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JLL Capital Markets 2016
La nouvelle géographie de
l’investissement immobilier
en Europe
ACTIVATING
INSIGHT
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THE EDGE
*
La Chine, premier investisseur
émergent en Europe
Ce qu’il faut retenir :
Graphique 1 : Classement des investisseurs par pays
sur le marché immobilier européen (hors pays européens)
•L
’immobilier d’entreprise européen restera le point
de mire des investisseurs asiatiques.
Classement 2008 /2009
•L
a volatilité profite au marché européen, dont les
actifs contribuent à diversifier les flux de revenus
des investisseurs. Le Brexit a aussi offert aux
investisseurs opportunistes une possibilité
d’entrée sur le marché britannique.
• La divergence entre la politique monétaire US et
européenne va provoquer un écart croissant entre les
taux des deux continents qui, couplée à la baisse de
l’Euro face au dollar, va rendre l’immobilier européen
d’autant plus attractif et compétitif.
La quote-part actuelle des pays émergents asiatiques sur le
marché immobilier européen ne pourrait être qu’un avant-goût
de ce qui nous attend, car les investisseurs commencent à
prospecter au-delà de leurs frontières domestiques. Les actifs
immobiliers européens présentent deux atouts majeurs pour les
Asiatiques : leur valorisation paraît compétitive par rapport à
d’autres classes d’actifs, et ils génèrent un flux garanti de
revenus en devises.
Les investisseurs des pays émergents asiatiques
continuent de gagner du terrain
La présence des pays émergents asiatiques sur le marché
européen de l’immobilier d’entreprise a fortement progressé depuis
2008, modifiant la géographie du marché européen, évolution
illustrée notamment par l’essor des investissements chinois.
Ainsi, en 2008-2009, la Chine était encore loin du Top 10
des plus grands investisseurs en immobilier d’entreprise.
Six ans plus tard, elle était en seconde position, juste
derrière les États-Unis.
1
États-Unis
2
Russie
3
Australie
4
Corée du Sud
5
Émirats arabes 6
unis
Israël
7
Koweït
8
Island
9
Oman
10
Libye
Classement 2014 /2015
1
États-Unis
2
Chine
3
Qatar
4
Canada
5
Russie
6
Singapour
7
Afrique du Sud 8
9
Taiwan
10
Émirats arabes
unis
Hong Kong
Source : JLL
Une recherche approfondie met en évidence un niveau
d’engagement de plus en plus marqué de la part des
investisseurs chinois dans cette classe d’actifs, puisque leur
part dans l’investissement immobilier européen a doublé entre
2012-13 et 2014-2015. Et bien que le référendum sur la sortie
du Royaume-Uni de l’Union européenne ait suscité des
divergences d’opinion parmi les investisseurs asiatiques, leur
engagement à long terme reste fort au Royaume-Uni et en
Europe, comme en témoigne la volonté d’opportunistes et
autres investisseurs de long terme de renforcer leur présence
dans l’immobilier d’entreprise européen.
Les monnaies affaiblies des pays émergents sont un
facteur de soutien des volumes d’investissement à
destination de la zone euro
Graphique 2 : Investissement chinois sur le marché
immobilier européen (milliards d’euros)
5,000
4,500
Milliards d’euros
4,000
3,500
3,000
2,500
2,000
1,500
1,000
500
0
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Source : JLL
Les risques de dévaluation dans les économies émergentes
sont une motivation supplémentaire pour se diversifier à
l’international. Ainsi par exemple, en alignant la convertibilité du
Yuan (renminbi) sur le dollar américain, la Banque Populaire de
Chine pourrait voir sa monnaie s’apprécier à la suite du dollar et
devenir chère par rapport aux pays émergents, entrainant un
risque de dévaluation. Ce type de risque devrait inciter les
investisseurs chinois à rechercher d’autres opportunités de
diversification à l’international afin de se couvrir contre la
dévaluation de leur propre monnaie.
Graphique 3 : Sorties de capitaux en provenance
de Chine (en milliards de dollars)
100
50
Milliards de dollars
Compte tenu des incertitudes actuelles à court terme dans le
monde, il est raisonnable de penser que les flux de revenus
stables générés par l’immobilier européen continueront de
séduire les investisseurs internationaux en quête de
placements refuges. Si les valorisations nous paraissent
élevées en valeur absolue, elles restent attrayantes en valeur
relative. Par conséquent, les investisseurs internationaux qui
cherchent à se prémunir des risques liés aux monnaies locales
resteront prêts à payer plus cher pour bénéficier de ces flux
de revenus sécurisés.
0
-50
-100
Graphique 4 : Renminbi par rapport aux panniers
des devises des marchés émergents
-150
-200
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
Source : Bloomberg
105
100
95
Les pays émergents pourront-ils maintenir leurs
niveaux d’investissement ?
Étant donné les taux quasi nuls, voire négatifs, de nombreux
emprunts d’État européens à court terme, l’immobilier
d’entreprise européen est encore plus compétitif aux yeux
d’investisseurs internationaux réticents à prendre des risques,
et ce pour plusieurs raisons.
90
85
80
75
70
2010
2011
Source : Bloomberg
2012
2013
2014
2015
2016
Les niveaux d’investissement des pays
émergents se maintiendront-ils ?
La livre sterling est parvenue à intégrer efficacement l’impact
des incertitudes suscitées par le référendum sur le Brexit. Elle
est tombée à son plus bas niveau depuis 30 ans face au dollar,
sous l’effet d’une révision à la baisse des prévisions de
croissance du PIB, du déficit courant du Royaume-Uni et de
l’incertitude politique. Les investisseurs qui sauront faire fi des
turbulences actuelles pourront déceler des opportunités parmi
certains actifs de qualité à Londres, l’une des métropoles les
plus importantes de la planète ; mais l’évolution du niveau
d’activité du marché locatif sera déterminante. Toutefois,
sachant que les foncières offrent actuellement que une prime
de risque quasiment deux fois supérieure à sa moyenne
historique sur cinq ans, les opportunistes pourraient soutenir
que la plupart des risques baissiers sont déjà pris en compte.
L’effet papillon du ralentissement chinois
Si le ralentissement de l’économie chinoise a un impact
indéniable sur son activité d’investissement, il faut aussi tenir
compte de ses répercussions sur les pays en développement
exportateurs de matières premières.
Ces derniers sont les principales victimes de l’effondrement de la
demande chinoise. Étant donné l’incertitude ambiante, nous pensons
que les investisseurs de ces pays ainsi que les chinois seront de
plus en plus attirés par le refuge offert par l’immobilier européen.
Les divergences entre la politique monétaire européenne
et américaine restent un facteur de soutien pour
l’immobilier européen
Alors qu’elles devraient maintenir la monnaie européenne sous
pression d’ici la fin 2016, les divergences de politique monétaire
de part et d’autre de l’Atlantique pourraient inciter les investisseurs
émergents à confirmer leur penchant pour l’immobilier européen.
Les bienfaits d’une politique monétaire durablement ultra
accommodante sont doubles. D’abord, le secteur industriel
européen profite d’un rebond des exportations, ce qui fournit un
appui supplémentaire au marché de la location. Ensuite, avec
le nouveau report des anticipations de relèvement des taux
d’intérêt, les investisseurs en dollar américain continueront de
bénéficier d’un effet de change favorable. Toutefois, le Brexit
constitue un risque dans ce scénario autrement favorable aux
investisseurs en livre sterling.
L’essor des investissements internationaux des pays
émergents asiatiques se poursuit
La montée en puissance des investisseurs des pays émergents
asiatiques a transformé le paysage de l’investissement
immobilier européen. Soutenu par des valorisations attractives
en valeur absolue, mais aussi par rapport à d’autres classes
d’actifs, ce dernier devrait continuer de séduire les investisseurs
du monde entier, y compris ceux des pays émergents asiatiques.
Le ralentissement des économies émergentes et la persistance
des risques de dévaluation devraient eux aussi contribuer à
soutenir les volumes d’investissement des pays émergents en
Europe, et plus particulièrement ceux en provenance d’Asie.
Cette nouvelle géographie est vouée à perdurer.
Graphique 5 : Taux de rendement des bureaux de la
zone euro par rapport aux autres classes d’actifs
6
Taux de rendement %
Les revers essuyés par la livre sterling sont autant
d’opportunités pour les investisseurs asiatiques sur le
marché britannique
5
4
3
2
1
0
-1
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Taux de rendement des bureaux « prime »
en Europe occidentale
Source : Bloomberg, JLL
2011
2012
2013
2014
Rendement des dividendes
européens
2015
2016
Obligations
allemandes
Graphique 6 : Classement des monnaies dans
les transactions mondiales en 2015 (%)
La force de JLL
Nous aidons les investisseurs internationaux à saisir les
opportunités immobilières, où qu’elles se trouvent. Le rôle
de notre International Capital Group est de faciliter les
flux de capitaux et les transactions d’investissement à
l’échelle mondiale.
50
45
40
35
%
30
25
20
15
10
5
0
Dollar Us
Source : FT
Euro
Livre
sterling
Renminbi
Yen
Dollar
Canadien
Dollar
Australien
Franc
Suisse
Dollar de Baht
Hong Kong Thaïlandais
Nous conseillons nos clients pour les aider à envisager
l’immobilier autrement. Peu d’agences peuvent se targuer
de rivaliser avec l’importance et la portée de notre effort
de recherche. Partout dans le monde, nos collaborateurs
confrontent les études de terrain sur les marchés locaux
avec des analyses complètes de facteurs macroéconomiques,
de secteurs, de services et de grandes thématiques.
Nos experts travaillent ensemble à la mise en commun
des études, données et résultats nécessaires pour procurer
à nos clients un avantage décisif dans leurs investissements
à long terme.
À PROPOS DE JLL CAPITAL MARKETS
JLL Capital Markets est un leader indépendant du
conseil pour l’investissement dans l’immobilier
commercial. Ses 1200 collaborateurs accompagnent
toutes sortes de clients bien au-delà de la simple
transaction et proposent les services qui leur
conféreront l’avantage lors de leurs investissements.
Selon notre expérience, le fait de voir les choses sous
plusieurs angles permet d’identifier de nouvelles
opportunités. JLL combine l’expertise financière à
l’accès aux capitaux mondiaux et à ses connaissances
poussées de l’immobilier pour permettre à ses clients
d’envisager les choses autrement.
Contact:
Tom Mundy
European Capital Markets Research Director
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