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avocats
JANVIER 2013
À PROPOS DE LA RESPONSABILITÉ DU SYNDIC DE COPROPRIÉTÉ
Au cours de l’année 2012, plusieurs arrêts de la Cour de cassation redonnent un coup de projecteur sur la
responsabilité du Syndic de copropriété.
Tout d’abord, une distinction doit être opérée entre :
- La responsabilité à l’égard du Syndicat des copropriétaires. L’arrêt de la Cour de cassation du 23 mai
2012 réaffirme le fondement contractuel selon les règles du mandat.
- La responsabilité à l’égard des copropriétaires et des tiers. C’est un fondement délictuel ou
quasi-délictuel sur la faute qui doit être prouvé dans l’accomplissement de sa mission.
- En fait, la Cour de cassation manifeste une particulière sévérité à l’égard des Syndics dans
l’exécution de leur mandat mais seul compte le point de savoir si le Syndic a ou non commis une faute
dans l’accomplissement de ce mandat.
- Ainsi, mise en cause du Syndic en matière de travaux. C’est le cas du Syndic qui règle des travaux
supplémentaires non approuvés en assemblée générale. Ce peut être la mise en cause pour ne pas
avoir fait procéder à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.
- Devoir de conseil du Syndic. La responsabilité du Syndic peut être recherchée pour manquement à
son devoir de conseil vis-à-vis du syndicat des copropriétaires (Cour d’appel Paris, 2ème Chambre,
11 janvier 2012).
- Vigilance du Syndic dans l’exercice des actions en justice. Il doit être particulièrement vigilant et
particulièrement dans le domaine des désordres de construction.
Gestion courante de l’immeuble
Il existe de très nombreux cas de mise en jeu de la responsabilité du Syndic dans le cadre de la gestion
courante : défaut de diligence dans l’exécution de travaux, absence d’entretien des parties communes,
défaut de recouvrement des charges…
De même, il appartient au Syndic de respecter les règles légales de convocation et de tenue des
assemblées.
L’action en responsabilité contre le Syndic pour faute de gestion appartient en principe au Syndicat et non
aux copropriétaires individuellement. Par contre, il n’est plus possible pour le Syndicat de rechercher la
responsabilité du Syndic pour des fautes de gestion couvertes par le quitus. Mais le quitus ne saurait couvrir
les actions dont le Syndicat n’avait pas connaissance au moment où il a été donné. Il a aussi été jugé qu’un
copropriétaire ayant voté en faveur du quitus ne pouvait plus agir individuellement. Toutefois, il est admis que
le quitus donné au Syndic par l’assemblée générale ne prive pas un copropriétaire de rechercher la
responsabilité du Syndic pour une faute délictuelle ou quasi-délictuelle lui ayant causé un préjudice
personnel.
JF. MEMIN
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