estimation immeuble

RAPPORT D’ESTIMATION EN VALEUR VENALE
Propriété
sise à
Versailles
Yvelines
Rue E
Visite complète en date du 20 mars 2007
Expert : X
I. IDENTIFICATION
IMMEUBLE à usage de bureaux
sis à
Rue E
Versailles (Yvelines)
Consistance :
Une maison principale à usage de bureaux, élevée d’un rez-de-chaussée,
d’un étage et d’un comble aménagé
Un bâtiment annexe de simple rez-de-chaussée
Désignation cadastrale : section X n° Y pour une contenance de 359
m2.
II. SITUATION
Situation générale
Versailles, préfecture des Yvelines, commune administrative,
commerciale et résidentielle à 13 km de Paris. La ville possède
avec son château le monument le plus visité de France.
Elle dispose d’une excellente desserte par transports en commun
avec trois gares : Chantiers liaison vers Montparnasse et vers la
province, Rive Droite liaison vers Saint Lazare et Rive Gauche,
ligne RER.
Situation particulière
Quartier des Chantiers, faubourg populaire et commerçant de la
ville, dont il constitue l’entrée à partir de l’A 86. Caractérisé par la
présence de la gare la plus fréquentée de la commune, c’est un
secteur de passage animé avec sur l’axe principale – rue du Pont
Colbert, rue des Chantiers, rue des Etats Généraux - de
nombreux commerces liés à la voiture, aux matériaux de
construction, mais également à l’alimentation et aux services à la
personne. Ce secteur qui comporte un bâti souvent collectif et
largement social, notamment sur la rue principale, concentre une
large part des bureaux modernes de la commune. A proximité
immédiate de la propriété étudiée, a été réalisée il y a une dizaine
d’années un vaste ensemble où l’Administration domine.
La rue E est une voie secondaire assez étroite
à sens unique
réunissant deux perpendiculaires à la rue des Chantiers. Elle est
bordée pour l’essentiel d’immeubles anciens du début du siècle,
le plus souvent à usage d’habitation. C’est une petite rue sans
visibilité, calme en dehors des heures de pointe où la circulation
automobile déborde de la rue des Chantiers dans tout le secteur.
En résumé situation sans intérêt du point de vue commercial et
correcte pour de l’habitation mais dans un quartier sans prestige
de la ville.
III. DESCRIPTION
L’assiette foncière
Terrain clos de forme sensiblement rectangulaire avec 12 mètres de
façade et 30 de profondeur comprenant outre les constructions
existantes, un passage latéral à la maison et à l’arrière un petit
jardin.
Surface 360 m_.
La construction principale
Il s’agit d’un dispensaire réalisé à la fin des années 1920
(autorisation de bâtir du 2 août 1927) élevé d’un rez-de-chaussée,
d’un étage et d’un niveau sous combles mansardé. La construction
est classique de l’époque : élévation en briques siliceuses,
charpente bois et couverture en tuiles mécaniques, volets
métalliques ou barreaux en rez-de-chaussée.
L’apparence est solide mais assez terne.
Les équipements
Les prestations
Ils sont simples mais complets et en état de marche.
Ils comprennent
 Un chauffage au gaz avec radiateurs en fonte dans les
différentes pièces
 Des cuisines simplement aménagées avec équipement ancien
à chaque niveau, évier simple ou double bac en céramique ou
en inox pour les plus modernes
 Des locaux sanitaires au niveau des combles avec douche, wc
et lavabo, un simple wc au rez-de-chaussée
 Des menuiseries double vitrage en pvc sur l’avant
 Un escalier en béton jusqu’au premier et en bois assez étroit
pour le niveau des combles
 Contrôle d’accès en rez-de-chaussée
 Installations informatiques et réseau dans les combles
L’ensemble est aménagé simplement avec sol béton sous
céramique ou revêtement thermo-plastique au rez-de-chaussée et
au premier, parquet au niveau des combles sauf dans les sanitaires
où a été posé un revêtement thermo-plastique. Peinture, tissu de
verre, papier peint en revêtement mural.
Le tout est propre, correct mais sans plus.
L’annexe
Il s’agit d’une construction de plain-pied d’une trentaine d’année, en
maçonnerie sous enduit et couverture monopente en fibrociment.
Apparence banale et correcte
Les équipements
Ils sont complets, modernes et corrects :
 radiateurs en acier dans les différentes pièces
 petite cuisine avec évier double bac en inox
 un wc
 éclairage par porte-fenêtres et fenêtres en bois anciennes ou
velux
 câblage informatique
Les prestations
L’ensemble sont classiques : dalles thermo-plastiques en
revêtement de sol, peinture aux murs et aux plafonds.
Le tout est propre, correct en état d’usage
Distribution générale
Le bâtiment principal se divise de la façon suivante
Rez-de-chaussée
: entrée, un hall central servant pour entreposer le
matériel, deux bureaux, une salle de formation et une
cuisine
Premier étage
: palier, deux petits bureaux sur l’avant avec une pièce d’attente, sur
l’arrière un bureau commandant la cuisine et une salle de réunion
Combles aménagés
: vaste pièce de contrôle avec coin cuisine, un local de rangement
aveugle, un vaste local sanitaire et un local d’archives en soupente
L’annexe comprend un bureau et une grande salle de réunion
avec cuisine entre les deux et un local sanitaire avec ouverture directe sur la
cour
Au total pour la partie ancienne la distribution est assez médiocre.
Etat des surfaces
( établi au vu des plans fournis)
DHOP :
Bâtiment principal
102 m_ x (0,95 + 0,95 + 0,5) =245 m_
Annexe
76 m_ x 1
Total : 321 m_
IV. URBANISME
Cette propriété est située en zone UAc du Plan Local d’Urbanisme
de la ville de Versailles.
Le règlement n’indique pas les constructions autorisées mais
interdit ou règlemente certains types d’occupation. Logement,
activité, commerce et bureaux ne sont pas interdits.
Il est précisé que dans la zone UAc
l’emprise au sol ne doit pas dépasser 50 % de la superficie du
terrain
la bande de constructibilité est de 15 mètres de profondeur par
rapport à l’alignement
la hauteur des constructions à l’égout du toit ne doit pas
dépasser 15 mètres et la hauteur moyenne des constructions
mitoyennes
obligation de réaliser une place de stationnement pour 50 m_
HON de logement ou de bureau
absence de COS.
V. ORIGINE DE PROPRIETE
Propriété acquise, suivant acte reçu par Maître B, notaire à
Versailles (Yvelines), le 17 mai 1923 par l’U aux droits de la quelle
se trouve la C.
VI. CONDITIONS D’OCCUPATION
Locaux occupés par le propriétaire.
VII.
ESTIMATION
A la demande de notre mandant nous estimerons ces locaux dans le
cadre d’une reprise foncière et de la réalisation d’une opération
englobant la propriété voisine du 29. La superficie de la parcelle
voisine, cadastrée X n° z, étant de 311 m_, l’ensemble constituerait
un tènement de 671 m_ avec façade de 22,50 mètres et une
profondeur de l’orde de 30 mètres.
Compte tenu des règles de constructibilité, il est hors de nos moyens
de déterminer la constructibilité qui serait envisageable pour cette
opération. Il nous a été indiqué, oralement, qu’une approche aurait
été faite par un constructeur sur une base de 1 500 m_ HON et la
réalisation de 5 niveaux en superstructure. C’est sur cette base que
nous effectuerons notre étude par la méthode du compte à rebours.
A la demande de notre mandant, nous étudierons deux cas. Tout
d’abord la vente pure et simple des droits à construire. Ensuite la
vente des droits à construire avec paiement en dation d’une surface
où se réinstallerait la délégation de la C.
Nous travaillerons dans l’optique d’une vente de logements en
accession. Mais nous soulignerons qu’aucun permis de construire n’a
été obtenu permettant de disposer d’une base incontestable sur la
constructibilité effective du ténement. Nous indiquerons également
que la commune de Versailles ne respectant pas la quotité de 20 %
de logements sociaux, les services instructeurs sont susceptibles
d’imposer une fraction de logements sociaux dans l’opération. C’est
donc sous ces réserves que nous présentons notre étude.
A – Estimation de la charge foncière dans le cas de la vente de la totalité des
droits à construire
Nous déterminerons tout d’abord le chiffre d’affaires potentiel d’une
opération d’habitation neuve sur ce terrain.
En retenant un coefficient de rendement de plan de 82 %, classique
dans de l’habitation collective neuve, la surface habitable vendable
s’établirait à :
1 500 m_ x 0,82 = 1 230 m_ H
Il y a peu de réalisations neuves à Versailles, mais on notera la
présence d’un petit programme de 18 logements assez proche, au 3
rue Benjamin Franklin, dans le même quartier des Chantiers, mais
plus proche de l’avenue de Paris, situation un peu plus résidentielle.
Les ventes, parking compris, s’effectuent entre 6 000 et 6 400 € le
m_ H. Pour la situation étudiée, plus proche de la gare des Chantiers
et dans un environnement plus ordinaire nous retiendrons un prix
moyen de sortie unitaire, parking compris de 6 000 € le m_.
Sur ces bases le chiffre d’affaires de l’opération s’établit à :
6 000 € x 1 230 m_ = 7 380 000 € TTC
Pour déterminer la charge foncière, nous déduirons ensuite la marge
du promoteur (12 % du CA TTC), les frais de publicité et de
commercilalisation (1,5 et 3 % du CA TTC), les frais de gestion (5 %),
les frais financiers (2 %), la TVA résiduelle ( 5 % approximativement).
Au total approximativement pour tous ces postes nous déduirons
28 % du CA, soit :
7 380 000 € x 0,28 = 2 066 400 €
Nous déduirons ensuite le coût de construction, déterminée sur une
base de 1 600 € TTC du m_ HON, annexes comprises, soit une
valeur de :
1 600 € x 1 500 m_= 2 400 000 €
la charge foncière achevée TTC s’établit à :
7 380 000 € - 2 066 400 € - 2 400 000 € = 2 913 600 €
Nous en déduirons ensuite le coût de démolition des constructions
existantes estimé sur une base approximative de 30 000 € ainsi que
le coût de la TLE et des taxes annexes.
Ces taxes sont déterminées de la façon suivante : 7,2 % au total d’un
montant de 366 € pour les 80 premiers m_ HON de chaque logement
et de 536 € pour les 90 m_ HON suivants s’ils existent
éventuellement. Nous retiendrons une base de calcul approximative
intermédiaire entre ces deux taux. Dans l’ignorance du nombre de
logements prévus, mais en supposant que le programme sera
conforme à ce que l’on observe le plus souvent à savoir peu de
grands logements, nous nous limiterons à 400 €. Soit donc pour la
TLE et les taxes annexes un montant estimé de :
400 € x 1 500 m_ x 0,072 = 43 200 €
S’y rajoutera la taxe pour participation à raison de 7,19 € par m_
HON créé. Nous supposerons qu’approximativement 1 000 m_ seront
créés, soit donc un montant de :
7,19 € x 1 000 m_ = 7 190 €
soit donc un montant pour la charge résiduelle de :
2 913 600 € - 30 000 € - 43 200 € - 7 190 € = 2 832 210 € TTC
soit une valeur hors taxe de :
2 832 210 € = 2 368 905 €
1,196
Nous en déduirons enfin les frais de mutation sur une base de 3 %
soit un montant résiduel de :
2 368 905 € = 2 360 790 €
1,03
Soit une réduction au m_ HON de :
2 299 907 € = 1 533, 27 € , arrondi à 1 530 €
1 500 m_
Si l’on suppose une répartition du prix au prorata des surfaces du
terrain, la charge foncière pour la propriété de la C s’établirait à :
1 530 € x 1 500 m_ HON x 360 m_ = 1 231 296,57 €
671 m_
montant arrondi à 1 200 000 €
B – Estimation de la charge foncière dans le cas de la vente des droits à
construire avec paiement en dation d’un nouveau siège pour la C
Il nous a été indiqué, oralement, que la Cr désirerait disposer
d’environ 200 m_ utiles de locaux rénovés en rez-de-chaussée.
Pour de tels locaux, sans cloisonnement, la SHON approximative
peut être estimée avec un coefficient de rendement de plan de 0,87
% (moins de parties commune nécessaires que pour du logement)
à:
200 m_ = 230 m_ environ
0,87
La SHON habitation sera donc de :
1 500 m_ - 230 m_ = 1 270 m_
Partie habitation
Nous reprendrons le compte à rebours en prenant les mêmes
bases de calcul pour l’habitation que précédemment et en retenant
une réduction unitaire de 2 500 € HT le m_ pour du bureau.
La surface habitable vendable s’établit donc à :
1 270 m_ x 0,82 = 1 041 m_
Le chiffre d’affaires TTC pour la partie habitation à :
6 000 € x 1 041 m_ = 6 246 000 €
Coût de démolition et taxes seront supposés identiques et affectés
en totalité à la partie habitation.
Le solde de la partie habitation hors ces éléments se monte à :
2 465 120 € - 30 000 € - 43 200 € - 7 190 € = 2 384 730 € TTC
Soit un montant HT de :
2 384 730 € = 1 993 921 €
1,196
et déduction fait des frais de mutation, la valeur de la charge
foncière pour la partie habitation sera de :
1 993 921 € = 1 935 846 €
1,03
soit 1 524,18 €/m_ HON, arrondi à 1 520 €.
Partie bureaux
La valeur de locaux neufs peut être estimée sur une base de
2 500 € le m_ utile, soit pour 200 m_, un CA HT de :
2 500 € x 200 m_ = 500 000 € HT
S’agissant d’une dation, c'est-à-dire d’une opération sans risque,
nous supprimerons les frais de commercialisation et de publicité et
nous limiterons la marge. Au total nous ne déduirons que 15 % du
CA pour la marge, les frais de gestion, les frais financiers et la TVA
résiduelle, soit un montant de :
500 000 € x 0,15 = 75 000 € HT
Le coût de construction pour des locaux de bureaux sera estimé à
1 000 € HT par m_ HON, soit 270 000 €
Soit un montant pour la charge foncière de :
500 000 € - 75 000 € - 270 000 € = 155 000 € HT
Les taxes ayant été imputées à la partie habitation, nous ne
déduirons de cette somme que les frais de notaire, soit donc une
valeur de :
155 000 € = 150 485,44 €, arrondi à 150 000 € HT
1,03
correspondant à une valeur unitaire de 557 €/m_ HON, arrondie à
560 €.
Si l’on reste dans le même calcul au prorata des surfaces pour la
vente du terrain, la SHON vendue par la C est donc de :
1 500 m_ x 360 = 805 m_ environ
671
Ces 805 m_ se répartissent en 230 m_ pour du bureau et 575 m_
pour l’habitation, soit une valeur de :
(560 € x 230 m_) +( 1 520 € x 575 m_) = 1 002 800 €, arrondie à
1 000 000 € HT.
Compte tenu du paiement en dation, le montant à verser à la
Cserait de 500 000 €
VIII.
CONCLUSION
Dans le cadre des hypothèses retenues
Notre estimation finale sera arrêtée à
1 200 000 euros hors taxe
soit 1 530 €/m_ HON
dans le cadre de la vente sans dation
1 000 000 euros hors taxe
dans le cadre d’une vente avec dation
-valeur au 30 avril 2007 -
Le 6 avril 2007
L’Expert
X
Le Directeur Technique de
FONCIER EXPERTISE