Les servitudes - CRPF Limousin

Les servitudes
Les servitudes trouvent leur source principalement dans le Code Civil (art. 637 à 710) dans un
titre intitulé “Des servitudes ou Services Fonciers”, mais également dans des textes spéciaux
(Code de l’Urbanisme, le Code Forestier, le Code Rural, le Code de la Santé Publique, le
Code des postes et télécommunications électroniques...) qui ont créé des servitudes.
Les servitudes ont enfin pour source des usages locaux constants et reconnus notamment en
matière de distance des plantations, puisque cela est expressément prévu par l’art. 671 du
Code Civil.
Nous verrons la définition des servitudes et ses conséquences, la nature de la servitude, avant
d’évoquer les cas particuliers par grande catégorie.
Définition
Sa définition est donnée par l’article 637 du Code Civil : « Une servitude est une charge
imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre
propriétaire. »
La servitude est donc une charge pour l’immeuble quelle frappe (fond servant) et un avantage
pour l’immeuble qui en bénéficie (fond dominant). En conséquence, pour qu’il y ait servitude,
il faut qu’il y ait deux immeubles appartenant à des propriétaires différents sans pour autant
que les deux immeubles soient contigus.
La définition des servitudes appelle trois observations :
- Il ne peut y avoir servitude au sens juridique du terme s’il n’y a pas une charge
imposée sur l’immeuble lui-même pour l’usage et l’utilité d’un autre immeuble.
- La servitude doit être pour l’usage et l’utilité d’un autre immeuble . On y assimile
l’agrément car tant la doctrine que la jurisprudence considèrent avec libéralité la
notion d’utilité mentionnée dans le Code. Il n’est pas nécessaire que l’usage, l’utilité
ou l’agrément soit actuel pour créer une servitude. Exemple: dans le cadre des terrains
à construire, on peut créer des servitudes dans l’éventualité d’une construction.
- Pour que la charge constitue une servitude, il ne faut pas qu’elle soit imposée à la
personne ou en faveur de la personne propriétaire du bien, mais seulement à un
immeuble pour un autre immeuble. Une clause intitulée servitude pourra être
requalifiée si cette notion de charge d’immeuble n’existe pas. En matière de servitude
légale d’utilité publique, la notion de fond dominant et de fond servant n’existe pas,
puisque celle-ci frappe uniquement un immeuble dans un intérêt public en application
d’un texte légal sans se soucier de l’utilité ou de l’avantage d’un fond voisin.
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Nature de la servitude
Les servitudes constituent un droit réel, immobilier, accessoire du droit de propriété.
Ce droit ne doit d’aucune façon être confondu avec l’usufruit, ou le droit d’usage et
d’habitation qui sont quelque fois qualifiés de servitude personnelle. La grande différence est
que les servitudes réelles grèvent la propriété ou lui profitent alors que les droits d’usufruit,
d’usage et d’habitation sont attachés à la personne de leur bénéficiaire et disparaissent avec
lui.
Les servitudes sont tellement liées à l’immeuble qu’elles ne peuvent être constituées ou
modifiées conventionnellement que par un acte authentique, c’est-à-dire par un acte notarié.
Elles suivent les immeubles dont elles dépendent en cas de vente, de saisie ou
d’expropriation. Il n’est donc d’aucune façon possible à un propriétaire de vendre son bien en
se réservant l’usage d’une servitude lui profitant.
Une autre conséquence attachée au caractère de droit réel de la servitude et que le refus de
souffrir l’exercice d’une servitude par le propriétaire du fond servant, ne se résoud pas en
dommages-intérêts mais en obligation de faire éventuellement sous astreinte.
Caractères et classification des servitudes
Les servitudes continues et discontinues
Sur le plan juridique, l’on distingue les servitudes continues et les servitudes discontinues.
- Les servitudes continues sont celles dont l’usage est ou peut être continuel sans avoir
besoin du fait actuel de l’homme (art. 688 alinéa 2 du Code Civil). Exemple, une
conduite d’eau, un égout, une vue. De telles servitudes s’acquièrent par un titre ou par
la possession trentenaire lorsqu’elles sont apparentes. Si elles ne sont pas apparentes,
elles ne peuvent s’établir que par le titre.
- Les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l’homme pour
être exercées (art. 688 alinéa 3 du Code Civil). De telles servitudes tels que le droit de
passage, le droit de puisage ne peuvent s’établir que par titre qu’elles soient ou non
apparentes (art. 691 du Code Civil).
o L’on considère qu’une servitude est apparente, lorsqu’elle peut être reconnue
par des ouvrages extérieurs (art. 689 alinéa 2).
o Par opposition, les servitudes non apparentes ou occultes sont celles qui n’ont
pas de signes extérieurs de leur existence et qui sont invisibles par exemple
l’interdiction de construire.
Toutes ces servitudes sont, soit actives, vues par le propriétaire du fond dominant qui en
est bénéficiaire, soit passives vues par le propriétaire du fond servant qui les supporte.
La classification des servitudes
Le Code Civil dans son art. 639 mentionne trois grandes catégories de servitude.
- Les servitudes découlant de la situation naturelle des lieux. Exemple: la servitude
d’écoulement des eaux, les sources, les rivières, l’irrigation, le bornage, les clôtures.
- Les servitudes imposées par la loi.. Ces dernières ont pour objet l’utilité publique ou
communale, voire l’utilité des particuliers. Celles qui sont établies pour l’utilité
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publique résultent des lois et règlements particuliers. Exemple: la servitude de
réparation des ouvrages publics a un caractère d’utilité pour les particuliers, les
servitudes de mitoyenneté, de droit de passage en cas d'enclave.
Les servitudes établies par le fait de l’homme. Ce sont les servitudes établies par des
conventions entre propriétaire qui sont aussi appelées servitudes conventionnelles.
Exemple: une convention pour l’établissement d’une servitude de passage non
réglementée par la loi, ou pour l’interdiction de construire. Ces servitudes ne peuvent
exister que si elles ne sont pas contraires à l’ordre public. Exemple: Elles ne peuvent
violer le principe de la libre circulation des biens, en instituant une inaliénabilité
perpétuelle.
Les obligations en cas de vente
L’art. 1638 du Code Civil rend obligatoire pour le vendeur, la déclaration des servitudes non
apparentes ou occultes dans le contrat de vente.
En cas de non respect de cette obligation, l’acquéreur non informé pourra demander, soit la
résiliation du contrat, soit des dommages-intérêts en établissant toutefois que les servitudes
non apparentes sont de telle importance qu’il n’aurait pas acheté s’il les avait connues. La
jurisprudence a étendu l’obligation du vendeur en l’obligeant à révéler dans la mesure de ses
moyens d’information, des servitudes non apparentes d’origine administratives et légales,
telles les servitudes d’urbanisme.
Création, exercice et disparition des servitudes
Seules seront examinées les servitudes conventionnelles, dont la création est permise par l’art.
686 du Code Civil puisque la naissance et la mort des servitudes légales sont propres à chaque
servitude et il convient de se référer au texte qui les réglemente.
La création d’une servitude est permise sous réserve qu’elle ne soit pas imposée à la personne,
ni en faveur d’une personne (ce ne serait plus une servitude) mais à un immeuble et pour un
autre immeuble, et surtout qu’elle ne soit pas contraire à l’ordre public. Exemple: on ne peut
conventionnellement modifier une servitude légale instituée dans l’intérêt public.
Pour que l’acte passé, puisse créer une véritable servitude génératrice d’un droit réel de nature
immobilière, il ne faut en aucun cas qu’elle constitue une obligation personnelle du
propriétaire envers un autre propriétaire ;
En principe il y a servitude lorsque la convention fait supporter un service ou une charge à un
immeuble sans nécessiter l’intervention active de son propriétaire au profit de l’autre
immeuble pour l’utilité économique de celui-ci ou pour un quelconque avantage
d’exploitation. Ainsi on été considérées comme constituant des servitudes, les conventions
tendant à autoriser un propriétaire à abattre du bois pour chauffer une maison,
En tous les cas, aucune convention ne peut porter atteinte à l’ordre public, de sorte que :
- une servitude perpétuelle d’inaliénabilité serait nulle,
- une servitude contraire aux effets d’une servitude administrative serait également
nulle,
- une servitude contraire aux règles de Police serait sans effet.
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Pour créer une servitude qui est donc un droit réel, immobilier, il convient que les parties
aient la capacité juridique, c’est-à-dire une capacité qui leur permet notamment de
vendre ou d’acheter un bien immobilier. Exemple: l’usufruitier seul ou le nu-propriétaire
seul ne peut séparément conférer des servitudes sur le bien affecté à leur jouissance ou à leur
propriété. Il pourrait par contre le faire d’un commun accord.
Si dans le cas d’une indivision, un des indivisaires constituait une servitude sur le fond
indivis, celle-ci ne serait pas nulle, mais son exercice serait suspendu jusqu’au jour où le
consentement de l’ensemble des indivisaires serait obtenu ou jusqu’au moment ou par suite de
licitation ou de partage, l’immeuble serait devenu la propriété de l’indivisaire qui l’a créée.
Toutes les servitudes peuvent être établies ou aménagées ou modifiées par titre. Le titre est un
acte juridique écrit, en principe conventionnel, mais il pourrait aussi résulter d’un jugement
constitutif de la servitude. A ce titre, doit être intervenu le propriétaire du fond servant ou ses
auteurs, à défaut la servitude lui serait inopposable car le fondement de la servitude
conventionnelle doit se trouver dans les titres de propriété du fond servant.
De plus, pour être opposable aux tiers, l’acte constitutif de servitude doit être authentique,
c’est-à-dire reçu par un notaire. Il est toutefois possible qu’un acte sous seing privé soit
converti en acte authentique en le déposant aux minutes d’un notaire avec reconnaissance
d’écriture et de signature, et publication au Livre Foncier.
Si les servitudes légales d’intérêt privé n’ont pas à être publiées pour être opposables au tiers,
un acte fixant conventionnellement l’assiette et le mode d’exercice d’une servitude légale,
doit être publié au Bureau des Hypothèques pour être opposé à un tiers acquéreur de
l’immeuble grevé de la servitude.
Prescription trentenaire
Seules les servitudes à la fois continues et apparentes peuvent s’acquérir par la prescription,
c’est-à-dire par la possession de 30 ans.
Par contre, les servitudes continues non apparentes et les servitudes discontinues apparentes et
non apparentes, ne peuvent s’établir que par titre. Toutefois, l’acquisition de servitude par
prescription ne s’applique pas aux immeubles inaliénables et aux immeubles du domaine
public ou aux immeubles classés comme monuments historiques au site classé.
La prescription trentenaire commence à courir dès l’achèvement des ouvrages extérieurs
permanents qui ont rendu la servitude apparente.
Pour prescrire, il faut d’après le droit commun (art. 2229 du Code Civil) que la
possession soit à la fois :
o continue et non interrompue
o paisible, publique et non équivoque
o et à titre de propriétaire de la servitude
L’usage à titre précaire ou de tolérance ne peut être considéré pour valoir possession comptant
pour déterminer la prescription trentenaire.
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L’art. 694 du Code Civil stipule que si le propriétaire de deux immeubles entre lesquels il
existe un parent de servitude, dispose de l’une des propriétés sans que le contrat ne contienne
aucune convention relative à la servitude, celle-ci continue d’exister activement ou
passivement en faveur de la propriété aliénée ou sur la propriété aliénée.
Cette disposition est applicable aux servitudes discontinues apparentes. Pour en profiter, il
convient de justifier que l’acte juridique de séparation ne contient aucune clause contraire à
l’existence de la servitude réclamée, et le Juge doit obligatoirement constater cette absence de
clause contraire. Exemple : servitude de passage, d’abreuvoir, égout.
Une servitude ne peut être aggravée
L’art. 702 du Code Civil interdit au bénéficiaire de la servitude de faire dans sa propriété, ou
dans la propriété débitrice de la servitude aucun changement qui aggrave la condition de la
propriété grevée. Une servitude ne peut donc être aggravée si ce n’est avec l’accord des
intéressés.
Les tribunaux ont notamment jugé que l’utilisation d’une servitude de passage concédée pour
accéder à pied à un jardin ne pouvait être aménagée pour l’usage des voitures,
Une servitude ne peut être diminuée
L’art. 701 du Code Civil prévoit que le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut
rien faire qui tend à en diminuer l’usage, ou à rendre cet usage plus incommode. Ainsi, il ne
peut ni changer l’état des lieux, ni transporter l’usage de la servitude dans un endroit différent
de celui où elle a été primitivement assignée.
Le propriétaire de l’immeuble débiteur de la servitude, en application de l’art. 699, a la faculté
d’abandonner sa propriété au propriétaire bénéficiaire de la servitude s’il veut s’affranchir des
frais lui incombant d’après le titre pour les ouvrages nécessaires à l’usage et à la conservation
de la servitude.
Cette faculté d’abandon est d’ordre public, et on ne peut donc y renoncer à l’avance.
L’abandon n’a pas à être accepté par le propriétaire du fonds dominant, et ne peut être fait
sans son consentement. Il suffira de lui signifier l’acte d’abandon, lequel devra être publié au
Livre Foncier.
Extinction d’une servitude
Les servitudes peuvent s’éteindre ou disparaître de quatre façons :
- Par l’impossibilité d’en user résultant de l’état des choses. Cette cessation ne constitue
pas toujours une extinction définitive, puisque l’art. 704 du Code Civil précise que les
servitudes revivent si les choses sont rétablies de manière qu’on puisse en user, à
moins qu’il ne se soit écoulé un espace de temps suffisant pour faire présumer
l’extinction de la servitude à savoir 30 ans. Exemple, une source tarie rejaillie à
nouveau
- Par la confusion des fonds. Toute servitude est éteinte lorsque le fonds à qui elle est
due est celui qui la doit sont réunis dans une même main, car on ne peut avoir de
servitude sur soi-même, et ce quelle que soit l’origine juridique de cette réunion (art.
705 du Code Civil). Toutefois la réunion doit être définitive, irrévocable et totale, mais
l’exercice d’une action résolutoire ferait le cas échéant renaître la servitude
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Par le non usage pendant 30 ans. C’est le propriétaire de l’immeuble débiteur de la
servitude qui doit faire preuve du non usage lorsqu’il s’agit d’une servitude continue
basée sur un titre, et le propriétaire de l’immeuble bénéficiaire de la servitude doit
justifier de l’exercice de la servitude discontinue ou la servitude continue non fondée
sur un titre
Par la renonciation. Il est toujours possible aux parties de renoncer
conventionnellement à une servitude. Le propriétaire du fonds dominant peut renoncer
expressément ou tacitement à la servitude lui profitant, mais comme il est de règle
qu’une renonciation ne se présume pas, il est recommandé d’établir un acte
authentique pour la constater et la publier à la conservation des hypothèques afin de la
rendre opposable au tiers.
Les différents de servitude pouvant concerner les propriétaires
forestiers
Le chapitre du Code Civil traitant des servitudes étant très complexe, aussi nous nous
énumérons les plus fréquentes concernant la gestion ou l’exploitation forestière. Toutes les
conditions d’utilisation, de création ou d’extinction des servitudes sont régies par le Code
Civil (art. 640 à 710).
 L’eau :
-
Art. 640
« Les fonds inférieurs sont assujettis envers ceux qui sont plus élevés, à
recevoir les eaux qui en découlent naturellement sans que la main de
l’homme y ait contribué.
Le propriétaire inférieur ne peut point élever de digue qui empêche cet
écoulement.
Le propriétaire supérieur ne peut rien faire qui aggrave la servitude du fond
inférieur. »
-
Art. 643
« Si, dès la sortie du fonds où elles surgissent, les eaux de source forment un
cours d’eau offrant le caractère d’eaux publiques et courantes, le
propriétaire ne peut les détourner de leur cours naturel au préjudice des
usagers inférieurs. »
 Bornage et clôtures :
-
Art. 646 « Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés
contiguës. Le bornage se fait à frais communs. »
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Art. 647 « Tout propriétaire peut clore son héritage, sauf exception portée en l’article
682. » (Voir point sur les droits de passage)
 Les plantations :
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Art. 670 « Les arbres qui se trouvent dans la haie mitoyenne sont mitoyens comme la
haie (...). Lorsqu’ils meurent ou lorsqu’ils sont coupés ou arrachés, ces arbres sont
partagés par moitié.
Chaque propriétaire a le droit d’exiger que les arbres mitoyens soient
arrachés. »
Chaque propriétaire peut donc exiger l’arrachage des arbres mitoyens, mais il
ne peut y procéder de son propre chef.
-
Art. 671 « Il n’est permis d’avoir des arbres, arbrisseaux et arbustes près de la limite
de la propriété voisine qu’à la distance prescrite par les règlements particuliers
actuellement existants, ou par des usages constants et reconnus, et, à défaut de
règlements et usages qu’à la distance de deux mètres de la ligne séparative des deux
héritages pour les plantations dont la hauteur dépasse deux mètres, et à la distance d’un
demi-mètre pour les autres plantations. (...) ».
En cas de non respect des distances minimales, le propriétaire du fonds voisin
peut exiger que les arbres soient arrachés ou étêtés à la hauteur de deux mètres
(article 672 du Code civil). S’il y a titre, c’est-à-dire accord écrit entre deux
riverains, les arbres peuvent être conservés à une distance moindre. De même,
par « destination de père de famille » c’est-à-dire à la suite du partage d’une
propriété, les arbres se retrouvant alors plus proches de la limite que prévu dans
les textes, peuvent rester en place. Enfin, si l’arbre a plus de trente ans, il peut
être laissé en l’état : la prescription trentenaire s’applique. Mais si l’arbre est
coupé ou arraché, la nouvelle plantation devra respecter les distances légales.
Attention pour les haies de moins de deux mètres de hauteur, la distance
minimale avec le fonds voisin n’est que de 50cm
-
Art. 673 « Celui sur la propriété duquel avancent les branches des arbres, arbustes et
arbrisseaux du voisin peut contraindre celui-ci à les couper. Les fruits tombés
naturellement de ces branches lui appartiennent.
Si ce sont les racines, ronces ou brindilles qui avancent sur son héritage, il a
le droit de les couper lui-même à la limite de la ligne séparative.
Le droit de couper les racines, ronces et brindilles ou de faire couper les
branches des arbres, arbustes et arbrisseaux est imprescriptible. »
 Les droits de passage :
La servitude de passage est une charge imposée sur un fonds au profit d’un autre fonds
appartenant à un propriétaire différent. On distingue alors le fonds servant, sur lequel la
servitude empiète et le fonds dominant, qui est celui au profit duquel elle a été créée.
Il existe deux grandes catégories de servitudes de passage : légale et conventionnelle. Celle
légale est régie par le code civil :
-
Art. 682 « Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique
aucune issue ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle
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ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou
de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour
assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au
dommage qu’il peut occasionner. »
-
Art. 701 « Le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende
à en diminuer l’usage ou à le rendre plus incommode (...) »
Cette servitude légale est applicable de plein droit, même sans écrit entre les propriétaires.
Elle résulte du droit au désenclavement de parcelles n’ayant pas de sortie ou bien une sortie
inadaptée sur une voie publique. Dans ce cas, aux termes de la loi, le consentement du
propriétaire du fonds traversé n’est pas requis. Toutefois, il faut choisir le trajet le plus court
et le moins dommageable.
Ce droit ne s’éteint jamais sauf cas particuliers prévus à l’article 685 du code civil :
« L'assiette et le mode de servitude de passage pour cause d'enclave sont déterminés par
trente ans d'usage continu… ». C’est le cas de la prescription trentenaire. Le bénéficiaire peut
y renoncer de son propre chef pour son manque d’intérêt ou son utilisation trop lourde, cette
renonciation doit alors être inscrite au fichier immobilier. De même, si le fonds dominant et le
fonds servant tombent dans les mains du même propriétaire, ou s’il y a création d’une
nouvelle voie d’accès, la servitude s’éteint. Dans ce cas, le propriétaire de l’ancienne
servitude doit faire la demande de sa suppression.
Attention cependant à la division des parcelles qui est prévue par l’article 684 du code civil :
« Si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un
partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont
fait l'objet de ces actes.
Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés,
l'article 682 serait applicable ». et qui est source de chicane, surtout en tenant compte de
l’évolution des exigences des engins d’exploitation.
Par ailleurs, cette servitude est une limitation à la clôture de son héritage, en application de
l’article 647 du code civil : « Tout propriétaire peut clore son héritage, sauf l'exception
portée en l'article 682. »
Voir aussi :
- La conservation des hypothèques
- Les hypothèques
- Le bornage
- Proximité d’une ligne téléphonique ou des centres radioélectriques d'émission et de
réception et forêt
Retour à
- Le cadastre en France
- Impôts hors transmission du patrimoine
- Droit forestier - Généralités
- Etapes à suivre pour réaliser un plan simple de gestion
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