Acheter un bien immeuble à un âge avancé n`est

A un âge avancé, il est préférable d'acheter un bien immeuble de
manière scindée
Eric Spruyt
23.09.2012
Acheter un bien immeuble à un âge avancé n'est pas vraiment une bonne idée, du
moins sur le plan des droits de succession. En effet, les enfants obtiendront la
maison ou l'appartement dans le cadre de l'héritage des parents et devront payer les
droits de succession y afférents. Il existe toutefois une formule permettant d'acheter
un bien immeuble tout en épargnant sur les droits de succession: l''achat scindé'.
Remarque importante: le fisc exige qu'un certain nombre de conditions de base
soient respectées si vous vous lancez dans une telle construction. Par ailleurs, on
peut se demander si un achat scindé est encore possible depuis l'entrée en vigueur
toute récente de la disposition dite anti-abus de droit le 1er juin 2012?
Est-il judicieux d'acheter un bien immeuble à un âge avancé ?
Dès qu'on a atteint un certain âge, il n'est pas vraiment opportun d'encore élargir son patrimoine
immobilier du point de vue des droits de succession. En effet, chaque brique qui vient s'ajouter à votre
patrimoine tombe tôt ou tard dans l'héritage et fait grimper les droits de succession. D'un autre côté,
certains investissements immobiliers ne sont possibles qu'une fois qu'on dispose d'une épargne
suffisante et donc qu'on a atteint un certain âge. Nous pensons par exemple à l'acquisition d'une
deuxième résidence ou d'un immeuble de rapport.
Comment optimiser l'opération sur le plan fiscal?
Il existe depuis longtemps un moyen simple de contourner légalement ce problème. Il suffit d'acheter
le bien immeuble 'de manière scindée', c'est-à-dire en mettant l'usufruit au nom des parents et la nuepropriété au nom de l'enfant (ou des enfants). En procédant de la sorte, vous faites d'une pierre trois
coups:
•
•
•
Les usufruitiers ont la certitude qu'ils pourront utiliser le bien immeuble toute leur vie
durant, sans être redevable d'une quelconque rétribution aux enfants nus-propriétaires.
S'ils veulent louer le bien immeuble, ils en perçoivent le loyer (les fruits reviennent en effet
à l'usufruitier).
Au décès d'un des époux, le conjoint survivant conservera l'usufruit. Lorsque ce dernier
décédera, l'usufruit s'éteindra automatiquement et viendra s'ajouter à la nue-propriété des
enfants. Ceux-ci deviendront alors pleins propriétaires, sans devoir payer des droits de
succession sur cette acquisition. En effet, le bien immeuble acheté de manière scindée ne
fait pas partie de l'héritage.
L'écueil de l'art. 9 du Code des droits de succession
Un achat scindé n'a aucune influence sur les droits d'enregistrement dus (10% en Flandre, 12,5%
ailleurs dans le pays). Les droits d'enregistrement sont calculés sur la valeur en pleine propriété du
bien immeuble. En revanche, il s'agit d'éviter un écueil fiscal présent dans le code des droits de
succession, et plus précisément à l'art. 9, qui est une des dispositions dites 'de fiction'.
Pour déterminer les droits de succession, le fisc, qui constate que le de cujus a acheté l'usufruit et ses
héritiers la nue-propriété, peut partir du principe qu'au moment du décès, la pleine propriété doit se
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Eric Spruyt
23.09.2012
retrouver dans la succession, et pas uniquement l'usufruit. Le fisc ponctionne donc la totalité sans
tenir compte du fait qu'une autre personne a acheté la nue-propriété. En effet, le fisc considère qu'il a
été roulé - d'où le nom de disposition de fiction - et que toute la construction vise à favoriser un tiers, à
savoir l'héritier - nu-propriétaire de manière déguisée. Le fisc refuse donc de croire que le nupropriétaire a effectivement payé pour acquérir la nue-propriété et suppose que l'usufruitier a financé
la totalité de l'achat. Dans ce cas, est-il encore judicieux d'acheter un bien immeuble prévoyant une
scission entre l'usufruit et la nue-propriété ? La réponse est non. Mais la présomption légale peut
être réfutée par le contribuable. Il convient donc de bien se préparer et de créer et de conserver
les pièces probantes nécessaires. Si on y parvient, le receveur des droits de succession ne pourra
invoquer l'article 9 du C. Succ.
Comment procéder ?
Dans la pratique, l'administration fiscale réclame la preuve de 3 éléments pour abandonner la
présomption. Si on parvient à prouver ces 3 éléments, l'achat scindé produira le résultat fiscal
souhaité.
1.
Démontrer que le nu-propriétaire dispose de moyens financiers suffisants pour
payer sa part du prix (correspondant à la nue-propriété) et des frais d'acquisition. La simple
mention dans l'acte d'achat notarié que le nu-propriétaire a payé lui-même sa part n'est pas
une preuve suffisante. La preuve doit être apportée par des documents autres que l'acte
d'achat, par exemple un extrait de compte certifiant que le nu-propriétaire disposait des fonds
nécessaires. Un emprunt contracté par le nu-propriétaire pour financer sa part de l'achat
constitue également une preuve suffisante. Les documents de prêt ou de crédit établis par la
banque font aussi office de preuves.
Dans la pratique, il arrive très souvent que les co-acheteurs/usufruitiers, c'est-à-dire
généralement les parents, remettent au nu-propriétaire (souvent l'enfant) les fonds
nécessaires au moyen d'une donation préalable. Est-ce permis? Une telle donation est
évidemment permise pour autant que la donation intervienne effectivement avant l'achat. Le
fisc a depuis longtemps accepté une donation préalable comme une preuve suffisante pour
annuler l'effet de l'article 9 du C. Succ, comme en témoignent les décisions administratives du
10 juillet 2002 et du 13 décembre 2007. Il ressort de ces décisions:
a) qu'il importe peu de savoir combien de temps à l'avance l'acheteur - nupropriétaire a obtenu les fonds ;
b) qu'il n'est pas non plus requis que la donation ait été réalisée par acte authentique;
il suffit de prouver, en marge de l'acte de vente (donc via des preuves externes),
que les fonds ont été donnés au préalable, quelle qu'ait été la forme de la donation
(donation notariée, don manuel, don bancaire, etc.);
On tiendra également compte du fait que si la donation a été exonérée avant le paiement du
prix d'achat (par exemple via un don manuel ou un don bancaire) et si le donateur vient à
décéder dans les trois ans suivant la donation, l'art. 9 du C. Succ. est contourné, mais la
disposition de fiction de l'art. 7 du C. Succ. trouvera à s'appliquer et le donataire (acheteur de
la nue-propriété) devra payer des droits de succession sur les sommes données comme s'il
s'agissait d'un legs dans son chef. Celui qui ne veut pas courir ce risque a donc tout intérêt à
faire enregistrer le don manuel ou le don bancaire ou à opter pour une donation notariée. En
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Flandre et à Bruxelles, on paie seulement 3 % sur le montant donné (contre 3,3 % en Région
wallonne).
2. Démontrer que le nu-propriétaire a effectivement payé sa part avec ses propres
moyens. Cette preuve peut facilement être apportée, par exemple en produisant des
virements bancaires, extraits de compte ou copies de chèques antérieurs ou postérieurs à
l'achat.
3. Prouver que la scission du prix d'achat entre l'usufruitier et le nu-propriétaire a
été réalisée de manière correcte. Le fisc veut naturellement éviter que la partie du prix
payée par l'usufruitier soit artificiellement augmentée et que le nu-propriétaire ne doive payer
qu'une partie limitée ou très faible du prix. La scission du prix doit donc être conforme au
marché et tenir compte de la valeur de l'usufruit et de celle de la nue-propriété. La valeur de
l'usufruit est calculée à l'aide des tables de mortalité. Dès que la valeur de l'usufruit est connue,
calculer la valeur de la nue-propriété est un jeu d'enfant. Il suffit de prendre la valeur du bien
en pleine propriété (lisez: le prix d'achat total) et d'en retrancher la valeur de l'usufruit.
Il est conseillé d'archiver les preuves
Il est essentiel de collecter et de conserver les preuves destinées à empêcher l'application de l'art. 9 du
C. Succ. En effet, le fisc n'est pas tenu de respecter un délai bien précis pour invoquer la disposition de
fiction. Imaginons que les parents achètent un appartement en usufruit en 2012 et que le conjoint
survivant ne décède qu'en 2025. Les enfants devront alors pouvoir prouver en 2025 que la
présomption du fisc est infondée.
Conséquences fiscales de l'achat scindé d'un bien immeuble en ce qui concerne la
déduction d'intérêts par le nu-propriétaire
Lorsque les parents recourent avec leurs enfants à la technique de l'achat scindé, il convient de prendre
garde aux conséquences de cette opération sur la fiscalité personnelle de l'habitation dans le chef des
enfants. Nous pensons ici particulièrement au régime fiscal qui a sensiblement évolué depuis le 1er
janvier 2005 pour les prêts hypothécaires relatifs à l'habitation familiale. Les emprunts contractés
pour la construction, l'acquisition ou la transformation d'une habitation bénéficient depuis lors d'une
'déduction pour unique habitation'. Cette déduction est venue remplacer l'ancien système de
déduction ordinaire et supplémentaire d'intérêts et la réduction d'impôt pour épargne-logement. La
déduction pour unique habitation porte sur les intérêts et les remboursements de capital d'un prêt
hypothécaire que le contribuable a spécifiquement conclu en vue d'acquérir ou de conserver son
habitation propre et unique et éventuellement sur les primes de l'assurance-vie individuelle servant à
reconstituer ou à garantir un tel prêt hypothécaire (art. 104, 9° Code des impôts sur les revenus).
Une des conditions de base de la nouvelle déduction est qu'il doit s'agir de l'habitation 'propre' et
'unique' du contribuable.
Dans le cas d'un achat scindé (l'usufruit pour les parents, la nue-propriété pour les enfants), il
conviendra de toujours examiner si cette construction a des effets néfastes sur la fiscalité personnelle
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A un âge avancé, il est préférable d'acheter un bien immeuble de
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Eric Spruyt
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existante (ou à venir) de l'habitation dans le chef des enfants. Dans ce contexte, il est préférable de
demander conseil à votre banquier, car le régime légal en la matière est très complexe.
S'il s'avère que l'achat scindé pose un problème fiscal dans le chef de l'enfant en matière d'impôt des
personnes physiques - plus précisément si cet achat est de nature à affaiblir ou à diminuer un avantage
fiscal existant ou futur en rapport avec son habitation - il est conseillé de procéder à une simulation
pour savoir où se situe l'avantage fiscal le plus important: au niveau des droits de succession ou de la
fiscalité de l'habitation.
Est-ce encore possible depuis le 1er juin 2012?
Depuis le 1er juin 2012, une toute nouvelle disposition fiscale anti-abus de droit est entrée en vigueur
dans la fiscalité belge, y compris au niveau des droits de succession. Cette disposition implique que le
fisc peut désormais ignorer une opération du citoyen lorsqu'elle est contraire à l'objectif spécifique
d'un texte de loi fiscal ou encore lorsque le citoyen tente d'avoir droit à un avantage fiscal alors qu'un
tel avantage ne correspond pas à l'objectif de la loi, du moins aux yeux de l'administration fiscale. Le
contribuable ne peut échapper à cette négation de l'opération par les autorités qu'en démontrant qu'il
ne viole pas l'objectif voulu par la disposition fiscale ou encore - en second lieu - en prouvant que le
choix de l'opération visée s'inspire également d'autres motifs que des raisons purement fiscales. Par
cette mesure, le fisc veut lutter contre les constructions fiscales trop 'artificielles'.
Dans la circulaire administrative n° 8/2012 du 19 juillet 2012, le fisc a établi une liste 'noire' des
constructions qu'elle juge suspectes car elles entreraient selon lui dans le champ d'application de la
disposition anti-abus de droit. L'achat scindé usufruit/nue-propriété figure sur cette liste, mais
uniquement lorsqu'il s'accompagne d'une donation préalable et pour autant que le fisc puisse
démontrer qu'il y a 'unité d'intention' entre la donation et l'achat.
Plusieurs fiscalistes ont exprimé - à raison selon nous - de vives critiques sur le fait que l'achat scindé
figure sur cette liste noire. En effet, nombreux sont ceux qui estiment que l'objectif (historique) de
l'art. 9 du Code des droits de succession n'est pas violé et que le fisc est dans l'erreur lorsqu'il juge
qu'une telle transaction est suspecte.
Bien qu'une circulaire administrative ne soit pas à proprement parler une source de droit et que seul le
juge ait le dernier mot en matière juridique et fiscale dans notre pays, la prudence nous incite à dire
qu'un homme averti en vaut deux. Tout qui réalise un achat scindé en le faisant précéder d'une
donation sait donc qu'il risque d'avoir des ennuis avec le fisc le jour du décès de l'usufruitier parce que
le fisc invoquera la présomption de l'article 9 du C. Succ., agira comme si le bien immeuble acheté se
trouve encore dans la succession pour la pleine propriété et exigera des héritiers - nus-propriétaires
qu'ils paient les droits de succession y afférents.
Il se peut que nos juges prennent des décisions contraires à la position du fisc. Le débat n'est donc
certainement pas clos. Mais entre-temps, la prudence est de mise. Autrement dit, l'achat scindé doit
être financé d'une autre manière par les enfants nus-propriétaires, par exemple en contractant un
crédit bancaire. Si les enfants financent l'achat de leur partie en nue-propriété par leur propre épargne
(par ex. de l'argent provenant de leur activité professionnelle ou d'autres sources de revenus), ils
n'auront pas non plus d'ennuis. Et il en va de même si les enfants disposent de fonds provenant d'un
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A un âge avancé, il est préférable d'acheter un bien immeuble de
manière scindée
Eric Spruyt
23.09.2012
héritage. Ainsi, une veuve peut parfaitement procéder à un achat scindé avec ses enfants si ceux-ci
paient leur partie en nue-propriété avec de l'argent provenant de l'héritage de leur père.
Remarque: vous souhaitez obtenir plus d'informations concrètes après la lecture de ce texte?
Malheureusement, Berquin Notaires scrl ne peut vous conseiller par e-mail. Mais vous pouvez
éventuellement prendre un rendez-vous par téléphone avec un de nos juristes ou notaires.
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