Crédit-bail immobilier - Les Rencontres Experts CELCA

Date : 19/05/2016
Crédit-bail immobilier
(produit)
Sommaire
1. Définition du crédit-bail immobilier
2. Les trois régimes du CBI
3. Le déroulement d’une opération de CBI
4. Les avantages du CBI
2
Définition du crédit-bail immobilier
1
3
Définition du crédit-bail immobilier
 Le CBI est un contrat de location à longue terme assorti d’une option d’achat
(ou promesse unilatérale de vente).
 Il est régi par l’article 57 de la loi du 04/02/1995 d’orientation pour le
développement et l’aménagement du territoire.
 Les intervenants principaux sont :
 le CREDIT-PRENEUR
 le CREDIT-BAILLEUR
 le vendeur ou le constructeur
4
Le fonctionnement du crédit-bail immobilier
CREDIT-PRENEUR
Négocie les modalités
d’achat ou de construction
Contrat de crédit-bail
immobilier
- location de l’immeuble
- paiement des loyers
- option d’achat
5
CREDIT-BAILLEUR
Vendeur ou
Constructeur
Acquisition
- terrain ou constructions
ou
- immeuble achevé
Les trois régimes du CBI
2
6
Le régime du crédit-bail immobilier
 3 régimes applicables au crédit-bail immobilier :
 Un régime général
 Un régime de faveur
 Un régime de bureau en Île de France
7
Le régime général
 Déductibilité des loyers de crédit-bail immobilier
 dans la limite des éléments amortissables (à l’exclusion de la quote-part du terrain)
 Fin de contrat :
 levée d’option anticipée ou au terme du contrat (valeur résiduelle)
 dans tous les cas : réintégration fiscale de la quote-part d’investissement sur-amortie
8
Le régime général
 Crédit preneur : toute personne physique ou morale
 Accessible à toutes les catégories de revenus (BIC, IS, BNC…)
 Financement global des investissements à usage professionnel (excluant
donc les logements)
 Assiette de financement égale à l’investissement HT
9
Le régime général
 Durée minimum de 7 ans mais possibilité d ’aller jusqu’à 15 ans avec une
contrainte de publication du contrat si la durée est supérieure à 12 ans
 Acquisition au terme du contrat pour la Valeur résiduelle : 1 euro
 Périodicité : trimestrielle, semestrielle
10
Le régime général
 Conditions financières : taux fixe ou taux variable
 Loyers : déductibles intégralement sauf la quote-part liée au terrain
 Réintégration de la quote-part du sur-amortissement
 Levée d’option d’achat anticipée dès la septième année
11
Principales caractéristiques du régime général
(1/2)
Terrain :
Construction :
Frais :
Encours
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
12
953
904
853
800
743
684
622
557
489
417
341
262
179
91
658
998
906
259
930
784
681
473
004
112
626
365
141
755
1
100 000
880 000
20 000
Amortissement
financier
46 342
48 659
51 092
53 647
56 329
59 146
62 103
65 208
68 469
71 892
75 487
79 261
83 224
87 385
91 754
999 999
sur 20 ans
sur 5 ans
Loyers HT
Facturés
96 342
96 342
96 342
96 342
96 342
96 342
96 342
96 342
96 342
96 342
96 342
96 342
96 342
96 342
96 342
1 445 134
Loyer
déductibles
96 342
96 342
96 342
96 342
96 342
96 342
96 342
96 342
96 342
96 342
96 342
96 342
96 342
88 098
4 588
1 345 135
Principales caractéristiques du régime général
(2/2)
Terrain :
Construction:
Frais :
Encours
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
13
953 658
904 998
853 906
800 259
743 930
684 784
622 681
557 473
489 004
417 112
341 626
262 365
179 141
91 755
1
200000
780000
20000
Amortissement
financier
46 342
48 659
51 092
53 647
56 329
59 146
62 103
65 208
68 469
71 892
75 487
79 261
83 224
87 385
91 754
999 999
sur 20 ans
sur 5 ans
Loyers HT
Facturés
96 342
96 342
96 342
96 342
96 342
96 342
96 342
96 342
96 342
96 342
96 342
96 342
96 342
96 342
96 342
1 445 134
Loyer
déductibles
96 342
96 342
96 342
96 342
96 342
96 342
96 342
96 342
96 342
96 342
96 342
96 342
75 483
8 957
4 588
1 245 135
Le régime de faveur
 Même principe que le régime général sauf :
 Entreprises concernées :
 moins de 250 salariés
 relevant de l’IR ou soumises à l’IS
 un CA < 50 millions
 un total bilan < à 43 millions
 pas d’actionnaires à plus de 25 % ne répondant pas à ces critères.
 Situation : zone d’aide à finalité régionale, zone de revitalisation rurale, zone de
redynamisation urbaine
 Absence de réintégration du sur-amortissement des constructions à la levée de l’option
d’achat
 Durée de 15 ans
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Le régime des bureaux en Île-de-France
 Immeubles concernés : immeubles d’une surface supérieure à 50 % en
bureaux et assujettis à la taxe sur les bureaux
 Déductibilité des loyers limitée aux intérêts et aux amortissements théoriques
 Pas de réintégration
15
Le mécanisme de la réintégration fiscale
Investissement immobilier comprenant :
- terrain
= 450.000 €
- frais d’acquisition =
50.000 €
- construction
= 3.000.000 €
Financement CBI sur 15 ans
Sur-amortissement pratiqué par le biais
de la déductibilité des loyers CBI

Objet de la réintégration : restaurer
fiscalement la valeur comptable théorique
du bien

 Traitement fiscal :
Amortissement
financier pratiqué :


frais d’acquisition
construction
3.050.000 € au total
Amortissement comptable
théorique :


frais d’acquisition
15/20e construction
2.300.000 € au total
 Imposition de la valeur de
réintégration lors de la levée
d’option.
 Déductibilité de cette valeur sur
la durée résiduelle de
l’amortissement comptable
théorique.
Valeur de réintégration: 750.000 €
soit 150.000 € d’amortissement x 5 ans
16
Exemple de montage
Échéance
Montant
loyers
Intérêts
financiers
Quote-part
amort. K
Frais
Construction
Terrain
Loyers non
déductibles
Encours
financiers
1
313 712
146 569
167 143
50 000
117 143
-
-
3 500 000
3 332 857
2
3
313 712
313 712
138 881
130 839
174 831
182 873
-
174 831
182 873
-
-
3 158 026
2 975 152
4
5
313 712
313 712
122 426
113 627
191 286
200 085
-
191 286
200 085
-
-
2 783 867
2 583 782
6
7
313 712
313 712
104 423
94 726
209 289
218 916
-
209 289
218 916
-
-
2 374 493
2 155 577
8
9
313 712
313 712
84 726
74 192
228 986
239 520
-
228 986
239 520
-
-
1 926 591
1 687 072
10
11
313 712
313 712
63 175
51 650
250 537
262 062
-
250 537
262 062
-
-
1 436 534
1 174 472
12
13
313 712
313 712
39 596
26 985
274 177
286 726
-
274 117
286 726
-
-
900 355
613 629
14
15
313 712
313 712
13 796
0
299 916
313 712
-
163 629
-
136 287
313 712
109 999
340 000
313 713
1
VR
1
-
1
-
-
1
1
-
Totaux
4 705 681
1 205 681
3 500 000
50 000
3 000 000
450 000
450 000
Le déroulement d’une opération de CBI
3
18
Le déroulement d’une opération
 Un dossier de CBI est réalisé en trois phases :
 Commerciale : montage de l’opération
 Réalisation juridique de l’opération
 Gestion des contrats (vie du contrat)
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Le déroulement d’une opération (1/3)
1ère phase : montage de l’opération :
 Contact entre la Caisse et le client : élaboration de la proposition financière
 Étude technique de l’opération
 Présentation aux Comités des Engagements (Natixis Lease ET Caisse)
 Si accord du Comité, rédaction de la lettre de notification
20
Le déroulement d’une opération (2/3)
2ème phase : la rédaction juridique du contrat :
 Transmission du dossier au service juridique qui saisit le notaire pour la
préparation des actes
 Mise en place des assurances (Immeuble, Construction, ADI)
21
Le déroulement d’une opération (3/3)
3ème phase : la vie du contrat :
 Achèvement de l’immeuble
 Mise en loyer d’exploitation
 Si nécessaire, avenant au contrat : par exemple, financement d’une
extension
 Levée d’option d’achat
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Le déroulement d’une opération
Demande du client
OU
Identification du projet
Dossier client
échanges sur le dossier
rendez-vous conjoint avec le client
+ visite du site à financer
Comité
d’engagement
Caisse
Envoi au client
de la proposition
commerciale,
sous réserve d’accord
Comité
Comité d’engagement
Procédure en délégation
Natixis Lease
Transmission du dossier
+ note Comité avec
fiche de décision avalisée
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Etude du dossier
Validation du montage
juridique
Validation du risque
immobilier
Rédaction des conventions par Natixis
Lease:
- Convention d’engagement Natixis Lease /
client : transmise par Natixis Lease au
client pour signature
- Convention de prise de risque Caisse /
Natixis Lease: signature conjointe
Les avantages du CBI
4
24
Les avantages du CBI pour les clients
Le financement de votre projet
immobilier à 100% TTC
Une formule souple
Des avantages comptables et fiscaux
L’accès à des conditions
préférentielles
Le conseil d’experts
Une sortie anticipée assouplie
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Terrain, frais d’acquisition, travaux de construction, honoraires,
TVA…
Possibilité de réaliser un arbitrage patrimonial pour les
dirigeants
Possibilité de choisir :
 la durée du contrat : généralement comprise entre 7 et 20 ans
 les loyers : constants, dégressifs ou sur mesure
 la fréquence des loyers
 la possibilité de sous location
 loyers déductibles du résultat imposable
 engagement hors-bilan  le client conserve sa capacité
d’endettement
 optimisation de la fiscalité en accélérant l’amortissement
financier
 accès à des subventions spécifiques
 financement possible sur ressources bonifiées (LLD)
 montage financier, juridique, fiscal et immobilier
 le projet est sécurisé
 LOA ou cession de CBI
Les avantages du CBI pour la Caisse
26
 un produit sur mesure
La diversification de l’offre produit par
rapport à l’offre de crédit moyen-long terme
 pleine propriété de l’immeuble
La sécurisation d’un concours long terme
immobilier
 PNB dégagé par la Caisse
De meilleures marges que sur le crédit
 Laisse de la latitude pour accompagner un client
sur l’exploitation
« Externalisation » d’encours
Fidélisation
Intérêts d’un partenariat avec
Caisse d’Epargne Lease Immo
 Face à des opérations rendues complexes par le développement de la
règlementation, bénéficier des conseils d’experts sur le montage pour le
client :
 Urbanisme commercial
 Réglementation ERP (Hôtellerie, EHPAD)
 Environnement
 Droit de l’urbanisme
 La réponse : Caisse d’Epargne Lease Immo + expertise immobilière +
NOTAIRES + CABINET SPECIALISE (sur mesure)
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