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Schémas comptables de la location-accession
FNSCHLM Schémas comptables de la location-accession 1. Caractéristiques de l’opération immobilière 1. Coût et grille de vente d’une opération de 13 lots individuels pour 1.267.000 € répartis comme suit : Détail du coût de l’opération Montants (€) Grille des prix de vente (HT) Montants (€) Terrain 168.000 5 MI (T4) à 95.408 € 477.040 Travaux de construction 870.000 5 MI (T5) à 105.144 € 525.720 Honoraires 129.000 3 MI (T6) à 119.747 € 359.240 Coûts internes 100.000 Marge prévue Coût de l’opération <95.000> 1.267.000 Coût de l’opération 1.267.000 2. Financement du programme : une avance remboursable de 7 K€/lot et un PSLA sur 30 ans à 4% Coût de l’opération TTC Coût de l’opération TVA sur l’opération à 19,6% Crédit de TVA TVA sur l’opération à 5,5% Coût de l’opération Marge prévue Total à financer par la SCP Montants (€) Financements mobilisés Montants (€) 1.267.000 195.804 PSLA (n = 30 ans, t = 4%) <195.804> Avance remboursable (13*7K€) 1.245.685 91.000 69.685 1.336.685 95.000 1.431.685 Financements reçus 1.336.685 Fonds propres apportés Total financé 95.000 1.431.685 Détail de la formation des prix de vente de l’opération (avec le bénéfice de la LASM) Grille de vente Pr de revient TVA LASM Marge 5 MI (T4) à 95.408 € 88.753 4.882 5 MI (T5) à 105.144 € 97.810 3 MI (T6)à 119.74 7€ 111.395 Total des ventes Prix de vente Total 6.655 100.290 501.447 5.379 7.334 110.523 552.618 6.127 8.352 125.874 377.620 1.431.685 2 2. Bénéfice du régime de TVA en LASM 1. Déclaration du crédit de TVA N° débit N° crédit 4458-- Mtt débit TVA à régulariser 4456-- Mtt crédit 195.800 TVA déductible à 19,60% 195.800 2. Remboursement du crédit de TVA N° débit N° crédit 5---- Mtt débit Trésorerie 4458-- Mtt crédit 195.800 TVA à régulariser 195.800 3. A l’achèvement de l’immeuble N° débit N° crédit 332---- Mtt débit Opérations groupées, constructions neuves 4457-- 4457-4458-- 69.685 TVA collectée à 5,50% TVA collectée à 5,50% Mtt crédit 69.685 69.685 TVA à régulariser 69.685 4. Acquittement de la TVA à 5,5% sur la LASM (au plus tard, 1 an après la DAT) N° débit N° crédit 4458-- Mtt débit TVA à régulariser 5---- Trésorerie Mtt crédit 69.685 69.685 3 3. Le dépôt de garantie : perception, restitution ou imputation A la signature du contrat préliminaire, le versement d’un dépôt de garantie peut être demandé à l’acquéreur, en application l’article 3 de la loi du 12 juillet 1984. Il est au maximum 5% du montant du prix de vente. Le dépôt de garantie peut être encaissé sur un compte spécial ou remis au notaire de l’opération. 1. Le dépôt est porté sur un compte spécial de la coopérative pour un T5 à 110.523 €. N° débit N° crédit 5----- Mtt débit Trésorerie (110.523€ * 5% = 5.526€) 1658-- Mtt crédit 5.526 Autres dépôts – Réserv. en loc. accession 5.526 2. Le chèque de dépôt de garantie est remis au notaire : cela devient un engagement hors bilan N° débit N° crédit 80623 Mtt débit Dépôts de garantie bloqués, location-accession 8092-- 8092-80623 5.526 Contrepartie des engagements reçus Contrepartie des engagements reçus Mtt crédit 5.526 5.526 Dépôts de garantie bloqués , loc.-accession 5.526 3. Cas général : En cas de signature ou de renonciation, le dépôt de garantie est restitué à l’acquéreur N° débit N° crédit 1658-- Mtt débit Autres dépôts – Réservation en location accession 5----- Mtt crédit 5.526 Trésorerie 5.526 4. Cas particulier : si c’est prévu au contrat, le dépôt de garantie est imputé au paiement des premières redevances de location-accession : N° débit N° crédit 1658-- Mtt débit Autres dépôts – Réservation en location accession (changement de nature) Mtt crédit 625 1654-- Redevances –L.A. (part acquisitive) 124 7047-- Logements en location-accession (part loc.) 501 4 4. Les produits et les charges de l’année 1 1. Les appels d’échéance N° débit N° crédit 4113-- Mtt débit Locataires- Location -accession (625€ *12 mois) Mtt crédit 7.500 1654-- Redevances – Location-accession (part acquisitive) [124 € * 12 mois] 1.489 7047-- Logements en location-accession (part locative) [501 € * 12 mois] 6.011 5----- Trésorerie 4113-- 7.500 Locataires- Location -accession 7.500 2. Le remboursement du PSLA par l’organisme N° débit N° crédit Mtt débit 6611-- Intérêts des emprunts et des dettes 3.846 1641-- Emprunts auprès des établissements de crédit. 1.715 5----- Trésorerie Mtt crédit 5.561 3. La remise annuelle : Il faut provisionner l’amortissement rétrocédé (ou la remise sur le prix de vente de 1,5%). N° débit N° crédit 68286-- Mtt débit Dotations aux provisions pour charges sur opérations immobilières 1586-- Mtt crédit 1.715 Provisions pour charges sur opérations immobilières 1.715 4. Compte de résultat de l’année 1 Comptes de charges Montants Comptes de produits 6611-- Intérêts des emprunts 3.846 7047 Logements en L.A. 68286-- Dotations aux provisions 1.715 Résultat comptable Total général Montants 6.011 450 6.011 Total général 6.011 5 5. Les produits et les charges de l’année 2 1. Les appels d’échéance : ICC à 1,75% soit frais de gestion passent à de 450€ à 458€ N° débit N° crédit 4113-- Mtt débit Locataires- Location –accession (625€ *12 mois) Mtt crédit 7.500 1654-- Redevances – Location-accession (part acquisitive)[ 123,4 € * 12 mois] 1.481 7047-- Logements en location-accession (part locative) [501,5 € * 12 mois] 6.019 5----- Trésorerie 4113-- 7.500 Locataires- Location -accession 7.500 2. Le remboursement du PSLA par l’organisme N° débit N° crédit 5----- Mtt débit Trésorerie Mtt crédit 5.561 6611-- Intérêts des emprunts et des dettes 3.778 1641-- Emprunts auprès des établissements de C. 1.783 3. La remise annuelle sur le prix de vente N° débit N° crédit 68286-- Mtt débit Dotations aux provisions pour charges sur opérations immobilières 1586-- Mtt crédit 1.783 Provisions pour charges sur opérations immobilières 1.783 4. Compte de résultat de l’année 2 Comptes de charges Montants Comptes de produits 6611-- Intérêts des emprunts 3.778 7047 Logements en L.A. 68286-- Dotations aux provisions 1.783 7047 Impact de l’ICC Résultat comptable Total général Montants 6.011 8 458 6.019 Total général 6.019 6 6. Les produits et les charges des années 3, 4 et 5 1. La remise annuelle sur le prix de vente en année 3 N° débit N° crédit 68286-- Mtt débit Dotations aux prov. pour ch. sur opér. Immob. 1586-- Mtt crédit 1.855 Provisions pour ch. sur opér. Immob. 1.855 2. La remise annuelle sur le prix de vente en année 4 N° débit N° crédit 68286-- Mtt débit Dotations aux prov. pour ch. sur opér. Immob. 1586-- Mtt crédit 1.929 Provisions pour charges sur opér. Immob. 1.929 3. La remise annuelle sur le prix de vente en année 5 : 52 € (Prov. R & Ch) + 1.954 € (Prov. stocks) = 2.006 € N° débit N° crédit 68286-- Mtt débit Dotations aux prov. pour ch. sur opér. Immob. 1586-- 68273- 395-- 52 Provisions pour charges sur opér. Immob. Dotations aux provisions pour dépréciation des actifs circulants (stocks et en-cours) Mtt crédit 52 1.954 Provisions pour dépréciation des immeubles achevés 1.954 4. Les reprises sur provisions en année 5 : 7.334 € (Rep. R & Ch) + 1.954 € (Rep stocks) = 9.288 € N° débit N° crédit 1586-- Mtt débit Provisions pour charges sur opér. Immob. 78286-- 395-78273- 7.334 Reprises aux provisions pour charges sur opérations immobilières Prov. pour dépréciation des immeubles achevés Reprises aux provisions pour dépréciation des actifs circulants (stocks et en-cours) Mtt crédit 7.334 1.954 1.954 7 7. La levée d’option et vente du logement 1. Constatation de la vente N° débit N° crédit Mtt débit 4122-- Fraction appelée 1654-- Redevances – location-accession 7012-- Mtt crédit 93.872 7.364 Opérations groupées, constructions neuves (110.523 € - 9.288 € = 101.236 €) 101.236 2. Sortie de l’immeuble livré et vendu (et liquidation de la location-accession) N° débit N° crédit 7135--- Mtt débit Variation de stock, immeubles achevés 3581-- 332---7135--- 7135--- 103.190 Logements temporairement loués Loc acc. (97.810 € + 5.389 € = 103.190 €) Opérations groupées, constructions neuves 103.190 103.190 Variation de stock, immeubles achevés Variation de stock, immeubles achevés 359--- Mtt crédit 103.190 103.190 Coût des lots achevés sortis du stock 103.190 3. Compte de résultat de l’année 5 Comptes de charges 6611-- Intérêts des emprunts 682 Dotations pour R & Charges Montants Comptes de produits 3.555 7047 Logements en L.A. 52 7012 Vente s/ opér. groupées 682--- Dotations sur les stocks 1.954 7135 Variation de stock Total des charges 5.561 Marge brute sur le lot Marge brute sur la vente en L.A. 7.334 782 Reprises sur provisions + Résultat sur les frais de gestion Résultat comptable (7.334€ + 450€) Total général Montants 6.011 101.236 (103.190) (1.954) 9.288 450 7.784 13.345 Total général 13.345 8 8. Rupture du contrat et cas particuliers En cas de rupture du contrat, le vendeur restitue à l’occupant la part de la redevance versée qui était imputable sur le prix de vente du logement, après déduction des sommes restant dues au vendeur. a. En cas de résiliation du contrat de la part du locataire – accédant (Art.11 de la loi du 14 juillet 1984): − le vendeur peut obtenir une indemnité au maximum de 2% du prix de vente, N° débit N° crédit 4113-- Mtt débit Locataires - Location-accession (101.236€ * 2%) 7788-- Mtt crédit 2.025 Produits exceptionnels divers 2.025 − de même, en cas de non- levée d’option en fin de contrat, une indemnité de 1% maximum du prix de vente peut être perçue par le vendeur. N° débit N° crédit 4113-- Mtt débit Locataires - Location-accession (101.236€ * 1%) 7788-- Mtt crédit 1.012 Produits exceptionnels divers 1.012 b. En cas de résiliation de la part du vendeur (Art. 13 de loi du 14 juillet 1984) : Le locataire-accédant peut obtenir une indemnité de 3% maximum du prix de vente du logement. N° débit N° crédit 6788-- Mtt débit Charges exceptionnelles diverses (PV * 3%) 4113-- Mtt crédit 3.316 Locataires – Location-accession 3.316 9. Transfert du logement dans le patrimoine locatif a. Le sort des provisions : 7.334 € + 1.954 € = 9.288 € N° débit N° crédit 1586-- Mtt débit Provisions pour charges sur opér. Immob. 78286-- 395-78273- 7.334 Reprises aux provisions pour charges sur opérations immobilières Prov. pour dépréciation des immeubles achevés Reprises aux provisions pour dépréciation des actifs circulants (stocks et en-cours) Mtt crédit 7.334 1.954 1.954 9 b. Le transfert du bien dans le patrimoine : N° débit N° crédit 7135-- Mtt débit Variation de stocks immeubles achevés 359--- 103.189 Coût des lots achevés sortis du stock 103.189 2112-- Terrains aménagés (103.189€ * 13,25%) 13.672 2131-- Immeubles de rapport (103.189€ * 86,75%) 89.517 72232-- Mtt crédit Transfert d’éléments de stocks en immob. 103.189 c. Les amortissements à constater : En cas de transfert du bien dans le patrimoine locatif de l’organisme, il faut constater des amortissements depuis la mise en service. Ex : durée d’amortissement de 50 ans N° débit N° crédit 681331 Mtt débit Dotations aux amortissements imm. de rapport 2813-- 6871-- 2813-- 1.790 Amortissements des constructions (PR* 2%) Dotations aux amortissements exceptionnels des immobilisations (1.790 € * 4 ans) Mtt crédit 1.790 7.160 Amortissements des constructions 7.160 d. Les amortissements dérogatoires à constater : Il faut, si besoin, constater des amortissements dérogatoires pour respecter l’égalité entre les AT et les AF N° débit N° crédit 68725-- Dotations aux amortissements dérogatoires 145 --- e. Mtt débit Mtt crédit 338 Amts dérogatoires (9288 € - 8950 €) 338 En cas de logement non conventionné : Il faut restituer le différentiel de TVA à l’Etat N° débit N° crédit 2131-- Mtt débit Imm. de rapport (89.517 - 10.025)*19,6% - 5.379 4457-- 4457-4458-- 10.201 TVA collectée à 19,60% TVA collectée à 19,60% (15.580 € - 5.379 €) TVA à régulariser Mtt crédit 10201 10.201 10.201 10 10. Comptabilisation de l’opération immobilière 1 Acquisition du terrain N° débit N° crédit 601--- Mtt débit Achats de terrains 4021-- Mtt crédit 168.000 Vendeurs de terrains 168.000 2 Entrée du terrain dans le stock des terrains à aménager (avant affectation à l’opération) N° débit N° crédit 311--- Mtt débit Terrains à aménager 6031-- Mtt crédit 168.000 Variation des stocks de terrains 168.000 3 Affectation du terrain à l’opération N° débit N° crédit 6031-- Mtt débit Variation des stocks de terrains 311--- 332--1 7133--- 168.000 Terrains à aménager Terrains des opérations groupées Mtt crédit 168.000 168.000 Variation des stocks, travaux en cours 168.000 4. Constructions, honoraires passés depuis l’ordre de service N° débit N° crédit Mtt débit 6051--- Travaux (de construction) 870.000 6055--- Honoraires (de construction) 129.000 4456-- TVA déductible à 19,60% 195.800 4022-- Entrepreneurs 4023-- Architectes et bureaux d’études Mtt crédit 1040.500 154.300 11 5. Valorisation des travaux, honoraires et coûts internes (100K€) dans le stock N° débit N° crédit 332---- Mtt débit Opérations groupées, constructions neuves 7133--- Mtt crédit 1.099.000 Variation des stocks, travaux en cours 1.099.000 6. Coût de l’opération dans le compte de résultat de la société : Comptes de charges Montants Comptes de produits 601 Achats de terrains 168.000 7133 Production stockée 605 Travaux et honoraires 999.000 6-- 100.000 Coûts internes Total général 1.267.000 Total général Montants 1.267.000 1.267.000 7. Constatation de l’achèvement de l’opération : [1 logement en location accession pour 97.810€ HT, 12 logements en VEFA pour 1.169.910€ HT] N° débit N° crédit 7133--- Mtt débit Variation des stocks, travaux en cours 332---- 3581-7135--- 352--- 1.267.000 Opérations groupées, constructions neuves Logements temporairement loués Loc acc 1.267.000 97.810 Variation de stock, immeubles achevés Immeubles achevés – Opérations groupées 7135--- Mtt crédit 97.810 1.169.190 Variation de stock, immeubles achevés 1.169.190 8. La livraison à soi-même (rappel) N° débit N° crédit 332---- Mtt débit Opérations groupées, constructions neuves 4457-- TVA collectée à 5,50% Mtt crédit 69.685 69.685
