Juin 2014 - Crédit Agricole Touraine Poitou

La Lettre
- Edition juin 2014-
d’information
Société Civile Immobilière
Possibilité pour un mineur
de détenir des parts de SCI
Optimisation de la détention des murs
professionnels au sein d’une SCI
Edito
Madame, Monsieur,
Cette troisième édition de la Lettre d’information Société Civile Immobilière est l’occasion pour le Crédit Agricole
de la Touraine et du Poitou de vous apporter des informations utiles et des exemples concrets sur les thèmes que
vous avez souhaité voir abordés. C’est avec plaisir que vous êtes invités à découvrir les multiples possibilités de
structuration patrimoniale que la SCI vous permet de mettre en place.
Bonne lecture.
Eligibilité des parts de SCPI au sein d’une SCI
La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est soumise à une réglementation spécifique dont l’objet exclusif
est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. La détention de parts de SCPI permet de percevoir un
éventuel complément de revenu chaque trimestre et constitue une opportunité de diversifier un patrimoine.
La SCI devant avoir un objet et une activité civile, il est tout à fait possible de détenir des parts de SCPI dans le cadre d’une
SCI. Il s’agit d’une situation fiscalement avantageuse.
Par ailleurs, la SCI permet de répondre à des objectifs patrimoniaux spécifiques comme le démembrement de propriété
ou l’optimisation fiscale par la déduction fiscale des intérêts d’emprunt sur les revenus fonciers de la SCPI en contrepartie
d’une durée d’investissement recommandée de 8 ans et d’un risque de perte en capital.
Le Crédit Agricole de la Touraine et du Poitou propose des parts de la SCPI, dénommée Edissimmo,
s’intégrant idéalement au sein d’une SCI.
• Vous accédez à une classe d’actifs variés en nombre, en composition, et généralement réservée aux investisseurs
professionnels : l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces et hôtellerie, logistique).
• Vous pouvez percevoir des revenus potentiellement complémentaires : sur décision de l’Assemblée Générale des
associés et selon les résultats de la SCPI, chaque trimestre des dividendes issus des éventuels revenus de la SCPI
pourront être distribués.
• Vous êtes déchargé de toutes les préoccupations habituelles liées à un investissement immobilier en direct : moyennant
une commission annuelle, la gestion est déléguée à des professionnels
Invertir en SCPI : des spécificités à prendre en compte
• L’immobilier est une classe d’actifs décorrélée des marchés financiers mais néanmoins soumise aux cycles du marché
immobilier, qui peut évoluer à la hausse comme à la baisse.
Cet investissement présente ainsi un risque de perte en capital et un risque de liquidité.
• La rentabilité d’un placement en parts de SCPI est tributaire le plus souvent:
− des éventuels dividendes qui vous seront versés. Ceux-ci ne sont pas garantis avec certitude et peuvent évoluer à la
hausse comme à la baisse en fonction des conditions de localisation des immeubles, notamment leur date de mise en
location et du niveau des loyers.
− du montant du capital que vous percevrez, soit à la vente de vos parts, soit à la liquidation de la SCPI. Dans ce dernier
cas, le montant n’est pas garanti et dépendra du prix de cession du patrimoine immobilier détenu par la SCPI, de la situation du marché de l’immobilier d’entreprise lors de la cession. La société de gestion ne garantit pas le rachat et la revente
des parts.
Par conséquent, la rentabilité d’une SCPI ne peut être appréciée qu’au dénouement de l’investissement.
La possibilité pour un mineur de détenir des parts de SCI
Devenir associé d’une SCI est une opportunité accessible à un mineur. Ne disposant pas de la capacité juridique, sauf s’il
est émancipé, ce sont ses représentants légaux qui signent pour lui le contrat avec l’autorisation du juge des tutelles.
Etant associé, il bénéficie des mêmes droits que les autres associés, perçoit les bénéfices et peut prendre part aux
décisions de la société par la voix de ses représentants légaux.
Afin de le protéger, les associés peuvent prévoir, par exemple lors de la conclusion d’un prêt par la SCI, que le mineur ne
soit pas tenu de l’engagement de la société.
Ainsi, en plus des attributs liés à sa qualité d’associé, le mineur peut bénéficier des avantages d’un transfert de
patrimoine dans des conditions fiscales optimisées.
Exemple :
M et Mme Durand ont un fils né en 2002. Ils ont l’opportunité d’investir dans de l’immobilier locatif à hauteur de 200 000€
avec un financement en totalité.
Supposons que, dans 20 ans, cet appartement représente une valeur de 400 000€ et que le couple décide de
le transmettre à leur fils à ce moment là.
Le coût des droits de donation sera de 38 194€ après application d’un abattement de 100 000€ en ligne directe par parent.
Supposons maintenant que pour l’achat de cet appartement, Mr et Mme Durand constituent une SCI avec un capital de
10.000€ composé de 1.000 parts de 10 € avec mise en place d’un financement de 190 000€ sur 15 ans dont les mensualités
sont remboursées par les loyers perçus.
M et Mme Durand peu de temps après, donnent la pleine propriété de 500 parts de la SCI à leur fils. En raison de la faible
valeur des parts (le montant de l’actif moins le montant du passif) le coût de la donation est égal à zéro euro en raison de
l’abattement de 100 000€ en ligne directe par parent.
Au terme du financement, le fils sera détenteur de parts de SCI avec une valeur globale de 200 000€.
La 20ème année, les parents pourront de nouveau lui faire don des 500 autres parts valorisées à hauteur de 200 000€.
Le coût des droits de donation sera de nouveau de zéro euro en raison de l’épuisement du rappel fiscal des abattements
pour donation en ligne directe.
Par conséquent, au terme de cette opération, le fils deviendra détenteur d’un patrimoine immobilier de 400 000€ en totale
franchise de droits de donation soit une économie de 38 194€ .
Optimisation de la détention des murs professionnels au sein d’une SCI
Un chef d’entreprise dispose de différentes alternatives quant au mode de détention de l’immobilier nécessaire à
l’exploitation de son activité professionnelle. L’acquisition des locaux professionnels dans le cadre d’une SCI possède
de nombreux intérêts :
• extraire du capital de la société d’exploitation l’actif représenté par l’immeuble au sein duquel l’activité est exercée,
• permettre à la SCI d’emprunter pour devenir propriétaire du bien et déduire les intérêts de prêts,
• autoriser la société d’exploitation à verser un loyer pour l’imputer à son poste de charges et réduire son résultat imposable,
• autoriser aux actionnaires la conservation des murs au sein de la SCI et ainsi de percevoir un revenu pouvant constituer
un complément pour la retraite,
• faciliter la transmission des biens détenus au sein de la SCI aux héritiers des associés,
• bénéficier d’un abattement pour durée de détention sur le calcul de la plus-value immobilière, lors de la cession du bien,
en optant pour une imposition sur les revenus.
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023 896. Document non contractuel – Juin 2014