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Réseau d'Échanges Techniques
Direction Régionale
Ademe Picardie
Thème : Réhabilitation patrimoine
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Fiche technique
REHABILITATION DE LOGEMENTS POUR
L'HABITAT SAINT-QUENTINOIS
CLAUDE LEBIGOT ARCHITECTURE - A3 ENERGIE
Le contexte et le diagnostic initial
L
e programme de réhabilitation – résidentialisation porte sur un ensemble de 347 logements gérés par
l'Habitat Saint-Quentinois (office public d'habitat de Saint-Quentin), répartis dans un ensemble de 8 bâti ments construits en 1973 (7) et 1977 (1), dont un immeuble à R+15, six à R+8 et un à R+6. Cet ensemble
immobilier occupe une surface de 22 834 m², située sur les hauteurs de la ville, en limite d'urbanisation, au
cœur d'une zone pavillonnaire et d'équipements (collège, gymnase) et à proximité d'un environnement naturel de qualité. Les logements sont essentiellement chauffés par des planchers chauffants alimentés par le ré seau de chauffage urbain en eau surchauffée.
Le diagnostic initial a permis de mettre en évidence :
des gisements d’économie d’énergie : possibilité de réduction des consommations liées au chauffage et
réduction des consommations d’ECS avec l’utilisation de panneaux solaires.
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
des insuffisances en terme de confort d’habitation (qui rendait la réhabilitation indispensable) :

l’absence d’isolation sur les façades donne naissance au problème de parois froides. L’être humain
étant très sensible au rayonnement, ce phénomène
entraîne une sensation de froid même si la pièce est
à 20°C.
l’absence de contrôle de l’émission de chauffage
par sonde d’ambiance conduit à des inconforts :
sous les vents dominants, les appartements peuvent
être trop froids, et surchauffés en cas de grand soleil en hiver.

Les allèges des ouvrants en komacel sont faiblement isolées. L’étanchéité des ouvrants est mauvaise ce qui cause des courants d’air froids.

Bât R+6 : porche d'accès et hall d'entrée
La ventilation par tirage thermique des R+8 n’est pas suffisante, ce qui crée des problèmes d’humi dité l’hiver et des refoulements d’odeur l’été.


Un défaut d'identité et une image négative du quartier, qui rendait la résidentialisation nécessaire :
à la frontière de l'urbain et de la campagne, le site présente un environnement naturel et végétal
d'une très grande qualité (grands arbres, dénivelés de terrain...), mais cet atout est insuffisamment valorisé,


les espaces extérieurs à proximité des bâtiments ne sont pas qualifiés (ni repérage, ni hiérarchie),
un site à caractère plutôt 'centrifuge', avec des limites faiblement marquées, des accès aux équipements publics (gymnase et skate parc notamment) trop confidentiels.

Cap3c – Mai 2010
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Les enjeux
P
our le maître d’ouvrage, les enjeux du
programme sont à la fois :
économiques : la volonté d’apporter plus
de confort à ses locataires tout en réduisant
les consommations énergétiques,

environnementales : Une diminution des
rejets de gaz a effet de serre. La résidentialisation de l’îlot favorisera l’intégration environnementale du site.

sociales : une réduction des charges,
augmenter la qualité des logements.

A
insi, le programme vise-t-il d'une part à
améliorer le cadre de vie et à favoriser le
renforcement du lien social :
Vue depuis le parc central vers la rue d'Alembert
 concevoir un lieu en atténuant l’omniprésence de l’automobile au cœur de la résidence pour le considérer
plutôt comme un « Parc », ce qui est devenu la ligne directrice des principes d’aménagement,

créer un lieu sûr, où marcher, jouer, parler devient possible (sortir de l'image de la cité dortoir),

effacer l'impact de la voiture en plaçant les parkings à l'arrière des bâtiments,
reprendre les tracés et les cheminements (pentes, dimensions) pour rendre accessible l'ensemble du site,
en créant des accès et des fonctions repérables, l'identification est alors plus évidente et l'appropriation des
lieux par les habitants plus forte,

et d'autre part à améliorer l’efficacité énergétique, le confort et la sécurité des locataires :

améliorer le confort des locataires sans augmenter la charge de loyer et la facture énergétique,

sécuriser le lieu (incendie et électricité en particulier),

remettre aux normes (plomberies, installation sanitaire et ventilation),

assurer l’accessibilité à tous (création de logement PMR par exemple),
être précurseur sur les questions d’énergie et d’environnement (labellisation Patrimoine Habitat et Environnement (PHE), rénovation thermique répondant aux attentes BBC-Rénovation).
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La démarche de réalisation du programme
D
u lancement de l'opération à la livraison des travaux, le programme de réhabilitation doit être réalisé sur
une période de 5 ans, dont les principales étapes peuvent être présentées comme suit.
Etape
Lancement de l’opération divulgation du programme MO
Demande de certification Cerqual
Commande du BPH
Choix du maitre d’œuvre
Début de mission diagnostic
Date/période
01/04/07
15/12/08
24/12/08
19/06/09
05/06/09
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Début de mission APS
Validation de l’APS début de la mission l’APD
Présentation de l’opération aux locataires
Début de la phase projet établissement du DCE
Consultation des entreprises
Réception des offres
Analyses des offres
Commission d’appel
Lancement des travaux
Livraison des travaux
05/09/09
20/04/10
04/05/10
04/07/10
18/07/10
31/08/10
21/09/10
15/10/10
01/12/10
01/06/11
Pour réaliser cette opération, le maître d'ouvrage a désigné :
le cabinet d'architecte LEBIGOT intervenant sur le bâti et l'environnement, associé sur ce projet pour la
résidentialisation au paysagiste Yves DESHAYES, spécialiste de la problématique très particulière de l’intervention en milieu occupé,

un bureau d’études thermique et environnement A3 ENERGIE, chargé de définir le profil thermique du bâtiment : les épaisseurs d’isolants à mettre en place, la mise en place d’énergie renouvelable, la vérification du
confort d’été à l’aide de simulation thermique dynamique, la conformité au règlement régissant la rénovation.
En collaboration avec l’architecte, le BE thermique et environnement définit le profil PHE et assure son suivi.
Le BE propose aussi des solutions de mise en œuvre nouvelles mais éprouvées (isolation par l'extérieur à
l’aide d’isolant naturel par exemple).

Les caractéristiques de la solution de réhabilitation retenue
L
'objectif de l'opération est l'obtention d'une labellisation « Patrimoine Habitat et Environnement » PHE option Effinergie. Les mesures suivantes ont été prises pour améliorer la performance énergétique :

Isolation par l’extérieur :
Sur les murs extérieurs : 20 cm d’isolant naturel
(l=0,04 W/m².K. pour un R=5 m².K/W) avec une ossature bois,

En plafond des caves : 15 cm de fybrastyrène ou
de flocage (l=0,04 W/m².K. pour un R=3,75 m².K/W),

En toiture terrasse : 18 cm de polyuréthane
(l=0,029 W/m².K. pour un R=6,21 m².K/W).
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
Double vitrage :
afin de profiter au mieux des apports solaires : intégration des ouvrants dans le système d’isolation par
l’extérieur pour diminuer les ponts thermiques,

la fermeture des loggias permet de récupérer en surface habitable un espace trop étroit et très ex posé aux intempéries pour être agréablement utilisé aujourd'hui.

Intervention sur le système de chauffage : transformation du chauffage électrique du n°47 en chauffage
hydraulique avec des radiateurs basse température.
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Eau chaude sanitaire : solaire pour les R+8 et le R+6, soit 60 m² par immeuble pour un taux de couverCap3c – Mai 2010
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ture de 40% des besoins.
Rénovation intérieure complète des logements : installation de VMC simple flux hygrométrique de type B.
Caisson d’extraction à débits variables pilotés par l’humidité et la température de l’air extrait. Ceci permet
d’extraire uniquement les débits nécessaires et d’assurer la juste sur ventilation nocturne estivale pour rafraî chir les logements.

La réhabilitation a porté sur un traitement architectural des rez-de-chaussée, notamment pour améliorer l'ac cessibilité aux personnes à mobilité réduite, avec la création de logements adaptés.
La mise en sécurité incendie – par la création de circulation verticale séparée du reste du bâtiment - permet
de repenser la conception des entrées d’immeubles afin de donner l’accessibilité aux personnes à mobilité ré duite d’une part et d’identifier clairement les entrées dans le paysage d’autre part.
Ces nouvelles entrées sont organisées avec les portiques reliés aux locaux de stockage des conteneurs O.M.
et représentent un élément de franchissement identifiant clairement l’adresse et le lieu de vie de l’usager.
Le montage financier de l'opération
C
ette opération représente un budget global de 11,3 millions d'euros, dont 46% de fonds propres et de
prêts mobilisés par le maître d'ouvrage et 54% d'aides publiques.
Montant en Euros
(compris TVA 5.5%)
%
668 700,00 €
5,90%
1 474 750,00 €
13,00%
668 700,00 €
5,90%
ANRU (réhabilitation + résidentialisation)
3 300 250,00 €
29,20%
Bénéficiaire
5 200 396,21 €
46,00%
11 312 796,21 €
100,00%
ADEME
REGION (réhabilitation + résidentialisation)
FEDER
TOTAL
Le surcoût lié au choix du scénario PHE Effinergie est estimé à 28%, pour les lots concernés (traitement des
façades, chauffage/ventilation, menuiseries extérieures).
Les résultats obtenus en terme d'économie d'énergie
L
es économies d'énergies ont été calculées pour chaque type d'immeuble, sur les charges de chauffage et
d'eau chaude sanitaire :

Une économie annuelle de 25 287 €/an pour l'immeuble R+6, soit 62%,

Une économie annuelle de 15 266 €/an pour les immeubles R+8, soit 57%,

Une économie annuelle de 24 107 €/an pour l'immeuble R+15, soit 43%,
Soit au total une économie annuelle de 64 660 € par an pour le maître d'ouvrage.
Les économies réalisables sont donc conséquentes. Le gain financier pourrait être plus important encore
après renégociation du contrat de chauffage urbain du fait de la diminution de la puissance appelée.
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Pour les habitants d'un appartement de type T3, l'économie annuelle varie entre 305 et 711 €/annuel (soit
-45 à -65%).
R+6
R+6
R+15
R+15
R+8
R+8
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Plan de principe : porche d'accès et hall d'entrée
Vue sur porche d'accès vers le hall d'entrée
Pour en savoir plus...
Claude LE BIGOT architecture - 80 rue du dessous des Berges 75013 PARIS
Tél. 01 45 70 74 74 - Fax. 01 45 70 74 72 - [email protected] - site : www.lebigotarchitecture.fr
A3 ENERGIE BET Environnemental - Monsieur Sven LANGE
Pépinière d'entreprises 38660 St-Vincent de Mercuze Tél. 04.76.97.94.81 Fax : 04.76.97.94.82 - [email protected]
Habitat Saint Quentinois : M. Rémy CHRETIEN, Tél. : 03 23 06 11 11
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