Tableau synthétique du champ d`application du droit de préemption
Transcription
Tableau synthétique du champ d`application du droit de préemption
TABLEAU DES ALIENATIONS SOUMISES AU DROIT DE PREEMPTION URBAIN (DPU), AU DROIT DE PREEMPTION EN ZAD ET AU DROIT DE PREEMPTION URBAIN RENFORCE (DPUR) NATURE Ventes de gré à gré Échanges de terrains avec ou sans soulte, portant sur deux unités foncières distinctes, s’analysant comme des doubles mutations OUI Apports en nature à une SCI OUI Contrats de location-accession Cessions de droit indivis et de tantièmes contre remise de locaux Cessions de biens au profit du bénéficiaire d’une déclaration d’utilité publique Cession de la majorité des parts de société civile immobilière Cession conduisant un acquéreur à détenir la majorité des parts d’une société civile immobilière Immeubles faisant l’objet d’une mise en demeure d’acquérir Biens acquis par un établissement public foncier (de l’Etat ou local) ALIENATION A TITRE GRATUIT BAIL CONSTITUTIF DE DROITS REELS Donations ; constitution de dots Bail à construction Bail emphytéotique Si transfert de propriété à leur date d’expiration Si pas de transfert de propriété à leur date d’expiration CESSION D’UN DROIT REEL IMMOBILIER Dans le cadre de baux constitutifs de droits réels, cession des droits du bailleur Démembrement de propriété OUI OUI ALIENATION A Cessions de parts de SCI ou sociétés civiles de constructionvente SCCV OBSERVATIONS PRATIQUES La DIA doit être accompagnée d’un état de la situation sociale, financière et patrimoniale de la SCI. OUI Sauf adjudication mettant fin à une indivision créée volontairement (sauf indivision résultant d’une donationpartage) Adjudications TITRE ONEREUX DPU / ZAD / DPUR Le droit de préemption doit être purgé à la signature du contrat et non à la levée d’option. OUI Sauf entre coindivisaires NON OUI Sauf SCI ‘‘familiale’’ (exclusivement constituée entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré). Le patrimoine de la société civil immo. doit être constitué d’une unité foncière, bâtie ou non, dont la cession serait ellemême soumise au droit de préemption. Du fait que le législateur n’a pas définit ce qu’est une SCI il faut donc inclure les parts de SCCV voir colloque 20/06/2014 (Dutrieux) NON OUI Sauf lorsqu'il agit à la demande expresse de la collectivité titulaire du DPU OUI Sauf aliénations entre alliés (jusqu’au 6ème degré) La DIA ne mentionne ni prix ni évaluation. Il appartient au titulaire du droit de préemption de faire une proposition. OUI En cas de PSV : purge à la signature du bail (à renouveler au jour de la réalisation des conditions suspensives) En cas de PUV : purge au jour de la levée d’option NON OUI Cession de la nue-propriété d’un bien OUI Cession de l’usufruit du bien NON Tableau synthétique du champ d’application du droit de préemption urbain après la Loi ALUR – Cheuvreux Notaires – MAJ 2015.02.13 TABLEAU DES BIENS SOUMIS AU DROIT DE PREEMPTION URBAIN (DPU), AU DROIT DE PREEMPTION EN ZAD ET AU DROIT DE PREEMPTION URBAIN RENFORCE (DPUR) NATURE DPU / ZAD TERRAIN NU DPUR Par exception, la vente de lots de lotissement ou les cessions de terrains par l’Aménageur d’une ZAC peuvent être exclues du champ d’application du DPU par délibération du conseil municipal (durée max. de 5 ans). OUI Cédé au locataire en exécution de la promesse de vent insérée dans un contrat de crédit-bail immobilier NON Construit par une société coopérative d'HLM de location-attribution NON OUI sauf vente au locataire Construit ou acquis par un organisme HLM IMMEUBLE BATI Vendu en état futur d'achèvement Immeuble neuf NON Immeuble existant OUI Ne répondant pas à l'un des critères précédents Dans les 4 ans de son achèvement Au-delà des 4 ans de l'achèvement OUI Dans un bâtiment vendu à terme ou en l'état futur d'achèvement Immeuble neuf Immeuble existant NON OUI Dans les 4 ans de l'achèvement NON Maison individuelle comprise dans un ensemble soumis à la copropriété horizontale COPROPRIETE Au-delà des 4 ans de l'achèvement PART OU ACTION D’UNE SOCIETE D’ATTRIBUTION Lots de copropriété verticale Copropriété issue du Cession d’un ou plusieurs lots partage total ou partiel constitués : d'une société d'attribution - Soit par un seul local à usage d'habitation, Depuis professionnel ou mixte moins de Mise en - Soit par un tel local et des 10 ans copropriété ne locaux accessoires, résultant pas Depuis - Soit par un ou plusieurs d'un partage plus de locaux accessoires d'un tel 10 ans local. Lots constituant plusieurs unités d'habitation, professionnelles ou mixtes vendus à un même acquéreur Sociétés visées par le livre II, titre Ier, chapitres II et III du CCH, à savoir : Société constituée en vue de l'attribution d'immeubles aux associés par fractions divises ; Société coopérative de construction. L’exception concerne le locataire du bien, son conjoint, ses ascendants et descendants, les locataires du bailleur résidant dans le département. Attention, l’ancien délai de 10 ans a été remplacé par un délai de 4 ans. OUI OUI Locaux à usage autre que d'habitation LOT DE OUI NON OBSERVATIONS PRATIQUES OUI NON OUI OUI NON OUI OUI NON OUI Tableau synthétique du champ d’application du droit de préemption urbain après la Loi ALUR – Cheuvreux Notaires – MAJ 2015.02.13 Concerne également la vente d’un local ou de locaux accessoires : cette hypothèse vise la cession isolée de locaux dits ‘‘accessoires’’ alors même que le vendeur ne serait propriétaire d’aucun autre lot de copropriété (Rép. Min. Zimmerman 6/08/2001)