FS Generali Belgium Senior Homes FCP

GENERALI BELGIUM SENIOR
HOMES FCP SIF
Rapport annuel audité
au 31.12.2014
GENERALI BELGIUM SENIOR HOMES FCP - SIF
Table des matières
2
Gestion et administration
4
Rapport de gestion
6
Facteurs de risque
7
Rapport du Réviseur d’Entreprises Agréé
9
État des actifs nets
10
État des résultats d'exploitation et variations des actifs nets
11
État des variations des actifs nets et des parts en circulation
12
Portefeuille
13
Notes aux états financiers
Les souscriptions ne seront acceptées que sur la base du dernier prospectus accompagné du dernier rapport annuel.
ϭ
Rapport annuel audité au 31.12.2014
Gestion et administration
GENERALI BELGIUM
SENIOR HOMES FCP - SIF
Gestion et administration
Gestionnaire d’investissement
Conseiller juridique
Generali Investments Europe S.p.A.
Società di Gestione del Risparmio - French Branch
7, boulevard Haussmann
F - 75009 Paris (depuis le 1er juillet 2014)
Bonn & Schmitt Avocats
22-24, rives de Clausen
L - 2165 Luxembourg
Société de gestion
Réviseur d’entreprises agréé
Generali Investment Luxembourg S.A.
33, rue de Gasperich
L - 5826 Hesperange (depuis le 1er Juillet 2014)
Ernst & Young S.A.
7, rue Gabriel Lippmann
Parc d’Activité Syrdall 2,
L - 5365 Munsbach
Generali Fund Management S.A.
5, allée Scheffer
L - 2520 Luxembourg (jusqu’au 1er Juillet 2014)
Gestionnaire de Fonds
d’Investissements
Alternatifs
Generali Investment Luxembourg S.A.
33, rue de Gasperich
L - 5826 Hesperange (depuis le 1er Juillet 2014)
Dépositaire,
Agent de transfert et
administration centrale
CACEIS Bank Luxembourg S.A.
5, allée Scheffer
L - 2520 Luxembourg
Conseil d'administration de la Société de gestion (Generali Investments
Luxembourg S.A.) à partir du 1er juillet 2014 :
Président
M. Santo BORSELLINO
Directeur Général
Generali Investments Europe S.p.A. Società di gestione del risparmio
Via Machiavelli, 4
I - 34132 Trieste
Administrateurs
M. Dominique CLAIR
Directeur Général
Generali Investments S.p.A.
Via Machiavelli, 4
I - 34132 Trieste
M. Michel ANDIGNAC
Directeur Financier
Generali France S.A.
Boulevard Haussmann, 7-9
F -75309 Paris
M. Torsten UTECHT
Directeur Financier & Membre du Directoire
Generali Deutschland Holding AG
19-23, Tunisstraȕe
D - 50667 Cologne
Ϯ
Rapport annuel audité au 31.12.2014
Gestion et administration
GENERALI BELGIUM
SENIOR HOMES FCP - SIF
Conseil d'administration de la Société de gestion (Generali Fund Management
S.A.) jusqu’au 1er juillet 2014
Président
Vice-président
M. Giancarlo FANCEL
Directeur Financier
Generali Italia
Via Marocchesa, 14
I - 31021 Mogliano Veneto (TV)
M. Ulrich OSTHOLT
Directeur de Portfeuille
Generali Investments Europe S.p.A.
Società di Gestione del Risparmio
Tunisstraße 19-23
D - 50667 Cologne
Administrateurs
Mme Marylène ALIX
Directeur Général
Generali Fund Management S.A.
5, allée Scheffer
L - 2520 Luxembourg
M. Michel ANDIGNAC
Directeur Financier
Generali France
7-9, boulevard Haussmann
F - 75309 Paris
M. Mario Andrea BECCARIA
Chef de la Division Asset Management
Banca Generali S.p.A.
Via Machiavelli, 4
I - 34132 Trieste
M. Alex SCHMITT
Avocat
Bonn & Schmitt Avocats
22-24, rives de Clausen
L - 2165 Luxembourg
M. Volker SEIDEL
Directeur
Generali Versicherungen
Adenauerring 7
D - 81737 Munich
Mme Laure MAZZOLENI ROBIN
Chef de Projet
Generali Investments Europe S.p.A.
Società di Gestione del Risparmio - French Branch
7, boulevard Haussmann
F - 75009 Paris
M. Jan STIG RASMUSSEN
Administrateur Indépendant
7, Val de l’Ernz
L - 6137 Junglinster (depuis le 31 janvier 2014)
ϯ
Rapport de gestion
La société de gestion Generali Investments Luxembourg S.A., gestionnaire externe de fonds d'investissements alternatifs (« AIFM
»), est autorisée et régulée par la CSSF en vertu de la Loi AIFM (« Loi de 2013 ») et, en tant que telle, est soumise entièrement à
la portée de la Loi AIFM et assume la responsabilité générale de veiller à ce que le Fonds GENERALI BELGIUM SENIOR
HOMES FCP-SIF se conforme à ses obligations en vertu de la Loi AIFM.
Synthèse
Le Fonds a été constitué le 22 août 2012, moyennant l'obtention du visa de la Commission de Surveillance du Secteur Financier
(la « CSSF ») le 31 août.
Les principales caractéristiques du Fonds sont les suivantes :
Le Fonds a été constitué sous la forme d'un Fonds à capital variable,
Sa durée de vie n'est pas limitée dans le temps,
Un compartiment a été ouvert nommé « Compartiment A », rebaptisé « Care Invest ». Ce compartiment vise à investir
directement ou indirectement dans une ou plusieurs sociétés cibles ou Fonds immobiliers situés principalement en
Belgique (minimum 70 pour cent de sa valeur nette d'inventaire). Les actifs visés sont des maisons de repos.
En Belgique, le compartiment du Generali Belgium Senior Homes FCP-SIF est actuellement commercialisé par
Generali Belgium à travers des produits d’assurance du type branche 23.
Au cours de l'exercice financier 2014, le compartiment Generali Belgium Senior Homes FCP SIF – Care Invest a bénéficié d'un
dividende total de 583.613,26 EUR provenant des investissements sous-jacents.
Au cours de l’exercice financier 2014, le Fonds a investi un total de 14.996.884,86 EUR dans 4 de ses 5 investissements
existants dans des sociétés détenant des maisons de repos en Belgique.
Au cours de cette même année, un montant de 20.000.000,00 EUR a été souscrit.
Investissements
Le Fonds a investi dans les sociétés belges indiquées ci-après.
Toutes ces sociétés détiennent des actifs immobiliers du type maison de repos qui sont évalués par un expert indépendant
chaque année. Dans le cadre des états financiers du Fonds au 31 décembre 2014, l'expert était DTZ, Belgique.
Tous les actifs immobiliers sous-jacents sont gérés par un opérateur local spécialisé dans le domaine des maisons de repos en
Belgique.
RVT Zottegem NV
RVT Zottegem détient une maison de repos à Zottegem en Belgique.
À la suite d'une décision prise au cours de l'Assemblée générale annuelle qui s'est tenue le 27 mars 2014, le Fonds a perçu un
dividende d'un montant total de 172.190,48 EUR.
Le 31 janvier 2014, le Fonds a acquis 67 actions supplémentaires du capital social de RVT Zottegem pour un montant total de
1.612.750,97 EUR.
Le 18 août 2014, le Fonds a acquis 88 actions supplémentaires du capital social de RVT Zottegem pour un montant total de
2.216.596,80 EUR.
MRS Bioul SA
MRS Bioul détient une maison de repos à Bioul en Belgique.
À la suite d'une décision prise au cours de l'Assemblée générale annuelle qui s'est tenue le 27 mars 2014, le Fonds a perçu un
dividende d'un montant total de 134.820,00 EUR.
RVT Kortenaken NV
RVT Kortenaken détient une maison de repos à Kortenaken en Belgique.
À la suite d'une décision prise au cours de l'Assemblée générale annuelle qui s'est tenue le 27 mars 2014, le Fonds a perçu un
dividende d'un montant total de 179.970,00 EUR.
Le 31 janvier 2014, le Fonds a acquis 672 actions supplémentaires du capital social de RVT Kortenaken pour un montant total de
1.100.776,32 EUR.
ϰ
Rapport de gestion (suite)
RVT Oordegem NV
RVT Oordegem détient une maison de repos à Oordegem en Belgique.
À la suite d'une décision prise au cours de l'Assemblée générale annuelle qui s'est tenue le 27 mars 2014, le Fonds a perçu un
dividende d'un montant total de 96.632,78 EUR.
Le 31 janvier 2014, le Fonds a acquis 69 actions supplémentaires du capital social de RVT Oordegem pour un montant total de
1.619.463,12 EUR.
Le 18 août 2014, le Fonds a acquis 149 actions supplémentaires du capital social de RVT Oordegem pour un montant total de
3.616.888,58 EUR.
Casa Bouw Bvba
Casa Bouw détient une maison de repos à Vottem en Belgique.
Le 31 janvier 2014, le Fonds a acquis 257 actions supplémentaires du capital social de Casa Bouw pour un montant total de
1.617.185,35 EUR.
Le 18 août 2014, le Fonds a acquis 476 actions supplémentaires du capital social de Casa Bouw pour un montant total de
3.213.223,72 EUR.
Évolution de la Valeur Nette d’Inventaire (VNI) du Fonds
Depuis le début de l'exercice financier 2014, la VNI du Fonds a augmenté de 21.857.657,84 EUR pour s'établir à 47.036.416,19
EUR le 31 décembre 2014.
Cette augmentation s'explique par :
+
+
+
-
Produits nets totaux
Revenus des dividendes
Plus-values latentes Portefeuille
Charges d'exploitation
20.000.000,00
583.613,26
2.068.596,49
(794.551,91)
21.857.657,84
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
La VNI/part au 31 décembre 2014 s'élève à 28,00 EUR et a augmenté de +6,42% au cours de l'exercice financier 2014.
Évolutions futures
Le Fonds recherche les opportunités en Belgique afin (i) d'augmenter sa participation dans les investissements existants ou (ii)
d'effectuer de nouveaux investissements immobiliers, en ayant pour objectif de réaliser un rendement optimum sur les capitaux
investis.
ϱ
Rapport annuel audité au 31.12.2014
Facteurs de risque
GENERALI BELGIUM
SENIOR HOMES FCP - SIF
Facteurs de risque
L’analyse du Fonds d’Investissement Alternatif (« FIA ») peut permettre de cerner plusieurs facteurs de risque
principaux qui pourraient affecter l’évaluation du fonds.
•
Le premier risque est lié aux revenus générés par l’activité de location des résidences pour personnes âgées. Ceux-ci
peuvent être influencés à la fois par une évolution de la démographie en Belgique et/ou par une modification de l’offre en
matière de résidences – soit une évolution en terme d’offre et de demande de résidences pour personnes âgées. Ce risque
est contrôlé et mesuré via l’application d’un facteur d’actualisation sur la valorisation des différentes licences.
•
L’évolution des cours des marchés immobiliers représente un second facteur de risque car pouvant potentiellement influer
sur les prix des terrains et des structures. Ce risque est contrôlé en appliquant un facteur d’actualisation sur la valorisation
de ces derniers.
•
Le troisième risque est lié au risque législatif. Actuellement, l’exploitation des actifs peut être l’objet du soutien du
gouvernement par le biais de subsides et d’autres formes de financement. Les modifications apportées à ce mécanisme de
soutien peuvent constituer une menace pour le modèle économique de l’opérateur des actifs et, par conséquent, pour sa
solvabilité. De façon similaire, les gains potentiels sont soumis à l’impôt, impôt pouvant potentiellement être relevé.
Ce risque peut être contrôlé soit en baissant les revenus générés par la location des résidences pour personnes âgées, soit
en augmentant le niveau d’impôts à payer par le fonds.
•
Le risque de liquidité, qui survient lorsque le fonds est dans l’incapacité de satisfaire au paiement des rachats ou ne pourrait
y satisfaire uniquement par le biais d’une dévaluation importante des actifs lors de leur vente, correspond au dernier type
de risque.
Ce risque est géré à la fois par la structure du fonds, par la possibilité d’un rachat en nature et par un haut niveau de
liquidité détenue par le fonds.
ϲ
Rapport annuel révisé au 31.12.2014
Facteurs de risque
GENERALI
BELGIUM
SENIOR HOMES FCP - SIF
Rapport du Réviseur d’entreprises agréé
Aux porteurs de parts de
Generali Belgium Senior Homes FCP SIF
33, rue de Gasperich
L – 5826 Hespérange
Conformément au mandat donné par le Conseil d’Administration de la société de gestion, nous avons effectué l’audit
des états financiers ci-joints de Generali Belgium Senior Homes FCP-SIF et de son unique compartiment Generali
Belgium Senior Homes FCP SIF – Care Invest, comprenant l’état du patrimoine et du portefeuille au 31 décembre 2014
ainsi que l’état des opérations et variations des actifs nets pour l’exercice clos à cette date, et un résumé des principales
méthodes comptables et d’autres notes explicatives.
Responsabilité du Conseil d’Administration de la société de gestion dans l’établissement et la présentation des états
financiers
Le Conseil d’Administration de la société de gestion est responsable de l’établissement et de la présentation sincère de
ces états financiers, conformément aux prescriptions légales et réglementaires relatives à l’établissement et à la
présentation des états financiers en vigueur au Luxembourg ainsi que d’un contrôle interne qu’il juge nécessaire pour
permettre l’établissement et la présentation d’états financiers ne comportant pas d’anomalies significatives, que celles-ci
proviennent de fraudes ou résultent d’erreurs.
Responsabilité du réviseur d’entreprises agréé
Notre responsabilité est d’exprimer une opinion sur ces états financiers sur la base de notre audit. Nous avons effectué
notre audit selon les Normes Internationales d’Audit telles qu’adoptées pour le Luxembourg par la Commission de
Surveillance du Secteur Financier. Ces normes requièrent de notre part de nous conformer aux règles d’éthique ainsi
que de planifier et de réaliser l’audit pour obtenir une assurance raisonnable que les états financiers ne comportent pas
d’anomalies significatives.
Un audit implique la mise en œuvre de procédures en vue de recueillir des éléments probants concernant les montants
et les informations fournis dans les états financiers. Le choix des procédures relève du jugement du réviseur
d’entreprises agréé, de même que l’évaluation des risques que les états financiers comportent des anomalies
significatives, que celles-ci proviennent de fautes ou résultent d’erreurs. En procédant à cette évaluation du risque, le
réviseur d’entreprises agréé prend en compte le contrôle interne en vigueur dans l’entité relatif à l’établissement et la
présentation sincère des états financiers afin de définir des procédures d’audit appropriées en la circonstance, et non
dans le but d’exprimer une opinion sur le fonctionnement efficace du contrôle interne de l’entité. Un audit comporte
également l’appréciation du caractère approprié des méthodes comptables retenues et du caractère raisonnable des
estimations comptables faites par le Conseil d’Administration de la société de gestion, de même que l’appréciation de la
présentation d’ensemble des états financiers.
Nous estimons que les éléments probants recueillis sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion.
-7-
Rapport annuel révisé au 31.12.2014
Facteurs de risque
GENERALI BELGIUM
SENIOR HOMES FCP - SIF
Rapport du Réviseur d’entreprises agréé (suite)
Opinion
À notre avis, les états financiers donnent une image fidèle du patrimoine et de la situation financière du compartiment listé cidessus de Generali Belgium Senior Homes FCP - SIF au 31 Décembre 2014, ainsi que du résultat de ses opérations et des
changements de l’actif net pour l’exercice clos à cette date, conformément aux prescriptions légales et réglementaires
relatives à l’établissement et la présentation des états financiers en vigueur au Luxembourg.
Autre point
Les informations supplémentaires incluses dans le rapport annuel ont été examinées dans le cadre de notre mission, mais
n’ont pas fait l’objet de procédures d’audit spécifiques selon les normes décrites ci-avant. Par conséquent, nous n’émettons
pas d’opinion sur ces informations. Néanmoins, ces informations n’appellent pas d’observation de notre part dans le contexte
des états financiers pris dans leur ensemble.
Ernst & Young
Société anonyme
Cabinet de révision agréé
Bruno Di Bartolomeo
Luxembourg, le 10 mars 2015
ϴ
GENERALI BELGIUM
SENIOR HOMES FCP - SIF
Rapport annuel audité au 31.12.2014
État du patrimoine au 31 décembre 2014
État du patrimoine des actifs nets
Notes
31.12.2014
31.12.2013
EUR
EUR
47.260.814,55
25.329.412,18
36.123.078,31
19.057.596,96
33.205.916,31
18.209.031,45
2.917.162,00
848.565,51
27.395,29
37.641,28
ĐƚŝĨ
Placements immobiliers à la valeur d’évaluation
2b
Coût d'acquisition
Plus-value non réalisée sur les placements immobiliers
Frais d'établissement
4
Avoirs en banque
11.110.340,95 Souscriptions à recevoir
WĂƐƐŝĨ
Frais de gestion à payer
5
Frais professionnels et juridiques à payer
Commission du dépositaire et frais d'administration à payer
Taxe d'abonnement à payer
9
Autres dettes dont la durée résiduelle est inférieure ou égale à un an
Valeur nette d'inventaire
234.173,94 -
6.000.000,00
224.398,36
150.653,83
178.597,16
95.600,26
5.750,00
21.196,80
37.547,80
32.956,13
1.190,65
637,34
1.312,75
263,30
47.036.416,19
25.178.758,35
Les notes font partie intégrante des présents états financiers
ϵ
Rapport annuel audité au 31.12.2014
GENERALI BELGIUM
SENIOR HOMES FCP - SIF
État des opérations et variations des actifs nets
pour l'exercice clôturé le 31 décembre 2014
État des opérations et variations des actifs nets
Notes
Produits
Dividendes nets
Charges
Frais de gestion
5
Commission du dépositaire
Pour l’exercice
clôturé le
31.12.2014
Pour l’exercice
clôturé le
31.12.2013
EUR
EUR
583.613,26
407.315,52
583.613,26
407.315,52
794.551,91
385.695,18
625.351,51
264.105,07
23.482,29
14.874,70
Taxe d’abonnement
9
4.153,97
1.747,71
Frais d’administration
6
68.440,10
43.507,58
Frais professionnels et juridiques
7
54.111,60
41.556,30
Amortissement des frais d’établissement
4
10.245,99
10.245,99
Autres charges
8
8.766,45
9.657,83
(210.938,65)
21.620,34
2.068.596,49
602.458,93
1.857.657,84
624.079,27
20.000.000,00
22.970.000,00
-
(13.050.000,00)
Augmentation des actifs nets
21.857.657,84
10.544.079,27
Actifs nets au début de l’exercice
25.178.758,35
14.634.679,08
Actifs nets au terme de l’exercice
47.036.416,19
25.178.758,35
Bénéfice/(Perte) net(te) réalisé(e)
Variation des plus-values nettes non-réalisées sur :
- Placements immobiliers
Augmentation des actifs nets résultant des opérations
Souscription de parts de capitalisation
Rachat de parts de capitalisation
Les Notes font partie intégrante des présents états financiers
ϭϬ
Rapport annuel audité au 31.12.2014
GENERALI BELGIUM
SENIOR HOMES FCP - SIF
État des variations des actifs nets et des parts
en circulation pour l'exercice clôturé le 31
décembre 2014
État des variations des actifs nets et des parts en circulation
Pour l'exercice
clôturé le
31.12.2014
Pour l'exercice
clôturé le
31.12.2013
EUR
EUR
Actifs nets au début de l'exercice
25.178.758,35
14.634.679,08
Augmentation de capital au cours de l'exercice
20.000.000,00
9.920.000,00
Résultat net pour l'exercice1.857.657,84624.079,27
-
Distribution au cours de l'exercice
Actifs nets au terme de l'exercice
47.036.416,19
25.178.758,35
Pour l'exercice
clôturé le
31.12.2014
Nombre de parts au début de l'exercice :
Parts de catégorie A
Pour l'exercice
clôturé le
31.12.2013
957.042,95580.000,00
Nombre de parts émises au cours de l'exercice :
Parts de catégorie A
732.065,80
Nombre de parts rachetées au cours de l'exercice :
Parts de catégorie A
899.042,95
-522.000,00
Nombre de parts au terme de l'exercice :
Parts de catégorie A
1.680.108,75
957.042,95
Pour l’exercice
clôturé le
31.12.2014
Pour l’exercice
clôturé le
31.12.2013
Pour l’exercice
clôturé le
31.12.2012
EUR
EUR
EUR
47.036.416,19
25.178.758,35
14.634.679,08
28.00
26,31
25,23
Total de la valeur nette d'inventaire
Parts de catégorie A
Valeur nette d'inventaire par part
Parts de catégorie A
Les notes font partie intégrante des présents états financiers
ϭϭ
Rapport annuel audité au 31.12.2014
GENERALI BELGIUM
SENIOR HOMES FCP - SIF
Portefeuille au 31 décembre 2014
Description
Devise
Nombre
de parts
détenues
% de
participation
Coût
d’acquisition
en EUR
Valeur de
marché en
EUR
% de la VNI
du Fonds
Parts en placements immobiliers
Parts dans des maisons de repos
Belgique
RVT ZOTTEGEM NV
EUR
314
99,68%
7.497.078,72
8.163.458,52
17,36%
RVT KORTENAKEN NV
EUR
2.999
99,87%
4.794.127,83
5.115.894,58
10,88%
MRS BIOUL SA
EUR
749
99,97%
3.392.830,23
3.740.061,30
7,95%
RVT OORDEGEM NV
EUR
383
48,67%
8.940.100,20
9.544.284,93
20,29%
CASA BOUW BVBA
EUR
1.377
38,20%
8.581.779,33
9.559.378,98
20,32%
36.123.078,31
76.80%
Total des placements en portefeuille
Les notes font partie intégrante des présents états financiers
ϭϮ
Rapport annuel audité au 31.12.2014
GENERALI BELGIUM
SENIOR HOMES FCP - SIF
Notes aux états financiers au 31
décembre 2014
1. Organisation
GENERALI BELGIUM SENIOR HOMES FCP - SIF (le « Fonds »), a été constitué le 22 août 2012 sous la forme d'un « Fonds
Commun de Placement - fonds d'investissement spécialisé » de droit luxembourgeois pour une durée illimitée.
Le Fonds est enregistré au Grand-Duché de Luxembourg en tant qu' Organisme de Placement Collectif (« OPC ») conformément à
la loi luxembourgeoise modifiée du 13 février 2007 relative aux Fonds d'Investissement Spécialisés, (réservés à des investisseurs
avertis) et à la loi luxembourgeoise du 12 juillet 2013 («Loi de 2013» ou «Loi AIFM») relative aux Gestionnaires de Fonds
d'Investissement Alternatifs portant transposition de la Directive 2011/61/EC.
Generali Investments Luxembourg S.A. (RCS Luxembourg B 188432), société anonyme, dont le siège social est établi au 33, rue
de Gasperich, L - 5826 Hesperange, a été désignée comme société de gestion du Fonds.
Generali Investments Luxembourg S.A. résulte de la scission de Generali Fund Management S.A. le 1er juillet 2014.
La Société de gestion du Fonds, Generali Investments Luxembourg S.A. a été désignée comme société de gestion pour les Fonds
communs de placement suivants : GENERALI KOMFORT, GENERALI FONDSSTRATEGIE AKTIEN GLOBAL, GP & G FUND,
VOBA FUND, GENERALI VERMÖGENSSTRATEGIE, GENERALI BELGIUM FCP-FIS, GENERALI CHINA, GENERALI
DIVERSIFICATION et les «Sociétés d̓Investissement à Capital Variable» suivantes : GENERALI INVESTMENTS SICAV et
GENERALI MULTINATIONAL PENSION SOLUTIONS SICAV.
La Société de gestion peut créer un ou plusieurs compartiments. Un seul compartiment est actif à la date du 31 décembre 2014 :
Care Invest.
Le principal objectif du Fonds est de réaliser un rendement optimum, pour ses investisseurs, sur le capital investi dans des
placements immobiliers et d'autres actifs admissibles aux termes de la Loi de 2007, tout en réduisant le risque lié aux placements
grâce à la diversification. Chaque compartiment vise à atteindre ses objectifs de rendement en recherchant activement à identifier et
à investir dans des placements immobiliers situés principalement dans la région visée.
L'exercice financier du Fonds débute le 1er janvier et se clôture le 31 décembre, sauf le premier exercice financier du Fonds qui a
débuté le 22 août 2012 (« date de constitution ») et a été clôturé le 31 décembre 2012.
2. Résumé des principes comptables importants
a) Présentation des états financiers
Les états financiers sont présentés en euros (« EUR »), conformément aux exigences légales et réglementaires applicables au
Luxembourg (« Luxembourg GAAP » - normes comptables généralement acceptées au Luxembourg).
b) Évaluation des actifs financiers
« Valeur d’évaluation » : Les actifs financiers sont enregistrés en premier lieu à leur coût d'acquisition et ensuite réévalués à leur
juste valeur, déterminée de bonne foi par les Administrateurs de la société de gestion du Fonds.
Pour déterminer cette juste valeur, les Administrateurs de la société de gestion se basent sur les informations disponibles et, plus
particulièrement, ils prennent en considération la juste valeur des actifs réels détenus en actifs financiers, telle que déterminée par
un expert indépendant. Au 31 décembre 2014, l'expert indépendant était DTZ Belgique.
La juste valeur des placements imputables au Fonds est déterminée sur la base de la valeur d’entreprise des actifs sous-jacents,
elle-même déterminée sur base de la moyenne arithmétique des 3 méthodes de valorisation des biens immobiliers détenus. Les 3
méthodes sont les suivantes : 1) capitalisation des valeurs locatives estimées, 2) prix de vente estimé, 3) modèle d’actualisation des
flux de trésorerie futurs, basés sur les revenus locatifs ajustés des coûts supportés en cas de vente. Aucune déduction des taxes de
transfert n'est effectuée dans le but de déterminer la juste valeur des actifs immobiliers. Les impôts différés sur les plus-values
latentes sur les actifs immobiliers sont considérés à concurrence de 50%.
c) Conversion de devises étrangères
Les actifs et passifs du Fonds sont présentés en euros, à savoir la devise fonctionnelle et de présentation du Fonds qui reflète son
principal environnement économique. Les opérations en devises étrangères sont converties en EUR au taux de change applicable
à l'opération. La valeur de marché des placements ainsi que d'autres actifs et passifs exprimés en devises autres que la devise
comptable du Fonds sont convertis au taux de change applicable à la date de rapport. Les bénéfices ou pertes réalisés et latents
qui en résultent sont reconnus dans l'état des résultats d'exploitation et variations des actifs nets.
d)
Méthode de comptabilisation et distribution de dividendes
Les produits et charges sont comptabilisés durant l’exercice financier au cours duquel ils ont été constatés. Les bénéfices d'un
compartiment sont susceptibles d'être distribués sous la forme d'un dividende aux détenteurs de parts ou d'être capitalisés, comme
indiqué de manière détaillée dans le Prospectus du Fonds.
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Rapport annuel audité au 31.12.2014
GENERALI BELGIUM
SENIOR HOMES FCP - SIF
Notes aux états financiers au 31
décembre 2014 (suite)
3. Les parts du Fonds
Seules des parts de catégorie « A » sont disponibles au 31 décembre 2014. Ces parts de catégorie « A » sont des parts de
capitalisation et sont réservées à Generali Belgium S.A. ou à d'autres investisseurs bien informés ou des investisseurs institutionnels
autorisés par la Société de gestion.
Durant l’année 2014, 723.065,80 parts ont été souscrites pour un montant total de 20.000.000,00 EUR.
Au 31 décembre 2014, le Fonds comptait 1.680.108,75 parts (31 décembre 2013 : 957.042,95 parts).
4. Frais d'établissement
Les frais d'établissement se composent des frais de constitution et d'autres frais liés au lancement du Fonds. Ils sont enregistrés à
leur valeur d'acquisition et sont amortis selon la méthode linéaire sur une période de cinq ans.
Frais d'établissement nets au début de l'année
2014
2013
EUR
EUR
37.641,28
47.887,27
Ajouts au cours de l'année
Frais d'acquisition cumulés au 31 décembre
Amortissement de l'année
37.641,28
Balance au 31 décembre
47.887,27
10.245,99
10.245,99
27.395,29
37.641,28
5. Commission de gestion
La Société de gestion reçoit une Commission de gestion (la « Commission de gestion ») de 1,50 %, calculée sur la base de la Valeur
Nette d'Inventaire et payée trimestriellement.
6. Frais d'administration
Ce montant se compose :
-
des honoraires liés à l'Administration centrale,
-
des honoraires liés à la publication de rapports annuels et aux rapports de la CSSF,
-
des commissions dues à l'agent de Transfert et au teneur de registres,
-
des autres commissions dues à la Société de gestion.
7. Frais professionnels et juridiques
Ces frais sont essentiellement ceux liés au réviseur d’entreprises agréé et aux conseillers juridiques et fiscaux.
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Rapport annuel audité au 31.12.2014
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Notes aux états financiers au 31
décembre 2014 (suite)
8. Autres charges
Il s'agit principalement des frais de publicité commerciale dans la presse.
9. Impôts
Le Fonds n'est pas tenu de payer l'impôt luxembourgeois sur le revenu ou les plus-values. En revanche, conformément à la
législation actuellement en vigueur au Luxembourg, le Fonds est assujetti à une taxe d'abonnement annuelle de 0,01% de ses
actifs nets, calculée et payée à la fin de chaque trimestre. Cette taxe n'est pas due pour la part des actifs du Fonds investie dans
des parts d'autres organismes de placement collectif qui sont déjà soumis à la taxe d'abonnement conformément aux dispositions
légales en vigueur au Luxembourg.
10. Sociétés liées
Le 31 janvier 2014, le Fonds a acquis des parts supplémentaires dans 4 de ses 5 investissements existant dans des sociétés
détenant des maisons de repos. Le 18 août 2014, le Fonds a acquis des parts supplémentaires dans 3 de ses 5 investissements
existant dans des sociétés détenant des maisons de repos. Toutes ces parts étaient détenues jusqu’alors par Generali Real Estate
Investments BV, qui fait partie du groupe Generali.
Des entreprises sont considérées comme liées lorsque l'une d'elles a un pouvoir de contrôle sur une autre ou exerce une influence
notable sur l'autre partie dans ses décisions d'ordre financier ou opérationnel.
Au cours de l’exercice comptable 2014, le Fonds a payé à la Société de gestion un montant de 542.354,61 EUR (2013 : 225.729,83
EUR) de commissions de gestion et un montant de 36.156,97 EUR (2013 : 15.048,66 EUR) de frais d'administration, comprenant
les frais liés à 2013 qui étaient impayés au 31 décembre 2013. Au 31 décembre 2014, la commission de gestion d’un montant de
178.597,16 EUR (2013 : 95.600,26 EUR) et les frais d’administration d’un montant de 11.906,48 EUR (2013 : 6.375,35 EUR) , liés
au quatrième trimestre 2014, restent dus.
Toutes les opérations avec des sociétés liées ont été faites aux conditions du marché selon les modalités commerciales
d'usage.
11. Evénements post-clôture
Les fonctions d’administration centrale, de banque dépositaire et d’agent de transfert ont été transférées chez BNP Paribas
Securities Services Luxembourg en date du 02 Février 2015.
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