ICF L`Argus des Commerces
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ICF L`Argus des Commerces
N° et date de parution : 384 - 01/09/2010 Diffusion : 3683 Page : 12 Périodicité : Bimestriel Taille : 90 % ICFIArgu_384_12_302.pdf 1482 cm2 Site Web : http://www.cession-commerce.com/actus/kiosque/magazhttp://w CONNA?TRE LESGRANDS PRINCIPES Élément fondamental pour exercer votre métier decommerçant debaildoitêtre examinéavecattention durée et le contrat le , Car est luiquifixe activité loyer Lesdeux parties devront négocierau mieux les clauses ' . c' l la , . importantes. processus de unfonds de commerce bail commercial vaconstituer unélément fondamental puisque sans lui vous ne pourrez exercer votreactivité. Mais quelle enest sadéfinition? agit un contrat qui porte sur lesmurs un local affecté un usage commercial artisanalou rans undroit au renouvellement échéance ou défaut auversement une indemnité le ' à loués. En dehors des quelques règles résulte prévues par ' d Codede commerce fautsavoir que liberté . ' d et contredites est régipar lesarticles 145-1 suivants du Code de commerce quiassure unstatut parties L . Il et , protecteur aulocataire et précise les obligations respectives des parties Ainsi preneur bénéficie unbail uneduréeminimale . le ' ' d de d 9 ans qu' peut résiliertous les il , il rapide Ladestinationdes locauxest ferme onnepeut pas changer la , sauf entreprendre une procédure complexe ajouteChantal activité ne correspond MillierLegrand à , » , ' . l il , , ' l « le et , procédure commerciaux , , dernier peut exiger une commerce on parle alors de bail tout commerce avère idéale. Mais dans pratique cetypede contrat est rare compte tenudes avantages qu' procure au " ,- " - la , connaissance de intégralité du ' l y . , porterune grande et , il devra lire de manière Il locataire le attentive approfondiepour et s' , Lefutur commerçant doitprendre contrat mention la , utilisation deslocaux pour tout le , SimonAssociés. attention duloyer. Dans cecontexte avocate quidirige département immobilier au cabinet augmentation confirmeChantal , de déspécialisation. Sachant qu' encontrepartie ce Il négocier MillierLegrand l Si pas faudra prendre contact avec bailleur pour obtenirson accord selancer dans une ' , , « la » En clair lesdestinations ? nedoivent pas sechevaucher. permet derédiger des clauses qui avantagent uneou autre des parties La réglementation des baux est quasi libre tout peut se négocier entre les parties appartient au locatairede au mieux lesclauses importantes la , contractuelle . le ou un conceptde restauration le . . : et . un décret du30 septembre 1953 On parle de statut car plusieurs dispositions sont ordre public nepeuvent être parles conventions des prêt-à-porter , ' d Lestatut desbaux commerciaux . s' et , il , il ' s' , l , d enseignement . , ' , , , d ' encore industriel ou , éviction du droitdecéder son bail acquéreur deson fonds decommerce. Mais attention pour cela doit être inscritauregistre du commerce dessociétés ou aurépertoiredes métiers exploiterdemanière effective un fonds dans leslieux à » indique Gilles Hittinger-Roux avocatspécialiste dubail commercial Par exemple agitde prêt-à-porter hommes de prêt-àporter femmes ou de enfants Ou dans cas de restauration est-ceune brasserie à , d d s' et ' l à ' le , ce defaçon très précise ' d , de ce bail d , Il ans 3 ' reprise . Lespropriétairessont « aimentpas desactivités trop larges exigeants mesurer étendue de son ' donner l n' avocate Ainsi locataire devra penser dès départ faire inscrire les activités êtreexercées susceptibles ajoute engagement. ils , » , ' l . le , le Vérifier activité ' l Gilles Hittinger-Roux avocatspécialiste du bail commercial Le commerçantdoit vérifier que activité qu' souhaiteexercer correspond bien celle qui est mentionnée dans ( : ) Plusieurs pointssont étudier En à premier lieu « ' commerçant ' l . activité Le . , ' d ultérieurement. « doit vérifier que à ' l Il sera recommandé devérifier l il à le contrat de bail » qu' souhaite exercer correspond bien cellequi est mentionnée dans contrat debail activité que leslocaux seprêtent bien un estau bailleur usage commercial il à à . le 1/3 Copyright (ICF- Argus des Commerces) Reproduction interdite sans autorisation , de le C' justifier Mais estpossible . il N° et date de parution : 384 - 01/09/2010 Diffusion : 3683 Page : 13 Périodicité : Bimestriel Taille : 90 % ICFIArgu_384_12_302.pdf 1482 cm2 Site Web : http://www.cession-commerce.com/actus/kiosque/magazhttp://w transmette le , à locataire. si , la a droitde résiliertousles est pourquoi on emploie ans couramment expression bail 3 la le unrestaurant ' d avertir engénéral alm?I? , 6 ' l à , À supérieure les autorisations , de faudraenoutre vérifier immeuble estencopropriété voir et , activité que onsouhaite estbien conforme son règlement Celle-ci peut aussi façade du local lui convient faut également avoir sonaccord pour enseigne dans cas une ' ' si ' l si l l exercer à . contrôler si la Il ' ' le l d boutique deprêt-à-porter Pour . une activité de restauration toujourspluslourd car , est c' , a il y un io ou 12ans , ainsi dustatutprotecteur de 1953. Lorsque onreprendunbail ' « il l , prévoient que les spécialité enbauxcommerciaux » , , 3 ». il , ' d , , le 9 le , , à Si 2 à , locataires renoncent cedroit ceux-ci doiventbien vérifier que cette faculté leur estproposée. Car ne paspouvoir partir au bout de ans peut constituerun danger Parfois serapossible de conclure des baux une durée supérieure par exemple 10ou12ans cequi peut être cas dans les centres ce est pasun commerciaux bail de ans loyer sera fixé en « ' l bailleurs certains . de la d et le faut regarder durée quireste courir conseille Marie-Caroline Claeys avocate aubarreau de Rennes titulaire une mention de MillierLegrand ' l nécessaires ontété accordées. Il l , il ' si heure ' « deconcluredesbaux une durée pour exercice une telleactivité ' d actuelle avertit Chantal , lieux sont ' avance par huissier. acte ' , échéance de ans contrat devientautomatiquement unbail commercial bénéficiant audelà bailleur mois le , 9 si d , à faut voir les configurés il . ans. principe égale Parfois sera possible , doit " Ladurée esten le , il 3-6-9 Dans ce cas une duréeégale 2 si ' " à Si C' l et , Parexemple dans le . , la ' d . a le , Préfecture deParis pour des locaux situés dans capitale dans samairie pour des locaux situés en banlieue parisienne ou enprovince. cas 9 à il , à durée quiest enprincipe égale ans sachant que preneur , un doute est toujours possiblede serenseigner on ' , ans mais celui-cine serapas considéré comme un' bailcommercial entant que tel On parle alors debail decourte durée. celui-ci estrenouvelé ou locataire restedansles lieux au plus le l , l conclure unbail ' » » est égalementpossible de Il Ladurée du bail Outre activité bail détermine Cela peut êtretrès gênant les locaux sont non conformes indique Chantal Millier-Legrand. « Si fonction duprix du marché indique Gilles Hittinger-Roux. certainnombre de conditions techniques remplir. bail celui-ci cette obligationau quedans n' le , ' d , professionnels Pluson achète undroitau bail audébut du contrat mieuxcesera . et « , ' estime-telle . Si dernière l onreprend pendant année il , la faut prendre contact avec propriétaire pour renégocier un nouveau bail ajoute-t-elle. le » , La fixationdu loyer Le contrat debail fixe également le loyer quiest en principe déter , 2/3 Copyright (ICF- Argus des Commerces) Reproduction interdite sans autorisation N° et date de parution : 384 - 01/09/2010 Diffusion : 3683 Page : 14 Périodicité : Bimestriel Taille : 90 % ICFIArgu_384_12_302.pdf 1482 cm2 Site Web : http://www.cession-commerce.com/actus/kiosque/magazhttp://w LE PRENEUR DC# QUE LES LOCAIMilie PRETENT BIEN UN À COMMERCIAL miné librement par les parties au moment desa conclusion Son montant est pas défini par des règles légalesprécises mais est logique qu' soitfondé sur valeur locative deslocaux faut assurer que loyer correspond une économie votéeen août2008. ' l , « Il hausse ou la ' l le baisse peu la à ' l . . C' le : d , « locataires recommandent ILC carles critèressont plus stables Cet indice en adéquation avec activité économique estplus chaque partiepeut trouver son compte Mieux vaut avoir un locataire quipaie sonloyer " ' , l , ' la d à » . c' à , ' c' . . , , « 3 , à plutôt qu' soit endifficulté estime Marie-Caroline Claeys qui ' d il » le , affaires ). Le loyer estengénéral indexé. Aujourd hui les partiesont choix entre indicetraditionnel ICC Indice du coût G noteque lescommerçants indépendants le , onttendance restersur ' la ( : , le la . ( il éléments devront êtreprécisés Plusieurs cas de figurepeuvent se merce pluscourante Dans ce cas . locataire prend c' , endirect avec le et , bailleur pour . : la cas une cession debail ' d ' d le ' l . ? bail propriétairedulocalne puisse opposer Lebail étant comme un élémentdu fonds de commerce Lelocataire reprend bail dans état où setrouve moinsdemarge demanoeuvre acquéreur reprend automatiquement sansque le le . le considéré . « le le ' l avocate Chantal MillierLegrand. y soit dans une cession de fonds de com , estime la ' l , s' reprise unbailpeut se faire soit dans cas cequiconstitue situation la , . vanégocier contrat Deuxième situation ' le est-à-dire rentre dans un local commercial d : ' l il il a , y » , 3/3 Copyright (ICF- Argus des Commerces) Reproduction interdite sans autorisation Quand un commerçant cède son bail sans céder fonds reçoit en , il le , undroit aubail. desbaux impose accord dubailleur en cas de cession de bail du fonds decommerce. principe le versement ' d La quasi-totalité ' commerciaux l , , indépendamment et faire objetde négociations entre les parties la Prendre oureprendre? présenter Premièresituation , fautsavoir que certains la ( » , cadence de paiement du loyer cela peut êtretous lesmois ou tous lestrimestres Sachantque détermination duterme peutavoir ILC Indice des loyers commerciaux mis en place dans cadre de LME Loidemodernisation de ' l , « proposer à ' l , . il , ICC. Le baildoitégalement préciser ' l ) , , ' Si le y ( d , l , : à ' équilibré un loyer binaire unepartie fixe la , , Plusieurs formes deloyer existent soit forfaitaire classique soit le , l , : à ' , Si a institutions dedéfense des ' à , argentpour se garantir contre inexécution par locataire de une deses obligations ce dernier les correctement remplies ce dépôt lui serarestitué en fin de bail. Autre point connaître loyer peut se régler termeéchu està-dire finduterme ou terme échoir est-à-dire avance on estdans ce cas montant du dépôt de garantie serade mois en revanche pour unloyer terme échu montantsera dudépôt sera de mois Pour cedépôt de garantie est possible de unecaution bancaire ajoute Chantal Millier-Legrand. Ces grands principes posés ' d importantes est ce queconfirme ChantalMillier-Legrand les il celui plusrécent à , à , et L grande stabilité avecdesvariations , bailleur demande undroit entrée qualifié de pas-de-porte qui peut être versésous forme un capital annuel payé en unefois en plus du loyer. ) à , » L , , recommande Chantal Millier-Legrand. En outre estpossible que construction le , » . , une partie liée au chiffre . ' à . dépôtde le garantie Selon cettepratique propriétaire peut demander titre de dépôt unecertaine somme indiqueMarie-Caroline Claeys ILC qui tend en effet se généraliser offre uneplus l le + ICC ' s' " une influence sur la , valeur locativenormale Pour cela les locataires doivent être conseillés , , la » ) , qu'enrenouvellement tendance estde plutôtderester sur tandis il , . : ( s' L n' il Chantal Millier-Legrand avocate La réglementation desbaux commerciaux est quasi libre toutpeutsenégocier entre lesparties ) ILC implante dans les nouveaux baux commerciaux ' « .