Dossier droit immobilier : la responsabilité du syndic de copropriété

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Dossier droit immobilier : la responsabilité
du syndic de copropriété
Dernière actualisation de ce dossier : 6 février 2013
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SOMMAIRE
INTRODUCTION................................................................................................. 2
I.
LA RESPONSABILITE CIVILE DU SYNDIC ........................................................ 2
A.
1.
2.
La mise en œuvre de la responsabilité par le syndicat des copropriétaires .......... 2
La faute du syndic dans l’accomplissement de sa mission ............................ 3
Le quitus au syndic ................................................................................10
1.
2.
La mise en œuvre de la responsabilité par les copropriétaires et les tiers ...........13
L’existence d’une faute du syndic ............................................................14
L’existence d’un préjudice personnel et du lien de causalité ........................17
B.
II.
LA RESPONSABILITE PENALE DU SYNDIC .....................................................19
A.
Pour faute intentionnelle .............................................................................19
B.
Pour faute non-intentionnelle .......................................................................23
III.
BIBLIOGRAPHIE ....................................................................................25
Contact : [email protected]
1
INTRODUCTION
L’administration d’un immeuble en copropriété relève des pouvoirs du syndicat des
copropriétaires et de son mandataire légal, le syndic. Le syndic est l’organe exécutif
du syndicat.
Les pouvoirs du syndic sont principalement définis par l’article 18 de la loi n°65-557
du 10 juillet 1965. Il doit notamment assurer l’exécution des dispositions du
règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale, administrer
l’immeuble, établir le budget prévisionnel et les comptes du syndicat…
Dans la plupart des cas, le syndic est un professionnel rémunéré, mais il est possible
d’avoir un syndic bénévole.
Dans le cadre de ses attributions, le syndic est amené à prendre des décisions et des
mesures qui peuvent avoir des conséquences dommageables pour les copropriétaires
ou les tiers. Il s’ensuit que le syndic doit assumer les conséquences d’éventuels
manquements à ses obligations sur le fondement des règles de responsabilité de droit
commun.
Le syndic s’expose à la mise en œuvre de sa responsabilité civile et pénale.
Aux termes de l’article 1992 du Code civil, le syndic bénévole engage sa responsabilité
dans les mêmes conditions que le syndic professionnel, cependant s’agissant d’un
mandat à titre gratuit les règles sont appliquées moins rigoureusement.
I.
LA RESPONSABILITE CIVILE DU SYNDIC
La responsabilité civile du syndic peut être engagée sur le fondement du mandat
passé entre le syndicat et le syndic, elle peut aussi être délictuelle ou quasi-délictuelle
entre les copropriétaires et le syndic ou bien entre les tiers et le syndic.
A. La mise en œuvre de la responsabilité par le syndicat
des copropriétaires
La responsabilité du syndic est contractuelle lorsque le préjudice est subi par le
syndicat des copropriétaires.

COUR DE CASSATION TROISIEME CHAMBRE CIVILE 10 OCTOBRE 1990 POURVOI
N ° 88-19885 >décision en ligne<
« Attendu
que
(…)
la responsabilité du syndic à
l'égard
du syndicat
de
la copropriété revêt un caractère nécessairement contractuel, puisque le syndic est le
mandataire de ce dernier ; que la cour d'appel, qui a déclaré que les fautes commises
par le syndic engageaient sa responsabilité quasi délictuelle au profit du syndicat, a
violé les articles 1382, 1147, et 1992 du Code civil, ainsi que l'article 18, avant dernier
alinéa, de la loi du 10 juillet 1965 ; »

COUR D ’APPEL DE REIMS 3 JANVIER
N °A0968GDW >décision en ligne<
2011
N °09/02616
LEXBASE
2
« Attendu que M. et Mme G recherchent, par ailleurs, la responsabilité du syndic sur le
fondement de l'article 1147 du code civil après avoir rappelé que la responsabilité du
syndic était contractuelle si le préjudice était subi par le syndicat des copropriétaires
et qu'elle était de nature délictuelle ou quasi-délictuelle lorsque le dommage avait été
causé à un tiers 'ou même à un copropriétaire, parce qu'il n'existe pas de lien
contractuel entre le syndic et les copropriétaires ;
Que les époux G ne peuvent en effet rechercher la responsabilité de la Sarl A que sur
le fondement de l'article 1382 du code civil aux termes duquel tout fait quelconque de
l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé,
à le réparer ».

COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE 23 MAI 2012 POURVOI N °
11-14599 >décision en ligne<
« Qu'en statuant ainsi, alors que le syndic de copropriété engage sa responsabilité à
l'égard du syndicat des copropriétaires dans l'exécution de son mandat, la cour d'appel
a violé le texte susvisé ; »
Aux termes de l’article 61-1 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967, le Tribunal
(d’instance ou de grande instance selon le montant du préjudice) compétent pour
connaître d’une action en responsabilité du syndicat à l’encontre du syndic, est celui
du lieu de situation de l’immeuble de copropriété.
 TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PARIS 16 SEPTEMBRE 2008 N°07/09844
LEXBASE N °A8730EE3 >décision en ligne<
« Attendu, dès lors, que, nonobstant le visa, tardif, de l'article 1382 du Code civil, le
Tribunal du lieu de situation de l'immeuble est seul compétent en application de
l'article 62 du décret du 17 mars 1967 ; qu'il sera fait droit à l'exception soulevée ».
1. La faute du syndic dans l’accomplissement de sa mission
Le syndic étant considéré comme le mandataire du syndicat, il répond de sa gestion
envers le syndicat par application de l’article 1992 du Code civil. Les fautes du syndic
s’apprécient eu égard à l’obligation générale faite au mandataire de se conduire en
bon père de famille.
En conséquence, le syndic est tenu d’une obligation de diligence et de prudence.

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PARIS 4 JUILLET 2007 N°05/06328
LEXBASE N ° A8240GHN >décision en ligne<
« Attendu que le syndic, mandataire du syndicat, répond de sa gestion à l'égard de
celui-ci en application de l'article 1992 du Code civil et de l'article 18 de la loi du 10
juillet 1965 qui dispose que le syndic est seul responsable de sa gestion ;
Attendu que par application de l'article 31 alinéa 1 du décret du 17 mars 1967, le
syndic engage et congédie le personnel employé par le syndicat et fixe les conditions
de son travail suivant les usages locaux et les textes en vigueur ; qu'il s'en déduit que
lorsqu'il congédie le personnel, le syndic est maître de sa décision mais qu'il doit agir
avec prudence, à défaut de quoi il engage sa responsabilité à l'égard du syndicat, son
mandant ; »
3

COUR DE CASSATION TROISIEME CHAMBRE CIVILE 21 OCTOBRE 2009 POURVOI
N °08-19111 >décision en ligne<
« Attendu que pour débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande, l'arrêt
retient qu'en présence d'incertitudes jurisprudentielles quant au calcul du délai de
convocation, il ne pouvait être fait grief au syndic d'avoir adressé une convocation à
un copropriétaire qui, selon la solution retenue pour le calcul du délai de quinzaine,
était valable ou ne l'était pas ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'il incombe au syndic de copropriété de pourvoir au
mieux aux intérêts de son mandant et de le préserver de tout risque connu, la cour
d'appel a violé les textes susvisés ; »
La responsabilité du syndic à l’égard du syndicat des copropriétaires ne suppose pas
l’existence d’une faute séparable de ses fonctions.

« Vu l'article 1992 du code civil ; Attendu que le mandataire répond non seulement du
dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion ;
Attendu que pour débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de
condamnation de la société Immo de France à lui verser rembourser les frais
d'urgence et de réparation de la terrasse, l'arrêt retient qu'il convient de relever la
responsabilité de cette société qui a manqué à ses obligations professionnelles mais
que cette faute n'est pas " détachable " de ses fonctions si bien que le syndic a engagé
par son comportement la seule responsabilité du syndicat des copropriétaires lequel
ne peut donc être admis à agir à son encontre à titre personnel ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le syndic de copropriété engage sa responsabilité à
l'égard du syndicat des copropriétaires dans l'exécution de son mandat, la cour d'appel
a violé le texte susvisé ; »
 Arrêt commenté dans les revues suivantes :
-
GAZETTE DU PALAIS 31 août - 1er septembre 2012 p.17, « la responsabilité du
syndic de copropriété », Patrick BAUDOUIN
REVUES
DES
LOYERS
juillet-août-septembre
2012
n°929
p.314,
« responsabilité du syndic et faute détachable de ses fonctions »
Dans le cadre de l’accomplissement de sa mission, le syndic peut être reconnu
responsable de fautes commises à l’occasion de la gestion de la copropriété.
La faute de gestion constitue le fait générateur le plus souvent invoqué pour mettre en
œuvre la responsabilité du syndic de copropriété.
Les cas de manquements du syndic à sa mission pouvant engager sa responsabilité
sont très divers.
a) La gestion courante de l’immeuble par le syndic
La réalisation des travaux dans la copropriété déclenche souvent la responsabilité du
syndic envers le syndicat.
4

COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE 20 SEPTEMBRE 2011
POURVOI N ° 10-30794 >décision en ligne<
« Attendu que, lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative,
à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les
copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale ;
Attendu que, pour débouter les époux X... de leur demande, l'arrêt retient que
le syndic a fait statuer sur les travaux par une assemblée générale qui a voté de
manière régulière les travaux ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que les travaux avaient été exécutés
entre le 17 et le 21 janvier 2005 et que l'assemblée générale ayant ratifié les travaux
s'était tenue le 25 novembre 2006, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; »

Dans le cadre de l’engagement de sa responsabilité contractuelle vis-à-vis du syndicat,
le syndic qui règle à une entreprise des travaux supplémentaires non approuvés en
assemblée générale, entrainant un surcout de l’ordre de 30%, commet une faute
lourde qui justifie sa condamnation à en supporter le montant.

COUR DE CASSATION TROISIEME CHAMBRE CIVILE 7 JUILLET 2010 POURVOI
La Cour d’appel qui constate qu’un syndic n’a pas été en mesure de faire exécuter des
travaux d’étanchéité, annulés par une décision de l’assemblée générale, justifie sa
décision de ne pas retenir de faute à l’encontre du syndic.

COUR DE CASSATION TROISIEME CHAMBRE CIVILE 15 MAI 2002 POURVOI N °0018541 >décision en ligne<
« Attendu qu'indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres
dispositions de la loi du 10 juillet 1965 ou par une délibération spéciale de l'assemblée
générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies
par le règlement d'administration publique prévu à l'article 47, d'assurer l'exécution
des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée
générale et d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à
son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à
l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; »
Le syndic doit respecter et faire respecter le règlement de copropriété.

COUR D ’APPEL DE PARIS DEUXIEME CHAMBRE 11 JANVIER 2012 N°10/04978
LEXBASE N °A2982IAP >décision en ligne<
« Il ressort de ce qui précède que le syndic professionnel SG a commis une faute
engageant sa responsabilité en ignorant les stipulations du règlement de copropriété
qu'il avait pour mission de faire respecter, peu important que ce soit à la suite d'une
erreur de sa part et peu important que lors de l'assemblée générale de janvier 2004 le
conseil syndical, le président de séance ou les copropriétaires n'aient émis aucune
remarque afférente au vote des travaux de ravalement litigieux ;
La faute ainsi commise est en lien direct, ainsi qu'en justifie le syndicat des
copropriétaires, avec la désorganisation de trésorerie qui en a résulté et le préjudice
collectif subi (…) ».
5
 Arrêt commenté dans la revue suivante :
-
Administrer avril 2012 n°453 p.54

« Attendu qu'indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres
dispositions de la loi du 10 juillet 1965 ou par une délibération spéciale de l'assemblée
générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies
par le règlement d'administration publique prévu à l'article 47, d'assurer l'exécution
des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée
générale et d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à
son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à
l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; »

COUR D ’APPEL DE PARIS VINGT -TROISIEME CHAMBRE 20 OCTOBRE 2005
N °04/23350 LEXBASE N ° A2422DLB >décision en ligne<
« Mais, considérant que le syndic mandataire des syndicats de copropriétaires a pour
mission essentielle de mettre en œuvre et de faire respecter le règlement de
copropriété ; Que la gratuité de ses fonctions n'en change pas le caractère ».
Le syndic peut aussi voir sa responsabilité engagée en cas de faute dans la gestion
financière de la copropriété.

COUR DE CASSATION TROISIEME CHAMBRE CIVILE 18 NOVEMBRE 2009 POURVOI
« Mais attendu qu'ayant retenu à bon droit que constitue une faute le fait pour le
syndic d'abonder sur ses propres deniers le compte du syndicat des copropriétaires
qu'il gère et relevé que cette faute est sanctionnée par la non-restitution de ce solde
puisque celui-ci a permis au syndic de gérer sans faire apparaître le passif réel de la
copropriété, la cour d'appel, qui a constaté que cette faute n'apparaissait qu'à
l'occasion du solde de tout compte, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa
décision ; »

COUR DE CASSATION TROISIEME CHAMBRE CIVILE 9 JANVIER 2002 POURVOI
« Mais attendu qu'ayant constaté que M. X... était également gérant et associé de la
SCI et qu'il s'était abstenu, pendant plusieurs années, de recouvrer les charges de
copropriété dues par cette SCI, la cour d'appel, répondant aux conclusions, a
souverainement retenu, par motifs propres et adoptés, que cette absence
systématique de recouvrement procédait, de la part de M. X..., d'une intention
délibérée d'avantager la SCI en tenant pendant cette même période les autres
copropriétaires dans l'ignorance de la dette de la SCI, en leur dissimulant, par des
moyens qui ne pouvaient apparaître que frauduleux, les effets de cette pratique et a
pu en déduire qu'il y avait lieu de faire application des dispositions de l'article L. 1131, alinéa 2, du Code des assurances ; »

COUR DE CASSATION TROISIEME CHAMBRE CIVILE 8 JUIN 2004 POURVOI N ° 0221044 >décision en ligne<
6
« Attendu qu'ayant relevé que la gestion par la société Gestion immobilière Y... (GID)
était caractérisée par une comptabilité incomplète, irrégulière et sans respect des
règles comptables élémentaires, des pénalités de retard et des règlements effectués
pour le compte d'autres copropriétés gérées par cette même société, la cour d'appel a
pu retenir, par ces seuls motifs et sans être tenue de procéder à des recherches qui ne
lui étaient pas demandées, que les quitus litigieux dont elle a apprécié
souverainement
la
portée
n'emportaient
pas
décharge
de responsabilité du syndic ayant
été
donnés
sur
des
comptes
et
une gestion financière non réels, les copropriétaires ayant refusé d'approuver les
comptes et de délivrer quitus dès la connaissance de ces irrégularités ».

COUR DE CASSATION TROISIEME CHAMBRE CIVILE 9 JANVIER 2002 POURVOI N °
« Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que le déficit
comptable auquel la X prétendait avoir pallié était dû aux agissements irréguliers du
précédent syndic et existait depuis 1988, que les copropriétaires avaient exprimé lors
de l'assemblée générale du 31 janvier 1990 leur intention de ne pas supporter
l'incidence financière présente et à venir du fait de la gestion financière de ce
précédent syndic, et que l'argent litigieux ne représentait qu'une partie d'une somme
plus importante obtenue à titre personnel par la X auprès d'un organisme bancaire
garant de l'ancien syndic, mais hors les conditions d'application de la
garantie financière, et retenu que la somme versée dans la comptabilité du syndicat
était en réalité un prêt personnel, consenti à la X, ensuite utilisé pour
la gestion des syndicats de copropriétaires qu'elle avait en charge, que l'apport de
cette somme ne rentrait pas dans les modalités normales du fonctionnement
du syndicat, ne saurait être rangée parmi les actes d'administration que le syndic avait
le pouvoir de passer seul sans l'autorisation de l'assemblée générale ni parmi les actes
urgents et ne se justifiait pas comme nécessité impérieuse appelant une telle
initiative, la cour d'appel a pu décider que l'apport de cette somme au syndicat
constituait pour le syndic une faute tant au regard de son contrat qu'au regard des
dispositions de l'article 1999 du Code civil et que cette faute, même si elle ne
s'accompagnait d'aucun préjudice au détriment du syndicat, le privait du droit au
remboursement ; »

COUR D ’APPEL D ’ORLEANS 11 FEVRIER 2008 N° 06/02802 LEXBASE N°
A1577G48 >décision en ligne<
« Un syndic qui laisse la situation financière du syndicat se détérioré engage sa
responsabilité, ainsi la Cour a pu juger que « qu'à ce stade, les fautes de gestion
d'Alain CHEREAU sont flagrantes et sa mission de mandataire de la copropriété n'a pas
été exécutée avec efficacité ; qu'en effet, l'article 86 du décret du 20 juillet 1972 exige
du syndic qu'il conserve les documents comptables et bancaires énumérés pendant
une durée minimale de dix ans et il est constant que cela n'a pas été le cas puisque
l'expert n'a pu se faire remettre que des éléments fragmentaires ; que le syndic a, par
ailleurs, fait preuve d'une faiblesse insigne envers les copropriétaires défaillants dans
le paiement des charges et recherché avec complaisance la prolongation par la B.R.O.
de facilités de paiement qui engendraient des agios importants ; »

« Mais attendu qu'ayant relevé que l'assemblée générale du 24 juin 1994, qui avait
décidé des travaux de ravalement, avait donné tous pouvoirs au Cabinet R pour
recenser les copropriétaires qui entendaient payer, par leurs propres moyens, leur
part contributive et pour solliciter un prêt pour les autres, que l'état des créances du
syndicat représentant près de trois ans de budget avait été porté à la connaissance
7
des copropriétaires lors de la même assemblée et retenu que l'article 35 du décret du
17 mars 1967 permettait au syndic, avant de passer la commande des travaux,
d'appeler les fonds et de ne faire exécuter les rénovations qu'après avoir réuni les
fonds nécessaires, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions
que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire que si le Cabinet R
n'était pas responsable de l'impécuniosité du syndicat, il avait commis une faute à
l'égard de la société L et F en lui passant une commande de travaux d'un montant
important, alors même que, connaissant la situation financière obérée de ce syndicat
et l'ayant tue à la société, il avait passé cette commande sans avoir, au préalable,
recueilli les fonds nécessaires ; »
-
Revue Lamy droit des affaires 2001 n°141, responsabilité du syndic
b) Le devoir de conseil et d’information du syndic à l’égard du syndicat
Le syndic de copropriété est tenu, comme de nombreux professionnel, d’une obligation
de conseil et d’information dans les domaines les plus variés.
Le syndic doit donc faire bénéficier le syndicat de ses conseils dans tous les domaines
qui touchent directement ou indirectement à l’administration des immeubles, sur le
plan juridique, financier, comptable, technique et social.

COUR D ’APPEL DE VERSAILLES 12 NOVEMBRE 2007 N°06/02213 LEXBASE N °
A5541EC9 >décision en ligne<
« La cour retient que celui-ci a manqué à son obligation d'information et de conseil à
l'égard du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES et qu'il l'a, de la sorte, privé de la
chance de décider en connaissance de cause de remédier ou non à la situation en
embauchant ou non du personnel supplémentaire et d'éviter ainsi sa condamnation du
28 mai 2002 ; que les circonstances de la cause permettent d'indemniser cette perte
de chance à hauteur de 20.000 € et que le jugement sera réformé en ce sens ; »

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PARIS 3 JUIN 2008 N°04/12626 LEXBASE
N ° A2084EBS >décision en ligne<
« En effet, le syndic, professionnel de la gestion immobilière, a une obligation
d'information des copropriétaires et la société CABINET V ne démontre pas avoir
apporté lors des assemblées générales qui se sont tenues après le rapport d'études de
l'IREF, les informations utiles aux copropriétaires pour que ces derniers puissent
éventuellement se tourner vers les architectes pour obtenir leur accord préalable. »

COUR D ’APPEL DE PARIS 9 MARS 2011 N°09/18813 LEXBASE N ° A1827HAW
>décision en ligne<
« Considérant que le premier juge a retenu à juste titre une faute à l'encontre de la
société ; que si celle-ci a rempli sa mission pour la période de 1996 à 2000, elle a
manqué en revanche par la suite, compte tenu du premier épisode d'infestation par
les termites, à son obligation de conseil sur l'entretien et la surveillance de l'immeuble
auprès des copropriétaires ; que ce syndic devait les informer de manière précise aux
assemblées des risques pris et de la nécessité de souscrire un contrat permettant un
contrôle très régulier ».
8

COUR DE CASSATION TROISIEME CHAMBRE CIVILE 8 SEPTEMBRE 2010 N°0822062 >décision en ligne<
« Mais attendu qu'ayant relevé que lors de son assemblée générale du 22 mai 1991 le
syndicat des copropriétaires de la résidence Park Avenue, copropriété voisine, avait
autorisé son syndic, M. X..., à engager une action en justice à raison des non
conformités des façades, que ces non conformités étaient de même nature que celles
faisant l'objet du présent litige, que M. X..., qui en avait nécessairement connaissance,
devait au moins informer les copropriétaires de l'opportunité de vérifier que les
façades de leurs propres bâtiments ne présentaient pas les mêmes non conformités,
ce qu'il ne prétendait pas avoir fait, la cour d'appel a retenu que le préjudice causé au
syndicat des copropriétaires par la faute du syndic s'analysait dans la perte d'une
chance de dénoncer dans le délai légal les non conformités et désordres apparents FG-H-I et d'en obtenir réparation de la part du vendeur ; »
Lors de l’assemblée générale, le syndic ne doit pas laisser les copropriétaires voter
une résolution contraire au règlement de la copropriété et susceptible d’être annulée
par la suite pour ce motif. Il est tenu d’informer l’assemblée.

COUR D ’APPEL DE PARIS 26 FEVRIER 2004 N°2003/09867 LEXBASE N °
A7658DBA >décision en ligne<
« Considérant que le syndic de copropriété est tenu d'un devoir de conseil à l'égard de
l'assemblée ;
Que si l'assemblée générale a bien voté la résolution annulée de sa propre initiative
comme le soutient le cabinet L et D, le procès-verbal ne relève aucune réserve faite
par le syndic sur l'impossibilité de l'adopter par suite de l'interdiction formulée au
règlement de copropriété ».

COUR D ’APPEL DE PARIS 22 SEPTEMBRE 2004 N°2002/21139 LEXBASE N °
A0383DGB >décision en ligne<
« En revanche, en sa qualité de professionnel de la gestion immobilière, le Cabinet X
était à même de se convaincre, à l'examen des clauses du règlement de copropriété
sur la destination de L’immeuble, du caractère douteux, discutable, de la conformité
de la nouvelle activité de la société C au document contractuel précité. Tenu d'un
devoir de conseil il lui appartenait d'informer L’assemblée de cette difficulté créant un
risque réel d'annulation d'une décision autorisant L’activité de restauration Rapide, ce
dont il s'est abstenu. »

COUR D ’APPEL DE PARIS DEUXIEME CHAMBRE 11 JANVIER 2012 N°10/04978
LEXBASE N °A2982IAP >décision en ligne<
« Tenu d’un devoir de conseil et d’information, le syndic professionnel engage sa
responsabilité lorsqu’il n’alerte pas l’assemblée générale sur l’irrégularité d’une
décision allant à l’encontre des prescriptions du règlement de copropriété dont il a,
précisément, pour mission de faire assurer le respect ».
Cependant, pour que la responsabilité du syndic soit reconnue, il faut qu’une faute ait
été commise, qu’un préjudice ait été subi et que ce dernier soit en relation directe
avec la faute.
9

COUR DE CASSATION TROISIEME CHAMBRE CIVILE 17 JANVIER 2006 N°0420414 >décision en ligne<
« Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que si le syndic, la société L et D, s'était
montré diligent dans l'instruction technique du projet, en revanche, en sa qualité de
professionnel de la gestion immobilière, il était à même de se convaincre, à l'examen
des clauses du règlement de copropriété sur la destination de l'immeuble, du caractère
discutable de la conformité de l'activité projetée à ce document et que tenu d'un
devoir de conseil, il lui appartenait d' informer l'assemblée de cette difficulté créant un
risque réel d'annulation, ce dont il s'était abstenu cette abstention ayant été
déterminante dans l'adoption de la décision contestée, la cour d'appel a légalement
justifié sa décision de chef en retenant que M. X... démontrait la faute du syndic et un
préjudice en relation directe avec cette faute ».
2. Le quitus au syndic
Le quitus est l’accord donné par les copropriétaires aux initiatives du syndic, par leur
vote, ils ratifient les décisions du syndic.
Le quitus donné au syndic par l’assemblée générale interdit au syndicat de rechercher
sa responsabilité pour des faits antérieurs.
 COUR D ’APPEL D ’ORLEANS 26 JANVIER 2009 N°07/03315 LEXBASE N °
A0878GKQ >décision en ligne<
« Attendu que le quitus donné au syndic a pour objet de ratifier la gestion accomplie
au cours de l'exercice écoulé et de décharger l'intéressé de sa responsabilité à raison
des fautes qu'il aurait pu commettre dans l'exécution de son mandat ;
Que, à ce titre, le quitus se distingue de l'approbation des comptes, laquelle ne vise
que la ratification de la gestion comptable du syndic ; »
 COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE 17 JANVIER 2006 POURVOI
« Attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que la société X avait reçu
quitus de sa gestion et informé les copropriétaires de façon précise et détaillée des
procédures initiées à l'encontre des défaillants dans le paiement de leurs charges mais
aussi du montant du solde de ses honoraires non réglés et retenu que si la
dégradation des relations entre les syndics avait pu provoquer du retard dans la
transmission de certaines pièces, la faute de la société X n'était pas caractérisée, la
cour d'appel a pu, sans inverser la charge de la preuve, condamner le syndicat des
copropriétaires et la société M à payer à l'ancien syndic le montant de ses honoraires
et dire qu'il n'avait commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité ; »
 COUR D ’APPEL DE PARIS VINGT -TROISIEME CHAMBRE 23 OCTOBRE 2003 N°
2003/05407 LEXBASE N °A1765DAM >décision en ligne<
« Considérant que le quitus accordé au syndic emporte décharge de sa responsabilité
pour la période pour laquelle il l'a obtenu ;
Considérant que le quitus lui avait été accordé pour sa gestion précédente au cours de
l'assemblée générale réunie le 29 mai 1990 au cours de laquelle il avait été voté
l'autorisation au syndic de poursuivre la vente par adjudication des lots des sept
copropriétaires récalcitrants ;
10
Considérant qu'il en résulte que la responsabilité du cabinet CBne saurait dès lors être
recherchée ».
Mais le quitus connait une double limite, il doit avoir été donné en connaissance de
cause et il est inopposable aux copropriétaires.
 COUR D ’APPEL DE PARIS VINGT -TROISIEME CHAMBRE 29 JANVIER 2004
N °2003/11890 LEXBASE N ° A4703DBS >décision en ligne<
« Qu'il importe peu que la société X ait obtenu quitus de sa gestion dès lors que ce
quitus ne s'appliquait qu'aux actes de gestion portés à la connaissance de l'assemblée
générale des copropriétaires ; que ces derniers ne pouvaient imaginer que les
poursuites dont ils avaient voté le principe (d'ailleurs de façon parfaitement
superfétatoire) n'avaient, en réalité, toujours pas été engagées par suite de la
complète carence de leur syndic ; que le quitus ne saurait porter sur des faits ou actes
(en l'occurrence des "non-actes") demeurés ignorés des copropriétaires et qui leur ont
causé un préjudice ».
 COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE 17 JUIN 2003 POURVOI N°
« Attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que le Cabinet X..., syndic,
avait diffusé aux copropriétaires, le 10 avril 1985, une note leur indiquant que la
société L, auteur des travaux de réfection de la toiture, n'existait plus et qu'il avait
renoncé à la poursuivre et qu'il avait, ensuite, obtenu quitus de sa gestion lors de
l'assemblée générale du 21 juillet 1985, alors qu'il était démontré par la date de la
radiation du registre du commerce que cette société y avait été inscrite jusqu'en
novembre 1987, et que l'information fournie aux copropriétaires était fausse, la cour
d'appel a exactement retenu que le quitus, n'ayant pas été donné en toute
connaissance de cause, ne pouvait valoir décharge de responsabilité de ce syndic et
qu'une condamnation pouvait être prononcée à son encontre pour les fautes commises
au cours de sa gestion ; »
-
AJDI 2006. 361, chronique Capoulade
 COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE 26 JUIN 1999 POURVOI N °
« Qu'en statuant ainsi, en déchargeant le syndic de sa responsabilité par un motif
hypothétique et alors que le quitus n'est libératoire de responsabilité que pour les
actes de gestion dont l'assemblée générale a eu connaissance et qu'elle a été à même
d'apprécier, la cour d'appel a violé le premier texte susvisé et n'a pas satisfait aux
exigences du second ; »
 COUR D ’APPEL DE PARIS 10 FEVRIER 2005 N°
A1329DHP >décision en ligne<
041077 LEXBASE N °
« Que l'approbation des comptes par l'assemblée générale annuelle des
copropriétaires et le quitus donné au syndic ne sauraient valoir décharge de
responsabilité pour celui-ci à l'égard d'un copropriétaire déterminé dès lors que les
errements qui lui sont reprochés le sont à titre personnel et n'engagent nullement la
responsabilité du syndicat des copropriétaires qu'il représente légalement ; »
11
 COUR D ’APPEL DE PARIS DIX-NEUVIEME CHAMBRE 23
N °2002/15179 LEXBASE N °A3029DDK >décision en ligne<
JUIN
2004
« Le quitus de gestion que la société X a reçu de l'assemblée du chef de la période
contemporaine au sinistre et à son traitement n'a d'effet libératoire pour ce syndic
qu'à l'égard du syndicat des copropriétaires son seul cocontractant et des
copropriétaires qui ont voté "pour".
Il ne prive pas les copropriétaires opposants ou abstentionnistes du droit d'agir en
responsabilité (quasi) délictuelle contre le syndic à charge pour eux de prouver sa
faute, un dommage à caractère personnel, un lien de causalité direct et certain entre
celui-ci et celle-là, (...) »
L’assemblée des copropriétaires peut décider de refuser le quitus au syndic si elle
considère que ce dernier ne s’est pas acquitté correctement de son mandat.
Toutefois, ce refus ne vaut pas révocation du syndic.
 COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE 24 MAI 1978
11553 >décision en ligne<
POURVOI N °
77-
« Mais attendu que la cour d'appel relevé, d'une part, que, loin de prendre acte de la
démission du syndic, l'assemblée générale a, le 10 avril 1976, décide que, le syndic
ayant été élu pour la durée légale de trois ans, il n'y avait lieu de procéder a un
nouveau vote, et, d'autre part, que le refus par cette assemblée de donner quitus a
guilmoteau et de lui renouveler sa confiance ne pouvait équivaloir a une révocation,
ces décisions n'ayant pas été prises à la majorité prévue par l'article 25 c de la loi du
10 juillet 1965 pour la révocation du syndic ; »
Les dispositions de l’article 11 du Décret du 17 mars 1967 prévoient la transmission
aux copropriétaires d’un ensemble de documents leur permettant d’appréhender les
aspects économiques et juridique de la gestion menée par le syndic pour l’approbation
des comptes ; toutefois, aucune disposition légale ou réglementaire ne prescrit la
communication de pièces particulières préalablement à la délibération sur le quitus.
Cependant, la jurisprudence estime que le syndic doit donner un compte rendu de sa
gestion pour une pleine information des copropriétaires avant le vote du quitus.
 COUR D ’APPEL D ’ORLEANS 26 JANVIER 2009 N° 07/03315 LEXBASE N °
« Que, si, à la différence de ce qui est exigé pour l'approbation des comptes, aucune
disposition légale, ni réglementaire, ne prescrit la communication de pièces
particulières préalablement à la délibération sur le quitus, il n'en demeure pas moins
qu'un compte rendu de sa gestion par le syndic est indispensable pour que les
copropriétaires puissent se prononcer en connaissance de cause ; Qu'il est satisfait à
cette formalité par la simple présentation orale par le syndic, préalablement au vote,
d'un rapport sur son activité passée ;
Attendu qu'en l'occurrence, le procès-verbal ne fait aucune mention de la présentation
d'un tel rapport ; (…) Attendu que le quitus n'entraîne ratification de la gestion du
syndic que pour les actes dont l'assemblée a eu connaissance ;
Qu'en l'occurrence, et à défaut de toute information donnée aux copropriétaires sur les
activités du syndic au cours de l'exercice écoulé, la résolution donnant quitus à ce
12
dernier constitue, ainsi que l'a retenu à bon droit le premier juge, une simple clause
de style, dépourvue de toute portée juridique ; ».
 COUR D ’APPEL DE PARIS 14 OCTOBRE
N °A4567EM4 >décision en ligne<
2009
N °08/13003
LEXBASE
« Dans la mesure où Monsieur P - ce qui est établi par la copie du registre de main
courante de la police de Noisy le Grand - n'a pu avoir communication des comptes de
l'exercice dans les conditions prévues par l'assemblée générale, il convient de
constater la nullité des résolutions 1 et 2 concernant, la première, l'approbation des
comptes arrêtés à la date du 31 décembre 2005 présentés par le syndic, et, la
seconde, le quitus donné au syndic, ces deux résolutions étant en lien direct avec les
pièces justificatives qui n'ont pas été tenues régulièrement à la disposition de
l'appelant.3
Comme toute délibération d’assemblée, le quitus peut être contesté dans les deux
mois.
 COUR DE CASSATION TROISIEME CHAMBRE CIVILE 6 JUILLET 1994 POURVOI
« Attendu que, pour déclarer irrecevable la demande de M. Y... en remboursement de
5 103,58 francs au titre des charges des années 1974, 1975 et 1976, l'arrêt retient
que les comptes ont été approuvés par les assemblées générales ayant
donné quitus au syndic et que M. Y... n'a pas contesté la décision dans le délai de
deux mois prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ; »
Comme dans le droit commun de la responsabilité la force majeure est également une
hypothèse d’exonération de la responsabilité du syndic.
B. La mise en œuvre de
copropriétaires et les tiers
la
responsabilité
par
les
La responsabilité personnelle du syndic peut être engagée par un copropriétaire ou
tiers sur le fondement de la responsabilité délictuelle prévue par les articles 1382 et
1383 du Code civil.
L’engagement de la responsabilité du syndic nécessite qu’il y ait une faute caractérisée
du syndic (et non simplement une erreur ou déficience de gestion), un préjudice
personnel du copropriétaire et un lien de causalité entre les deux.
 COUR DE CASSATION TROISIEME CHAMBRE CIVILE 25 JANVIER 1994 POURVOI N °
« Qu'en statuant ainsi, alors que le syndic, investi du pouvoir d'administrer et de
conserver l'immeuble en copropriété, ainsi que de sauvegarder les droits afférents à
l'immeuble, est responsable à l'égard de chaque copropriétaire, sur le fondement
quasi-délictuel, des fautes commises dans l'accomplissement de sa mission, la cour
d'appel a violé le texte susvisé »
13
 COUR D ’APPEL DE REIMS 3 JANVIER
N °A0968GQW >décision en ligne<
2011
N °09/02616
LEXBASE
« Attendu que M. et Mme G recherchent, par ailleurs, la responsabilité du syndic sur le
fondement de l'article 1147 du code civil après avoir rappelé que la responsabilité du
syndic était contractuelle si le préjudice était subi par le syndicat des copropriétaires
et qu'elle était de nature délictuelle ou quasi-délictuelle lorsque le dommage avait été
causé à un tiers 'ou même à un copropriétaire, parce qu'il n'existe pas de lien
contractuel entre le syndic et les copropriétaires';
Que les époux G ne peuvent en effet rechercher la responsabilité de la Sarl A que sur
le fondement de l'article 1382 du code civil aux termes duquel tout fait quelconque de
l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé,
à le réparer ; »
-
hebdo édition privée n°432 du 17 mars 2011, Fondement de la responsabilité
du syndic envers les copropriétaires Lexbase n°N7531BRD
1. L’existence d’une faute du syndic
a) La faute du syndic dans la gestion de la copropriété
La faute du syndic peut consister en une carence dans l’entretien de l’immeuble ou
dans l’administration générale de celui-ci.
 COUR DE CASSATION TROISIEME CHAMBRE CIVILE , 7 FEVRIER 2012 POURVOI
« Qu'en statuant ainsi, alors que le syndic est responsable, à l'égard des
copropriétaires, sur le fondement quasi délictuel, de la faute qu'il a commise dans
l'accomplissement de sa mission, la juridiction de proximité a violé les textes
susvisés » ;
 Arrêt commenté dans les revues suivantes :
-
Loyers et copropriété avril 2012 p.31, responsabilité pour dépens non autorisés
Administrer mai 2012 n°454 p.49
 COUR DE CASSATION TROISIEME CHAMBRE CIVILE 23 JUIN 2010 POURVOI N °0914407 >décision en ligne<
Commet une faute le syndic qui, dans une région montagneuse, n’a pas pris soin de
procéder au désenneigement pour prévenir les accidents au sein de la copropriété.
 COUR D ’APPEL D ’ORLEANS 26 JANVIER 2009 N° 07/03315 LEXBASE N °
« Qu'en procédant à une répartition des charges de chauffage exemptant monsieur L
de la quote-part lui incombant, le syndic de copropriété a outrepassé ses pouvoirs et
engagé sa responsabilité à l'égard des copropriétaires lésés ;
14
Que la faute commise a causé préjudice à Roger M personnellement, puisque, selon un
calcul non contesté par les intimés, celui-ci a dû s'acquitter, au titre des charges de
chauffage, d'une somme indue de 171,79 € ; »
 COUR DE CASSATION DEUXIEME CHAMBRE CIVILE, 10 FEVRIER 2011 POURVOI N °
« Attendu, selon l'arrêt attaqué, que M. X... a édifié une véranda, après avoir obtenu
l'autorisation du syndic de sa copropriété, le cabinet E ; que, le syndicat des
copropriétaires, ayant demandé la démolition de cette véranda, a été débouté par un
tribunal ; que par arrêt du 15 avril 2004, le jugement a été infirmé et la démolition
ordonnée ; que M. X... a alors engagé la responsabilité du syndic et obtenu sa
condamnation à lui payer une certaine somme ; »
 COUR D ’APPEL DE PARIS 6 JUILLET 2006 N° 120 936 LEXBASE N ° A6736DRW
« Que s'agissant d'un parking, local particulièrement sensible dans des ensembles
immobiliers, il appartenait au syndic de faire réparer immédiatement le système de
fermeture ; »
Le syndic doit également faire preuve de diligence en ce qui concerne la sécurité des
personnes au service de la copropriété.
 COUR DE CASSATION TROISIEME CHAMBRE CIVILE 26 AVRIL 2006 POURVOI N °
« Qu'en statuant ainsi, alors que le syndic représentant légal du syndicat, seul
responsable de sa gestion, est tenu au titre de l'administration de l'immeuble de
mettre en œuvre les mesures propres à assurer la sécurité des personnes au service
de la copropriété, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; »
-
La revue des loyers 2006 n°869, quand le syndic de copropriété doit protéger
la gardienne d’immeuble
 COUR DE CASSATION TROISIEME CHAMBRE CIVILE 10 JANVIER 2012 POURVOI N °
« Qu'en statuant ainsi, sans rechercher comme il le lui était demandé, si la réparation
de la canalisation passant dans la cave de Mme X... et M. Y... et provoquant des
inondations et des odeurs pestilentielles, la réparation des balcons, dont le
délabrement mettait en danger la sécurité des personnes, la réparation des fissures
dans la façade provoquant des infiltrations dans l'appartement des demandeurs et la
prolifération de salpêtre ne constituaient pas des travaux urgents, la cour d'appel n'a
pas donné de base légale à sa décision ; »
-
Loyers et copropriété mars 2012 p.30, responsabilité du syndicat ou du syndic
pour absence de travaux
 COUR D ’APPEL DE PARIS VINGT -TROISIEME CHAMBRE
N °06/16114 LEXBASE N ° A0170DXL >décision en ligne<
24
MAI
2007
15
« L'action du syndic s'est donc cantonnée selon ses propres écrits à porter à la
connaissance de la mairie des faits concernant un chien dangereux sans qu'il se soit
autrement préoccupé d'assurer la sécurité de la gardienne, personnel employé par lui,
ni d'ailleurs la sécurité à l'intérieur de l'immeuble où semble avoir régné une
atmosphère de violence physique ou verbale qui n'a jamais fait l'objet d'une discussion
en assemblée générale, ni de la pose d'avertissement dans le hall de l'immeuble, ni
même d'un licenciement de la gardienne qui eut été indispensable si les fautes lui
étant reprochées était avérées. »
Lorsqu’une règle ne peut pas être appliquée, le syndic ne peut pas voir sa
responsabilité retenue pour ne pas l’avoir mis en œuvre.
 COUR DE CASSATION TROISIEME CHAMBRE CIVILE 21 JUIN 2011 POURVOI N °1020026 >décision en ligne<
« Attendu qu'ayant souverainement retenu qu'une mise en concurrence revenait à
méconnaître la situation tout à fait particulière du marché des ascenseurs, aucun
ascensoriste ne voulant intervenir sur des installations qu'il n'avait pas réalisées, et
que les manquements reprochés au syndic dans sa mission d'entretien et de
sauvegarde de l'immeuble étaient mineurs, la cour d'appel, qui a répondu aux
conclusions sur les fonds détenus par le précédent syndic en se fondant sur le rapport
de l'expert E...et en constatant que les comptes antérieurs à 2006 avaient été validés
et qu'aucune irrégularité n'était sérieusement soulevée pour 2006, a, procédant aux
recherches prétendument omises, légalement justifié sa décision de ce chef ; »
-
Administrer octobre 2011 n°447 p.73
Un copropriétaire peut également assigner le syndicat des copropriétaires pour des
fautes commises par le syndic dans le cadre de son mandat.
 COUR DE CASSATION TROISIEME CHAMBRE CIVILE 15 FEVRIER 2006 POURVOI N °
« Qu'en statuant ainsi, alors que le syndicat des copropriétaires est responsable à
l'égard des copropriétaires des fautes commises par le syndic, son mandataire, dans
l'exercice de ses fonctions, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; »
-
Gazette du palais 2 septembre 2006 n°245 p.7
b) Le devoir de conseil et d’information du syndic à l’égard des copropriétaires
Il n’existe pas de rapport contractuel entre le syndic et les copropriétaires, ainsi le
syndic n’est tenu d’aucune obligation de conseil à l’égard de ces derniers.
Les seules obligations d’informer les copropriétaires, à la charge du syndic, sont celles
expressément prévues par la loi.
16
 COUR DE CASSATION TROISIEME CHAMBRE CIVILE 17 NOVEMBRE 1999 POURVOI
« Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que le notaire avait
adressé au syndic, avant la vente, un questionnaire conforme aux prescriptions de
l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 5 du décret du 17 mars 1967, dans
leur rédaction alors en vigueur, et que la société X y avait répondu le 20 juillet 1987,
la cour d'appel, qui a constaté que le syndic avait satisfait à ses obligations légales, en
a exactement déduit qu'il n'avait pas à remplir une mission d'information plus étendue
que celle prévue par la loi et a pu retenir qu'aucune faute ne pouvait dès lors lui être
reprochée ; »
Toutefois, si le syndic accepte de fournir une information, celle-ci doit être exacte et
complète.
 COUR D ’APPEL DE PARIS VINGT -TROISIEME CHAMBRE 14 SEPTEMBRE 2006 N°
05/22025 LEXBASE N ° A5765DSC >décision en ligne<
« Qu'il importe peu qu'aucune obligation légale n'imposait au syndic de répondre à la
note de renseignements complémentaires ; qu'en effet, dès lors que le syndic
acceptait de remplir ce formulaire, il devait s'en acquitter de façon exacte et complète
et non fournir des renseignements erronés de nature à induire en erreur le notaire
destinataire de cette note et ses clients ; »
 COUR D ’APPEL DE VERSAILLES 11 JANVIER 2010 N° 09/01500 LEXBASE N °
A9609EUG >décision en ligne<
« Considérant, cela étant exposé, que la société S, dès lors qu'elle a pris l'initiative de
fournir au notaire chargé de la régularisation de la vente des éléments d'information
se rapportant en particulier aux procédures en cours, se devait d'en dresser une liste
complète, son interlocuteur pouvant en effet légitimement estimer en recevant les
renseignements fournis à ce sujet qu'ils étaient exhaustifs et rien ne le conduisant dès
lors à recueillir des précisions complémentaires ; »
2. L’existence d’un préjudice personnel et du lien de causalité
L’engagement de la responsabilité du syndic suppose un préjudice direct et personnel
d’un copropriétaire et un lien de causalité entre le préjudice et la faute du syndic.
 COUR DE CASSATION TROISIEME CHAMBRE CIVILE 8 OCTOBRE 1997 POURVOI
« Attendu qu'ayant constaté que divers copropriétaires reprochaient à M. D... d'avoir
commis à titre personnel des fautes dans l'accomplissement de sa mission de syndic,
la cour d'appel, qui a relevé l'existence de ces fautes, et l'existence d'un préjudice en
découlant pour chacun des copropriétaires, a retenu, à bon droit, la responsabilité
personnelle de ce syndic envers ceux-ci ; »
 COUR DE CASSATION TROISIEME CHAMBRE CIVILE 15 DECEMBRE 1999 POURVOI
17
« Attendu, d'autre part, que, répondant aux conclusions du syndic relatives à ses
propres diligences et sans avoir à répondre à celles relatives aux diligences de
l'huissier de justice et à la régularité de son procès-verbal de recherches, la cour
d'appel a tiré les conséquences légales de ses constatations, en retenant que le
cabinet G avait commis une faute à l'origine du préjudice subi par les époux Y..., en
omettant de transmettre à l'huissier de justice chargé de procéder à la signification
des actes de la procédure de vente sur saisie immobilière, les éléments d'informations
en sa possession depuis la fin du mois de mars 1991, et en privant les époux Y... de
toutes les voies de recours en la matière ; »
 COUR DE CASSATION TROISIEME CHAMBRE CIVILE 6 DECEMBRE 2005 POURVOI
« Attendu qu'ayant relevé que les consorts X... de la Y... ne rapportaient pas la preuve
que le vote majoritaire en faveur de la vente de la loge à Mme Z... aurait eu lieu au
bénéfice de M. Cyrille X... de la Y... si le mandat de l'indivision A... avait été remis à
un autre copropriétaire que M. B..., que le prix d'acquisition par un candidat n'était
pas le seul critère de détermination du choix de l'acquéreur par l'assemblée générale
spécialement lorsque la différence des prix offerts était minime et que la connaissance
par les copropriétaires d'un candidat résidant déjà dans l'immeuble constituait un
autre critère de choix tout aussi pertinent, qu'au surplus M. Clément A..., l'un des
membres de l'indivision du même nom, avait écrit le 13 mars 2003 que le choix de
l'acquéreur opéré par M. B... était conforme à sa volonté, ce qui démontrait que si un
autre mandataire que ce dernier avait été choisi par cette indivision, il était pour le
moins incertain que l' assemblée générale se serait prononcée par un vote différent de
celui acquis le 3 juin 1998, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties
dans le détail de leur argumentation et qui ne s'est pas contredite, a légalement
justifié sa décision en retenant que les consorts X... de la Y... ne démontraient avoir
subi un préjudice certain directement causé par la faute légère du syndic de
l’immeuble ; »
 COUR DE CASSATION TROISIEME CHAMBRE CIVILE 14 FEVRIER 2006 POURVOI
« Attendu qu'ayant relevé que la nullité de l' assemblée générale du 15 mars 2001
résultait de la décision rendue le 22 juin 2004 par la cour d'appel de Montpellier, que
la responsabilité de la société X, syndic, ne pouvait être recherchée sur cette base et
qu'un copropriétaire ne pouvait mettre en cause la responsabilité du syndic qu'en
démontrant avoir subi un préjudice personnel en relation directe avec la faute
invoquée contre celui-ci, la cour d'appel, qui a constaté qu'un tel préjudice n'était pas
établi, a pu en déduire que les demandes indemnitaires de Mmes X... dirigées contre
le syndic à titre personnel, n'étaient pas fondées ; »
 COUR DE CASSATION TROISIEME CHAMBRE CIVILE 13 AVRIL 2005 POURVOI
« Mais attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, d'une part, que la
faute du syndic n'était pas démontrée et ne saurait résulter de la seule annulation des
résolutions qui n'étaient pas son œuvre mais celles de l'assemblée générale, et d'autre
part, que la demanderesse ne démontrait pas l'existence d'un préjudice en relation
directe avec la faute, la cour d'appel, qui en a déduit, à bon droit, que la création
d'une terrasse qui avait fait l'objet d'une résolution de l'assemblée générale était
exécutoire tant qu'elle n'avait pas été annulée et que l'attitude du syndic ne pouvait
être constitutive d'une faute, à légalement justifié sa décision de ce chef ; »
18
La délivrance du quitus n’entraine l’exonération de responsabilité qu’à l’égard du
syndicat des copropriétaires, elle ne concerne pas les rapports entre le syndic et
chaque copropriétaire pris individuellement.
Toutefois, la faute de la victime peut être exonératoire de responsabilité pour le
syndic.
 COUR DE CASSATION TROISIEME CHAMBRE CIVILE 13 JUILLET 1999 POURVOI
« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Riom, 27 novembre 1997) que par suite du défaut de
paiement de charges de copropriété d'un immeuble dont M. X... est copropriétaire, la
société C, syndic, n'a pas payé la prime d'assurance incendie de l'immeuble ; qu'un
sinistre a endommagé les parties communes que la Compagnie d'assurance a refusé
d'indemniser ; que M. X... a assigné le syndic en réparation du dommage résultant du
trouble apporté à la jouissance de son lot par le retard pris dans l'exécution des
travaux de réfection des parties communes du fait du défaut d'assurance de
l'immeuble ;
Attendu que pour condamner la société C à réparer l'intégralité de ce dommage,
l'arrêt retient que si les copropriétaires ont l'obligation de payer leurs charges en
temps utile, cette obligation ne dispensait pas le syndic de leur adresser un rappel
faisant ressortir les conséquences graves d'un manquement ou d'un retard de
paiement, ce qu'il aurait dû faire dès réception de la mise en demeure de l'assureur ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher comme il le lui était demandé si, en omettant de
payer, en temps utile, ses charges de copropriété, M. X... n'avait pas contribué à la
réalisation de son propre dommage, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa
décision ; »
II.
LA RESPONSABILITE PENALE DU SYNDIC
Certaines fautes commises par le syndic dans l’accomplissement de ses fonctions,
peuvent engager sa responsabilité pénale. Ces infractions peuvent être classées en
deux grandes catégories : les infractions volontairement commises et les infractions
d’imprudence et négligence.
La responsabilité pénale du syndic peut être engagée sans qu’il y ait lieu de tenir
compte de sa qualité de syndic professionnel ou non.
La mise en œuvre de cette responsabilité nécessite de rechercher une faute
personnelle.
A. Pour faute intentionnelle
La responsabilité pénale du syndic peut être engagée pour abus de confiance et
détournement de fonds.
 COUR D’APPEL DE PARIS 29 JUIN 2005 N°00/12883 LEXBASE N ° A4750DK7
19
Commet un abus de confiance le syndic qui ne peut justifier de l’emploi des fonds
versés par les copropriétaires et virés sur son compte personnel.
 COUR DE CASSATION CHAMBRE CRIMINELLE 30 NOVEMBRE 1993 POURVOI N °9285671 >décision en ligne<
« Attendu qu'il résulte de l'arrêt attaqué et du jugement qu'il confirme que N a exercé
la fonction de syndic bénévole de copropriété d'octobre 1982 à mai 1985 ; que, le 31
janvier 1985, l'assemblée générale des copropriétaires ne lui a pas donné quitus pour
sa gestion et l'a révoqué le 28 mai 1985 du fait qu'il n'avait fourni aucun élément de
nature à permettre d'établir ou de vérifier les comptes de copropriété ;
Attendu que, pour retenir sa culpabilité, les juges du second degré relèvent que le
prévenu, qui avait viré les fonds reçus des copropriétaires sur un compte personnel,
n'avait pas justifié, par la production de documents crédibles, l'emploi effectif de la
somme litigieuse dans l'intérêt de la copropriété, alors qu'il appartenait à Phuc Long N
de justifier des sommes qu'il avait reçues de ses mandants ;
Attendu qu'en l'état de ces constatations et énonciations, la Cour de Cassation est en
mesure de s'assurer que les juges, sans renverser la charge de la preuve, ont
caractérisé les éléments matériel et intentionnel de l'abus de confiance dont ils ont
déclaré N coupable, et fait l'exacte application de la loi ; »
 COUR DE CASSATION CHAMBRE CRIMINELLE , 5 AVRIL 1973 POURVOI N °7291957 >décision en ligne<
« Attendu que pour déclarer x... coupable du délit d'abus de confiance, les juges du
fond ont relève que le prévenu, qui n'a pas contesté sa qualité de mandataire, a
refusé pendant plus de deux ans après sa révocation, et en dépit d'une mise en
demeure, de remettre à la société, sa mandante, qui en était propriétaire, les comptes
de gestion et les documents comptables qu'il détenait ;
qu'une information judiciaire a du être ouverte qui a permis d'établir un compte, de
faire reconnaitre a x..., qu'il était débiteur de sa mandante, et non pas créancier, et a
lui faire restituer les documents comptables détournes ;
Attendu qu'en cet etat, la cour d'appel, qui a répondu aux conclusions du demandeur,
a justifié sa décision ;
qu'en effet, d'une part, constitue un détournement le fait par un mandataire de retenir
de mauvaise foi et contre la volonté du mandant des effets, deniers, marchandises,
billets, quittances ou tous autres écrits contenant ou opérant obligation ou décharge,
qui ne sont détenus qu'à titre de mandat, et qui ne sont restitues que sous la
contrainte de poursuites judiciaires ;
Que d'autre part, il n'est pas nécessaire, pour établir légalement l'abus de confiance,
que l'intention frauduleuse soit constatée en termes particuliers, qu'il suffit qu'elle
s'induise, comme en l'espèce, des circonstances retenues par les juges, l'affirmation
de la mauvaise foi étant nécessairement incluse dans la constatation du détournement
;»
« Commet un abus de confiance un syndic de copropriété qui, en méconnaissance des
dispositions de l'article 1993 du Code civil, ne fait pas raison au mandant de tout ce
qu'il a reçu en vertu de sa procuration ».
 COUR DE CASSATION CHAMBRE CRIMINELLE 23 MAI 2007 POURVOI N ° 0185045 >décision en ligne<
« alors que, de quatrième part, l'obligation pour le mandataire, prévue par l'article
1993 du code civil, de rendre compte de sa gestion et de faire raison de ce qu'il a reçu
20
ne porte que sur ce qui été reçu en vertu de ce mandat ; que le manquement à
l'interdiction faite aux syndics, par l'article 66 du décret du 20 juillet 1972, de recevoir
une rémunération d'un fournisseur de la copropriété qu'il représente, qui a
précisément pour objet d'interdire au mandataire de recevoir des sommes pour son
propre compte et non celui de la copropriété, constitue la violation d'une obligation
légale insusceptible de caractériser un abus de confiance ; que, dès lors, en qualifiant
d'abus de confiance le fait pour les syndics d'avoir conservé les sommes reçues à titre
de gratification par le fournisseur des copropriétés en violation des articles 1993 du
code civil et 66 du décret du 20 juillet 1972, la cour d'appel a violé les textes précités,
ensembles les articles 121-7 et 314-1 du code pénal et l'article 406 de l'ancien code
pénal ; »
Le syndic doit vérifier la régularité de la situation des entreprises, auprès desquelles il
contracte au nom du syndicat de copropriétaires, au regard des dispositions légales.
 COUR DE CASSATION CHAMBRE CRIMINELLE 24 MAI 2005 POURVOI N °0486813 >décision en ligne<
« Attendu qu'il résulte de l'arrêt attaqué et des pièces de procédure qu'un contrôle
d'un fonctionnaire de la Direction départementale du travail et de l'emploi a révélé que
trois ouvriers qui travaillaient au ravalement d'une cage d'escalier d'immeuble étaient
employés par l'entreprise Z... Décors, laquelle n'était pas immatriculée au registre du
commerce et n'avait effectué aucune déclaration préalable à l'embauche ; que la
société Cabinet X... et Y... , syndic de la copropriété, a été citée devant le tribunal
correctionnel, en sa qualité de donneur d'ouvrage, pour recours au travail dissimulé
sur le fondement de l'article L. 324-9 du Code du travail, pour n'avoir pas vérifié que
son cocontractant s'était acquitté de ses obligations sociales et fiscales ;
Attendu que, pour confirmer le jugement ayant déclaré la prévenue coupable, l'arrêt
énonce que cette personne morale est signataire du marché de travaux consenti à une
entreprise qui ne respectait pas les prescriptions de l'article L. 324-10 du Code du
travail ; que les juges ajoutent que, peu important que le contrat fût conclu au nom
du syndicat des copropriétaires, il appartenait à la société Cabinet X... et Y... , par
l'intermédiaire de son représentant légal Jean-Pierre X..., de vérifier que l'entreprise
choisie remplissait ses obligations légales au regard du texte précité ;
Attendu qu'en prononçant ainsi la cour d'appel a justifié sa décision ; »
 COUR DE CASSATION CHAMBRE CRIMINELLE 3 MAI 1978 POURVOI N °77-92020
« attendu que pour déclarer X... coupable du délit prévu et puni par l'article L. 480-4
du code de l'urbanisme, la cour d'appel retient que le prévenu, charge, en qualité de
syndic, de faire exécuter les travaux, n'a pas veille personnellement, comme il aurait
dû le faire, à ce que les obligations du permis de construire soient respectées,
négligeant notamment de s'assurer auprès de l'architecte qui en dirigeait l'exécution,
que celle-ci était conforme aux conditions imposées ;
Attendu qu'en l'etat de ces énonciations d'où il résulte que le prévenu se trouvait
personnellement responsable de l'exécution des travaux au sens de l'article l. 480-4
précité et abstraction faite d'un motif surabondant, la cour d'appel a justifié sa
décision ; »
 COUR DE CASSATION CHAMBRE CRIMINELLE 22 JANVIER 2002 POURVOI N ° 0181114 >décision en ligne<
« Attendu qu'il résulte de l'arrêt confirmatif attaqué et des pièces de procédure qu'un
contrôle d'un fonctionnaire de la Direction départementale du travail et de l'emploi a
21
révélé que trois ouvriers qui travaillaient au ravalement d'une cage d'escalier
d'immeuble étaient employés par l'entreprise Lefaivre Décors laquelle n'était pas
immatriculée au registre du commerce et n'avait effectué aucune déclaration préalable
à l'embauche ; que la société Cabinet Loiselet et Daigremont, syndic de la copropriété,
est poursuivie, en sa qualité de donneur d'ouvrage, pour recours au travail dissimulé
sur le fondement de l'article L. 324-9 du Code du travail, pour n'avoir pas vérifié que
son cocontractant s'était acquitté de ses obligations sociales et fiscales ; »
Le syndic doit également coopérer afin de faire cesser les troubles de voisinage entre
les copropriétaires.
 COUR DE CASSATION CHAMBRE CRIMINELLE 13 JUIN 1991 POURVOI N °9084245 >décision en ligne<
« Attendu qu'il appert du jugement attaqué que Thierry Z... a été poursuivi devant le
tribunal de police pour avoir, en sa qualité de syndic de copropriété, laissé émettre
des bruits provoqués par le fonctionnement de la chaufferie d'un immeuble,
occasionnant ainsi une gêne pour le voisinage, faits prévus et réprimés par les articles
1 à 4 du décret du 5 mai 1988, relatif aux règles propres à préserver la santé de
l'homme contre les bruits de voisinage ; que le juge expose que les mesures
effectuées dans la chambre du plaignant font apparaître une émergence de 31
décibels A et que toutefois Thierry Z... a refusé tout coopération pour effectuer les
mesures propres à faire cesser le trouble ; que le tribunal ajoute qu'à la date du
procès-verbal constatant ladite émergence, l'infraction était constituée ; »
Le syndic doit veiller à la conformité de la copropriété au règlement sanitaire et à la
législation du travail.
 COUR DE CASSATION CHAMBRE CRIMINELLE 31 MAI 2005 POURVOI N °0486864 >décision en ligne<
« Attendu que, pour déclarer Pierre X..., syndic de la copropriété de l'immeuble sis ...
à Paris, coupable d'infraction au règlement sanitaire de la ville de Paris, le jugement
retient que la mise en conformité de l'immeuble avec les dispositions de ce règlement
relatives aux conditions d'entreposage des poubelles pouvait être réalisée par la
création d'un local dans la courette intérieure, même si les lieux n'étaient pas très
propices à cet aménagement ; qu'il en déduit que la contravention se trouve
matériellement constituée ; »
 COUR D ’APPEL DE TOULOUSE TROISIEME CHAMBRE 6 SEPTEMBRE 2005 N°1003
« Le syndic a la charge de fixer les conditions de travail du personnel du syndicat
suivant le texte en vigueur ; il ne peut s’exonérer de sa responsabilité pénale
constituée par un emploi dissimulé que s’il a expressément appelé l’attention du
syndicat sur l’irrégularité de la situation et sur ses conséquences ».
-
AJDI n°4 10 avril 2006 p.284
22
Aux termes de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, le syndic peut également engager sa
responsabilité pénale sur le fondement de sa règlementation professionnelle lorsqu’il
exerce sa fonction sans être titulaire de sa carte professionnelle.
B. Pour faute non-intentionnelle
Le syndic doit s’assurer des bonnes conditions d’hébergement de son personnel.
 COUR DE CASSATION CHAMBRE CRIMINELLE , 23 AVRIL 2003 POURVOI N °0282985 >décision en ligne<
« Que, après avoir constaté que les conditions d'hébergement décrites dans le procèsverbal du contrôleur du travail étaient contraires à la dignité humaine et que la
gardienne, employée depuis 1984, âgée de soixante ans, ne disposant d'aucun autre
logement, se trouvait dans une situation de dépendance à l'égard de son employeur,
les juges du second degré, pour écarter l'argumentation de Danièle Y... qui soutenait
que la responsabilité pénale du syndic ne pouvait être retenue pour d'éventuelles
fautes commises par le syndicat des copropriétaires, énoncent que celle-ci, qui, depuis
la mise en demeure, ne pouvait ignorer les conditions d'hébergement, ni la nécessité
d'y remédier dans un bref délai, ne s'est néanmoins décidée à réunir l'assemblée des
copropriétaires, afin d'examiner les devis reçus, qu'après qu'elle eut été citée devant
le tribunal correctionnel; qu'ils ajoutent qu'elle ne démontre ni même n'allègue avoir
été confrontée aux réticences des copropriétaires, ou soumise à des difficultés
particulières l'ayant contrainte à différer la réunion de cette assemblée, et que sa
culpabilité devait donc être retenue, la prévenue ayant, en pleine connaissance de
cause, laissé s'écouler plusieurs mois avant de soumettre les travaux à un vote ;
Attendu qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a justifié sa décision, dès lors que,
contrairement à ce qui est allégué, l'article 225-14 du Code pénal, dans sa rédaction
alors en vigueur, incrimine le comportement de toute personne qui abuse de la
situation de dépendance ou de vulnérabilité d'autrui pour le soumettre à des
conditions d'hébergement incompatibles avec la dignité humaine, sans exiger que
l'auteur soit l'employeur ou le bailleur de la victime ; »
-
JCP G n°5 28 JANVIER 2004 p.193, conditions d’hébergement contraires à la
dignité humaine
La négligence du syndic dans l’exécution des travaux peut engager sa responsabilité
pénale.
« Attendu qu'il résulte de l'arrêt attaqué et du jugement qu'il confirme que le préfet de
Police de Paris a, par arrêté, enjoint au syndicat de copropriétaires d'un immeuble
représenté par le Cabinet J, société anonyme dont X... est président-directeur général,
d'effectuer des travaux sur des conduits de fumée ; que ces travaux n'ayant pas été
exécutés, X... a été poursuivi pour avoir contrevenu à l'article 31 du règlement
23
sanitaire départemental du 20 novembre 1979, fait réprimé par l'article 154 dudit
règlement ;
Attendu que pour écarter l'argument du prévenu qui soutenait qu'il ne pouvait être
tenu pour pénalement responsable de l'infraction poursuivie, les juges du fond
relèvent que le syndic de la copropriété en cause est la société anonyme Cabinet J,
dont X... est, en l'absence de toute délégation de pouvoirs, le seul représentant légal ;
qu'ils constatent ainsi que la contravention ne peut être imputable qu'à ce dernier ; »
24
III.
BIBLIOGRAPHIE
Jurisclasseur copropriété, fascicule 91-20 « syndic de copropriété – règles
de responsabilité » Guy VIGNERON
Encyclopédie droit de la copropriété « La responsabilité pénale du syndic »
LEXBASE n°E5632ETR
Encyclopédie Lexbase droit de la copropriété, « le tribunal compétent pour
connaitre d’une action en responsabilité contractuelle du syndic » LEXBASE
n°E8305ETR
Encyclopédie Lexbase droit de la copropriété, « le fondement de la
responsabilité » LEXBASE n°E5923ETK
Encyclopédie Lexbase droit de la copropriété, « le régime de l’action en
responsabilité » LEXBASE n°E5924ETL
Encyclopédie Lexbase droit de la copropriété, « exemples de cas de
responsabilité du syndic à l’égard des copropriétaires » LEXBASE n°E5925ETM
Encyclopédie Lexbase droit de la copropriété, « la responsabilité civile
délictuelle ou quasi délictuelle du syndic vis-à-vis des tiers » LEXBASE
n°E5635ETU
Encyclopédie Lexbase droit de la copropriété, « les effets du quitus sur la
responsabilité du syndic » LEXBASE n°E5929ETR
Encyclopédie Lexbase droit de la copropriété, « l’absence d’engagement
de la responsabilité contractuelle du syndic : le quitus donné au syndic par
l’assemblée » LEXBASE n°E5922ETI
AJDI 2012 p.436, « responsabilité du syndic à l’égard des copropriétaires »
N. Le RUDULIER
AJDI 2012 p.15, « le quitus au syndic », Guilhem GIL
Gazette du palais 18 octobre 2012 n°292 p.6, « la responsabilité de la
copropriété face à la mise aux normes des ascenseurs » G. LACOEUILHE et C.
OUAZANA
Gazette du palais 31 Août - 1er septembre 2012 p.17, « la responsabilité
du syndic de copropriété » Patrick BAUDOUIN
Revue des loyers
juillet-août-septembre 2012 n°929
p.314,
« responsabilité du syndic et faute détachable des fonctions » Laurence
GUEGAN
Lamy droit immobilier 2011 partie 4 titre 1 la copropriété
Site ordre des avocats de paris – Espace avocats, Compte rendu
commission ouverte immobilier, sous-commission copropriété, 17
octobre 2011, « le syndic de copropriété » Patrick BAUDOUIN
25
Loyers et copropriété mars 2011 p.9, « Horaces et Curiaces » Guy
VIGNERON
AJDI 2009 p.855, « la faute de gestion commise par le syndic de
copropriété » Paul-Ludovic NIEL
Administrer Août septembre 2008 n°413 p.26 « à propos du devoir de
conseil et d’information du syndic de copropriété » Jean-Robert BOUYEURE
Administrer mars 2007 n°397 p.24, « le quitus au syndic » P. LEBATTEUX
AJDI 2004 p. 318, « responsabilité du syndic pour défaut de diligences en
matière de recouvrement de charges et portée du quitus »
Revue des loyers 2002 n°830, « l’exercice des fonctions de syndic de
copropriété : les conditions de mise en œuvre de sa responsabilité »
Administrer janvier 1995 p. 6, « la responsabilité pénale des syndics » P.
LABATTEUX
26

Dossier droit immobilier : la responsabilité du syndic de copropriété

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