Challenges N° 58 - 30/11/2006 - 59

N° et date de parution : 58 - 30/11/2006
Diffusion : 251350
Périodicité : Hebdomadaire
Challen_58_96_59.pdf
Site Web : http://www.challenges.fr
Page : 96
Taille : 100 %
Pôle Immobilier
Quatre stratégies pour
louer en meublé
Le durcissement des conditions
exploitatioi rend
location meublée plus contraignante Mais elle reste
un placement très intéressant ,surtout
fiscalement
d'
la
.
.
est un
qui connaît un
est
grand succès
bien celui de
location meublée
cela malgré
récent durcissement des
conditions de mise en location
bail doit en effet
Depuis 2005
être écrit
une durée
minimale
un an neuf mois en cas
de location un étudiant
non plus révocable tout
moment comme
était usage
Beaucoup de bailleurs
Sil
les propriétaires ont augmenté
leurs demandes de garanties
excluant du coup toute une
population de accès au
investissement
hôtel
Cela reste
ques
limité aux quartiers affaires
de
parisiens
périphérie
11 demande est très
forte
souligne Sylvain Jutteau Pas
question toutefois de proposer
c'
,
la
l'
logement
le
.
la
garde de sérieux atouts
,
un
.
15-m2
meublé
POUR SE CONSTRUIRE
(
et
,
à
.
D'
location
d'
»
,
meublée pour échapper
loi
du juillet 1989 bail de trois
ans minimum montant des
mieux
à
la
,
vaut
professionnel
acheter un petit
6
[
appartement
,
loyers très encadré NDLRJ
qu' jugeaient trop
contraignante Nous leur conseillions
de revenir au régime normal
explique Sylvain Jutteau rei'
ponsable du pôle
,
)
.
f;
«
le
.
à
»
,
»
,
le
,
,
.
et
d'
4
à
le
,
à
.
n'
,
(
centre-ville:
Il
régionales:
neuf ou ancien en
on peut cilement
reprendre pour son propre usage
revendre sans crainte de
moins-value
compter sur
une clientèle étudiants de
célibataires de cadres en
.
ils
.
,
,
l'
.
professionnelle
hommes affaires allergi
mutation
:
d'
«
et
ai
,
j'
avec
résidence
Intérêt de
opération? La
TVA est remboursée par fisc
condition de conserver
bien au moins vingt ans
revenu est garanti pour une
mise souvent inférieure
services
.
II
l'
le
à
le
et
le
,
à
90 000 euros La demande reste
.
très forte
Paris en région
à
,
parisienne
à
,
Toulouse Lyon
,
Grenoble Rennes
Nantes
moins Bordeaux
Strasbourg
plus du tout
,
et
,
,
à
et
et
à
,
Nice
»
d'
,
achat en
l'
«
un point de
vue patrimonial
«
a
Autre piste
.
.
Century 21
Le récent durcissement
néanmoins eu des effets
pervers
Les résidences
avec services
a
et
récompensée
l'
de biens
POUR COMPLÉTER
SES REVENUS
,
,
c'
administration
L'
Ce qui implique une mise de
fonds importante
par des loyers plus élevés
Ils peuvent atteindre 30%% de
plus que ceux une location
vide estime un
en va pas de même
dans les métropoles
pour un studio meublé les
loyers ne sont pas mirobolants
Ils sont peine plus élevés
qu'en location classique
explique Sylvain Jutteau
Les rentabilités tournent autour
de
5%% dans
neuf mais
vont au-delà dans ancien
Récemment
vendu deux
studios dans IeXVII arrondis
petit mais
en centre-ville
Du
à
la
.
sommairement
espace doit être
de on standing
.
confortable
UN PATRIMOINE
d'
la
l'
.
,
d'
jusqu'
le
,
»
le
ici
Desquartiers président de
Maison de investisseur
et
i
,
utilisaient
,
o
Reste que ce système de
location même plus encadré
.
,
6
»
,
Et
)
.
d'
l'
.
et
sement parisien avec ,77%% de
rentabilité précise Stéphane
«
à
,
Montpellier
et
à
«
.
Même dans
Très avantageux pour les gros contribuables
obtenir
statut
le
en ne mettant pas tous ses
oeufs dans
même panier
Par rapport au LMNP loueur
en meublé non professionnel
statut LMP est bien plus
est très apprécié
avantageux
»
LMP loueur en meublé
Pour
professionnel
(
au moins
»
le
.
il
,
)
faut
23000 euros
(
de
recettes par an Ce qui signifie
pour une rentabilité de ,5%%
un investissement de plus de
500000 euros dans neuf
Mais dans ancien on arrive
monter des opérations avec
des rentabilités de 8%% entre
300000 350000 euros
note Stéphane Desquartiers
suffit acheter deux ou trois
lots pour parvenir Une façon
aussi de mutualiser risque
,
)
.
le
,
4
,
le
.
n
l'
,
à
»
et
,
.
Il
d'
.
y
le
et
des contribuables fortement
fiscalisés
autorise en effet
report des déficits
exploitation du bien sur
revenu global de investisseur
sans aucune limitation Tous
les frais passent qu'
agisse des frais de
commercialisation
expert
avocat de mobilier..
.
Il
le
d'
le
l'
.
il
y
,
s'
d'
,
,
d'
.
,
Deuxième avantage: permet
taxation sur
échapper
les plus-values en cas de
revente
condition exercer
activité depuis au moins
encaisser
cinq ans
des recettes inférieures
250000 euros TTC Troisième
atout: échappe sous
certaines conditions
ISF
Un investissement bien monté
permet annuler fiscalité
durant vingt ans conclut
Stéphane Desquartiers Reste
fiscalité est pas tout
que
La qualité reste
priorité
il
d'
à
la
à
d'
,
l'
et
d'
à
.
il
,
à
l'
.
,
x
d'
la
»
,
.
la
n'
.
la
.
a
Stéphane Desquartlers
président de Maison
de investisseur
,
la
l'
.
1/2
Copyright (Challenges) Reproduction interdite sans autorisation
THESAURUS
N° et date de parution : 58 - 30/11/2006
Diffusion : 251350
Périodicité : Hebdomadaire
Challen_58_96_59.pdf
Site Web : http://www.challenges.fr
Deux statuts
doit tirer de son
activité plus de
23000 euros de
recettes par an ou
plus de 50%% de
son revenu global
contrario
location
meublée est
considérée
par fisc comme
une activité
commerciale
relève
des bénéfices
industriels
commerciaux
BIC Elle permet
investisseur de
choisir plusieurs
statuts fiscaux
peut opter
statut de
pour
loueur en meublé
professionnel
LMP
est alors
inscrit au registre
du commerce
des sociétés
La
le
résidence
d'
et
ment En achetant du neuf on
peut se faire rembourser
bénéficier de quelques
TVA
semaines de séjours par an
condition de confier gestion
résidence
exploitant de
pendant neuf ans au minimum
Selon les professionnels ce
marché reste porteur surtout
Dans les
en montagne
stations phares
offre est réduite
concerne souvent des
à
.
,
.
la
contrepartie
ne peut déduire
ses charges
peut opter
aussi pour
régime réel plus
intéressant
acheté crédit
qu' prévoit des
travaux pourra
alors déduire
ses charges
il
,
s'
et
,
,
«
.
Il
.
,
Christine Vassal-Largy
responsable du pôle
immobilier de Thésaurus
,
et
.
v
.
a
il
il
et
,
il
à
il
,
Il
la
l'
à
,
s'
A
la
le
^
)
.
.
.
.
le
et
Il
d'
et
Il
en
de tourisme
permet allier
plaisir place
de 2006 En
)
.
.
L'
investissement
(
l'
(
.
,
)
a
»
loueur en meublé
non professionnel
LMNP peut
dégager moins
de 23000 euros
de recettes par an
avoir autres
revenus
principaux
Dans les deux
touche
cas
moins de
76300 euros de
loyers hors taxes
bénéficie
par an
.
à
,
micro BIC
Avantage?
Un abattement
forfaitaire de
68%% de ses
revenus locatifs
compter
«
^
et
a
Idéal pour
retraite
et
de rénovation lourde
«
,
attelant
regrouper
studios aujourd' hui
obsolètes pour en faire des
à
s'
besoin
le
dépend
Bollet
.
»
,
.
»
a
L
)
(
»
la
le
,
le
d'
,
d'
,
le
200 000 euros hors taxes au
minimum en raison de
d'
,
groupe
la
d'
,
,
le
à
à
,
,
à
.
à
4
à
,5
l'
,
.
le
,
«
.
ai
récemment vendu des
logements étudiants avec 37%% de
plus-value
JeanClaude
affirme
»
,
Szaleniec
le
,
,
et
le
d'
,
.
l'
D'
l'
l'
,
,
«
.
L'
d'
et
autorisations administratives
difficiles obtenir explique
Jean-Claude Szaleniec Une
à
,
.
président
des Espaces immobiliers
très coûteux
Avec allongement de durée
de vie-en 2050 un Français
sur trois aura plus de 60 ans
nombre des plus de 85 ans
aura quadruplé-, les besoins
autant
ne cessent de croître
que 20%% du parc est inadapté
où implication de certains
promoteurs sur ce créneau
dont offre reste pour instant
confidentielle
ouverture de
ce type
hébergement est
nécessite des
contingentée
l'
Côté prix
titre exemple
mètre
compter 6000 euros
carré hors taxes
Rueil-Malmaison
4500 euros Créteil
3600 euros Marseille pour
des studios de 18 25 m2
La rentabilité dépasse rarement
les
5%% hors avantages
fiscaux mais est garantie par
résidence
exploitant de
marché
revente
Quant
fonctionne plutôt bien
J'
centaine
d'
établissements
voient
seulement
.
année
jour
le
chaque
,
combler
médicalisées
.
gestionnaires spécialisés
destination investisseurs
avertis
plus souvent des
lieu hospitalier des
cadres du
médecins.. Mais en termes de
revente
plus-value est pas
toujours au rendez-vous
à
,
investissement
les Ehpad
:
(
Etablissements
héb ergement
,
.
n'
la
,
.
,
la
s'
.
,
le
,
à
et
2
à
,5
,
n'
ils
s'
à
.
.
à
la
à
à
et
,
,
à
Chamonix
.
.
ZRR Elles
revitalisation rurale
bénéficient en effet un
fiscal supplémentaire: un
avantage
crédit impôt égal 25%% du
prix acquisition HT dans
limite un plafond de 50 000
de
euros pour un célibataire
100000 euros pour un couple
marié soit 12 500 euros dans
25000 euros
premier cas
dans
second étalés sur six
ans Prudence quand même sur
cet investissement souvent
situé dans des régions moins
Colette Sabarly
touristiques
.
)
(
d'
,
,
à
le
le
d'
la
le
.
à
la
d'
Autre idée
,
,
quelques
et
à
»
.
d'
C'
Les résidences
et
d'
ce qui est loin de
»
déficit
est donc un marché très
étroit que se partagent
POUR SE CONCENTRER
SUR LA RENTABILITÉ
d'
,
et
.
la
d'
.
et
à
à
de services très spécifiques
présence
1000 logements en résidence
en gère 6000
chaque année
la
et
la
la
,
à
«
,
,
,
investissement en
location meublée
appartements plus conformes
professionnelle LMP
demande explique Gérard
beaucoup de succès auprès
PDG de Pierre & Vacances
Brémond
une clientèle fortement
fiscalisée
qui poursuit: Nous
qui cherche
non seulement faire
construction
privilégions
des économies impôt
dans des domaines skiables
surtout
mais aussi
assurant un bon
compléter ses revenus
Autrement dit
enneigement
retraite
au moment de
localisation Dans
attention
agissant souvent de
neuf avec un budget de
professions libérales
Ce sont des investisseurs
mètre carré on
4500 euros
qui gagnent de 10000
peut espérer une rentabilité de
15000 euros par mois qui
ou 3%%
4%% net qui chute
auront
aperçoivent qu'
avec occupation de deux trois
plus qu' un quart ou un tiers
semaines par an Des scores
retraite
de leur salaire
toutefois difficiles atteindre
Ils ont généralement encore
des enfants étudiants
Courchevel Méribel
tiennent conserver un
ou Val-d'Isère
certain train de vie Le statut
Version plus attractive
LMP leur permet de bénéficier
fiscalement: les résidences de
de 23000 euros de revenus
tourisme situées en zone de
complémentaires nets par
à
à
conseille Jacques
président
IcadeEurostudiomes filiale du
Icade qui commercialise
étudiants
«
1
)
,
»
la
plusieurs
pour personnes âgées
La rentabilité peut
tes
monter 7%% estime
ticket
JeanClaude Szaleniec Mais
entrée est tout de même de
important mieux vaut
privilégier les centres-villes
pour ne pas se limiter aux
est
.
l'
,
opérations
les agglomérations où
EXPERT
D'
Les résidences
de tourisme
un régime
spécial appelé
le
A
AVIS
UN PCEMENT PLAISIR
POULA
d'
.
et
(
deux régimes
et
Page : 97
Taille : 100 %
d'
et
le
,
et
le
,
.
,
.
statut LMNP
an Dans
non professionnel
défiscalisation arrive au
premier plan mais ce statut
répond aussi un souci
le
.
la
,
)
(
,
à
de compléter ses revenus
Dans les deux cas
résidence médicalisée est
une bonne option car elle
peut rapporter ,5%% par an
Le gestionnaire se charge
de tout
garantit un revenu
annuel En résidence
de tourisme objectif est
même La rentabilité
pas
est plus faible mais
revente plus aisée
.
la
,
,
.
5
et
.
l'
n'
,
.
le
,
.
a
la
2/2
Copyright (Challenges) Reproduction interdite sans autorisation
THESAURUS