Quelle stratégie immobilière pour ma retraite - pens

01.02.2016
www.letemps.ch
Quelle stratégie immobilière
pour ma retraite?
généralement
un rôle
secondaire sur ces
choix. Certains
VOS FINANCES Investir dans des hypothèques? Plutôt amortir? Déjà penser
au 4e âge? Attention au couperet du taux
d'intérêt de 5% pratiqué par les banques.
Combiner le bon sens et le respect des
règles financières n'est pas aisé
EMMANUEL GARESSUS, ZURICH
La stratégie immobilière du propriétaire qui s'approche de la retraite
dépend de sa fortune, de sa rente, de son
âge, mais aussi de la capacité du propriétaire à prouver auprès de sa banque qu'il
pourra honorer ses hypothèques.
«L'important consiste d'une part à
faire preuve de bon sens, par exemple
en continuant d'amortir même si c'est
au détriment de la charge fiscale, et
d'autre part de respecter des règles
financières de base», explique Edouard
Duc, directeur régional d'UBS Roman
die. «Nous essayons d'anticiper la situation et nous prenons contact dès l'âge
de 5o ans afin de souligner les besoins
d'amortir l'hypothèque en deuxième
rang et d'aligner les charges immobilières futures avec les revenus attendus
à la retraite», ajoute-t-il. Il y a rarement
des mauvaises surprises, selon la
banque. La réduction de la dette facilite
aussi la gestion des questions de transmission d'un bien, indique le banquier.
-
Attention aux règles bancaires
«Il faut vérifier, au plus tard à 55 ans,
si la capacité financière est garantie
après la retraite», confirme Roland
Bron, directeur de VZ Suisse romande.
L'obstacle des 5% risque parfois d'obliger
le propriétaire à amortir du jour au lendemain 100 000 à 200000 francs, et si
tel n'est pas possible, de vendre l'objet
de ses rêves. Selon cette règle, les propriétaires doivent s'assurer que les
charges immobilières (intérêts, frais
d'entretien et amortissements) ne
dépassent pas le tiers du revenu régulier. Car les banques ne vérifient pas
cette capacité sur la base du taux hypothécaire du marché (1,8% à io ans) mais
d'un taux nettement plus élevé. Pour
-
La fiscalité joue
cantons sont plus
attrayants que
d'autres.
quoi 5%? «Il est basé sur le taux hypothécaire historique auquel une marge
est ajoutée», indique Philippe Kaufmann, économiste chez Credit Suisse.
Prenons l'exemple d'un ménage dont
l'hypothèque atteint 650000 francs
pour un bien immobilier d'une valeur
de 1,2 million de francs. Le revenu, avant
la retraite, s'élève à 135000 francs pour
l'époux et 30000 pour l'épouse. Après
la retraite, les rentes AVS et de la caisse
de pension conduisent à un revenu de
100000 francs et les coûts immobiliers
à 44500 francs (intérêt de 5% soit 32500
et frais d'entretien 12000). Les exigences
de la banque ne sont plus satisfaites
puisque les coûts immobiliers représentent alors 45% du revenu total. Dans
le passé, les banques ne réagissaient pas
tant que les intérêts étaient payés.
Aujourd'hui, «elles sont plus strictes»,
explique Roland Bron.
Les propriétaires
de pension purement surobligatoire
comme PensFlex, avec choix d'investissement individualisé. Techniquement,
la fondation exécute le choix d'investissement de l'assuré en diminuant l'hypothèque auprès de sa banque. En
contrepartie, la fondation reçoit la
cédule hypothécaire pour la même
valeur. Précisons que l'objet immobilier
se limite à la résidence principale. La
dette globale du client est inchangée,
mais ce dernier obtient un rendement
stable et à moyen terme sur son investissement. Le taux actuel est fixé à 2,75%,
ce qui correspond au niveau des hypothèques à taux variables, indique Pasquale Zarra. L'avantage est que cette
solution donne une diversification et
une stabilité pour son portefeuille.
Pour un propriétaire plus jeune, possédant une dette hypothécaire et disposant d'une épargne suffisante, PensExpert recommande d'avoir une
hypothèque à taux fixe bas et de faire
des rachats dans sa caisse de pension.
L'important consiste alors à augmenter
son avoir de retraite.
Certains propriétaires préfèrent investir davantage dans l'immobilier. Une
part assez élevée des crédits bancaires
chez UBS (22%) consiste en investissements immobiliers destinés à la location. «Ce taux est actuellement en
hausse», observe Edouard Duc.
Hausse de la valeur locative
De 65 à 7o ans, que faire? Les réflexions
doivent
concernant la propriété immobilière à
l'approche du 4e âge démarrent à peine.
que les
«Il est vrai qu'une fois à la retraite, les
immobilières ne
aspects financiers sont en principe
joués»,
Edouard Duc.
pas le tiers Lorsquedéclare
la santé ne permet plus de
s'occuper de son jardin ou d'un appardu revenu
tement devenu trop grand à entretenir,
faut-il vendre et se rapprocher des
L'hypothèque n'est pas nécessaire- agglomérations? «Il est assez fréquent
que des ménages préfèrent vendre ou
ment une charge. «Le prêt hypothécaire
louer
et acquérir un appartement de
est une alternative de placement pour
plus petite taille», constate Roland
l'assuré», confirme Pasquale Z arra,
Bron. Comme pour les autres questions
directeur de PensExpert pour la Suisse
romande. Cette opportunité est possible financières, il est conseillé de préparer
en général pour des personnes ayant un le 4e âge comme les étapes précéavoir de prévoyance plus grand; et il est dentes, plutôt que de devoir réagir aux
«Les baby-boomers se
possible uniquement dans une caisse événements.
dessaisissent souvent de leur maison
s'assurer
charges
dépassent
1
régulier
pour acheter un appartement en PPE»,
déclare Edouard Duc.
La fiscalité joue généralement un rôle
secondaire sur ces choix. Certains can-
tons sont, à l'évidence, plus attrayants
que d'autres. Le Valais a ici une bonne
carte à jouer, d'autant qu'il est réputé
pour son évaluation modérée de la
valeur locative. Or certains cantons,
jusqu'ici alémaniques, se préparent à
2
durcir leurs pratiques en la matière, à
l'image de Berne, Argovie et Bâle-Ville.
«40% des communes bernoises augmentent la valeur locative dès 2016», indique
Philippe Kaufmann, de Credit Suisse.
Ce sera le premier relèvement net
depuis 1997. Dans les communes du
canton d'Argovie, la valeur locative doit
être redéfinie afin de dépasser au minimum 60% du loyer du marché..