Projet Villepinte (93)
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Projet Villepinte (93)
Projet Villepinte (93) Présentation du projet et du contexte Villepinte : située à moins de 30 km de Paris au nord est, la commune est équipée d'un échangeur de la Francilienne A 104 la rendant ainsi ouverte sur l'ensemble du réseau autoroutier de la région parisienne. Localisation du projet 27Km du centre de Paris 25min en RER jusqu’à Gare de Lyon Trois gares RER au nord, au sud et à l'ouest de la commune, en direction des principaux pôles de développement d'Île-de-France : Paris (Gare du Nord, Châtelet les Halles et la Défense), Marne la Vallée, l'aéroport d'affaire du Bourget, Bobigny, etc.. La gare RER la plus proche du projet étudié se situe à 1,5Km. P Une situation stratégique au nord de l'Île-de-France : un des grands axes de développement de la région. La proximité de deux aéroports internationaux : Paris – Charles De Gaulle et Paris – Le Bourget. Le site : une localisation « pratique », permettant de gagner rapidement les principaux axes routiers (La Francilienne à moins de 2Km, A3 à 5Km). Le périphérique de Paris se situe à 15Km du site. Néanmoins, il ne bénéficie pas d’une desserte R.E.R accessibles à pieds. P Projet étudié Source : Paris Nord Villepinte Un projet de 47 logements collectifs, à Villepinte, en moyenne couronne parisienne, dans le département de Seine-Saint-Denis. Éléments de cadrages sociodémographiques Un taux de variation des ménages supérieur à la moyenne du département : un gain annuel de 150 ménages a été constaté entre 1999 et 2006. 40 000 Évolution de la population et des ménages 1982-2007 – Villepinte Source : Insee RGP 16 000 Population Ménages 35 000 14 000 Un revenu moyen net imposable légèrement supérieur à celui du département (15.700€ contre 14.800€). 30 000 12 000 25 000 10 000 Une part de propriétaires largement supérieure aux moyennes départementale et régionale : 60% des résidences principales, contre 41% pour le département et 47% pour la région. En conséquence, un parc locatif libre plus limité, représentant environ 15% du parc. 20 000 8 000 15 000 6 000 10 000 4 000 5 000 2 000 En terme de structure d’age, on observe sensiblement les mêmes caractéristiques à l’échelle de Villepinte, du département et de la région, avec néanmoins un poids plus élevé des ménages « jeunes seniors » (5059 ans) parmi les ménages de plus de 50 ans. 0 0 1982 1990 1999 2007 Ménages fiscaux - Ventilation par tranche de revenus mensuels – Villepinte - INSEE DGI 2006 (données retravaillées par Adéquation) Statut d'occupation des résidences principales – INSEE - RGP 2006 %<1700 € 14% 27,1% 47,2% ILE DE FRANCE 40,9% DEPARTEMENT 93 Propriétaire 22,2% Locatif libre 33,2% 23,2% % 1701-2100€ 5% 30% % 2101-2500 € 8% % 2501-3000€ % 3001-3500€ Locatif HLM 15,5% 59,9% VILLEPINTE 0% 20% 40% 60% 21,9% 80% 10% Autres % 3501-4000€ 12% 11% % 4001-4500€ 10% %>4501€ 100% Ratio de production neuve pour 1000 habitants 2005-2007 Pénurie 2008-2009 Sous- Production production a minima 2-4 4-6 Equilibre Croissance Développe- Sur- raisonnée ment production ? 8-12 12-16 > 16 Logs/1000 hab sur base Sitadel 2005-2007 2008-2009 Villepinte 3,6 0,7 Département 93 2,9 3,1 Ile-de-France 3,2 3,0 0-2 6-8 Source : Adéquation sur la base des données DRE Sitadel de construction de logements neufs, rapportées à la population Ratio de de production neuve 1000 habitants Rythmes construction depour logements neufs Des rythmes de production de logements neufs qui ne correspondent pas au dynamisme démographique de la région parisienne. Ce niveau de production de logements ne permet pas de fluidifier les parcours résidentiels ni de satisfaire les besoins de l’ensemble de la population actuelle et future, de même que les besoins des populations spécifiques. Une situation encore plus alarmante sur la dernière période à Villepinte : seulement 50 logements mis en chantier en 2008/2009. © ADEQUATION - F i c h e c ad e d r a ge s o c i o é c o n o m i e qt u e dv ea sl e u s r d e m a r c h é – V – i le l e p i n t e v e r Si n i P i e r r e L o i &s i s r – M a r s 2 0 1 1 La Seine-Saint-Denis est un territoires très dynamique, comme en témoigne les réseaux d'infrastructures de transport, la présence d'équipements structurants, de pôles universitaires et de recherche (2ème pôle universitaire de l’Île-de-France )… La Seine-Saint-Denis poursuit son développement avec de nouveaux projets de territoire : Le département de Seine-Saint-Denis c’est : ! 54.000 entreprises ! 160 zones d'activité ! 6 pôles de compétitivité ! 500.000 emplois salariés ! En 2009 plus de 9.000 créations d’entreprises ! Le Campus Condorcet (pôle international d’études avancées en sciences humaines et sociales - 172 600 m², dont 138 500 à Aubervilliers et 33 800 m² à Paris La Chapelle pour prés de 15 000 personnes) ; P ! Le prolongement de la ligne de Tramway T1 (prolongé en 2012 à l'ouest jusqu'à Asnières-Gennevilliers-Les Courtilles) ; ! Ligne de Tramway T5 (reliera la station Marché de Saint-Denis (93) au pôle gare de Garges –Sarcelles (95)) ; Source : site internet seinesaintdenisavenir.fr Attractivité économique du territoire ! La cité Descartes (représente aujourd’hui un pôle d’activités de 6.000 salariés, il sera implanté en 2012 le pôle scientifique et technique Paris-Est) La Cité du Cinéma (un complexe de 50 000 m² dédié à la production cinématographique sera implanté à Saint-Denis en 2012) ; ! Le Quartier Commercial d’Aubervilliers (2011) ; du Canal à la Porte Villepinte : !16.300 emplois salariés privés en 2009 ! Un gain de plus de 600 emplois salariés privés par an en moyenne depuis 10 ans. ! Un taux de variation des emplois entre 1999 et 2009 de 4.8%, largement supérieur à celui du département (1.6%) ! La tangentielle Nord (desserte de 6 nouvelles gares) ; ! Technopole décentralisée sur le territoire de Plaine Commune (projets en cours de définition tels l’éco-site de l’ÎleSaint-Denis, le Fort d’Aubervilliers la pépinière à dominante écoindustries à Aubervilliers) ; ! La création d’un port de fret à Bobigny ; ! Le projet d’un écopole au Blanc-Mesnil et à Aulnay-sous-bois (pôle d’activités économiques liées à l’environnement) ; ! L’écoparc et écopôle à Pantin (40 000 m² mutables à terme dédiés aux éco-industries). Source : site internet seinesaintdenisavenir.fr Dans un périmètre proche de Villepinte : ! Le parc des expositions : sur 115 hectares, le Parc des Expositions à vocation internationale de Paris-Nord Villepinte reçoit de grands salons professionnels sur une superficie de 200 000 m2. 450 salons sont accueillis chaque année. ! Enseignement supérieur et de recherche : centres de recherches privés tels L’oréal et PSA Peugeot Citroën à Aulnay-sous-bois, laboratoire Guibert et LG à Villepinte, Delphi à Tremblay-enFrance, IUT Paris VIII à Tremblay-en-France, etc… ! Des grandes entreprises : Paris Nord 2 (Villepinte), l’Oréal (Aulnay-sous-bois), ! Le projet de pôle gare de Sevran-Beaudottes. Situation actuelle et prévisible du marché locatif Zonage locatif en libre : Un zonage locatif libre dont les plafonds de loyers (16.1€/m²) ne sont pas grandement favorables à l’investissement locatif en petites typologies (ST/T2 compacts), dans la mesure où les valeurs de marché de ces derniers dépassent souvent ce plafond. Cela ne concerne pas les logements T3/T4, ainsi que les T2 « standards ». Pour ces derniers, la surface fiscale peut être augmentée par le biais de surfaces annexes, le cas échéant. Enveloppes de loyer des logements neufs praticables : Source : collectes des opérations récemment livrées * T4 : pas d’offre. Valeur estimée. En neuf, des T2 qui se valorisent entre 15 et 20€/m² HC, selon l’emplacement et la compacité des produits. Des T3 autour de 15€/m² HC. Un marché locatif sous-offreur : peu d’offres locatives. Synthèse et attractivité du projet Caractéristiques et dynamisme sociodémographique du territoire Faible Élevés Attractivité du territoire Élevée Faible Marché de l’emploi, dynamisme, attractivité économique Faible Élevée Élevée État du marché locatif Peu favorable Favorable ST/T2 compacts © ADEQUATION - F i c h e c ad e d r a ge s o c i o é c o n o m i e qt u e dv ea sl e u s r d e m a r c h é – V – i le l e p i n t e v e r Si n i P i e r r e L o i &s i s r – M a r s 2 0 1 1 T2 standards/T3/T4 Un projet de 47 logements collectifs, en moyenne couronne parisienne. Une commune qui s’inscrit au sein d’un territoire particulièrement dynamique, proposant un niveau élevé d’infrastructures de transport, d’équipements structurants, d’emplois et d’établissements universitaires et de recherche. Un contexte de marché locatif en valeurs (zonage Scellier) qui n’est pas des plus favorables pour les petites surfaces (T1 voire T2), dont les valeurs pratiquées localement dépassent les plafonds de la zone A. Un élément à prendre en considération dans le développement du projet. Pas de risque de sur-offre par les volumes, au vu de l’extrême faiblesse de la production de logements neufs sur le territoire, et du très faible nombre d’annonces recensées.