La location meublée non professionnelle (LMNP)

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La location meublée non professionnelle (LMNP)
La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP)
Le loueur meublé a pour activité, à titre habituel, la location d’immeuble meublé à usage d’habitation.
Condition d’obtention
Le loueur meublé non professionnel est celui qui :
- n’est pas inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (R.C.S)
- ou qui, bien qu’inscrit au R.C.S, retire un montant de recettes inférieur ou égal à 23 000 € TTC et/ou
représentant moins de 50 % du revenu global de son foyer fiscal.
Fiscalité
 Régime des revenus
Les profits tirés du LMNP sont imposables dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Il existe 3 régimes d’imposition possible :
o Le micro-entreprise : recettes < 32 000 € (option pour réel possible). D’où revenus dits de Micro-BIC.
o Le réel simplifié : 32 000 € > recettes < 230 000 €
o Le réel normal : recettes > 230 000 €
En LMNP réel (normal et simplifié), le déficit est imputable que sur les revenus de location meublée non
ème
année suivant sa constatation. Le déficit
professionnelle. Ces déficits seront imputables jusqu’à la 10
est obtenu par la différence entre les recettes perçues et les charges d’exploitation.
Dès l’instant où la location dépend du régime réel, l’investisseur peut adhérer à un centre de gestion agréé. En
cas de non adhésion, une majoration de 25 % est appliquée sur le revenu par l’administration.
Concernant les frais d'acquisition, et conformément aux nouvelles normes comptables internationales IFRS,
l'investisseur en location meublée professionnelle a le choix entre :
o leur comptabilisation en charges la 1ière année.
o leur prise en compte en tant que frais d’acquisition d’immobilisation, leur permettant d’être amortis selon
les mêmes modalités que l’immobilisation elle-même.
Dans le cadre du Micro-BIC, un abattement de 50 % est appliqué par l’administration fiscale sur les recettes
totales.
 Amortissement
Le loueur a la possibilité de passer en charge l’amortissement (linéaire) des biens acquis, mobilier
compris (article 39 C du CGI) sur leur valeur hors taxe qui est calculé sur leur durée normale d'utilisation (30
ans en moyenne pour l'immeuble hors terrain et 10 ans pour le mobilier).
Lorsque les charges d’exploitation sont supérieures aux loyers, les amortissements constituent une charge
reportable sur les bénéfices futurs. Cette phase de neutralisation permet donc la création de recettes non
fiscalisées.
 Régime des plus-values
C’est le régime des plus-values immobilières des particuliers qui s’applique (Article 150 U II du CGI).
 Régime de la TVA
La T.V.A incluse dans le prix d’acquisition est remboursée si la résidence présente des services para hôteliers.
Cet assujettissement à la TVA permet à l’investisseur de la récupérer dans le cadre d’une acquisition dans le
neuf.
Cependant, l’acquisition de cette TVA est progressive et n’est définitivement acquise qu’au bout de 20 ans. Dans
ce cas, les loyers seront assujettis à un taux de TVA réduit de 5.5 %.
L'article 89 de la loi de finances rectificative pour 2005 a introduit dans le droit interne français les dispositions de
la 6e Directive européenne relative à la TVA, applicables depuis le 1er janvier 2006.
Une dispense de taxation à la TVA fut introduite et commentée par l'Administration dans l'instruction du 20 mars
2006 BOI 3 A-6-06.
La cession d'un immeuble, inscrit à l'actif immobilisé d'une entreprise qui l'a affecté à la réalisation d'une activité
de location relèverait du champ de la dispense de TVA lorsque :
 l'acquéreur reprend le ou les baux en cours,
 le cédant et le cessionnaire sont redevables de la TVA
La dispense de TVA s'appliquerait dès lors qu'il s'agit de transmission entre deux redevables de TVA d'une
universalité de biens totale ou partielle.
Lors du transfert d'un immeuble n'entrant pas dans le champ d'application de la TVA immobilière, il n'y aura plus
lieu à régularisation par le vendeur. Le bénéficiaire de la transmission, qui est réputé continuer la personne du
cédant, est lui, le cas échéant, tenu d'opérer, au titre des biens d'investissements transmis dans le délai de
régularisation, les régularisations du droit à déduction exigibles (article 215 de l'annexe II au CGI).
 Fiscalité sur le patrimoine
Dans le cadre d’investissement en loueur meublé non professionnel, les biens ne sont pas assimilés à des biens
professionnels et en conséquence ils entrent dans l’assiette taxable de l’ISF.
 Taxe professionnelle
Le LMNP est soumis par nature à la taxe professionnelle. Lorsque la location s’effectue par bail commercial à un
exploitant fournissant des prestations para hôtelières, le propriétaire du logement n’est pas soumis à la T.P.
Réduction d’impôt sur le revenu pour les acquisitions à compter du 01/01/2009 de logements
situés dans une résidence avec services
Ce dispositif est ouvert aux personnes physiques domiciliées en France au sens de l’article 4B du CGI qui sont
loueurs non professionnels. Le dispositif est réservé aux immeubles acquis en pleine propriété en direct.
 Conditions à respecter
Sont concernés les logements neufs, acquis en l’Etat Futur d’Achèvement, achevés depuis au moins 15 ans et
qui on fait l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation permettant de satisfaire à l’ensemble des performances
techniques prévues art. 4 de l’arrêté du 19/12/2003. De plus, les logements doivent faire partie d’établissements
spécifiques, notamment résidence de tourisme classée, résidence services pour étudiants…
Enfin, le logement doit faire l’objet d’un engagement de location pendant une durée d’au moins 9 ans à
l’exploitant de la résidence avec une prise d’effet dans le mois qui suit l’achèvement ou l’acquisition du bien.
 Réduction d’impôt
Elle est déterminée en fonction du prix de revient du logement, retenu dans la limite de 300 000 €.
Le taux de réduction est de :
- 25 % pour les logements acquis en 2009 et 2010 ;
- 20 % pour les logements acquis en 2011 et 2012.
La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si celle-ci
est postérieure, et est répartie sur 9 ans.
Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le
contribuable, le solde peut être imputé sur l’impôt dû des 6 années suivantes.
En contrepartie de la réduction, le contribuable ne peut pas amortir la fraction du prix de revient ayant
servi d’assiette au calcul de la réduction.
Formalités administratives

Déclaration d'existence d’activité à souscrire auprès du Centre de Formalités des Entreprises (Chambre
de commerce).

Déclaration BIC n°2031 accompagnée des 7 annexes suivantes : bilan simplifié, compte de résultat
simplifié composé de 2 rubriques (résultat comptable et résultat fiscal), tableau des immobilisations, des
amortissements et des éléments soumis au régime fiscal des plus ou moins values ; (formulaires :
n°2031, 2033A, 2033B, 2033C, 2033D, 2033E, 2033F, 2033G).

Déclaration de taxe professionnelle (si non exonéré).

Déclaration de TVA (si résidence avec services para-hôteliers).

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