la soulane - toulouse - saint jean - val dancelle

Transcription

RESIDENCE LES BALCONS DE SEIX
RESIDENCE DE TOURISME
BAIL COMMERCIAL
Comme indiqué à l’ARTICLE 24 du contrat de réservation ci-joint, les locaux devant être acquis par LE
RESERVATAIRE, seront loués nus au PRENEUR, au terme d’un bail répondant aux conditions de
l’Article 261 D - 4 du C.G.I. et dont les modalités essentielles sont précisées ci-après.
TITRE I - CONDITIONS GENERALES
ENTRE LES SOUSSIGNES :
La Société SARL DE GESTION DE LA RESIDENCE DU HAUT COUSERANS, S.A.R.L. au capital de
10.000 euros, dont le siège est situé à GUZET 1400, 09140 - USTOU, immatriculée au R.C.S. de FOIX
sous le numéro 480 276 658, exploitant sous enseigne SIMBIOSIS HOTELS & RESORTS, représentée
par son gérant, Monsieur Wolfgang BUSCHER.
Ci-après dénommé « LE PRENEUR »
D’UNE PART
La Société Civile Immobilière 2005 RESIDENCE LES BALCONS DE SEIX, S.C.I. au capital de
1.000.000 d’euros, dont le siège social est situé 55, avenue de la Libération – 91130 RIS ORANGIS,
immatriculée au RCS d’Evry sous le numéro 484 760 491, représentée par sa gérante, la Société
SIMBIOSIS PROPERTIES, S.A.S. au capital de 100.000 euros, dont le siège social est situé 55, avenue
de la Libération – 91130 RIS ORANGIS, immatriculée au R.C.S. d’Evry sous le numéro B 431 637 032
(2000B01063), elle-même représentée par Monsieur Alain LAPUJADE, régulièrement habilité aux fins
des présentes,
ou toute personne physique ou morale qui se substituerait, et notamment la ou les personnes soussignées,
qualifiées et domiciliées au TITRE II, ARTICLE 12 ;
Ci-après dénommée « LE BAILLEUR »
D’AUTRE PART
IL A ETE CONVENU ET ARRETE CE QUI SUIT :
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ARTICLE 1 : OBJET DU BAIL
LE BAILLEUR donne à bail commercial au PRENEUR qui accepte les locaux ci-après désignés à
l’ARTICLE 13 des CONDITIONS PARTICULIERES, sous la CONDITION SUSPENSIVE énoncée à
l’ARTICLE 11 du présent bail.
ARTICLE 2 : PRISE D’EFFET ET DUREE DU BAIL
La date de prise d’effet du bail est fixée au jour de la prise de possession commerciale de l’immeuble par
LE PRENEUR, c’est à dire à la réception définitive de l’immeuble, en l’absence des réserves faites aux
entreprises de construction.
Le bail est consenti pour une durée venant à expiration à la date indiquée à l’ARTICLE 14 des
CONDITIONS PARTICULIERES.
Dans le cas où la régularisation par acte authentique interviendrait postérieurement à la date
d’achèvement de l’immeuble, la date de prise d’effet du bail serait fixée au lendemain de la signature de
l’acte authentique et de la remise des clés au PRENEUR.
Le présent bail est consenti et accepté pour une durée de onze années et onze mois entiers et consécutifs
écoulés à compter du 31 janvier qui suit la prise et effet du bail.
LE PRENEUR renonce expressément à la faculté de donner congé à l’expiration de chaque période
triennale.
Le bail est renouvelable par tacite reconduction, sauf dénonciation par l’une ou l’autre des parties, au
moins six (6) mois avant la date d’échéance contractuelle.
ARTICLE 3 : DESTINATION DES LIEUX
Le PRENEUR entend exercer dans les locaux faisant l’objet du présent bail, de même que dans
l’ensemble des locaux compris dans la Résidence qu’il a déjà louée ou dont il va procéder à la location,
une activité d’exploitation para-hôtelière, d’une Résidence de Tourisme, consistant en la sous-location
meublée des appartements situés dans ledit immeuble, pour des périodes de temps déterminées, avec la
fourniture de différents services ou prestations à sa clientèle, tels que :
- le nettoyage des locaux privatifs et communs,
- la distribution des petits-déjeuners,
- la fourniture et le blanchissage du linge de maison,
- l’accueil des clients et le gardiennage,
- etc…
Les locaux loués dépendent d’une Résidence de Tourisme et dans ces circonstances, le PRENEUR
s’engage à exploiter ces locaux dans les conditions prévues par la réglementation relative aux Résidences
de Tourisme et dans les formes prévues par l’instruction 3.D.6.84, à assurer une Promotion Touristique à
l’étranger, permettant l’assujettissement des loyers du bail à la T.V.A.
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Conformément à ces dispositions, il est précisé que LE PRENEUR est immatriculé au R.C.S. de FOIX au
titre des activités para-hôtelières, ce qui notamment a pour conséquence, l’assujettissement des loyers à la
T.V.A. (Article 261 D 4ème du Code Général des Impôts et l’instruction D.G.I. du 11 avril 1991).
ARTICLE 4 : CONDITIONS DU BAIL
Le présent bail est fait et accepté aux conditions suivantes :
a) - Le PRENEUR s’oblige :
♦ A prendre les locaux loués dans l’état où ils se trouveront au jour de la prise d’effet du bail,
étant précisé :
- que ceux-ci seront neufs, en parfait état d’exploitation, et non meublés,
- que LE BAILLEUR, au jour de la réalisation par acte authentique de son acquisition et
compte tenu de l’existence du présent bail, mandatera le PRENEUR pour intervenir à la
réception des locaux loués.
♦ A faire et à maintenir assurés pendant toute la durée du bail contre l’incendie, le vol et les
dégâts des eaux, par une compagnie notoirement solvable, l’immeuble, ainsi que les risques
locatifs et le recours des voisins ; ce faisant, LE PRENEUR agira tant pour le compte du
BAILLEUR que pour son propre compte ; en tout état de cause :
- il bénéficiera seul des indemnités de toutes natures qui pourraient lui être versées,
- il garantira également les risques de responsabilité civile et tous risques spéciaux
inhérents à son activité professionnelle et à son occupation des lieux,
- il devra justifier de ces assurances et de l’acquit des primes à toute réquisition du
BAILLEUR.
Nota : Dans le cadre d’une assurance pour compte commun, les parties renoncent à tout
recours réciproque.
♦ A entretenir les lieux en bon état de réparation locative pendant le cours du bail. LE
PRENEUR supportera les réparations de toute nature, à l’exclusion des grosses réparations
telles que précisées à l’article 606 du Code Civil et plus particulièrement les dépenses
suivantes :
- réparation ou remplacement des gros murs ou des voûtes,
- rétablissement des charpentes, des poutres et des couvertures,
- ravalement et entretien des façades,
- réfection des halls, montées et coursives d’escaliers,
- remplacement des organes de chauffage, sanitaire, robinetterie, production d’eau
chaude, implantés dans les locaux communs,
- réfection de l’étanchéité des toitures,
- remplacement des clôtures, des digues et des murs de soutènement,
- réfection des sols et des parties communes et, de tous les éléments communs,
- et, toutes réparations incombant au propriétaire,
♦ A laisser à la fin de la location, les locaux loués en état d’usure normale avec toutes les
améliorations, travaux utiles, embellissements que le PRENEUR aurait pu y faire, sans
pouvoir réclamer aucune indemnité au BAILLEUR. Il sera dressé un état des lieux
contradictoire, entre les parties, lors de la fin du présent contrat.
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♦ A ne pouvoir faire aucun changement de distribution, ni aucune modification de quelque
nature que ce soit, sauf celles nécessitées par son activité, sans avoir reçu préalablement
l’accord écrit du BAILLEUR.
♦ A acquitter l’ensemble des charges locatives usuelles de la copropriété ainsi que les impôts et
taxes dont les locataires sont ordinairement tenus, y compris la taxe d’enlèvement des ordures
ménagères et, plus généralement, toute dépense locative nécessaire au bon fonctionnement de
l’immeuble, eau et électricité :
- pour les charges locatives, LE PRENEUR avancera le fond de roulement qui sera réclamé
par le syndic habituellement à la charge du copropriétaire,
- pour les grosses réparations, les appels de fonds seront faits directement auprès des
copropriétaires.
b) - Pour sa part, le BAILLEUR :
♦ Autorise le PRENEUR à utiliser librement les biens loués dans le cadre de son activité cidessus définie et à céder son bail librement à des cessionnaires solvables de son choix.
♦ LE PRENEUR restera cependant garant et répondant solidairement avec son cessionnaire, du
paiement du loyer, de ses charges et de toutes ses conditions.
♦ Autorise le PRENEUR à sous-louer les locaux objet du présent bail.
♦ S’engage, au cas où son intervention personnelle en sa qualité de propriétaire s’avérerait
nécessaire, à donner au PRENEUR toutes les autorisations ou concours nécessaires et
s’interdit de prendre toute décision de nature à engager des dépenses pour l’exploitant sans
l’accord express de celui-ci.
♦ Autorise le PRENEUR et en tant que de besoin, le subroge formellement dans ses droits et
obligations concernant la mise en jeu contre le vendeur de toutes les garanties de vente et de
construction telles que les garanties biennales et décennales auxquelles ce dernier est tenu et à
mettre en jeu également l’assurance « Dommages-Ouvrages ». Dans ce cas, les indemnités
versées seront encaissées par le PRENEUR qui aura la charge de faire exécuter les travaux. Il
est précisé qu’au plus tard au cours de la neuvième année, le PRENEUR fera établir par le
syndic pour le compte des copropriétaires, un rapport sur état de la construction au regard de
la garantie décennale.
♦ Acquittera les impôts et taxes mis ordinairement à la charge des propriétaires-loueurs, ainsi
que les charges de copropriété usuelles et non récupérables. (syndic de copropriété et grosses
réparations)
♦ Donne le cas échéant, son accord au PRENEUR pour une gestion banalisée des emplacements
de stationnement pendant la durée du bail.
♦ Autorise LE PRENEUR à installer toute enseigne extérieure indiquant son activité, à la
condition expresse d’obtenir les autorisations administratives. Cette installation sera, bien
entendu, réalisée aux frais du PRENEUR et entretenue en parfait état.
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♦ S’interdit formellement d’exploiter, directement ou indirectement dans le surplus de
l’immeuble dont font partie les locaux objet du bail ou de louer à qui que ce soit, tout ou partie
du surplus dudit immeuble pour y exploiter un commerce similaire à celui du PRENEUR.
ARTICLE 5 : PRIX DU LOYER
Le prix du loyer est déterminé à l’ARTICLE 15 des « Conditions particulières ».
ARTICLE 6 : CONDITIONS PREFERENTIELLES
Le propriétaire pourra bénéficier chaque année pendant la durée du bail, en tant que client, de conditions
préférentielles consistant en une réduction de 10% sur le tarif public de location des catalogues
SIMBIOSIS HOTELS & RESORTS, hors prestations annexes.
ARTICLE 7 : REMISE DES LOCAUX EN FIN DE BAIL
A l’issue du bail et sauf renouvellement, le PRENEUR rendra les locaux en état d’usure normale au
BAILLEUR.
Chaque partie devra notifier à l’autre un an au moins avant le terme du bail fixé au paragraphe 14 des
« Conditions particulières » son intention de demander ou de ne pas demander le renouvellement de
celui-ci.
ARTICLE 8 : FRAIS
Tous les frais, droits et émoluments des présentes et tous ceux qui en seront la suite ou la conséquence,
sans aucune exception ni réserve, seront supportés par LE BAILLEUR qui s’y oblige.
ARTICLE 9 : MANDAT DE REPRESENTATION
Comme condition essentielle et déterminante du bail, LE BAILLEUR donnera mandat irrévocable au
PRENEUR de le représenter aux assemblées de copropriétaires.
A cet effet, il devra, lors de chaque convocation aux assemblées, donner un pouvoir spécial au
représentant que la société locataire lui indiquera, avec mandat de prendre part aux délibérations en ses
lieu et place, dans l’intérêt commun, afin de conserver à l’immeuble sa destination.
Le mandataire devra rendre compte de l’exécution de son mandat à première réquisition du mandant qui
ne pourra révoquer son mandat qu’en cas de faute dans l’exercice de sa mission de mandataire. A défaut,
pour LE BAILLEUR, de consentir pareil mandat et quinze jours après sommation de le faire, contenant
mention de la présente clause restée sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au
PRENEUR, LE BAILLEUR devant supporter toutes les conséquences qui en résulteraient.
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S’agissant des décisions afférentes à des dépenses mises à la charge du BAILLEUR par le présent bail, le
BAILLEUR pourra donner des instructions de vote impératives à son mandataire, le BAILLEUR ayant
été informé préalablement, de la destination et du montant des dépenses, de la date et de l’ordre du jour
de l’assemblée, au minimum quatre semaines avant son déroulement.
Il est expressément convenu qu’en cas de non exécution, par LE PRENEUR, de l’un quelconque de ses
engagements, et notamment en cas de non paiement des loyers à l’une des échéances, LE BAILLEUR
aura la faculté de résilier de plein droit le présent contrat. Cette résiliation interviendra après une mise en
demeure ou une sommation restée sans effet pendant une durée de trois mois.
ARTICLE 10 : CONDITION SPECIFIQUE
Dans le cas où la non sous-location du bien résulterait :
- soit du fait ou d’une faute du BAILLEUR,
- soit de l’apparition de désordres de nature décennale,
- soit de la survenance de circonstances exceptionnelles et graves, (telles que l’incendie de
l’immeuble, etc...) affectant le bien et ne permettant pas une occupation effective et normale, après
la date de livraison,
le loyer ci-avant ne sera pas payé jusqu'à expiration du mois en cours duquel le trouble de jouissance aura
pris fin.
ARTICLE 11 : CONDITION SUSPENSIVE
Le présent bail est conclu sous la condition suspensive de l’acquisition par le BAILLEUR des locaux
objet du présent bail, en conséquence, le promettant devra devenir effectivement propriétaire des biens et
droits objet des présentes et, dans le cas où cette acquisition ne serait pas réalisée, le présent bail
deviendrait caduc de plein droit, sans indemnité de part et d’autre.
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TITRE II - CONDITIONS PARTICULIERES
ARTICLE 12 : IDENTITE DU BAILLEUR
M................................................................................................................................................................
Demeurant .................................................................................................................................................
...................................................................................................................................................................
ARTICLE 13 : DESIGNATION DES LOCAUX
Etage(s) ............................................................. Lot(s) N° ...........................................................
Type(s).............................................................. Tantièmes ..........................................................
Surface(s) habitable(s) ...................................... Surface(s) pondérée(s) ......................................
Etage(s) ............................................................. Lot(s) N° ...........................................................
Type(s).............................................................. Tantièmes ..........................................................
Etage(s) ............................................................. Lot(s) N° ...........................................................
Type(s).............................................................. Tantièmes ..........................................................
Dépendant de la Résidence de Tourisme « RESIDENCE LES BALCONS DE SEIX » à SEIX (09140).
ARTICLE 14 : TERME DU BAIL :
Cette date correspond au terme de onze années et onze mois entiers et consécutifs écoulés à compter de la
prise d’effet du bail.
Une année avant l’expiration du bail, il pourra être reconduit de gré à gré suivant une nouvelle convention
à convenir entre les parties.
ARTICLE 15 : MONTANT DU LOYER
Le présent bail est consenti moyennant un loyer annuel net de charges et d’entretien courant, assujetti à la
T.V.A., fixé pour les lots désignés à l’ARTICLE 13, fixé en fonction de deux options possibles :

Option 1: Sans période d’occupation par le bailleur du (ou des) lot(s) désigné(s) à l’ARTICLE
13:
Montant net garanti Hors Taxes : ..........……………………….
T.V.A.(5,5%) : ..........……………………….
________________________________________
LOYER T.T.C. : ..........……………………….
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Il est convenu entre les parties, que le montant total des loyers de l’ensemble de l’immeuble, ne dépassera
pas la somme hors taxes de 435 252,67 € (Quatre Cent Trente Cinq Mille Deux Cent Cinquante Deux
Euros et Soixante Sept Cents) la première année.

Option 2 : Avec période(s) d’occupation(s) par le bailleur du (ou des) lot(s) désigné(s) à
l’ARTICLE 13 :
Montant net garanti Hors Taxes : ..........………………………(ce montant correspond
à 3,5% de l’investissement immobilier H.T.), assorti d’un budget séjour d’une valeur
de 1,3% du montant de l’investissement immobilier H.T. Ce budget pouvant
s’appliquer sur l’ensemble des Résidences de Tourisme gérées par LYON
TOURISTIC Hotels & Resorts et devra en outre être utilisé par le bailleur dans
l’année en cours.
Budget séjour :………………………………………………….(ce montant correspond
à 1,3% de l’investissement immobilier H.T.)
Le BAILLEUR porte son choix sur l’option n°………..
ARTICLE 16 : DATE DE PRISE D’EFFET DU BAIL :
Cette date correspond au jour de la prise de possession commerciale de l’ensemble par LE PRENEUR, au
lendemain du jour d’achèvement de l’immeuble et de la remise des clés par la SCI 2005 RESIDENCE
LES BALCONS DE SEIX.
ARTICLE 17 : REVISION DU LOYER
Le loyer sera révisé de plein droit chaque année, proportionnellement à la variation de l’indice du coût de
la construction (base 1276 pour le deuxième trimestre 2005) publié par l’I.N.S.E.E.
L’indice de base qui servira à la fixation du loyer sera le dernier connu au jour de la signature du bail.
En cas de variation de la T.V.A. pendant la durée du bail, les loyers ci-dessus fixés subiront la même
variation.
ARTICLE 18 : PAIEMENT DU LOYER
Le paiement du loyer se fera trimestriellement à terme échu, le 15 du mois suivant.
ARTICLE 19 : FORCE MAJEURE
Si un changement de législation ou de réglementation venait à modifier fondamentalement les conditions
d’application du contrat, les dispositions de celui-ci seraient résolues de plein droit à la date de parution
des nouveaux textes légaux ou réglementaires.
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ARTICLE 20 : ELECTION DE DOMICILE
Pour l’exécution des présentes, et notamment pour la signification de tous actes extrajudiciaires ou de
poursuites, les parties font élection de domicile sur les lieux de la Résidence.
ARTICLE 21 : ATTRIBUTION DE JURIDICTION
Toutes les contestations qui pourront s’élever quant à l’interprétation ou de l’exécution du présent bail,
seront de la compétence exclusive du Tribunal de FOIX.
Fait à SEIX, le
en 2 exemplaires originaux.
LE BAILLEUR
LE PRENEUR
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