réinventer les espaces de travail : comment tirer

THE
NEW INDUSTRIAL
RÉINVENTER
LES (R)EVOLUTION:
FROM
SUPPLY
CHAINS TO:
ESPACES
DE TRAVAIL
CONSUMER-CENTRIC
DEMAND
COMMENT TIRER PARTI
DE CHAINS
OUTLOOK
2016 TECHNOLOGIQUE
L’INNOVATION
Figé, immuable et souvent non liquide, l’immobilier
met généralement du temps à s’adapter au changement.
À l’inverse, la technologie est en perpétuelle mutation,
bousculant le travail, les modèles économiques, et
façonnant un marché de l’investissement immobilier
dans lequel les portefeuilles prennent le pas sur les
biens individuels.
L’adoption des innovations technologiques dans les sphères
professionnelle et sociale conduit les entreprises à repenser
l’organisation du travail et leur structure, faisant émerger une
demande nouvelle d’espaces flexibles et collaboratifs. La technologie
n’est plus simplement un plus, elle offre de réels bénéfices en matière
de développement durable, de gestion des coûts opérationnels, mais
aussi de productivité, de recrutement et de fidélisation du personnel.
Mais plusieurs paramètres
sont nécessaires pour réussir:
Votre approche est-elle aussi intelligente que votre bien ?
1. Changer d’état d’esprit : accepter que le degré d’intelligence de
leurs biens conditionne leur adaptabilité et placer les nouvelles
technologies au cœur de leurs stratégies d’acquisition, de
conception et de construction. Cette approche se traduira par des
coûts opérationnels réduits et un taux d’occupation optimisé.
2. Investir dans l’expertise : repenser de manière innovante la
fonctionnalité des actifs. Le rôle croissant de la collaboration intra
et inter-entreprises alimente la demande d’espaces et de baux plus
flexibles. L’acquisition de nouvelles compétences et l’exploitation
pertinente des données seront essentiels pour satisfaire cette
demande et renforcer l’efficacité, la productivité et les stratégies
d’investissement.
3. Voir plus loin : le changement est une réalité. Il faut s’intéresser
aux nouveaux marchés et aux modèles d’investissement innovants,
accepter que les risques augmentent et apprendre à les gérer,
et saisir les opportunités qui accompagnent la mutation des
immeubles, des sous-marchés et des villes.
Pour surfer sur cette vague et élaborer des stratégies et des
portefeuilles pérennes, les investisseurs doivent élargir leur expertise.
Les propriétaires d’immeubles sont de plus en plus nombreux
à adopter les technologies intelligentes, ce qui devrait favoriser
l’attractivité des parcs immobiliers. Le désintérêt et l’obsolescence
guettent les biens qui ne seront pas adaptés à l’évolution des
besoins des locataires ou de la technologie. Récemment encore, les
bâtiments intelligents utilisaient les nouvelles technologies à des fins
essentiellement opérationnelles ; pourtant, les bénéfices en termes de
durabilité et de gestion des coûts sont bien réels.
L’analyse des données mettra en évidence des axes d’optimisation
du taux d’occupation, d’amélioration de la conception et de
personnalisation des espaces, conférant une longueur d’avance
aux propriétaires et aux gérants. Trait d’union entre les objectifs
stratégiques d’une entreprise et la conception d’un bâtiment, les
données constituent un levier de réduction des délais et des coûts
liés à l’aménagement et à la rénovation des espaces et un axe de
diminution des investissements nécessaires à l’échéance d’un bail.
Grâce à l’automatisation et aux systèmes de gestion des bâtiments,
les propriétaires bénéficieront de dispositifs de suivi et d’optimisation
des performances de tous les biens qui composent leur portefeuille.
Cependant, les volumes croissants de données s’accompagneront de
risques accrus. La gouvernance et la gestion des données sont déjà
des problématiques centrales du secteur de l’immobilier, où la sécurité
est une priorité.
L’évolution des attentes des locataires
La technologie a bouleversé la géographie et l’utilisation des bureaux.
Ainsi, selon nos estimations, d’ici 2030, 30 % des portefeuilles
d’investissement seront alloués à des espaces de travail flexibles
dans des immeubles high tech aux loyers supérieurs.
Sur le segment prime, une nouvelle classe d’espaces « platinum
prime » de catégorie A, situés dans des emplacements d’exception
et conçus pour répondre aux exigences des géants de ce nouveau
monde, devrait se retrouver dans la ligne de mire des investisseurs.
Compte tenu de leur rareté, ces espaces constitueront le segment le
moins volatile du marché. À l’autre extrémité de la gamme, des actifs
ultra-dynamiques feront leur apparition en réponse aux fluctuations du
cycle économique et aux trajectoires de croissance irrégulières d’un
nombre croissant de start-ups.
Tandis que se poursuit l’essor des espaces de travail partagé, la
tendance est également au raccourcissement de la durée des baux.
Par exemple, contraintes par les incertitudes pesant sur leur évolution
à 12, 24 ou 36 mois, les entreprises de technologie recherchent des
bureaux non conventionnels ou des baux plus flexibles.
Si cette demande va donner naissance à de nombreux modèles
de partage du travail, des plates-formes plus durables et évolutives
devraient également voir le jour grâce à la collaboration (fondée
sur le partage des bénéfices) des promoteurs et des propriétaires.
Les investisseurs qui souhaitent tirer parti de ces tendances devront
comprendre et restructurer leurs portefeuilles en conséquence.
Participer à l’essor des quartiers restructurés
L’évolution de la demande incitera les propriétaires à s’impliquer
davantage dans la conception, l’aménagement et la connectivité de
leurs actifs. Tandis que la technologie bouscule les environnements de
travail, la demande des entreprises devrait s’accroître et refléter leurs
besoins en mutation. Ainsi, la construction de bureaux de catégorie A
dans des bâtiments industriels désaffectés constituera une alternative
courante à la construction de nouveaux bureaux en ville. Cette
tendance est déjà une réalité dans plusieurs métropoles européennes
où des entrepôts et usines ont été réhabilités.
La rénovation de ces quartiers offrira aux investisseurs de nouvelles
opportunités de diversification de leur portefeuille et renforcera
l’attractivité des implantations correspondantes pour s’y installer
ou investir.
La technologie a bouleversé la géographie et
l’utilisation des bureaux. D’ici 2030, 30 % des
portefeuilles d’investissement seront alloués à des
espaces de travail flexibles dans des immeubles high
tech aux loyers supérieurs.
L’immobilier connecté
Avec la mondialisation des échanges de biens et de services, la
question de la connectivité des données et des équipements est
essentielle. Dans les contextes de croissance faible, l’écart entre les
villes capables de s’adapter et les autres devrait se creuser.
Les implantations qui offrent un contexte favorable à l’innovation en
combinant solidité économique, transparence, facilité des affaires,
références écologiques et connectivité devraient connaître un avenir
florissant. Les actifs dotés d’une connectivité de pointe tireront leur
épingle du jeu et les décisions des entreprises seront de plus en plus
axées sur ces caractéristiques. Les investisseurs doivent adapter leur
portefeuille en conséquence.
Une nouvelle dynamique de marché
L’évolution de la demande et de la technologie bousculent l’immobilier
traditionnel : les baux de plus en plus courts impliquent des revenus
moins prévisibles pour les investisseurs. Toutefois, compte tenu
de la conjoncture actuelle, la demande placée devrait continuer
à progresser.
Afin de bénéficier de l’engouement pour ces nouveaux espaces, les
investisseurs devront s’appuyer sur des stratégies variées, souvent
axées sur de nouvelles implantations. Si les données sont de plus
en plus utilisées pour concevoir les environnements et les espaces
de travail, elles deviendront une pièce maîtresse du processus
d’investissement, nécessitant l’implication des investisseurs, ainsi
que leur maîtrise des outils analytiques et numériques. Les modalités
d’évaluation et de pilotage de la performance des placements
immobiliers et l’identification des risques liés aux portefeuilles et aux
actifs individuels connaîtront d’importants changements au cours des
15 prochaines années et au-delà.
Ceux qui contribueront à cette évolution en récolteront les fruits, tandis
que ceux qui n’auront pas pris le train en marche risquent de connaître
un avenir moins favorable.
À propos de JLL Capital Markets
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