dire ceux qui proviennent de l’épargne, d’une
donation ou d’un prêt familial. Il démontre la capacité à épargner ce qui est de nature à
rassurer le banquier.
LES PRETS REGLEMENTES
Les prêts bonifiés par l’Etat qui entrent qui entrent dans le calcul sont :
Le PTZ
Le prêt Action Logement
Les prêts issus des PEL et CEL
Il faut également ajouter les aides distribuées par certaines collectivités locales (mairies et
départements).
[ (Montant du PTZ + Economies personnelles)*100 / Montant de l'acquisition net de frais de notaire ]
Important : le PTZ ne peut servir au financement des frais annexes. Il doit être utilisé
uniquement pour l'acquisition. Si vous ne disposez d'aucun apport, la technique consiste à
utiliser le prêt principal pour financer les frais de notaire et de garantie. Le reste sera affecté
à l'acquisition.