Glossaire sur les hypothèques

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Glossaire sur les hypothèques
L'essentiel en quelques mots-clés.
Admissibilité
Les coûts annuels à la charge du propriétaire se composent des charges d'intérêts, des amortissements et des frais
accessoires. Ils ne devraient pas excéder 1/3 de son revenu brut.
Acquisition de la propriété
Une propriété peut être acquise de diverses façons et découler d'un achat, d'un don ou d'un échange. Quel que soit le
cas de figure, un contrat ne suffit cependant pas pour faire de vous un propriétaire à part entière. Tout d’abord, il faut
absolument que ce contrat soit reçu en la forme authentique. Une inscription au registre foncier est également requise.
Amortissement
En ce qui concerne l'amortissement, l'hypothèque (ou une partie de celle-ci) est remboursée par des montants
identiques, généralement trimestriels ou annuels. La deuxième hypothèque est soumise à une obligation
d'amortissement. Elle doit être remboursée en l'espace de 20 ans, au plus tard toutefois lorsque le titulaire atteint l'âge
de 65 ans. Les avantages fiscaux sont en outre différents en fonction du modèle d’amortissement.
 Amortissement direct: chaque mensualité versée directement au créditeur réduit d'autant la dette hypothécaire.
Mais en parallèle, la baisse des déductions fiscales entraîne une augmentation de la charge d'impôt.
 Amortissement indirect: au lieu de rembourser directement votre dette hypothécaire, vous avez la possibilité
d'amortir indirectement tout ou partie de votre hypothèque. Les montants amortis peuvent être placés jusqu’à
concurrence du plafond annuel dans la prévoyance liée (pilier 3a) ou une assurance-vie. A l’échéance d’un délai
prédéfini, ce capital est ensuite utilisé à titre de montant partiel ou total pour le remboursement de la dette
hypothécaire. En procédant de la sorte, vous ne réduisez pas votre charge hypothécaire et bénéficiez donc d’une
déduction fiscale constante – à condition que les taux hypothécaires ne changent pas. Dans le même temps, vous
pouvez déduire les sommes versées dans le pilier 3a de votre revenu imposable – vous êtes par conséquent
doublement gagnant.
Assurance obligatoire pour maître d’ouvrage
Couverture pendant la phase de construction pour les prétentions émises au sens des dispositions légales de
responsabilité civile en cas de dommages corporels et matériels.
Hypothèque légale des artisans et entrepreneurs
Si le vendeur n’a pas payé les factures des artisans encore dues, ceux-ci peuvent, dans les quatre mois qui suivent la fin
des travaux, faire inscrire au registre foncier une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs.
Assurance durée de construction
Assurance de l'ouvrage en construction – en d'autres termes, assurance du bâtiment – pendant toute la durée de la
construction.
Assurance des travaux de construction
Aussi dénommée assurance casco du maître d'ouvrage. Couvre pendant les travaux les dommages matériels imprévus
qui surviennent sur l’ouvrage en construction et peuvent affecter l’assuré au sens des conditions générales de la Société
suisse des ingénieurs et des architectes (SIA).
Assurance de la responsabilité civile Immeubles
Couverture contre les dommages corporels et matériels formulés contre le propriétaire de la maison ou de la parcelle en
vertu de dispositions légales régissant la responsabilité civile et qui ne sont pas couvertes par l'assurance de la
responsabilité civile privée.
Assurance de choses pour les bâtiments
Couverture contre les dommages des installations fixées au bâtiment.
Assurance des bâtiments
Couverture contre les dommages causés par un incendie ou par les forces de la nature. Il existe dans la plupart des
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cantons un établissement cantonal d'assurance des bâtiments. Dans les autres cantons, des assureurs privés doivent
être sollicités.
Crédit de construction
Crédit en compte courant garanti par gage immobilier qui permet de construire ou de transformer un bien immobilier. Le
preneur de crédit peut en disposer suivant l'avancée des travaux.
Devis estimatif
Estimation des frais de construction sur la base de la planification et, éventuellement, des offres préliminaires
communiquées par des entreprises, artisans et autres partenaires.
Droit de superficie
Le droit de superficie permet au superficiaire de construire un objet sur un terrain appartenant à un tiers et d’en faire
usage en qualité de propriétaire, moyennant rémunération (appelée la rente du droit de superficie).
Etude immobilière
Etude immobilière publiée annuellement par Credit Suisse Research avec des informations et des analyses sur les
évolutions et tendances du marché immobilier suisse.
Zones à bâtir
Subdivision d'un territoire communal en zone centrale, zone d'habitation, zone industrielle et artisanale, zone agricole,
zone protégée et territoire communal n'appartenant à aucune de ces catégories.
Nantissement
Rapport entre la valeur vénale ou le prix d'achat et l'hypothèque. Exemple: Valeur vénale d'un immeuble = 1 mio. CHF
Hypothèque = 700 000 CHF
Nantissement = 70%
Revenu brut
Revenu mensuel avant déduction des cotisations sociales.
Servitude
Charge figurant au registre foncier pesant sur un terrain en faveur d'une personne (p. ex. droit d'habitation, usufruit) ou
d'un autre terrain (p. ex. droit de passage).
Fonds propres
En tant que maître d’ouvrage ou acheteur d’un logement en propriété, vous devez en règle générale apporter 20% du
prix d’achat en fonds propres. En cas de financement hypothécaire, vous devez apporter au moins 10% de fonds
propres qui ne proviennent pas du 2e pilier.
Valeur locative
Valeur locative du logement à usage personnel du propriétaire, fixée par l'administration fiscale et ajoutée au revenu
imposable.
Formes de propriété
Selon la forme de propriété, la situation juridique est différente pour le(s) propriétaire(s). Ainsi, une distinction est faite
entre:
 Propriété individuelle: un objet est la propriété d’une personne unique.
 Propriété commune: plusieurs propriétaires (p. ex. un couple) forment, sur une base légale ou contractuelle, une
communauté et possèdent un bien qui est leur propriété commune. Le partage et le droit de disposer d’une quotepart sont exclus. Les propriétaires ne peuvent disposer du bien qu'en vertu d'une décision à l'unanimité.
 Copropriété: plusieurs personnes possèdent une quote-part calculatoire d'un bien immeuble. Ce bien lui-même
n'est pas divisé. Seuls le droit d'en disposer et le droit de propriété sont partagés. Chaque copropriétaire peut
librement disposer de sa quote-part, la vendre ou la mettre en gage. La copropriété peut aussi lui être mise en gage.
 Propriété par étage: la propriété par étage est une forme particulière de la copropriété. En achetant une propriété
par étage, vous acquérez une part du terrain et de l’immeuble ainsi que le droit exclusif d’utiliser et d’aménager
intérieurement des parties déterminées d’un bâtiment. Comptent parmi celles-ci des appartements avec accès
indépendant, mais aussi des locaux annexes comme la cave ou le grenier et les garages.
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Frais accessoires
Frais qui doivent être pris en compte lors de l'achat d'un bien immobilier: assurances existantes et nouvelles, mesures
éventuelles de transformation, réparations ou nouvelles acquisitions, frais d'électricité, de chauffage et d'eau, ainsi que
reprise ou participation aux réserves en cas de propriété par étage (appartement).
Frais d'entretien
Investissement nécessaire sur un bien ou ses environs proches, à consentir en raison de l'usure et des dégradations dues
aux conditions météorologiques pour le conserver en état. Ces frais surviennent irrégulièrement.
Gage immobilier
Si un terrain constitue une garantie pour un prêt, un gage immobilier (p. ex. une cédule hypothécaire) est enregistré.
Hypothèque
Prix d'achat constitué des fonds propres que l'acheteur doit apporter lui-même et de la 1re et 2e hypothèques.
 1re hypothèque: nantissement jusqu'à 66% de la valeur vénale/du prix d'achat. Il n'existe aucune obligation de
rembourser la 1re hypothèque par des amortissements réguliers.
 2e hypothèque: nantissement de 66% à 80% de la valeur vénale/du prix d'achat. La deuxième hypothèque est
soumise à une obligation de remboursement. En cas d'immeuble habité par le propriétaire, elle doit être remboursée
en général en l'espace de 20 ans, au plus tard toutefois lorsque le titulaire atteint l'âge de 65 ans.
Investissements générateurs de plus-value
Les travaux générateurs de plus-value sur un bien immobilier correspondent à de nouvelles améliorations ou extensions
augmentant la valeur actuelle de l'objet en ce qui concerne le confort, la qualité de finition ou la performance. Ils ne sont
en principe pas déductibles fiscalement, mais de nombreux cantons font des exceptions pour les investissements visant à
économiser l'énergie.
Investissements garantissant le maintien de la valeur
Les travaux garantissant le maintien de la valeur d'un bien immobilier sont des investissements de remplacement qui sont
indispensables pour maintenir la valeur de l'objet. Ils évitent ou réduisent la vétusté. Il s'agit de travaux de maintenance,
d'investissements visant à réparer les détériorations et l'usure, ou de dépenses pour des rénovations «normales». Les
investissements garantissant le maintien de la valeur sont généralement considérés comme des frais d’entretien
déductibles de l’impôt sur le revenu.
Libor
London Interbank Offered Rate = taux d’intérêt auquel les banques se prêtent mutuellement de l’argent à court terme et
sur lequel s'orientent les taux que les banques proposent à leurs clients.
Prévoyance libre (pilier 3b)
La prévoyance libre s’adresse aux personnes exerçant ou non une activité lucrative. Il est possible de disposer librement
et en tout temps du capital épargné.
Prévoyance liée (pilier 3a)
La prévoyance liée est réservée exclusivement aux personnes percevant un revenu soumis à l'AVS. Elle permet de
bénéficier d’avantages fiscaux particuliers de l’Etat. Les avoirs de prévoyance peuvent être utilisés pour financer une
propriété de logement à usage propre dans les situations suivantes: acquisition et construction du bien, investissements
garantissant le maintien de la valeur et générateurs de plus-value sur le logement, amortissement de la dette
hypothécaire.
Registre foncier
Registre officiel et public géré par l'office du registre foncier. Y sont consignés tous les droits et charges inhérents aux
terrains, avec mention expresse des éléments suivants: situation, taille, affectation du terrain, propriété et,
éventuellement, charges liées à des gages immobiliers ou à des droits de tiers sur ce terrain (droit de passage, droit de
conduite, etc.).
Transfert de propriété
Transfert juridiquement valable de la propriété de terrains. De ce transfert de propriété découlent des impôts et taxes
perçus par le canton ou la commune. Dans certains cantons, l’impôt applicable au transfert de propriété a été supprimé.
Prévisions de l'évolution des taux hypothécaires
Prévisions publiées mensuellement par Credit Suisse Research sur l'évolution des taux hypothécaires en Suisse avec des
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recommandations actuelles sur les hypothèques.
Valeur fiscale
Correspond à une évaluation de l'immeuble au sens de la législation fiscale du canton. Cette évaluation fait ensuite office
d'assiette pour définir l'impôt sur la fortune, l'impôt foncier, l'impôt sur les successions et l'impôt sur les donations.
Valeur vénale
La valeur vénale correspond au prix pouvant être atteint au cours d'une année, dans des conditions normales et compte
tenu du libre jeu de l'offre et de la demande.
Viabilité
Une parcelle est viabilisée dès lors qu'elle est suffisamment accessible, tout comme le seront les constructions qui y sont
prévues, que celles-ci pourront être approvisionnées suffisamment en eau et en énergie et que la bonne évacuation des
eaux usées et autres déchets sera garantie.
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Horaires:
Téléphone:
du lundi au vendredi, de 7h30 à 17h30
0844 100 111
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