concubins en indivision sur le logement

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CONCUBINS EN INDIVISION SUR LE LOGEMENT : LE
FINANCEMENT EXCÉDANT LA QUOTE-PART INDIVISE EST
PRÉSUMÉ UNE DONATION INDIRECTE (CASS. CIV. 1 02/04/2014)
Légifrance - 02/04/2014
PROBLÉMATIQUE
Une donation indirecte est le fait d'avantager ou de gratifier indirectement une
personne par un acte réel, véritable et non mensonger, qui apparemment ne se
présente pas comme un acte à titre gratuit et qui est différent d'un acte de donation
pure et simple.
Les donations indirectes échappent aux règles de forme édictées par l'article 931 du
code civil (acte notarié) pour la validité des donations entre vifs.
En présence d’une donation indirecte, la forme et l'appellation apparentes de l'acte
juridique ne sont pas celles de la donation mais d'un autre acte.
Contrairement à la donation déguisée, il n'y a pas dissimulation.
La donation indirecte, comme toute donation, suppose que trois éléments soient
réunis : une intention libérale, une absence de contrepartie et le dessaisissement
irrévocable du donateur.
Pour une illustration du point de vue fiscal en présence d’époux séparée de biens
(fidflash précédent- arrêt du 15 mars 2011 de la Chambre commerciale de la Cour de
cassation)
Lorsqu’on acquiert un bien en indivision, lorsque l’un des indivisaires a acquitté une
charge pour le compte d’un autre indivisaire, en principe une créance naît entre les
indivisaires.
Lorsque cette indivision est entre concubins, partenaires de Pacs ou époux séparé
de biens, cette créance peut être mise en échec, soit en qualifiant la prise en charge
pour le compte de l’autre comme une donation indirecte ou en présence d’époux
d’une contribution en fonction des facultés contributives aux charges du mariage de
l’article 214 du Code civil (fidflash précédent).
La Première chambre civile de la Cour de cassation s’est prononcée en présence de
concubins ayant acquis leur logement en indivision et que seul l’un d’eux a
remboursé les échéances d’emprunt, dans un arrêt en date du 02 avril 2014.
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SYNTHÈSE
Faits
- Deux concubins ont acquis en indivision un immeuble dont partie du prix a été
payée au moyen d’un prêt souscrit solidairement, mais dont les échéances ont été
supportées par un seul d’entre eux jusqu’à la séparation des concubins le 31 août
2005.
- L’autre concubin a assigné celui qui s’est acquitté des échéances en ouverture des
opérations de comptes, liquidation et partage de l’indivision et pour voir ordonner la
licitation et dire qu’il est redevable d’une indemnité d’occupation.
- La cour d'appel a retenu que « l’acquisition indivise faite par moitié, alors que Mme
Y... était, aux termes de l’acte de vente, sans profession, et que le couple avait eu
ensemble deux enfants à l’époque de l’acquisition, établit l’intention libérale de M.
X... en faveur de celle-ci, indépendamment de toute notion de rémunération ; qu’une
telle donation emportait nécessairement renonciation de M. X... à se prétendre
créancier de l’indivision au titre des remboursements du prêt effectués par lui seul,
jusqu’à la séparation du couple, comme le réclame Mme Y... ; »
« Elle a en conséquence fait droit à la demande tendant à voir juger que M. X... l’a
gratifiée d’une donation en ayant réglé seul les échéances du prêt jusqu’au 1er
septembre 2005. »
- Le concubin s’étant acquitté des échéances s’est pourvu en cassation.
Il arguait notamment que la décision de la priver « de son droit de créance de
remboursement de la part payée pour sa concubine, sans que son intention libérale
ni sa renonciation à sa créance ne soient caractérisées de façon certaine et non
équivoque, la cour d’appel lui a infligé une privation de propriété incompatible avec le
droit au respect de ses biens, violant ainsi l’article 1er du 1er protocole additionnel à
la Convention européenne des droits de l’homme. »
Arrêt
- La Cour de cassation reconnaît l’appréciation souveraine des juges du fonds.
Ainsi, la Cour de cassation rejette le pourvoi formé contre cet arrêt pour ce qui est de
la qualification de donation.
Analyse
- Cette qualification en donation indirecte pourrait également être reconnue en
présence d’un Pacs ou d’une séparation de biens pure et simple. Dans ce dernier
cas on s’interrogera en priorité sur la contribution aux charges du mariage, puis la
donation indirecte pour la fraction excédant cette dernière.
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- Il est à relever que l’administration pourrait être tentée d’exiger le paiement de
droits de donation, en ce cas particulièrement élevés car entre étrangers, soit au taux
de 60 %.
CONSEIL
Si l’on souhaite éviter toute qualification en donation indirecte d’une participation
excédant la quote-part indivise, il convient d’établir une volonté contraire.
Il pourra prendre la forme d’une reconnaissance de dette, ou de dispositions
contenues dans l’acte d’acquisition, le contrat de Pacs ou de mariage le cas échéant.
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