pdf Broschüre Professionelles Immobilien Banking

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Immobilien-Banking 2014 | 2015
Professionelles Immobilien-Banking – Fakten und Daten
Mitgliedsinstitute des vdp
Die gegenwärtig 38 im Verband deutscher Pfandbriefbanken e.V. (vdp)
zusammengeschlossenen Mitgliedsinstitute sind Marktführer für die gewerbliche Immobilienfinanzierung in Deutschland und gehören auch international zu den bedeutenden Playern. Als Repräsentant seiner Mitgliedsinstitute nimmt der vdp die Interessen der Pfandbriefbanken gegenüber
nationalen und europäischen Entscheidungsgremien sowie gegenüber einer
breiteren Fachöffentlichkeit wahr. Als Spitzenorganisation der deutschen
Pfandbriefbanken unterstützt der vdp seine Mitglieder außerdem mit hoch
spezialisierten Geschäftslösungen.
Das Know-how des vdp ist auf die spezifischen Anforderungen der Pfand-
briefemittenten – den Pfandbrief und das deckungsfähige Kreditgeschäft –
zugeschnitten. Der vdp fördert die wirtschaftlichen Belange der Mitgliedsinstitute durch gezielte Lobbyaktivität in der Kapitalmarktpolitik sowie in
allen politischen Bereichen, die für das Pfandbriefgeschäft relevant sind. Er
betreut seine Mitgliedsinstitute zudem in regulatorischen Fragestellungen
und vertritt diese gegenüber den nationalen Aufsichtsbehörden. Im Rahmen
der Group Governance werden in den Verbandsgremien Informationen und
Erfahrungen aus den Mitgliedsinstituten ausgetauscht, aufbereitet und zu
Marktstandards entwickelt. Der vdp bietet seinen Mitgliedsinstituten darüber
hinaus Geschäftslösungen, die das besondere Kredit- und Emissionsgeschäft
der Pfandbriefbanken unterstützen. Die Geschäftsaktivitäten der vdp-Mitglieder profitieren von der anerkannten Expertise, der umfassenden Vernetzung
und den gut eingeführten Kommunikationsinstrumenten des vdp.
Inhalt
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Professionelles Immobilien-Banking
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Jan Bettink, Präsident des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken
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Prof. Dr. Michael Voigtländer und Heide Haas,
Institut der deutschen Wirtschaft Köln
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Banken, Versicherer, Debt Funds in der gewerblichen Immobilienfinanzierung – Konkurrenten oder Partner?
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Vorwort
Langfristfinanzierung in Gefahr
Jan Bettink, Berlin Hyp und Verband deutscher Pfandbriefbanken
Der deutsche Markt für gewerbliche Immobilienfinanzierungen –
eine Analyse
Markus Hesse und Prof. Dr. Tobias Just, IREBS
Diskussionen um einen nachhaltigen Wert
Oder: Warum ist der Immobilienmarkt in Deutschland weniger volatil?
Jörg Quentin, pbb Deutsche Pfandbriefbank
Finanzierung großvolumiger Transaktionen in der Wohnungswirtschaft –
aktuelle Entwicklungen
Gerhard Meitinger, pbb Deutsche Pfandbriefbank
Porträts von vdp-Mitgliedsinstituten
50 Aareal Bank | Wiesbaden
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BayernLB | München
Berlin Hyp | Berlin
Bremer Landesbank | Bremen
Commerzbank | Frankfurt am Main
COREALCREDIT BANK | Frankfurt am Main
DekaBank | Frankfurt am Main
Deutsche Apotheker- und Ärztebank | Düsseldorf
Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank | Hamburg
Deutsche Hypothekenbank | Hannover
Deutsche Kreditbank | Berlin
Deutsche Pfandbriefbank | Unterschleißheim
Deutsche Postbank | Bonn
Düsseldorfer Hypothekenbank | Düsseldorf
Hamburger Sparkasse | Hamburg
HSH Nordbank | Hamburg
ING-DiBa | Frankfurt am Main
Kreissparkasse Köln | Köln
Landesbank Baden-Württemberg | Stuttgart
Landesbank Berlin | Berlin
Landesbank Hessen-Thüringen (Helaba) | Frankfurt am Main
M. M. Warburg & CO Hypothekenbank | Hamburg
Münchener Hypothekenbank | München
Natixis Pfandbriefbank | Frankfurt am Main
Nord/LB Norddeutsche Landesbank Girozentrale | Hannover
SaarLB Landesbank Saar | Saarbrücken
Santander Consumer Bank | Mönchengladbach
SEB | Frankfurt am Main
Sparkasse KölnBonn | Köln
UniCredit Bank HypoVereinsbank | München
VALOVIS BANK | Essen
WL BANK Westfälische Landschaft Bodenkreditbank | Münster
Wüstenrot Bank Pfandbriefbank | Ludwigsburg
Weitere Informationen
83 Professionelles Immobilien-Banking – Themen der Jahre 2002 – 2013
86 Weitere Informationsmaterialien zum Immobilien-Banking
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Vorwort
auch wenn die unmittelbaren Auswirkungen der Finanzkrise überwunden
scheinen, bewegen sich die Pfandbriefbanken nach wie vor in einem herausfordernden Umfeld. Regulatorische Eingriffe und stabilisierende Maßnahmen der
Europäischen Zentralbank bestimmen weiterhin die Märkte. Auch die Staatsschuldenkrise schwelt weiter, rückt aber aufgrund der bislang erfolgreichen
Krisenbekämpfung durch die EZB und angesichts der geopolitischen Risiken
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in den Hintergrund. Am Kapitalmarkt treibt der Anlagedruck die Renditen von
Pfandbriefen analog zu jenen deutscher Staatsanleihen auf bisher nie gekannte
Tiefstände. Gleichzeitig erweitern am gewerblichen Immobilienmarkt neue
Marktteilnehmer das Spektrum der gewerblichen Immobilienfinanzierer und
erhöhen damit den Wettbewerbsdruck auf der Angebotsseite.
Diesen Trend greift das in diesem Jahr zum dreizehnten Mal erscheinende Fact
Book „Professionelles Immobilien Banking – Fakten und Daten“ ebenso auf wie
die Themen Langfristigkeit und Transparenz, die weitere Schwerpunkte der Ausgabe 2014/2015 bilden. Das Fact Book soll dabei, wie gewohnt, nicht nur informieren, sondern auch Handreichung für Investoren bei ihren Investitions- und
Finanzierungsentscheidungen sein.
Langfristige Finanzierungen tragen ganz wesentlich zur Stabilität von Immobilienmärkten und damit zur Stabilisierung ganzer Volkswirtschaften bei. Nicht
zuletzt deshalb hat der Verband deutscher Pfandbriefbanken einen Forschungsauftrag zum Thema „Langfristfinanzierung durch Banken“ des Instituts der
deutschen Wirtschaft (IW) Köln unterstützt. Zwei der Autoren stellen in diesem
Fact Book erste Ergebnisse ihrer Analysen vor. Sie zeigen, dass die Fähigkeit der
Banken, weiterhin langfristige Darlehen in immobilientypischer Höhe zu vergeben, durch künftige Regulierungen deutlich eingeschränkt werden könnte. Statt
Jan Bettink | präsident
die Vergabe langfristiger Darlehen zu fördern, würden Anreize zur Vergabe kurzfristiger Darlehen gesetzt. Problematisch werde es, wenn Finanzierungen künftig
von weniger etablierten und weniger regulierten Finanzintermediären angeboten
würden. Die Regulierung könne kontraproduktiv sein, wenn auf der einen Seite
die Banken zwar robuster würden, auf der anderen Seite aber die Risiken für das
gesamte Finanzsystem und die Volkswirtschaft stiegen.
Der Beitrag „Banken, Versicherer, Debt Funds in der gewerblichen Immobilienfinanzierung – Konkurrenten oder Partner?“ zeigt auf, dass die für die Jahre 2012
bis 2014 prognostizierte Finanzierungslücke nicht eingetreten ist. Im Gegenteil
sei in den Kernländern der EU, darunter auch in Deutschland, sogar ein Angebotsüberhang für Finanzierungen festzustellen. Der Markt werde auch durch
verschiedene, teils neue Finanzierungsformen sowie durch neue Finanzierer
bereichert. Der Autor analysiert die Motivation und die Renditeerwartungen
der jeweiligen Anbieter. Zugleich sagt er den Pfandbriefbanken eine neue Rolle
voraus: Ihre Aufgabe werde künftig verstärkt in der „Orchestrierung“ zwischen
dem Kunden einerseits und den verschiedenen Fremdkapitalgebern andererseits
bestehen.
Alternative Anbieter von Immobilienfinanzierungen sind auch im dritten Beitrag
ein Thema. Im zweiten Jahr in Folge hat die International Real Estate Business
School (IREBS) der Universität Regensburg den deutschen Markt für gewerbliche Immobilienfinanzierungen untersucht. Dazu wurden Interviews mit 32 führenden Vertretern namhafter Anbieter von Immobilienfinanzierungen geführt,
die gemeinsam ein Kreditvolumen von 137 Milliarden Euro abdecken. In ihrem
Beitrag stellen die beiden Autoren der Analyse ihre Ergebnisse detailliert vor.
Beispielsweise nehme der „Finanzierungsradius“ der Anbieter von Immobilien-
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Vorwort
darlehen spürbar zu. Das Kreditwachstum finde nicht mehr nur bei Core-Objekten in den sogenannten A-Städten statt. Der durchschnittliche Darlehensauslauf
(LTV) im Neugeschäft liege seit 2010 stabil bei etwa 66 Prozent. Allerdings sagen
die Teilnehmer der Befragung für die kommenden zwei Jahre einen Anstieg dieses Wertes auf 72 Prozent voraus. Zugleich erwarten sie für diesen Zeitraum aus
Bankensicht ein verschlechtertes Chance-Risiko-Profil, das maßgeblich auf die
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gestiegenen Regulierungsanforderungen zurückzuführen ist.
Im Beitrag „Diskussionen um einen nachhaltigen Wert – oder: Warum ist der
Immobilienmarkt in Deutschland weniger volatil?“ geht es um die Frage, wie der
Wert von Immobilien, der naturgemäß und teils erheblich schwankt, in Unternehmensbilanzen und als Kreditsicherheit abgebildet wird. Vor allem wegen der
Kapitalintensität von Immobilien kann die Art ihrer Bilanzierung oder Bewertung
wirtschaftliche Krisen verstärken, wenn nicht sogar auslösen. Diese Erkenntnis
setzt sich inzwischen auch in Ländern durch, in denen der Marktwert bislang als
alleinige Richtschnur galt. So hat die Bank of England in der stichtagsbezogenen Bewertung eine Ursache prozyklisch agierender Gewerbeimmobilienmärkte
entdeckt. In Großbritannien wird jetzt nach einem nachhaltigen Wert von Immobilien gesucht, der unabhängig von Wirtschaftskrisen und Boomzeiten ist. In
Deutschland wird dieser Weg schon lange beschritten. Hier wird neben einem
stichtagsbezogenen Marktwert zumeist auch ein Beleihungswert als nachhaltiger Wert ermittelt. Dies hat dazu beigetragen, dass Immobiliendarlehen von
Pfandbriefbanken auch dann noch über Pfandbriefe refinanzierbar waren, als
eine Kapitalmarkt-Refinanzierung mit keinem anderen Produkt mehr möglich
war. Der Autor zeigt auf, in welchen Bereichen ein „internationaler“ nachhaltiger
Wert mindestens Regelungen treffen müsste, und wie diese aussehen sollten
um auch auf ausländischen Märkten Übertreibungen des Marktgeschehens
zuverlässig abzufedern – so wie es in Deutschland seit Jahrzehnten geschieht.
Seit jeher stehen Pfandbriefbanken mit ihren Produkten auch den Bestandshaltern von Wohnimmobilienportfolios zur Verfügung. In diesem Segment ist
weniger die „Financial Engineering“-Kompetenz der Banken gefragt, sondern
lösungsorientierte und praktikable Finanzierungsformen, die den täglichen
Belangen ihrer Kunden entsprechen. Der letzte Beitrag unseres diesjährigen
Fact Books beleuchtet, welche Finanzierungsformen diesen Kunden (wieder)
zur Verfügung stehen und mit welchen Vor- und Nachteilen sie jeweils verbunden sind. Der Autor unterstreicht die Bedeutung des Vorhandenseins eines
professionellen Bank-Ansprechpartners für Wohnunternehmen, der flexibel auf
individuelle Kundenwünsche reagieren kann. Dagegen stünden dem sogenannten Servicer eines verbrieften Darlehens nur die Optionen zur Verfügung, die
vorab in der Vertragsdokumentation geregelt wurden.
Wir wünschen allen Lesern eine spannende und informative Lektüre. Unser
besonderer Dank geht an die Autoren des Fact Books, ohne deren Fachkompetenz die Erstellung einer an den hohen Ansprüchen von Investoren ausgerichteten Publikation nicht möglich gewesen wäre.
Jan Bettink
vdp-präsident
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Immobilien Banking 2014 | 2015
Prof. Dr. Michael Voigtländer und Heide Haas,
Institut der deutschen Wirtschaft Köln
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Langfristige Finanzierungen tragen wesentlich zur Beruhigung der Märkte
und damit zur Stabilität von Volkswirtschaften bei. Durch die neuen Finanzmarktregulierungen für Banken wird sich der Markt für langfristige Finanzierungen jedoch verkleinern, und auch andere Finanzintermediäre werden
diese Lücke kaum schließen können. Geboten ist daher eine differenziertere
Ausgestaltung dieses Regelwerks, damit der Bankensektor zwar robuster
wird, gleichzeitig aber seine originären volkswirtschaftlichen Funktionen
weiter erfüllen kann.
Hintergrund
Langfristige Finanzierungen sind ein wichtiger Schlüssel zur Erklärung geringerer Marktvolatilitäten. Haushalte und Unternehmen, die langfristig finanziert sind, haben Planungssicherheit
und können unabhängig von dem volatilen Kapitalmarktumfeld handeln. Dies trägt maßgeblich
dazu bei, dass sich die Märkte stetiger entwickeln. Besonders anschaulich lässt sich dies am
Beispiel des Wohnimmobilienmarktes verdeutlichen. Während in Ländern mit überwiegend
variabel verzinslichen Darlehen die Nachfrage stark auf die Zinsänderungen vor und nach der
Finanzkrise reagierte und damit auch die Basis für den Aufbau einer spekulativen Blase legte,
reagierte die Nachfrage nach Wohnimmobilien in Deutschland deutlich stabiler, was maßgeblich dazu beigetragen hat, dass wir trotz der Finanzkrise keine Exzesse im hiesigen Wohnungsmarkt erlebt haben.
Paradoxerweise könnte die Langfristfinanzierung aber gerade wegen der geplanten Finanzmarktregulierungen – die ja die Stabilität erhöhen sollen – in Gefahr geraten. Schließlich setzen Basel III und Solvency II Anreize, eher kürzere Kreditlaufzeiten anzubieten. Damit sinken
zwar die Zinsänderungsrisiken im Bankensektor, aber sie werden letztlich verlagert auf den
nichtfinanziellen Sektor, der diese Risiken deutlich schlechter moderieren kann. Eine wesentliche volkswirtschaftliche Funktion der Banken ist nicht zuletzt die Fristentransformation, die
jedoch unter den geplanten Regeln deutlich schwieriger wird.*
Basel III und Langfristfinanzierung
In der Diskussion der Bankenregulierung nach Basel III stehen die neuen quantitativen und
qualitativen Eigenkapitalvorschriften im Vordergrund. Um die Kapitalgrundlage der Kreditinstitute entsprechend den Erfahrungswerten aus der Wirtschafts- und Finanzkrise sicherer
zu gestalten, sind Banken in der EU dazu angehalten, ihr Eigenkapital sowohl quantitativ als
auch qualitativ hinsichtlich der eingegangen Risiken aufzubauen. Dies könnte die Kreditkosten
insgesamt erhöhen, da die Eigenkapitalkosten für Banken typischerweise über den Fremdkapitalkosten liegen, aber ein unmittelbarer Einfluss auf den Anteil der Langfristfinanzierung
ist nicht erkennbar.
Grundlage für den vorliegenden Beitrag ist die vom Verband deutscher Pfandbriefbanken im Rahmen eines Forschungsauftrags geförderte,
in Arbeit befindliche Untersuchung „Langfristfinanzierung durch Banken“, die im Herbst als IW-Analyse erscheinen wird.
*
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Neben den Vorschriften für höheres risikogewichtetes Eigenkapital im Rahmen der Basel-IIIEinführung ist jedoch auch eine risikounabhängige Verschuldungskennziffer (Leverage Ratio)
vorgesehen. Zur Ermittlung dieser Kennziffer wird das Eigenkapital im Verhältnis zur gesamten Bilanzsumme berechnet, wobei einzelne Positionen keine besondere Gewichtung erfahren:
Leverage Ratio =
Kernkapital (Tier 1)
>3%
Bilanzsumme
Sollte der Baseler Zielwert von drei Prozent in Europa umgesetzt werden, haben Institute zur
Erfüllung dieses Wertes drei Möglichkeiten: Sie können ihr Eigenkapital mit neuen Kapitalgebern erhöhen, sie können Gewinne thesaurieren oder ihre Bilanzsumme reduzieren, beispielsweise indem auslaufende Kreditverträge nicht verlängert werden. Ein genauerer Blick
auf die verschiedenen Institutsgruppen zeigt, dass insbesondere klassische Langfristfinanzierer wie Realkreditinstitute aufgrund der Leverage Ratio unter Anpassungsdruck stehen.
In Deutschland haben sich die Realkreditinstitute auf die langfristige Finanzierung von
Immobilien und Gebietskörperschaften spezialisiert. Diese Kredite refinanzieren sie größtenteils über Pfandbriefe, die ihnen eine fristenkongruente Refinanzierung der Darlehen erlauben.
Zwar können seit dem Pfandbriefgesetz von 2005 heute nahezu alle Kreditinstitute eine Lizenz
zur Emission von Pfandbriefen beantragen, aber nichtsdestotrotz werden die meisten Pfandbriefe immer noch von den darauf spezialisierten Instituten emittiert. Die langfristige Immobilien- und Staatsfinanzierung ist ein sicheres, aber auch margenarmes Geschäft. Daher haben
Realkreditinstitute typischerweise eine niedrige Leverage Ratio, wie Abbildung 1 zeigt. Neben
den Großbanken, die eine Teilgruppe der Kreditbanken darstellen, weisen die Realkreditinstitute mit 3,8 Prozent mit die niedrigste Leverage Ratio aller Bankengruppen auf. Während
bei den Großbanken die niedrigen Werte als eine Folge der Finanzkrise interpretiert werden
können, sind sie bei den Realkreditinstituten strukturell bedingt niedriger. So lag die Leverage
Ratio Anfang der 2000er Jahre sogar nur bei zwei Prozent und auch 2010 lag sie noch bei
2,6 Prozent. Erst seitdem wurde, vor allem durch Bilanzverkürzungen, die Quote erhöht.
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Abb. 1: Durchschnittliche Leverage Ratio deutscher Bankengruppen im Oktober 2013
Kreditbanken
3,7%
Großbanken
3,0%
Landesbanken
6,5%
Genossenschaften
6,6%
Realkreditinstitute
3,8%
Bausparkassen
4,4%
0%
Quelle: Deutsche Bundesbank, eigene Berechnungen
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
Wird die Einhaltung der Leverage Ratio bindend, sind die Folgen je nach Geschäftsmodell
nur schwer abschätzbar. Als gesichert kann gelten, dass die Staats- und die Immobilienfinanzierung (Geschäfte, die in Deutschland vor allem von Langfristfinanzierern gemacht werden)
dadurch zumindest nicht gestärkt werden. Die einheitliche und risikounabhängige Eigenkapitalquote steht im Gegenteil in Konflikt mit diesen Kerngeschäftsfeldern von Langfristfinanzierern, die mit ihren Angeboten langfristiger Finanzierungen auch privaten Haushalten zur
Verfügung stehen. Dies gilt umso mehr, als die Liquiditätskennziffern ohnehin Anreize zu
kürzeren Laufzeiten setzen. Sowohl von Seiten der Politik als auch von Regulatoren wurde die
Problematik der vereinheitlichenden Kennziffer bereits erkannt und auf die Möglichkeit einer
Differenzierung nach Geschäftsmodellen hingewiesen.
Für die Zukunft der Langfristfinanzierung sind weiterhin die neuen Liquiditätsstandards
von Bedeutung, die auf europäischer Ebene durch die Capital Requirements Regulation (CRR)
eingeführt werden. Mit der Vorgabe einer einzuhaltenden Mindestliquiditätsquote (Liquidity
Coverage Ratio – LCR) sollen Kreditinstitute auch bei einem Abfluss von Liquidität, beispielsweise in Form von Spareinlagen, zahlungsfähig bleiben. Nach den Vorgaben des Baseler
Ausschusses für Bankenaufsicht müssen Banken einen Mindestbestand hochliquider Aktiva
vorhalten, mit dem sie den in einem Zeitraum von 30 Tagen auftretenden kumulierten Nettozahlungsverpflichtungen nach verschiedenen Stressszenarien nachkommen können. Diese
Mindestliquiditätsquote wird nur einen geringen Effekt auf die Langfristfinanzierung haben,
wobei die Definition hochliquider Assets einen entscheidenden Parameter für die Nachfrage
nach Refinanzierungstiteln innerhalb des Bankensektors darstellt.
Neben der Mindestliquiditätsquote (LCR) bestehen derzeit Überlegungen, für die Beurteilung der Liquidität eines Institutes zusätzlich die Kennziffer der strukturellen Liquiditätsquote
(Net Stable Funding Ratio – NSFR) zu verwenden. Diese Kennziffer soll anzeigen, ob auch die
mittel- und langfristige Finanzierung von Finanzinstituten den Stabilitätsanforderungen entsprechen und soll damit einen potenziellen Ansatz zur Ermittlung des Refinanzierungsrisikos
darstellen. Nach dem derzeitigen Planungsstand wird sie aus dem Verhältnis zwischen langfristig stabilen Refinanzierungsquellen zu den möglichen Liquiditätsanforderungen errechnet,
die sich aus den Refinanzierungen ergeben könnten. Da die sich in der kurzen Frist ergebenden Refinanzierungsnotwendigkeiten jederzeit durch Refinanzierungsquellen gedeckt sein
sollten, soll dieses Verhältnis stets größer sein als 100 Prozent:
NSFR =
Verfügbarer Betrag stabiler Refinanzierung
Erforderlicher Betrag stabiler Refinanzierung
> 100 %
Die NSFR soll verhindern, dass Banken aufgrund einer nicht risikoadjustierten Fristentransformation in Liquiditätsprobleme geraten, die ein Eingreifen des Staates erfordern. Allerdings
werden hiermit auch Anreize gesetzt, die ein Hemmnis für die Langfristfinanzierung darstellen. Abbildung 2 zeigt eine grobe Kalkulation dieses Liquiditätsmaßes für alle deutschen
Banken. Demnach erfüllen die deutschen Banken im Durchschnitt bereits heute die NSFR.
Allerdings ist es wahrscheinlich, dass eine beträchtliche Anzahl der Institute diese Quote
gerade noch nicht oder nur knapp erfüllt. Diese Institute müssen dann sowohl die Passiv- als
auch die Aktiv-Seite ihrer Bilanz verändern, um die Vorgaben zu erfüllen. Auf der Passiv-Seite
können insbesondere zwei Refinanzierungsmöglichkeiten die NSFR-Quote verbessern: Eigenkapital und Schuldverschreibungen mit langen Laufzeiten, da diese Refinanzierungen ohne
Abschlag in die Bemessung der NSFR eingehen.
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Abb. 2: Refinanzierung deutscher Kreditinstitute nach der NSFR im Jahr 2013
in Milliarden Euro
350.000
Eigenkapital
Einlagen private Haushalte
Einlagen Unternehmen
250.000
Verbindlichkeiten >1 Jahr
Verbindlichkeiten <1 Jahr
200.000
Konsumentenkredte
150.000
Private Hypothekendarlehen
Unternehmenskredite
Kredite an den Bund
100.000
Sonstige Kredite abzüglich Laufzeit <1 Jahr
Schuldverschreibungen Staaten
50.000
Schuldverschreibungen
Bankschuldverschreibungen
0
Aktien
Verfügbare
Refinanzierung
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Erforderliche
Refinanzierung
Quelle: Deutsche Bundesbank, IW Köln
Dies stärkt generell die Langfristfinanzierung, wobei allerdings Versicherer, die zu den wesentlichen Käufern von Anleihen zählen, aufgrund ihrerseits steigender Eigenkapitalvorschriften
bei längeren Zinslaufzeiten durch Solvency II zunehmend weniger bereit sein werden, lange
Laufzeiten zu akzeptieren. Auf der Aktivseite setzt die NSFR jedoch Anreize, die Kreditlaufzeiten zu verkürzen, da nach bisherigen Vorstellungen der Refinanzierungsbedarf bei kurzfristigen Krediten niedriger ist als bei langfristigen. Wird also die durchschnittliche Kreditlaufzeit
verringert, steigt automatisch der Anteil der Kredite, für die keine Refinanzierung mehr nachgewiesen werden muss.
Die Erfüllung dieser Kennziffer wird Banken in Abhängigkeit von ihrem Refinanzierungsmix unterschiedlich hart treffen. Banken ohne Privatkundeneinlagen, die sich beispielsweise
über Bankschuldverschreibungen refinanzieren, dürften stärker betroffen sein als andere. Da
Schuldverschreibungen mit einer kurzen Restlaufzeit von bis zu sechs Monaten nicht in die
Berechnungen mit eingehen, wird es für diese Banken schwerer, die geforderten 100 Prozent
zu erfüllen.
Langfristfinanzierung durch alternative Finanzintermediäre?
Die Analyse der Finanzmarktregulierungen legt nahe, dass sich die Verfügbarkeit von langfristigen Finanzierungen durch Banken künftig verringern könnte und/oder die Kosten hierfür
deutlich steigen werden. Die EU-Kommission hat mit einem Grünbuch zur Langfristfinanzierung bereits die Diskussion angestoßen, ob langfristige Darlehen zukünftig verstärkt durch
andere Finanzintermediäre wie etwa Versicherungen, Pensionsfonds oder Kreditfonds angeboten werden können. Tatsächlich ist zu erwarten, dass sich die Kreditvergabe teilweise auf
alternative Finanzintermediäre verlagern wird, schlichtweg weil diese durch die Regulierung
bevorzugt werden. So müssen Versicherer zum Beispiel keine Liquiditätskennziffern einhalten,
bei Kreditfonds gibt es zwar Vorschriften bezüglich der Höhe des Eigenkapitals, jedoch sind
die Qualitätsanforderungen an das Eigenkapital deutlich geringer. Fraglich ist jedoch, ob die
alternativen Finanzintermediäre sich auch in der Langfristfinanzierung engagieren werden.
Ein Blick in die Historie zeigt, dass sich Langfristfinanzierung nur langsam entwickelt und die
Anbieter auch über eine entsprechende Erfahrung verfügen müssen, um die Kreditausfallwahrscheinlichkeit über einen langen Zeitraum einschätzen zu können. Sofern Kreditfonds
außerhalb des Bankensektors aufgelegt werden, müssen erst Erfahrungen gewonnen werden.
Da die Investoren außerdem typischerweise bei Fonds nur mittlere Anlagedauern bevorzugen,
scheint eine Langfristfinanzierung durch Fonds eher unwahrscheinlich. Bei Versicherern, bei
denen ein Engagement in der Finanzierung bereits eingeübt ist, muss überdies berücksichtigt
werden, dass auch Solvency II in der Kreditvergabe Anreize zu kürzeren Laufzeiten setzt, da
die Eigenkapitalanforderungen mit der Laufzeit ansteigen.
Reform der Regulierung
Wie gezeigt, werden die verschiedenen Anbietergruppen regulatorisch unterschiedlich
behandelt, was eine mangelnde Wettbewerbsgleichheit zwischen den Finanzierern zur Folge
hat. Wichtig ist, dass es für die Kreditvergabe einen einheitlichen Wettbewerbs-Rahmen gibt.
Werden einzelne Finanzintermediäre bei der Kreditvergabe regulatorisch bevorzugt, gibt es
Verzerrungen im Markt, die neue Ungleichgewichte schaffen könnten. Die Konsequenz ist,
dass sich im Schattensektor – zunächst unbeobachtet – Risiken kumulieren, die den Ausgangspunkt neuer Krisen darstellen können. Zur Erhöhung der Finanzstabilität wird es nicht ausreichen die Banken stärker zu regulieren. Stattdessen muss das Gesamtsystem im Auge behalten
werden. Die Idee einer Verschiebung der Langfristfinanzierung an alternative Finanzintermediäre, womöglich sogar unterstützt durch weitere Vorteile in der Regulierung, muss daher
unbedingt verworfen werden.
Dabei sprechen das über Jahre akkumulierte Fachwissen, die bestehende Expertise in
der Risikoanalyse und die damit zusammenhängenden Prüfungskapazitäten deutlich dafür,
zunächst die Bedingungen des Angebotes von Langfristfinanzierung durch Banken nicht
durch Regulierungen zu erschweren. Ein weiterer wichtiger Vorteil von Banken besteht in
dem zur Verfügung stehenden Refinanzierungsmix aus Einlagen, gedeckten und ungedeckten
Schuldverschreibungen und Verbriefungen, der es erlaubt, flexibel auf Marktveränderungen
zu reagieren und Risiken zu streuen. Anders sieht dies etwa bei Kreditfonds aus, die bei einem
Rückzug der Investoren – aus welchem Grund auch immer – schnell in Schieflage geraten
können.
Derzeit setzt die Umsetzung von Basel III auf europäischer Ebene noch Anreize zu kürzeren Kreditlaufzeiten. Dies erfolgt über eine Mischung aus Nachteilen für traditionelle Langfristfinanzierer wie Realkreditinstitute und der mit den Liquiditätsquoten gesetzten Anreize in
Kombination mit anderen Regulierungen, etwa Solvency II.
Kerngedanke von Basel III ist es dabei, die Risiken im Bankensektor zu reduzieren und
damit die Finanzstabilität zu erhöhen. Gleichzeitig wird damit jedoch die volkswirtschaftliche
Funktion der Banken eingeschränkt. Die Regulierung sieht sich damit einem Dilemma ausgesetzt: Auf der einen Seite muss vor dem Hintergrund der Erfahrungen aus der Finanzkrise die
Sicherheit des Finanzmarktes erhöht werden, um negative Rückwirkungen auf die Realwirt-
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schaft zukünftig zu vermeiden oder zumindest zu begrenzen. Auf der anderen Seite wird damit
die Langfristfinanzierung erschwert, was ebenfalls negative Rückwirkungen auf die Realwirtschaft hat, weil damit Planungssicherheit verloren geht und weil sich langfristige Finanzierungen beruhigend auf die Preisentwicklung auswirken.
Das Ziel muss folglich darin bestehen, die Regulierung so zu gestalten, dass Banken zwar
sicherer und robuster werden, gleichzeitig aber ihre Funktionsfähigkeit erhalten bleibt. Konzentrieren muss sich die Regulierung dabei insbesondere auf das systemische Risiko, also die
Gefahr von Domino-Effekten bei Insolvenzen einzelner Banken, da dies eine wesentliche Problematik in der Finanzkrise darstellte. Mit der Umsetzung der Bankenunion wurden hier bereits
wesentliche Maßnahmen getroffen, um die Effekte einer Insolvenz einzudämmen. Während
die Bankenunion allerdings den Fall von Insolvenzen regelt, muss Basel III dazu beitragen, die
Insolvenzwahrscheinlichkeit zu reduzieren.
Ausgehend von der bisherigen Analyse werden im Folgenden einige Leitlinien für eine
Überarbeitung von Basel III abgeleitet.
Unstrittig ist, dass die Banken mehr Eigenkapital vorhalten müssen. Der Mangel an Eigenkapital war der wesentliche Grund dafür, dass die Banken die anfänglichen Verluste aus der
Subprime-Krise nicht verkraften konnten. In Abhängigkeit von ihrem Risiko sollten Banken
daher, wie dies auch nach Basel III vorgesehen ist, mehr Eigenkapital unterlegen. Dies hat
auch nur einen geringen Einfluss auf die Art der Kreditvergabe und stellt somit kein generelles Hemmnis für langfristige Finanzierungen dar. Weil die Eigenkapitalkosten zwar über den
Fremdkapitalkosten liegen, wird dies zwar die Kreditkosten erhöhen, aber dafür ist von einer
Erhöhung der Finanzstabilität auszugehen. Anders gelagert ist die Bewertung allerdings bei
der Leverage Ratio. Die Leverage Ratio ist unabhängig vom Geschäftsmodell und den eingegangenen Risiken und soll nach derzeitigen Vorschlägen drei Prozent betragen. Wie gezeigt,
wird die Leverage Ratio insbesondere negative Rückwirkungen auf Geschäftsfelder haben, die
in Deutschland vor allem von Langfristfinanzierern besetzt werden, und für die aufgrund ihrer
Stabilität und Risikoarmut bis dato nur wenig Eigenkapital vorgehalten werden musste. Es
erscheint wahrscheinlich und ist bereits zu beobachten, dass die betroffenen Langfristfinanzierer ihre Bilanzsumme anpassen werden, was die Langfristfinanzierung insgesamt schwächt.
Dennoch erscheint ein gänzlicher Verzicht auf die Leverage Ratio ebenfalls problematisch,
da die jüngere Vergangenheit gezeigt hat, dass die Risikomessung der Banken zwar den geltenden aufsichtsrechtlichen Regeln entsprach, aber der Realität nicht immer standhielt. Ein
Kompromiss könnte es daher sein, die Leverage Ratio nur als an die Aufsicht zu meldende
Beobachtungskennziffer zu nutzen, und nicht verbindlich einzufordern. Verringerungen der
Kernkapitalquote könnten dann einen Anlass für die Finanzaufsicht darstellen, die Bilanz
und die Aktivitäten der betreffenden Bank eingehend zu prüfen. Dies würde auch eher der
Intention der Leverage Ratio entsprechen, die letztlich auch theoretisch nicht begründet werden kann. Schließlich wird sie eben vor allem deswegen gefordert, weil die Risikomessung
unsicher ist.
Ein weiteres wesentliches Hemmnis stellt die Net Stable Funding Ratio dar. Sie setzt
zugleich Anreize, die Refinanzierung langfristig und die Kreditlaufzeiten kurzfristig zu gestalten. In der Literatur werden die neuen Liquiditätskennziffern insgesamt kritisch betrachtet.
Zwar finden sich auch in nationalen Regelwerken Vorgaben für das Liquiditätsmanagement,
aber die in Basel III gestellten Anforderungen gehen deutlich darüber hinaus. Durch die verschiedenen Haircuts bei Refinanzierungen und Aktiva bewertet der Regulierer darüber hinaus
die einzelnen Geschäftsfelder und Refinanzierungsquellen und legt damit Umschichtungen
nahe. Dabei kann jedoch nur sehr grob vorgegangen werden und die Sicherheit einzelner Refinanzierungsquellen kann sich im Zeitablauf auch ändern. So gehen Einlagen privater Kunden
etwa mit einer vergleichsweise hohen Quote von 80 Prozent in die NSFR ein. Die Erfahrung
lehrt jedoch, dass in wirtschaftlich schwierigen Zeiten auch Privatkunden ihre Mittel kurzfristig abziehen können, was häufig genug ein Grund für die Illiquidität von Banken war. Gerade
der bereits erwähnte Refinanzierungsmix ist deshalb ein Garant für eine stabile und effiziente
Refinanzierung. Die Bewertung der Refinanzierung (und der Aktiva) hinsichtlich ihrer Liquiditätseigenschaften kann Monostrukturen begünstigen, die sich bei veränderten Marktbedingungen als nachteilig erweisen. Grundsätzlich sollten die Liquiditätskennziffern daher nicht zu
restriktiv gewählt werden. Eine Möglichkeit besteht daher darin, den Schwellenwert der NSFR
und auch der LCR nicht auf 100 Prozent zu setzen, sondern etwa auf 95 Prozent. Dies würde
den Spielraum der Banken erhöhen, gleichzeitig aber exzessive Fristentransformationen, wie
sie teilweise vor der Finanzkrise gewählt wurden, unterbinden. Gleichzeitig könnte festgelegt
werden, dass Banken deren NSFR sich verschlechtert oder aber unter einen Wert von 100 Prozent fällt, besonders beobachtet werden.
Insgesamt wird damit hier für eine Regulierung plädiert, die sich weniger an reinen Kennzahlen orientiert, sondern verstärkt individuelle Prüfungen durchführt und in den Dialog mit
den Finanzinstituten eintritt. Schließlich darf nicht vergessen werden, dass die Geschäftsmodelle der Banken in der EU sehr verschieden sind und sowohl die Kernkapitalquote als auch
die Liquiditätsquoten nur eine begrenzte Aussagekraft für die Insolvenzwahrscheinlichkeit
eines Instituts haben. Daher dürfen insbesondere diese Kennziffern nicht zu restriktiv ausgestaltet werden.
Schlussfolgerungen
Als Reaktion auf die Finanz- und Wirtschaftskrise sollen Banken künftig stärker reguliert
werden. Damit soll die Stabilität des Finanzsystems gestärkt und die Gefahr einer neuen Krise
verringert werden. Es steht außer Frage, dass die Robustheit der Banken durch die neuen
Regeln verbessert wird. Gleichsam wird jedoch zunehmend deutlich, dass die Regulierung
die volkswirtschaftliche Funktion der Banken spürbar einschränkt. Insbesondere ihre Funktion
als Langfristfinanzierer können die Banken künftig nur begrenzt wahrnehmen.
Die EU-Kommission hat dieses Thema mittlerweile erkannt und auf die Agenda gesetzt.
Dies ist verdienstvoll, doch der Ansatz, die Langfristfinanzierung auf andere Finanzintermediäre zu verlagern, muss als äußerst problematisch angesehen werden. So lässt sich ausführlich
darlegen, dass Banken aufgrund ihrer Refinanzierungsmöglichkeiten, ihres Geschäftsmodells
und ihrer langen Erfahrung für die Bereitstellung von Langfristfinanzierung prädestiniert sind.
Verlagerungen auf andere Marktteilnehmer können durch ungleiche Rahmenbedingungen
in der Regulierung oder andere Anreize erreicht werden, was jedoch nicht zielführend ist.
Schließlich können Langfristfinanzierungen dann nicht mehr von den günstigsten Anbietern
bereitgestellt werden, sofern alternative Finanzierer überhaupt in der Lage sind, in nennenswertem Umfang langfristige Darlehen anzubieten. Noch problematischer ist jedoch, dass
damit die Kreditvergabe in einen weniger regulierten und auch weniger etablierten Sektor
verschoben wird, was die Gefahr neuer Verwerfungen erhöht. Im Endeffekt werden damit
die Banken zwar robuster, die Risiken für das gesamte Finanzsystem und die Realwirtschaft
steigen aber.
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Banken, Versicherer, Debt Funds in der
gewerblichen Immobilienfinanzierung –
Konkurrenten oder Partner?
Jan Bettink, Berlin Hyp und Verband deutscher Pfandbriefbanken
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Die Bankenbranche bewegt sich nach wie vor in einem Umfeld voller
Herausforderungen, auch wenn die direkten Auswirkungen der Finanzkrise ihren Schrecken langsam verlieren. So hatte das allgemein erwartete
„financing gap“ insbesondere auf dem deutschen Immobilienmarkt nicht
die befürchteten Ausmaße angenommen, auch aufgrund des Auftretens
neuer Finanzierungsanbieter. Die neuen Marktteilnehmer erweitern das
Spektrum der gewerblichen Immobilienfinanzierer sowohl für Investoren als auch als Konsortialpartner für die etablierten Pfandbriefbanken,
gleichzeitig verstärken sie den Wettbewerb auf der Angebotsseite. Der
Beitrag beleuchtet die jeweiligen Interessen und zeigt auf, wie das künftige Zusammenwirken der verschiedenen Player aussehen könnte.
Auch wenn im „Jahr 6 nach Lehman“ die Belastungen und Herausforderungen für Banken
in Europa, darunter auch die gewerblichen Immobilienfinanzierer in Deutschland, nicht
eben klein sind – als Stichworte seien hier nur der ungebrochene Trend der Regulierungsverschärfung, Basel III, weiter steigende Eigenkapital-Anforderungen sowie der EZB-Stresstest genannt – sind dennoch deutliche Anzeichen einer Entspannung zu erkennen.
Ängstlich hatte der Markt seinerzeit auf die Jahre 2012 bis 2014 geschaut, in denen der
Höhepunkt der zur Refinanzierung anstehenden Volumina aus noch zu Vorkrisenzeiten arrangierten Finanzierungen und CMBS-Transaktionen erwartet wurde. Bis in das Jahr 2012 hinein
war dieses „financing gap“ ein Unsicherheitsfaktor. Die Angst vor einer nachhaltigen Finanzierungslücke hat ihren Schrecken für den Finanzmarkt jedoch inzwischen verloren. Der Blick
auf Zahlen, die der Immobiliendienstleister DTZ im Mai veröffentlichte, ließ manche sich verwundert die Augen reiben: In den Kernländern der EU, darunter auch Deutschland, gibt es
einen Angebotsüberhang für Finanzierungen1) und dies trotz des Ausscheidens durchaus
namhafter Banken wie der Eurohypo. Bei der Frage nach den Gründen für das Ausbleiben
weiterer Marktturbulenzen sind folgende Fakten in Erwägung zu ziehen:
Problemkredite und auch Verbriefungen wurden nur in seltenen Fällen gekündigt und
(zwangs)verwertet. Vielmehr wurden europaweit sogenannte Bad Banks geschaffen, in
denen auch Immobilienfinanzierungen geparkt und marktschonend abgebaut wurden.
Nicht zuletzt dank der Eingriffe der EZB hat sich die Refinanzierungssituation der Banken
deutlich entspannt. Die „dicke Bertha“ hat ihren Zweck erfüllt. Auch in Zeiten von Niedrigstzinsen blieb darüber hinaus der Pfandbrief ein nachgefragtes und anerkannt erfolgreiches Refinanzierungsmittel für die deutschen Pfandbriefbanken, die daraus einen Wettbewerbsvorteil generieren konnten.
Die Liquiditätsschwemme und der – vor dem Hintergrund historischer Niedrigstzinsen –
zunehmende Anlagedruck internationaler Investoren hat insbesondere in den letzten beiden Jahren dazu geführt, dass der Preiseinbruch auf den Immobilienmärkten in relativ
kurzer Zeit gestoppt wurde. Auf breiter Front steigende Preise führten dazu, dass sich
viele internationale Banken vergleichsweise „geräuschlos“ und vor allem eigenkapitalschonend von ihren Problemkrediten trennen konnten. Zum Teil erschien es sogar attraktiv, die
Darlehen zu verlängern, da die LTVs der Finanzierungen wieder auf ein akzeptables Maß
gesunken waren.
1)
DTZ Insight vom 19.05.2014
17
Banken, Versicherer, Debt Funds in der gewerblichen
Immobilienfinanzierung – Konkurrenten oder Partner?
Auch die „new arrivals“, d. h. neue Kreditgeber am Markt für gewerbliche Immobilien finanzierungen haben dazu beigetragen, die Finanzierungslücke zu schließen. Zu ihnen
zählen insbesondere Staatsfonds, die auf der Suche nach sicheren „safe haven“ Investments den Immobilienmarkt deutlich übergewichtet haben, aber auch Versicherer,
Pensionskassen und mit Kreditfonds eine Vielzahl weiterer institutioneller Anleger.
Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass insbesondere auf dem Finanzierungsmarkt
für Immobilien in Deutschland eine positive Stimmung zu vermelden ist. Der Wettbewerb der
Investoren um Finanzierungen bei Kreditgebern hat sich in Teilbereichen zu einem Wettbewerb der Kreditgeber um Investoren gewandelt. Dieser Trendumschwung auf dem deutschen
Immobilienfinanzierungsmarkt in den vergangenen 18 Monaten war in dieser Deutlichkeit von
vielen Marktteilnehmern nicht erwartet worden. Diese Entwicklung wird auch im aktuellen
DIFI-Report2) bestätigt:
Deutscher Immobilienfinanzierungsindex (DIFI)
Saldo in Prozentpunkten
Finanzierungssituation
Finanzierungserwartung
DIFI
50
18
40
30
20
10
0
-10
-20
-30
Q4/11
Q1/12
Q2/12
Q3/12
Q4/12
Q1/13
Q2/13
Q3/13
Q4/13
Q1/14
Q2/14
Quelle: ZEW; der DIFI (Deutscher Immobilienfinanzierungsindex), der die aktuelle Situation (vergangene sechs Monate) und die Erwartungen
(kommende sechs Monate) der Umfrageteilnehmer bezüglich der deutschen Immobilienfinanzierungsmärkte abbildet wird quartalsweise
ermittelt und berechnet sich als Mittelwert der Salden für die Immobilienmarktsegmente Büro, Einzelhandel, Logistik und Wohnen.
2)
DIFI Report, 2. Quartal / Einschätzungen zum Immobilienfinanzierungsmarkt in Deutschland
Das nun vorherrschende Thema ist der aktuell hohe Konkurrenzdruck unter den Finanzierungsgebern insbesondere für Core-Immobilien mit den entsprechenden Auswirkungen wie
sinkenden Margen, steigenden Beleihungsausläufen und höheren Darlehensvolumina. Wurden
in den vergangenen Jahren größere Transaktionen überwiegend als Clubdeals realisiert, gehen
nunmehr einige Immobilienfinanzierer wieder dazu über, zunächst auch allein größere Volumina bereit zu stellen. Als relativ aktuelles Beispiel kann hier das Leo Portfolio von Patrizia
mit einem Refinanzierungsvolumen von ca. 1 Mrd. Euro herangezogen werden. Trotz dieser
aus Kreditnehmersicht insgesamt positiven Entwicklung bleibt abzuwarten, inwieweit die vielzitierten neuen regulatorischen Rahmenbedingungen und der anhaltende Margendruck die
klassischen Immobilienfinanzierer gegebenenfalls an ihre Leistungsgrenzen bringen – auch im
Hinblick auf die Rentabilität. Können hier die „new arrivals“ unterstützen oder verschärfen sie
nur den Wettbewerb? Sind sie Partner oder Wettbewerber?
Versicherer/Pensionskassen
International betrachtet ist es nichts Neues, dass Versicherer und institutionelle Fonds als
bedeutende Finanziers von Immobilieninvestments auftreten. Vor allem in den USA und Großbritannien verfügen Versicherer über langjährige Erfahrung und einen bedeutenden Anteil
am Immobilienfinanzierungsmarkt. Aber auch für die deutschen Immobilienfinanzierer sind
Versicherer keine unbekannten Marktteilnehmer. In den 1980er Jahren waren sie schon einmal
stärker als Anbieter von Immobilienfinanzierungen aktiv. Die Gründe für ihren Wiedereintritt
sind vielschichtig. An prominentester Stelle sind hier wohl Anlagedruck und die geänderte
Regulierung der Versicherungsbranche – Solvency II – zu nennen. Bislang haben Versicherer
ihre Allokationsziele in der Assetklasse Immobilien überwiegend durch direkte und indirekte
Investition in den Immobilienerwerb erreicht. Solvency II sieht dafür nun einen Stressfaktor
von 25 % vor, so dass diese Investitionsform an Attraktivität eher verlieren wird. Gleichzeitig wird unter Solvency II die direkte Vergabe von grundpfandrechtlich besicherten Krediten
durch Versicherer bevorzugt behandelt und hat eine deutliche Reduzierung der Solvenzkapitalanforderungen zur Folge. In Abhängigkeit von der Besicherung durch das Grundpfandrecht
kann diese sogar gegen null gehen.
Ausgehend von dem beschriebenen Regulierungsvorteil von grundpfandrechtlich besicherten Darlehen gegenüber dem direkten oder indirekten Erwerb von Immobilien ist es nur
logisch, eine zunehmende Präsenz von Versicherern und Pensionskassen auf dem Immobilienfinanzierungsmarkt zu erwarten. Für branchenweite Beachtung sorgte beispielsweise die Allianz, die sich mit großen Finanzierungen von „Trophy-Immobilien“ (z. B. 315 Mio. Euro für die
Deutsche Bank-Zwillingstürme und 350 Mio. Euro für das CentrO Oberhausen) sukzessive ein
Immobilienfinanzierungsportfolio in Deutschland von rund 1 Mrd. Euro aufgebaut hat. Abseits
dieser Ausnahmefinanzierungen finden sich jedoch kaum belastbare Daten zu den tatsächlichen Marktanteilen der Versicherer am geschätzt rund 350-400 Mrd. Euro großen deutschen
Finanzierungsmarkt für gewerblich genutzte Immobilien.3) Die Realität scheint somit – zumindest aktuell – der hohen Erwartungshaltung hinterher zu hinken.
IREBS German Debt Project 2013, Analyse des deutschen Marktes für gewerbliche Immobilienfinanzierungen
3)
19
Banken, Versicherer, Debt Funds in der gewerblichen
Kreditfonds
20
Als weitere Alternative zur klassischen Immobilienfinanzierung haben sich in den letzten Jahren auch Kreditfonds am deutschen Markt etabliert. Sie übernehmen die Funktion der Kapitalsammelstelle und investieren entsprechend der jeweiligen Anlagestrategie. Letztere kann von
einem Investment in Senior-Darlehen bis hin zum Erwerb von ausfallgefährdeten/gekündigten
Darlehen reichen. Kreditfonds verwalten meist Mittel institutioneller Anleger, um diesen mit
dem Einsatz ihrer Management-Leistung einen rentablen, profitablen Zugang zur Assetklasse
Immobilienfinanzierung zu ermöglichen. Mit Blick auf die Kosten des aktiven Managements
und die nur niedrigen Margen der Senior-Darlehen engagieren sie sich hauptsächlich außerhalb des Realkreditbereiches als subordinierter Junior/Mezzanine-Darlehensgeber und je nach
Risk/Return-Profil der Anleger in LTV-Klassen zwischen 60 % und 80 %, zum Teil auch bis zu
85 % (High Yield-Ansatz).
Trotz des hohen Anlagedrucks für das eingeworbene Kapital scheint es, dass auch Kreditfonds bislang keine wirklich nennenswerten Marktanteile am deutschen Immobilienfinanzierungsmarkt gewinnen konnten. Insbesondere im Segment der Senior-Darlehen ist der Wettbewerb zwischen den Banken in Deutschland sehr intensiv und eine Domäne der deutschen
Pfandbriefbanken. Aufgrund der höheren Renditeanforderungen ihrer Investoren fällt es Kreditfonds sehr schwer, mit den von ihnen angebotenen Konditionen gegen die starke Konkurrenz der Pfandbriefbanken zu bestehen. Dies wird sich voraussichtlich auch in Zukunft nicht
ändern.
Erfolgsversprechender sieht es dagegen im Bereich von nachrangigen Junior/MezzanineDarlehen aus. Aufgrund der nach wie vor ausgeprägten Risikoaversion der Banken bietet sich
in einer Finanzierungsspanne zwischen 70-85 % des Marktwertes der Objekte eine Vielzahl
von Opportunitäten für alternative Finanzierungsgeber. Ausgehend von einem (Re-)Finanzierungsvolumen von geschätzten 50 Mrd. Euro pro Jahr bis 2016 ergibt sich ein durchaus nennenswertes Potential für Junior/Mezzanine-Darlehen.
Private Equity
Diese in ihrem Investmenthorizont sehr flexiblen Fonds werden ebenso zumeist von privaten
und institutionellen Investorengeldern gespeist. Zum Teil wurden aber auch Direkt-Investments von Family Offices oder hochspezialisierten Finanzdienstleistern getätigt. Auch hier
steht ein sehr aktives Fonds-Management im Zentrum, das die hohen Renditeerwartungen
der Fondsinvestoren von 15 bis 30 % mit Investments in (Preferred-) Equity bei hohen LTV’s
zwischen 80 % bis knapp unter 100 % zu erfüllen beabsichtigt. Zum Teil wird in einigen
Fonds nur geringe Liquidität vorgehalten, so dass für Investments durchaus Abrufzeiten von
Fondseigenkapital berücksichtigt werden müssen.
TRANCHEN- UND INTERESSENSVERTEILUNG AUSSERHALB DES BANKENBEREICHS:
Finanzierungstranche
LTV-Bereich
Finanzierungsgeber
Verzinsung
(etwa, in %)
(etwa, in % p. a.)
Senior-Darlehen (Realkreditbereich)
0 bis 50
Versicherer, Pensionsfonds, über Bund /
Versorgungskassen
Pfandbriefe
Senior-Darlehen
Versicherer, Kreditfonds
0 bis 75
(Senior Debt Strategy)
Junior / Mezzanine- Darlehen
Kreditfonds
60 bis 85
(Subordinated Debt Strategy)
Equity (EK-Ersatz) / Preferred Equity
Private Equity Fonds,
80 bis 95
spezialisierte institutionelle
Anleger / Family Offices
4-6
5-15
15-30
Eine genaue Abgrenzung der Tranchen nach LTV und Rendite ist wegen der Individualität jeder größeren Immobilienfinanzierungstransaktion nahezu unmöglich. Insofern ist diese Darstellung als beispielhaft und die Zahlen nur als annäherungsweise zu verstehen.
„The challenge of a new normal“
Das Spannungsfeld zwischen Partnerschaft und Konkurrenz, in dem sich die etablierten
Pfandbriefbanken und die „new arrivals“ bewegen, wird maßgeblich von den Investoren
determiniert, die eine Immobilienfinanzierung aus einer Hand durchaus präferieren. Hier
können die Pfandbriefbanken den Vorteil langjähriger Erfahrungen in der administrativen
Abwicklung von Immobilienfinanzierungen sowie ihre Kundenbeziehungen einbringen. Für
die neuen Marktteilnehmer ist der Aufbau einer entsprechend eigenen Infrastruktur hingegen
zeit- und kostenaufwendig. Deshalb erscheint es nur konsequent, wenn sich beide Seiten partnerschaftlich begegnen und gemeinsam ihre jeweiligen Stärken sinnvoll kombinieren.
Nicht nur für Pfandbriefbanken kann dies einen geänderten geschäftsstrategischen Ansatz
und eine Erweiterung des eigenen Selbstverständnisses zur Folge haben: weg vom Monoliner
hin zum Gesamt-Finanzierungs-Produzenten. Dieser arrangiert und strukturiert die relevanten
Finanzierungskomponenten aus seinem bereit stehenden Baukasten so passgenau, dass das
Endprodukt optimal die Bedürfnisse der Investoren erfüllt, u. a. im Hinblick auf die Aspekte
Preis, Volumen, Umsetzungsgeschwindigkeit, ein Ansprechpartner und konzertierte Verhandlungen. Dies kann gerade in der Geschäftsanbahnungsphase eine Veränderung und Erweiterung der Geschäftsprozesse erfordern.
Die Bereitstellung komplexer Finanzierungen (von Senior- über Junior/Mezzanine-Darlehen bis hin zu Equity) aus einer Hand erfordert einen partnerschaftlichen Umgang. Kontakte
müssen geknüpft, erweitert und intensiviert werden. Neue Finanzierungspartner und deren
Interessenslagen müssen sorgfältig analysiert und Vertragsmuster sollten im Vorfeld harmonisiert werden. Gegebenenfalls sind neue Ansätze zum Interessensausgleich der unterschiedlichen Darlehensgeber im Hinblick auf deren Rangfolge in der Kapitalstruktur unter Berücksichtigung etablierter Ratinganforderungen zu schaffen. Und last but not least ist den sich
schnell ändernden regulatorischen Anforderungen Rechnung zu tragen. Dabei sollte von dem
Grundsatz auszugehen sein, dass jeder Marktteilnehmer, der sich wie eine Bank verhält, auch
ähnlichen oder gleichen Regeln unterliegt bzw. unterliegen wird.
Die Herausforderung für die Pfandbriefbanken besteht darin, standardisierte Module und
Plattformen sowohl in der Vertragsgestaltung als auch im Management einer Immobilienfinanzierung mit mehreren Darlehensgebern („Agency-Funktion“) zu entwickeln. Der Interes-
21
Der Pfandbriefmarkt
Banken, Versicherer,
Debt Funds in der gewerblichen
2010/2011
sensausgleich zwischen den einzelnen Finanzierungspartnern wie auch zwischen dem
Finanzierungskonsortium und dem Kunden muss von der Pfandbriefbank berücksichtigt,
verhandelt und umgesetzt werden. Dies darf nicht zulasten der Schnelligkeit und einer
gewissen Flexibilität gehen. Weiterhin muss – trotz der gestiegenen Komplexität – der
gesamte Transaktionsmanagement-Prozess kosteneffizient abgewickelt werden können.
Dies gilt für alle Phasen der Finanzierung, von der Umsetzung bis hin zur laufenden Verwaltung. Dabei ist besonderes Augenmerk auf ein oft sehr umfangreiches (Dritt-) Sicherheiten-Management zu legen. Bezüglich der Beteiligung weiterer Finanzierungspartner
an Grundpfandrechten hat der Gesetzgeber seit Beginn dieses Jahres den Versicherern,
Pensionsfonds und -kassen bei Konsortialfinanzierungen die Nutzung von Refinanzierungsregistern ermöglicht. Mit diesem Schritt lassen sich Grundpfandrechte (insbesondere aus
granularen Immobilienportfolios) effizienter verwalten. Insofern bietet sich damit eine
echte Erleichterung für die Beteiligung dieser Kreditgeber.
Konkurrenten oder verlässliche Partner?
22
Eine Vielzahl von Pfandbriefbanken sammelt bereits die eine oder andere Erfahrung mit den
neuen Finanzierungspartnern. Die Herausforderung besteht darin, diese Zusammenarbeit vom
Einzelfall zu lösen und auf eine strategische Ebene zu heben, unter Berücksichtigung einer
hinreichenden Diversifikation und gleichzeitig beherrschbaren Anzahl von Kontakten zu potenziellen Finanzierungspartnern.
Bezüglich der Frage der Nachhaltigkeit im Sinne einer dauerhaften Präsenz der „new arrivals“ ist sicher nicht auszuschließen, dass bei einem substanziellen Anstieg des Zinsumfeldes
einige der neuen Finanzierungsgeber ihr Engagement wieder zurück fahren werden. Insbesondere Versicherer und Pensionskassen könnten dann liquide Anleihen oder Pfandbriefe
wieder höher gewichten. Zumal in diesem Fall der aus dem aufwendigeren und komplexeren
Immobilienfinanzierungsgeschäft erzielbare Renditevorsprung im Aufwand-Nutzenvergleich
als zu gering erachtet werden könnte.
Hingegen ist mit einer dauerhaften Präsenz der Kreditfonds zu rechnen. Sie bilden zusammen mit Preferred Equity eine wichtige Brücke zwischen den angebotenen Senior-Darlehen
und dem Eigenkapital. Aus heutiger Sicht ist davon auszugehen, dass die Senior-Darlehen
nicht wieder Vorkrisen-Ausläufe erreichen werden und sich damit eine dauerhafte Marktchance für Junior/Mezzanine-Darlehensanbieter bietet. Zusätzlich werden Kreditfonds zumeist
von langfristig zur Verfügung stehendem Investorengeld gespeist und sollten ob ihrer gesuchten Funktion im Spannungsfeld zwischen Equity und Senior in der Lage sein, ihren Investoren
stabile und risiko-adäquate Renditen anzubieten.
Die Mischung macht’s
Zweifelsfrei belebt Konkurrenz den Wettbewerb. Es gilt aus der Vielzahl der Anbieter zu selektieren und für die zumeist sehr individuellen Finanzierungs-Transaktionen die jeweils optimale
Finanzierungsstruktur und die dafür besten Talente zu finden. Gleichzeitig sind die Interes-
senslagen der Finanzierungspartner in einem ausgewogenen Risiko/Chance-Verhältnis zu
fairen Preisen auszubalancieren. Die Kunst ist, alle Beteiligten so koordinieren zu können, dass
dem Immobilien-Investor idealerweise aus einer Hand eine in den Dimensionen Preis und Zeit
optimale Finanzierungsstruktur angeboten werden kann.
Die Anforderungen, die sich allein aus der Anzahl und Interessenslage der Beteiligten
ergibt, erfordert ein hohes Maß an profunder Marktkenntnis und die Fähigkeit, komplexe
Transaktionslösungen aus einer Hand anbieten, organisieren und managen zu können. Pfandbriefbanken bietet sich durch die „new arrivals“ die Chance, ihre angestammten Produktfelder
zu ergänzen. Die damit einhergehende Vertiefung des Produktes „Gewerbliche Immobilienfinanzierung“ kann zudem eine gute Chance sein, sich im Wettbewerb positiv unterscheiden zu
können und Marktanteile zu behaupten oder dazu zu gewinnen.
Stetig ist der Wandel
Die Kombination alternativer Finanzierungsquellen mit der etablierten, sicheren und zuverlässigen Finanzierungsbereitschaft und -kraft der Pfandbriefbanken wird eventuell ein gewisses
Maß an Umdenken bis hin zu Teil-Strategieänderungen bei einigen Marktteilnehmern erfordern, die es bisher gewohnt waren, sich auf die Rolle des Senior-Darlehensgebers zu konzentrieren. Auch im Rahmen eines geänderten regulatorischen Umfelds taucht hier weniger
die Frage auf, ob sich die Risikopolitik der Banken ändern sollte, sondern wer welche Teile
der Gesamtfinanzierung zu welchem Preis liefern kann. Und: wer am besten geeignet ist, alle
Beteiligten zu orchestrieren und auf einer grundsoliden und verlässlichen Basis, die erforderlichen Managementkapazitäten bereit zu stellen.
Weltmeisterliche Leistungen sind – wie sich kürzlich wieder bewiesen hat – meist nur dann
möglich, wenn unterschiedliche Talente mit klarer Rollenverteilung bei größtmöglicher Flexibilität zusammen treffen. Auch braucht es einen „Teammanager“, der mit dem richtigen Konzept die Talente an den richtigen Stellen zur richtigen Zeit einsetzt.
Die Chance, mehr Mandate für Finanzierungen gewinnen, sollte sich für Institute, die Partnerschaften nutzen, erhöhen, indem sie ihre angestammte Stärke als Senior-Darlehensgeber
um den Service der Arrangierung auch aller anderen Finanzierungskomponenten erweitern.
Für den Investor könnten sowohl der Nutzen von Zeitgewinn als auch damit verbundene,
positive Disintermediationseffekte ein wichtiges Entscheidungsargument sein, ein modulares
Gesamtfinanzierungspaket aus einer Hand zu präferieren.
Insofern sind die deutschen Pfandbriefbanken mit ihren Kapazitäten (auch im Sinne von
„know how“ und „know who“) und verlässlichen Qualitäten gut geeignet, alle Finanzierungspartner transaktionsspezifisch an einen Tisch zu bringen, den besten „Mix“ der Talente zu
finden und zu konzertieren. Die Voraussetzungen für eine partnerschaftliche Zusammenarbeit
sind also gegeben – zumindest in der Theorie. Die Praxis wird zeigen, wie weit die möglichen
Vorteile einer Partnerschaft zwischen den etablierten Immobilienfinanzierern und den „new
arrivals“ tragen werden – oder um es mit Otto Rehhagel zu sagen: „Die Wahrheit liegt auf dem
Platz“.
23
Der deutsche Markt für gewerbliche
Immobilienfinanzierungen – eine Analyse
von Markus Hesse und Prof. Dr. Tobias Just, IREBS
24
Die Finanzierung von Immobilien kann einen maßgeblichen Einfluss auf den
Immobilienmarkt sowie die gesamtwirtschaftliche Entwicklung haben. Es ist
deshalb erstaunlich, dass bis jetzt in Deutschland nur in beschränktem Maße
Daten zu den Fälligkeitsstrukturen, der regionalen Konzentration oder den
finanzierten Objektarten zur Verfügung standen. Eine Studie der IREBS soll
einen Teil dieser Datenlücke schließen und für ein besseres Verständnis für
die mit den deutschen Kreditmärkten für Gewerbeimmobilien verbundenen
Chancen und Risiken sorgen. Die wichtigsten Ergebnisse werden hier vorgestellt.
Struktur der Untersuchung
Die Untersuchung wurde vom IREBS Institut für Immobilienwirtschaft sowie der IREBS Immobilienakademie der Universität Regensburg durchgeführt. Eine Gruppe von neun führenden
europäischen Immobilienunternehmen hat sich als Sponsorenpool für dieses Analyseprojekt
zusammengeschlossen. Basis der Studie ist eine Kombination aus quantitativer Erhebung
und strukturierten Interviews. Dieses Vorgehen ermöglicht neben der Datenanalyse einen
fragebogengestützten Dialog mit Entscheidungsträgern der Finanzinstitute. Das erleichtert die
Analyse von Entwicklungen außerhalb der Zahlenbasis. Außerdem liegen nicht alle Daten in
allen Instituten vor. Die Studie baut entsprechend auf zwei Fragebögen auf, einem InterviewFragebogen und einem Datenfragebogen. Da die Untersuchung 2013 schon einmal durchgeführt wurde, sind detaillierte Vergleiche mit den Ergebnissen des Vorjahres möglich.
Durch die fortgesetzte Unterstützung des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (vdp)
konnten in diesem Jahr mit 32 (Vorjahr: 25) führenden Vertretern namhafter Finanzinstitutionen persönlich Interviews geführt werden. 24 der 32 befragten Institute sind Mitglied im vdp.
Darüber hinaus haben 16 Teilnehmer einen detaillierten Datenfragebogen beantwortet – diese
Daten repräsentieren ein Kreditvolumen an deutschen Gewerbeimmobilienkrediten von rund
€ 137 Mrd. (Vorjahr: €146 Mrd.).
In der Durchschnittsbetrachtung moderates Wachstum
Leicht wachsendes Bestandsvolumen, aber die Entwicklung verläuft weiterhin heterogen.
Der Finanzierungsbestand des analysierten Portfolios stieg 2013 um 0,8 %, während in
den beiden Vorjahren die Bestände noch rückläufig waren. Wie in den Vorjahren zeigt sich
für das abgelaufene Jahr eine heterogene Wachstumsentwicklung für die einzelnen Institute.
Positiv ist, dass sich der Anteil der Institute mit einem moderatem Wachstum erhöht hat –
dies deutet auf eine weitere Marktnormalisierung hin; während 2011 nur 6,7 % des Portfolios
in der Bandbreite von 0 % bis +5 % Bestandswachstum lag, erhöhte sich dieser Anteil bis
2013 auf ein Viertel (siehe Abbildung 2). Insgesamt bleibt die Entwicklung der Institute sehr
unterschiedlich und größere Teile des analysierten Portfolios weisen immer noch rückläufige
Bestände auf – ein gewichteter Anteil von 37,6 % zeigte 2013 sinkende Bestandsvolumina
(2011: 53,3 %).
25
Der deutsche Markt für gewerbliche Immobilien-
finanzierungen – eine Analyse
Abb. 1: Bestandswachstum
Veränderungsraten gegenüber Vorjahr
15%
Abb. 2: Verteilung des Wachstums
Anteile der Wachstumscluster am
analysierten Datenpool
100%
80%
10%
60%
5%
0,8%
0%
-5%
-2,4%
2011
43,7%
6,7%
6,7%
18,8%
40%
37,5%
25,0%
6,3%
6,3%
46,6%
31,2%
31,2%
2011
2012
2013
20%
-0,7%
0%
2012
2013
<-5%
Quelle: IREBS;
Bestandswachstum an gewerblichen Immobilienfinanzierungen
(inklusive institutionell gehaltener Wohnimmobilien)
26
40,0%
>-5% bis 0%
>-0% bis 5%
>-5%
Quelle: IREBS
Ein Großteil der Umfrageteilnehmer erwartet weiteres Wachstum für die nächsten Jahre. Für
das Jahr 2015 sehen im Vorausblick 72 % der Befragten Bestandserhöhungen und 32 % gar
mehr als 5 % Wachstum. Im gewichteten Mittel erwarten die befragten Institute ein Bestandswachstum in Höhe von 2,6 % für das laufende Jahr 2014 sowie mehr als 3 % Wachstum für
die beiden Folgejahre. Diese Wachstumsambitionen füttern die anhaltend hohe Wettbewerbsdynamik (siehe auch Unterkapitel: Zunehmende Wettbewerbsdynamik ist ein Kernthema).
Mehr als die Hälfte der Institute baut Neugeschäft aus
Das Neugeschäftswachstum ist von einem hohen Niveau 2012 (+15,6 %) auf ein immer noch
zweistelliges Wachstum von 11,3 % leicht gesunken. Auch beim Neugeschäft ist eine anhaltend heterogene Entwicklung der Wachstumsentwicklung erkennbar; 64 % der untersuchten
Institute konnten ihr Neugeschäft 2013 steigern, während also rund 36 % ein rückläufiges
Neugeschäftsvolumen verzeichneten.
Abb. 3: Neugeschäftswachstum gesamt
Abb. 4: Verteilung der Wachstumsangaben zum Neugeschäft
40%
100%
30%
80%
20%
16,2%
11,3%
40%
9,1%
0%
20%
-10%
0%
2011
2012
2013
<-5%
Quelle: IREBS
57,1%
50,0%
60%
15,6%
10%
63,6%
Quelle: IREBS
14,3%
14,3%
21,4%
27,3%
28,6%
14,3%
2011
2012
2013
>-5% bis 0%
>-0% bis 5%
>-5%
Zunehmende Wettbewerbsdynamik ist ein Kernthema
Bereits in der Vorjahresstudie war steigender Wettbewerbsdruck im Jahresverlauf und die
Erwartung einer weiter zunehmenden Dynamik ein zentrales Ergebnis unserer Analysen.
Die Erhöhung der Wettbewerbsintensität 2014 wurde aber laut Interviewaussagen häufig
unterschätzt – entsprechend erwarten die Institute deutliche Margenrückgänge: die Institute
berichteten von einem substanziell verstärkten Konkurrenzkampf im Jahresverlauf 2013
sowie einer weiteren Verstärkung 2014 und einer erwarteten Fortsetzung 2015 – allerdings
mit abgeschwächter Dynamik. Die weiter unten (unter Wettbewerbsdruck wird sich in den
Folgejahren negativ niederschlagen) diskutierten Margen- und LTV-Erwartungen unterstreichen dieses Szenario.
Abb. 5: Substanziell gestiegene Wettbewerbsdynamik
Substanzieller
Rückgang
Unverändert
27
Substanzieller
Anstieg
H1/2012
H2/2012
H1/2013
H2/2013
H1/2014
H2/2014
Quelle: IREBS;
Wir haben die Wettbewerbsdynamik auf einer Skala von -4 (substanzieller Anstieg) bis +4 (substanzieller Rückgang) abgefragt; Richtschnur für die Beantwortung: Unter „substanzieller Rückgang/substanzieller Anstieg“ des Wettbewerbsdrucks verstehen wir eine durch
Wettbewerbsdruck induzierte deutlich Auswirkung auf die Margenspielräume und die LTV – und zwar deutlich überproportional zu der
durchschnittlichen (mittel- und langfristigen) Marktsituation
Enge Fokussierung auf Core-Objekte nimmt spürbar ab
In den Interviews im Vorjahr äußerte sich ein Großteil der Institute noch zurückhaltend bezüglich der Ausweitung des „Finanzierungsradius“. Hat sich dies wettbewerbsinduziert geändert?
In der diesjährigen Analyse werden strategische Fragestellungen wie Wettbewerbsdruck und
Finanzierungspräferenzen mit „harten“ Zahlen zu Veränderungen der Marktstruktur verknüpft,
d. h. mit Wachstumstendenzen in Teilmärkten und entsprechenden Anteilsverschiebungen.
Die vier in der Grafik genannten potenziellen Differenzierungsstrategien werden nachfolgend
betrachtet.
Abb. 6: Raster zur Analyse der Verschiebungen von Marktstrukturen
Ausweitung der zu finanzierenden Objektarten?
— Mehr Logistik?
— Mehr Hotels und
Pflegeheime?
— Mehr sonstige
Objektarten?
Differenzierungsstrategie 1:
Regionale
Ausweitung?
— Mehr B-Lagen
in A-Städten?
— Mehr Nicht-A-Städte?
— Mehr Secondary in Nicht-A-Städten?
— Mehr Auslands engagement?
?
28
Mehr Projektentwicklung?
Andere
Größenklassen?
— Ausweitung der
Projektentwicklungs-
aktivitäten?
— Mehr großvolumige Finanzierungen?
Andere Laufzeiten?:
— Mehr langfristige Finanzierungen?
?
Hoher
Wettbewerbsdruck
im angestammten
Kerngeschäft
?
Kein Ausweichen:
— Hoher Margendruck
bei steigenden LTVs
Quelle: IREBS
Finanzierungen außerhalb von Handel, Büro und Wohnen nicht mehr ganz so stark
wie in den beiden Vorjahren
Das Neugeschäftswachstum bei den „Sonstigen“ (z.B. Hotels, Logistik und Pflegeheime)
befand sich im Jahr 2013 auf etwas abgeschwächtem Niveau: Nach zweistellig wachsendem
Neugeschäft in den Jahren 2011 und 2012 fiel die Wachstumsrate der sonstigen gewerblichen Immobilienfinanzierungen 2013 auf 2,5 % – und somit unter das Gesamtwachstum des
Neugeschäfts (11,3 %); 2012 lag das Wachstum der „Sonstigen“ in Höhe von 17,2 % noch
oberhalb der Wachstumsrate für den Gesamtmarkt (15,6 %). Der Anteil der „Sonstigen“ am
Neugeschäft mit 11,7 % (2012: 17,6 %) blieb hinter dem Vorjahreswert zurück. Wir hätten
eine anhaltend hohe Wachstumsdynamik erwartet; der Anteil der „Sonstigen“ – als potenzielle
Ausweichstrategie – war aber wider Erwarten rückläufig. Eine Trendumkehr wieder zurück zu
mehr Wachstum erscheint möglich.
Abb. 7: Neugeschäftswachstum der „sonstigen“
gewerblichen Immobilienfinanzierungen
Abb. 8: Verteilung des Neugeschäfts
nach Objektarten
Anteile in %
30%
100%
80%
20%
17,0%
17,2%
14,4%
15,0%
17,6%
29,5%
23,7%
44,4%
27,0%
33,2%
16,3%
28,5%
25,5%
39,2%
2010
2011
2012
2013
24,9%
60%
11,7%
22,8%
26,3%
40%
10%
20%
2,5%
0%
0%
2011
2012
2013
Sonstige
Handel
Büro
Institutionell gehaltene Wohnimmobilien
Quelle: IREBS
Quelle: IREBS
Neugeschäftswachstum bei Finanzierungen außerhalb von A-Städten
29
Bei der Finanzierung von Gewerbeimmobilien (ohne Wohnen) zeigt sich eine Trendumkehr. Das finanzierte Neugeschäft in A-Städten fiel 2011 und 2012 im Vergleich zu sonstigen
Städten deutlich stärker aus als im abgelaufenen Jahr. 2013 sank das Neugeschäft in A-Städten
um rund 5 % – bei gleichzeitig zweistelligem Anstieg (11 %) außerhalb der A-Städte. Wir
interpretieren das als Resultat einer zunehmenden Verknappung von zu finanzierenden
Gewerbeobjekten in A-Städten bei bereits deutlich gesunkenen Mietrenditen für Topobjekte.
Dies führt zur steigenden Suche nach Rendite in den sonstigen Städten und somit zur einer
Verschiebung des Aktionsradius finanzierungssuchender Investoren auf B- und C-Städte. Der
Wachstumstrend im Bereich der Neufinanzierungen institutionell gehaltener Wohnportfolien
war in den letzten drei Jahren uneinheitlich.
Abb. 9: Neugeschäftswachstum der Finanzierung von Gewerbeimmobilien i.e.S.
(ohne Wohnen) außerhalb von A-Städten deutlich gestiegen
40%
30%
28,0%
28,8%
20,0%
20%
10,8%
10%
0%
-5,4%
-10%
-7,6%
-20%
2011
2012
Neugeschäftswachstum A-Städte
Neugeschäftswachstum Nicht-A-Städte
Quelle: IREBS
2013
Finanzierungsangebot jenseits von „ABBA“: Ein in den diesjährigen Interviews oft gefallenes
Schlagwort war „ABBA“ – die gestiegene Finanzierungsbereitschaft von B-Lagen in A-Städten
sowie die Finanzierung von A-Lagen in B-Städten. Die Auswertung der Interviews hat gezeigt,
dass die wahrgenommene Ablehnungsrate für solide Objekte in Sekundärlagen von B-Städten
ebenfalls deutlich abgenommen hat. Dies ist unseres Erachtens eine Funktion des steigenden
Wettbewerbsdrucks sowie der sinkenden Finanzierungspotenziale in A-Städten. Somit finden
ausreichend solide Objekte breitflächig ein zumeist ausreichendes Finanzierungsangebot.
Eine gute Nachricht für den Immobilienmarkt.
Abb. 10: Sinkende Ablehnungsraten in B-Städten
Differenziert nach A-Lagen, Prime, und sonstigen Lagen; wir haben auf einer Skala
von -4 (niedrige Ablehnungsquote) bis +4 (hohe Ablehnungsquote) abgefragt
Niedrige
Ablehnungsquote
Prime
Secondary
Durchschnittliche
Ablehnungsquote
30
Hohe
Ablehnungsrquote
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Quelle: IREBS
Das Finanzierungsangebot bleibt regional breit gefächert: Der Finanzierungsanteil des
Neugeschäfts aus dem Bereich Süd-Deutschland – dem größten Anteilsbereich des von uns
analysierten Portfolios – hat seit 2010 kontinuierlich abgenommen. Die Verteilung des Neugeschäfts 2013 nach Bundesländern zeigt eine breite Mischung und wenig Klumpenbildung.
Dies unterscheidet den deutschen Markt auch von europäischen Auslandsmärkten wie Frankreich und Großbritannien.
Stagnierendes Neugeschäfts an Projektfinanzierungen
Die in den Interviews wahrgenommene Bereitschaft zu mehr Projektfinanzierungen hat sich
nicht in den Zahlen materialisiert. Projektentwicklungen ist ein Geschäftsfeld, das nur von
einem Teil der Anbieter finanziert wird; neun der Banken, die den ausführlichen Datenfragebogen beantwortet haben (16), bieten Projektentwicklungen an. Ein geringerer Anbieterkreis
bei höheren Margen und hoher Wettbewerbsintensität legt strategische Überlegungen hin zu
einer Ausweitung des Projektgeschäfts nahe. Das Neugeschäft an Projektfinanzierungen war
aber 2013 leicht (0,9 %) rückläufig; der Margenvorteil von Projektentwicklungen (in der Grafik
Seite 31 oben als Multiplikator dargestellt) ist seit 2011 zusammengeschmolzen.
Abb. 11: Wachstum des Neugeschäfts in der
Projektfinanzierung
15%
250
13,1%
1,6x
200
100
-10%
50
-15%
0
2012
2011
2013
109
-0,9%
-5%
176
1,4x
137
0%
172
153
163
150
130
2,0%
113
10%
5%
Abb. 12: Margenentwicklung in der
Projektfinanzierung im Vergleich
linke Skala: in Basispunkten
rechte Skala: Multiplikator
1,2x
1,0x
2012
2013
2010
2011
Projektentwicklung Marge Neugeschäft
Investment Marge Neugeschäft
Multiplikator Projektentwicklung/Investment
Quelle: IREBS
Quelle: IREBS
Mehr großvolumiges Geschäft
31
Eine größere Anzahl an Finanzierern begleitet großvolumige Transaktionen: Die aggregierten,
gewichteten Anteile der Institute nach Größenklassen zeigen für das Jahr 2013 im Bereich der
gewerblichen Finanzierungen (im engeren Sinne) den höchsten Stand an Krediten jenseits
der 100 Mio. Euro-Marke seit 2010. Für den Bereich der Finanzierungen von institutionell
gehaltenen Wohnimmobilien liegt der Anteil der dreistelligen Finanzierungsvolumen leicht
unterhalb der Marke des Vorjahres 2012 (13,3 % vs. 17,9 %); bezogen auf die Marke oberhalb
von 50 Mio. Euro lag auch der Anteil für diesen Teilmarkt auf dem höchsten Stand der analysierten vier Jahre. Die Fähigkeit zum großvolumigen Finanzierungsangebot ist zu einem nachlassenden Wettbewerbsvorteil geworden. Auch in diesem Bereich ist eine zunehmend breite
Kreditversorgung zu erkennen.
Abb. 13: Gewerbe i.e.S. – Anteile der Größen
cluster am Neugeschäft
Anteile in %; Größenklassen in Mio. €
100%
80%
12,4%
9,0%
13,3%
17,3%
23,4%
27,4%
29,9%
26,2%
51,1%
50,4%
46,7%
47,8%
Quelle: IREBS
9,5%
14,2%
17,9%
13,3%
15,9%
12,8%
21,4%
26,2%
24,8%
30,1%
56,3%
43,7%
44,5%
35,2%
2010
2011
2012
2013
80%
34,2%
40%
20%
20%
0%
100%
60%
60%
40%
Abb. 14: Institutionell gehaltenes Wohnen –
Anteile der Größencluster am Neugeschäft
Anteile in %; Größenklassen in Mio. €
13,1%
13,2%
11,1%
8,7%
2010
2011
2012
2013
<10
>10-50
>50-100
0%
>100
<10
Quelle: IREBS
>10-50
>50-100
>100
Wettbewerbsdruck wird sich in den Folgejahren negativ niederschlagen
2013 konnte die Durchschnittsmarge noch ausgebaut werden
Die Durchschnittsmarge ist 2013 trotz eines im Vorjahr erwarteten leichten Rückgangs weiter gestiegen: Unsere Studie hat im vergangenen Jahr die Margenerwartung für den Bestand
2013 abgefragt; diese Befragung der Institute resultierte für 2013 in der Erwartung eines
(gewichteten) durchschnittlichen Margenrückgangs von fünf Basispunkten. Die für das Portfolio errechnete gewichtete Durchschnittsmarge stieg stattdessen 2013 weiter leicht (um sechs
Basispunkte) an. Die Entwicklung der Neugeschäftsmarge spricht eine noch deutlichere Sprache – seit 2010 ist diese Marge um 26 % von 109 Basispunkte auf 137 (2013) gestiegen. Dabei
sollte sich zuletzt die oben beschriebene Ausweitung des Aktionsradius einiger Institute positiv
in den Margen niedergeschlagen haben. Ein ähnliches Agieren der Wettbewerber führt allerdings sukzessive auch zu steigendem Margendruck in den Non-Core Bereichen – und diese
Margentendenz für die Folgejahre wurde in den Interviewfragebögen auch bereits sichtbar.
Abb. 15: Bestandsmargen
in Basispunkten; Marge nach Liquiditäts-
kosten und Funding Spreads
160
32
160
140
140
120
100
Abb. 16: Neugeschäftsmargen
in Basispunkten; Marge nach Liquiditäts-
kosten und Funding Spreads
88
92
101
107
120
80
60
60
40
40
20
20
0
0
Quelle: IREBS
2011
2012
113
2010
2011
130
137
2012
2013
100
80
2010
109
2013
Quelle: IREBS
Beleihungsausläufe (LTVs) im Neugeschäft auch 2013 nur mit einer Seitwärtsbewegung
Die gewichteten Durchschnitts-Beleihungsausläufe (LTVs) des analysierten Portfolios sind im
Neugeschäft von 2010 (67,1 %) bis 2013 auf 66,3 % leicht gesunken – insgesamt gesehen
nahezu eine Seitwärtsbewegung. Bezogen auf die Bestände sanken die LTVs von 2010 bis
2013 um 2,9 Prozentpunkte (auf 66,0 %). Somit haben sich die LTVs zumindest in der Durchschnittsbetrachtung solide entwickelt. Dabei dürften sich auch die Portfoliobereinigungen der
Banken bemerkbar gemacht haben – was positiv zu werten ist.
Der erhöhte Wettbewerbsdruck hat sich 2013 noch nicht im Neugeschäfts-LTV niedergeschlagen. In der Studie des letzten Jahres führte die Befragung der Institute zu einem erwarteten Anstieg der LTVs um 1,5 %-Punkte. Somit entwickelte sich neben den Margen auch die
LTVs robuster als die Banken im Vorjahr vermutet hatten
Abb. 17: LTVs Bestände
in Prozent
Abb. 18: LTVs Neugeschäft
in Prozent
72
70
72
68,6
68
70
67,7
66,4
66
64
62
62
60
60
2011
2012
67,0
66,7
66,3
2012
2013
66
64
2010
67,1
68
66,0
2013
2010
Quelle: IREBS
2011
Quelle: IREBS
Für die Jahre 2014 und 2015 werden Margenrückgänge erwartet
Die unten dargestellte Graphik zeigt den Vergleich der Margen- und LTV-Entwicklung für
den Analysezeitraum 2010 bis 2013. Dies waren attraktive Jahre mit einer Margenausweitung
bei im Mittel stabilen LTVs. Die Befragung der finanzierenden Institute in diesem Jahr zeigt
jedoch eine klare Erwartungshaltung mit Blick auf einen verspäteten Niederschlag des Wettbewerbsdrucks 2014 und 2015. Auf Basis der Institutsangaben ist bis zum Jahr 2015 mit einer
Reduzierung der Margenniveaus unterhalb derer des Jahres 2010 zu rechnen, während die
Neugeschäft-LTVs im gewichteten Durchschnitt die Marke von 70 % überspringen (72,1 %
nach 66,3 % im Jahr 2013).
Diese von den Instituten im Mittel erwartete Entwicklung der Loan-to-Values könnte
unseres Erachtens leicht überzeichnet sein. Die hohe Liquidität einiger defensiver Investoren
wie Pensionsfonds, Versorgungswerke, Versicherer etc. bei gleichzeitig knapper werdendem
Angebot an Assets verringert deren Nachfrage nach Fremdkapital. Dies kompensiert im Mittel Teile des steigenden Risikoappetits sonstiger Investoren. Gleichzeitig schlagen sich die
steigenden Immobilienpreisniveaus erhöhend in den Bewertungsgutachten nieder – was den
Anstieg der LTVs ebenfalls dämpft.
Abb. 19: Margen und LTVs im Verlauf – Ist-Zahlen und Erwartungen
Margen in Basispunkten, LTVs in Prozentpunkten; beides für das Neugeschäft
160
130
140
109
113
80
40
72,1
69,5
104
72
70
100
60
114
67,1
67,0
66,7
68
LTV
Marge
120
74
137
66
66,3
64
20
62
0
2010
2011
2012
2013
2014*
2015*
Quelle: IREBS
*die Angaben für die Jahre 2014 und 2015 beruhen auf den gewichteten Erwartungszahlen aus den Interview-Fragebögen,
während die Zahlen der Jahre 2010 bis 2013 auf den Ist-Angaben der Institute stammen.
33
Leichte Eintrübung in den Jahren 2014 und 2015
Die Institute erwarten für das Jahr 2015 nur eine leichte Markteintrübung. Wir haben
die teilnehmenden Banken nach ihrer Einschätzung der Attraktivität (Relation aus Renditeerwartungen und Marktrisiken – unter Einbeziehung von Wachstumsperspektiven) des
Marktes für deutsche gewerbliche Immobilienfinanzierungen gefragt.
Abb. 20: Markterwartungen*
Die genannten Cluster wurden auf einer Skala von -4 bis +4 abgefragt
Substanziell
weniger attraktiv
Etwas
weniger attraktiv
Etwas
attraktiver
Substanziell
attraktiver
2014
2015
34
Quelle: IREBS
* Es geht um die Abschätzung des Chance-/Risikoprofils des deutschen gewerblichen Finanzierungsmarktes
(Rentabilität vs. Risiko) aus Bankensicht
Dabei zeigt die Befragung nach markttreibenden Faktoren insgesamt eine hohe Abhängigkeit
vom makroökonomischen Szenario für Deutschland. Dass die deutsche Volkswirtschaft gerade
im Vergleich zu anderen europäischen Ländern weiterhin als überdurchschnittlich gesund
bewertet wird, gilt als Haupttriebfeder für die Gewerbefinanzierungsmärkte. Die sonstigen
sektorspezifischen Faktoren wirken eher hemmend. Die beiden wichtigsten Herausforderungen für die immobilienfinanzierenden Institute sind der stark gestiegene Wettbewerbsdruck
der etablierten Banken untereinander sowie die operativen und finanziellen Belastungen aus
den gestiegenen regulatorischen Anforderungen, also steigende Kosten bei sinkenden Margenaussichten.
Abb. 21: Erwartete Entwicklung der Marktfaktoren für den Zeitraum 2015 bis 2016
Wir haben die genannten Cluster auf einer Skala von -4 bis +4 abgefragt)
Beitrag zur
Marktverschlechterung
Beitrag zur
Marktverbesserung
Wirtschaftswachstum in Deutschland
Deutschland als „sicherer Hafen“
Zinsszenario für Deutschland
Demografie
Portfoliorisiken der Banken
EK-Mittel der Kunden
Immobilienpreisniveaus
Wettbewerb alternative Anbieter
Knappheit an Assets
Regulierungsanforderungen
Wettbewerbsdruck etablierte Banken
Quelle: IREBS
Wir haben in unserer Analyse auch den Einfluss alternativer Finanzierungsformen untersucht. Dabei zeigte sich, dass ihr Einfluss spürbar ist, jedoch nicht als primäre Ursache für
den erhöhten Wettbewerb gelten kann – die Ursachen hierfür sind „hausgemacht“. Einige
der befragten Institute sehen in Versicherern, Debt Fonds und sonstigen alternativen Anbietern sogar eher komplementäre Partner als neue Konkurrenten. Dies gilt gerade für Finanzierungen mit hohen LTVs – Debt Fonds suchen hier den Schulterschluss mit Banken.
Die Analyse zeigt, dass Banken mit Ausweichstrategien den Aktionsradius in Teilen bereits
regional und/oder sektoral erweitert haben. Diese strategische Stoßrichtung sollte sich in den
Jahren 2014 und 2015 fortsetzen. Bezüglich der Ausweitung des Aktionsradius auf die sonstigen Objektarten (jenseits von Handel, Büro und Wohnportfolien) hätten wir im Rahmen von
Differenzierungsstrategien eine noch höhere Wachstumsdynamik erwartet. Ein Margenrückgang bei steigenden LTVs wird sich kaum verhindern lassen; die erwarteten Niveaus sind aber
noch nicht Besorgnis erregend. Auch die genannten Margen- und LTV-Erwartungen erscheinen als eher von Vorsicht geprägt. Wachstumsseitig ist das Gros der Institute bezogen auf
Bestände und Neugeschäft optimistisch gestimmt.
35
Oder: Warum ist der Immobilienmarkt in
Deutschland weniger volatil?
von Jörg Quentin, pbb Deutsche Pfandbriefbank
36
Die weltweiten Märkte für Immobilien unterliegen zum Teil erheblichen
Schwankungen. Zugleich sind Immobilien sehr kapitalintensiv. Beide
Elemente gemeinsam können wirtschaftliche Krisen verschärfen oder
sogar auslösen, wenn die Immobilien – wie häufig – mit dem jeweiligen
Marktwert bilanziert bzw. als Kreditsicherheit bewertet werden. Dies hat
jetzt auch die Bank of England erkannt. Einen Ausweg stellt die Bewertung von Immobilien mit einem nachhaltigen Wert dar, wie er in Deutschland seit weit über 100 Jahren mit dem heute Beleihungswert genannten
Konzept angewandt wird. Der Beitrag schildert vier Mindestanforderungen, die ein „internationaler Beleihungswert“ haben müsste, um Übertreibungen des Marktgeschehens mit ihren negativen Auswirkungen auf
die Gesamtwirtschaft abzufedern.
Derzeit berichten die Medien beinahe jede Woche darüber, wie die Bankenlandschaft mit
neuen Regelungen überzogen wird oder noch werden soll. Dies resultiert zum einen aus dem
Asset Quality Review der EZB anlässlich der Übernahme der Aufsicht über die größten Banken Europas. Zum anderen sind die Aufsichtsbehörden immer noch mit der Aufarbeitung der
letzten Finanzkrise beschäftigt. Hierzu gehört auch die Entwicklung und Umsetzung von Maßnahmen, die zukünftig die großen Volatilitäten, wie sie in Folge dieser Krise auf den internationalen Immobilienmärkten auftraten, verhindern sollen.
Einer der Auslöser der jüngsten Krise waren Finanzprodukte, die konstruiert wurden, um
bonitätsschwachen Bevölkerungsschichten in den USA den Erwerb von Wohneigentum zu
ermöglichen. Qualitätskriterien und damit Risikomanagementinstrumente für diese Finanzprodukte waren Ratingnoten und Marktwerte. Immer komplexere Finanzstrukturen dieser Produkte führten dazu, dass die Käufer gar nicht mehr abschätzen konnten welche Sicherheiten
tatsächlich hinter diesen „Wertpapieren“ standen. Marktwerte und vor allem das Rating der
etablierten Agenturen waren Sicherheit genug um darauf zu vertrauen, dass es sich um ein
langfristig sicheres Kapitalmarktprodukt handelt. Hohe Wertverluste, die sich schon seit 2005
im US-amerikanischen Housing-Markt bemerkbar machten, zeigten dann jedoch das Problem
dieser Produkte auf. Denn dieser Wertverfall und auch die Verschlechterung der Fundamentaldaten der US-Wirtschaft spiegelten sich anfangs überhaupt nicht in den Ratings wider. Die Investoren vertrauten darauf, dass mit dem Instrument des Ratings die Konstruktion
des Wertpapiers ausreichend hinterfragt wurde und somit auch die Nachhaltigkeit der Investition abgesichert war. Infolge des weiteren starken Preisverfalls am Häusermarkt kam es dann
2007 zu den ersten Bankenzusammenbrüchen und in der Folge zu extremen Abwertungen bei
den Ratings. Im Ergebnis wurde die Bankenwelt mit einer ihrer größten Vertrauenskrisen konfrontiert. Ratings von Finanzinstrumenten allein oder in Kombination mit Marktwerten waren
als Qualitätskriterien für die Nachhaltigkeit einer Investition gescheitert.
Interessant sind die Folgen für den gewerblichen Immobilienmarkt, der zu dem Zeitpunkt
weder von einem Preisverfall noch von Mietrückgängen betroffen war. Der Interbankenhandel
und damit die Liquiditätsbeschaffung am Finanzmarkt kam infolge der Vertrauenskrise 2007
fast vollständig zum Erliegen. Banken mussten die Liquidität im Hause behalten und konnten
sie nicht mehr für Kredite nutzen. Finanzierungsmöglichkeiten für gewerbliche Immobilien
verschlechterten sich dadurch schlagartig. Obwohl die Krise also am gewerblichen Immobi-
37
38
Oder: Warum ist der Immobilienmarkt in Deutschland
weniger volatil?
lienmarkt noch gar nicht angekommen war, reagierte er prompt und überzogen. So kam es
schon 2009 zum vollständigen Aussetzen der Markttransaktionen an den gewerblichen Immobilienmärkten in den USA und in Großbritannien sowie zu sehr starken Marktwertrückgängen
auf anderen Märkten. Dieses prozyklische Verhalten der Gewerbeimmobilienmärkte verstärkte
die Krise zusätzlich und beschleunigte den weiteren Abschwung der Wirtschaft.
Dieses nicht auf die jüngste Krise beschränkte Muster wird dadurch verschärft, dass Banken Finanzierungen meist auf Basis der jeweiligen Marktwerte vergeben. Gekoppelt über ein
Loan to Value (LTV)-Verhältnis, das zusätzlich zu den steigenden Marktwerten in der Boomphase im Regelfall parallel anwächst, wird dieser prozyklische Effekt durch die dann extrem
extensive Kreditvergabe noch erheblich verstärkt. Dies gilt mit umgekehrtem Vorzeichen in
Krisenzeiten, in denen die Banken die Kreditvergaben bei ohnehin niedrigen Marktwerten
zusätzlich beschränken und zu nur sehr geringen Beleihungsausläufen finanzieren. Die Bilanzierung der Wertveränderungen beschleunigt das prozyklische Verhalten noch, da es überproportional schnell Kapital vernichtet. Dies führt dann dazu, dass eine aufziehende Krise zusätzlich durch die dann fehlende Liquidität befeuert wird, die eine Wirtschaft gerade in dieser
labilen Phase dringend benötigt.
Es ist daher weitsichtig, wenn der Executive Director for Financial Stability der Bank of
England die stichtagsbezogene Bewertung als Ursache der prozyklisch agierenden Gewerbeimmobilienmärkte sieht, die auf dieser Basis zerstörerischer für die Gesamtwirtschaft sein
können als die meisten anderen Wirtschaftszweige.
Es bedarf keiner hellseherischen Fähigkeiten, um auch für die Zukunft vorauszusagen,
dass Kopplungen von Regulierungen an stichtagsbezogene Wertaussagen wenig Erfolg hinsichtlich einer Beruhigung der gewerblichen Immobilienmärkte haben werden. Konkurrenzdruck und ein Marktumfeld mit niedrigen Zinsen werden auch zukünftig dazu führen, dass
Marktwerte schnell steigen und Banken die Kreditvolumina bei knapper werdenden Margen
auf dieser Weise ausweiten. Daher ist es wichtig, dass den Marktbeteiligten aufgezeigt wird,
welchen nachhaltigen Wert, unabhängig von Wirtschaftskrisen und Boomzeiten, sie als Bemessungsgröße für das Risiko der Immobiliensicherheit und somit als Basis für die Kredithöhe heranziehen sollten.
Dieser Weg wird schon seit langem in Deutschland gegangen. Um zyklische Immobilienmarktentwicklungen in der Wertermittlung zu glätten, wird bei der Immobilienbewertung
nicht nur der stichtagsbezogene Marktwert ermittelt, sondern auch ein Beleihungswert. Dieser Wert zeigt auf, was die Immobilie unabhängig vom Marktzyklus und speziellen Objekteigenschaften wert ist und ist die Grundlage für den Betrag, der durch Pfandbriefe refinanziert
werden kann. Diese waren in der Vertrauenskrise nach dem Lehman-Crash 2009 übrigens
die einzigen Wertpapiere, mit denen Immobilienfinanzierungen am Kapitalmarkt noch refinanzierbar waren. Entscheidend war dabei, dass der Wert des Pfandbriefes nicht durch einen
stichtagsbezogenen Marktwert zusätzlich belastet wurde, sondern dass der Nachweis über
die Nachhaltigkeit des Immobilienwertes das Vertrauen der Investoren gestärkt hat. Damit
hat sich das geringere Risiko in der Bepreisung des Refinanzierungsinstrumentes Pfandbrief
bzw. in seiner Verkäuflichkeit widergespiegelt. Letztlich ist die Risikobetrachtung einer Immobilie auf Grundlage eines nachhaltigen Beleihungswertes und damit auch die risikoadäquate
Festlegung von Margen in der Finanzierung eine Begründung für die wesentlich geringere
Volatilität im Immobilienmarkt in Deutschland.
Ein weiteres Feld, in dem sich der nachhaltige Beleihungswert derzeit bewährt, sind die
Eigenkapitalvorschriften. So besteht nach der CRR (Credit Requirements Regulation) die
Möglichkeit, eine Sicherheit auch mit einem Beleihungswert auszuweisen. Aufgrund dieser
Verfahrensweise unterliegt der Eigenkapitalnachweis der Bank ebenfalls einer wesentlich
geringeren Volatilität. Banken, die diesen Ansatz wählen, haben obendrein den Vorteil, dass
bei Anwendung dieses nachhaltigen Wertes für die Eigenkapitalunterlegung ein geringerer
Aufwand und somit geringere Kosten bei der erforderlichen regelmäßigen Überwachung
und Überprüfung der Werte der Immobiliensicherheiten entstehen.
Ein dritter wesentlicher Faktor, der zur Beruhigung der Märkte führen würde, wäre der
Ausweis eines nachhaltigen Wertes in den Bilanzen der Immobilienunternehmen. Die Eigenart der Immobilie als langfristiges Asset mit über Mietverträge gesicherten Cash-Flows, die
zeitlich oft weit über eine Wirtschaftskrise hinausgehen, würde so Eingang in das Unternehmensergebnis finden. Dies würde die Gewinn- und Verlustrechnungen der Marktteilnehmer
am Immobilienmarkt von den Marktzyklen erheblich entkoppeln. Überlegungen hierzu gibt es
schon seit fast zehn Jahren in den Prüfungshinweisen für Wirtschaftsprüfer des IDW (Institut
der Wirtschaftsprüfer). Hier wird unter dem Hinweis 9.522.1 genau eine solch nachhaltige
Betrachtungsweise der Immobiliensicherheiten vorgegeben.
Last but not least ist es sicherlich auch ein Beitrag zur Reduzierung der Volatilität im
Gewerbeimmobilienmarkt, wenn die wertüberwachenden Darlehensklauseln (Loan to Value
Covenant) nicht an einen stichtagsbezogenen Marktwert, sondern an einen wesentlich stabileren Wert, wie eben den Beleihungswert, gekoppelt werden. Gerade die Erfahrungen aus
der Krise 2009 haben eindrücklich aufgezeigt, dass sich viele Darlehensnehmer nur aufgrund
der stark negativen Marktschwankung plötzlich im Event of Default (Leistungsstörung des
Kredites) wiederfanden. Und das obwohl weder der Cash-Flow noch der physische Zustand
der zugrunde liegenden Sicherheit sich negativ verändert hatten. Die finanzierenden Immobilienbanken, die selbst zu dem Zeitpunkt um jede Liquidität ringen mussten, konnten wegen
dieser Leistungsstörung Eigenkapital nachfordern oder sogar Zwangsmaßnahmen einleiten.
Die Folge ist, dass die Immobilieninvestoren aufgrund dieser Erfahrungen zunehmend nicht
mehr bereit sind, sich auf diesen LTV-Covenant auf Marktwertbasis, den sie in keiner Weise
beeinflussen können, festlegen zu lassen. Banken jedoch müssen, neben der Stabilität des
Cash Flows, auch einen möglichen Wertverlust ihrer Sicherheit im Auge haben. Ein nachhaltiger Wert würde daher auch hier dazu führen, dass am Markt geringere Volatilitäten aufträten.
Wenn aktuell die Bank of England nach einer Möglichkeit sucht, die prozyklischen Tendenzen im heimischen Immobilienmarkt zu bremsen, liegt der Blick auf den Beleihungswert natürlich nahe. Zumal die Empfehlung zusätzlich durch den Kreis der Immobilienmarktteilnehmer
im Rahmen eines Investment Property Forums der Real Estate Industry im Oktober 2013 in
die britische Öffentlichkeit getragen wurde.1)
A Vision for Real Estate Finance in the UK (Draft recommendations By A Cross-Industry Real Estate Finance Group),
Real Estate Finance Group and Investment Property Forum, Oktober 2013
1)
39
weniger volatil?
Welchen Mindestregelungen muss ein nachhaltiger Wert folgen?
Regelungen zu finden, die möglichst weltweit einheitlich sind, ist aufgrund der national
unterschiedlich funktionierenden Immobilienmärkte und teilweise unterschiedlichen Ausgangsparameter für eine Bewertung eine besondere Herausforderung. In Deutschland sind
die Regelungen für einen nachhaltigen Wert, den Beleihungswert, in der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) niedergelegt, was die Wertermittlung vereinheitlicht und
nachvollziehbar macht. Sie basieren allerdings auf einer spezifisch deutschen Bewertungsmethodik und berücksichtigen vor allem die nationalen Besonderheiten des Immobilienmarktes.
International gültige Regelungen für einen nachhaltigen Immobilienwert müssten auf die
folgenden vier wesentlichen Voraussetzungen abstellen:
1. Berücksichtigung nur von langfristigen Elementen in der Wertermittlung
40
Die Kernfrage für die nachhaltige Wertermittlung ist die Berücksichtigung nur langfristiger
Elemente, um die zukünftige Verkäuflichkeit der Immobilie in den unterschiedlichen Marktzyklen sicherstellen zu können. Die einzelnen in die Bewertung einfließenden Parameter sind
so zu wählen, dass sie innerhalb des zugrunde liegenden Bewertungsmodelles einen nachhaltigen Wert als Ergebnis haben. Die Ableitung der Bewertungsparameter basiert auf aktuellen
durchschnittlichen Werten im Abgleich mit möglichst langjährigen Zeitreihen, aus denen sich
dann die nachhaltigen Mieten, Kosten oder Vergleichspreise ergeben. Aufgrund der Volatilität
des Parameters ‚Zins‘ (Liegenschaftszins, Kapitalisierungszins, Yield, Cap Rate, …) sind hierbei zwingend Zeitreihen auszuwerten. Um eine zusätzliche Sicherheit zu gewährleisten, vor
allem in Märkten, die sehr volatil sind oder in denen keine ausreichenden langjährigen Marktinformationen vorliegen, können auch Begrenzungen einzelner Bewertungsparameter sinnvoll
sein. Diese sollten dann abgestimmt auf die nationalen Märkte aus vorliegenden Zeitreihen
oder Erfahrungen vorgegeben werden. Dabei sind nationale Besonderheiten zu berücksichtigen.
Als Beispiel sei die Begrenzung der Kapitalisierungszinsen angeführt. Während in der
BelWertV eine Mindestkapitalisierung für Geschäftshäuser von 6 % vorgesehen ist, die bei
besonderer Qualität und sehr guter Lage der Immobilie um 0,5 Prozentpunkte unterschritten
werden darf, ist dies für Immobilien in den 1a Lagen der Metropolen wie Paris oder London
nicht angemessen. Auswertungen von langjährigen Zeitreihen z. B. für die Bond Street in London haben ergeben, dass dort ein Kapitalisierungszins von mehr als 5 % in keiner Marktphase
jemals erreicht wurde. Hier wären sicherlich auch nach konservativer Auslegung Untergrenzen für den Kapitalisierungszins von 5 % ausreichend.
Eine zusätzliche Möglichkeit ist die Absicherung der Nachhaltigkeit über eine unabhängige zweite Methode. Um sicher zu stellen, dass in der langfristigen Betrachtung ein Wert,
der auf Erträgen basiert, nachhaltig ist, können ihm die Investitionskosten als Kontrolle entgegengesetzt werden. Solange der ertragsbasierte Wert nicht wesentlich höher ist als die
Investitionskosten kann davon ausgegangen werden, dass auch zukünftig ein normales Maß
an Investitionen in dieser Immobilienart getätigt wird und es nicht zu einem sich schnell aufblähenden Konkurrenzmarkt kommt, der dann zu einem ebenso schnellen Verfall der Mieten
und damit der Immobilienwerte führt.
Spitzenrenditen im Büro-Segment in den Jahren 2000 bis 2014
12
11
10
9
Rendite in %
8
Paris: La Défense
Frankfurt: City
München: City
Amsterdam
Warschau
Madrid: Innenstadt
London: City
7
6
5
4
3
2
1
2014 Q2
2013 Q4
2013 Q2
2012 Q4
2012 Q2
2011 Q4
2011 Q2
2010 Q4
2010 Q2
2009 Q4
2009 Q2
2008 Q4
2008 Q2
2007 Q4
2007 Q2
2006 Q4
2006 Q2
2005 Q4
2005 Q2
2004 Q4
2004 Q2
2003 Q4
2003 Q2
2002 Q4
2002 Q2
2001 Q4
2001 Q2
2000 Q4
0
Quelle: PMA Property Market Analysis LLP
2. Ausschluss von temporären, spekulativen oder nur einzelnen Nutzern zustehenden Wertelementen
Ein temporär auftretendes Element wie etwa ein Overrent, der sich über die Laufzeit des Mietvertrages und damit der Nutzung abbaut, darf in einem nachhaltigen, langfristig gültigen Wert
nicht berücksichtigt werden. Andernfalls würde die Sicherheit über die Zeit ständig an Wert
verlieren und es ergäbe sich kein stabiler Wert für die Bilanz oder Finanzierung.
Genauso dürfen Erwartungen, selbst wenn sie schon absehbar sind, nicht berücksichtigt
werden. Hier ist das klassische Beispiel eine mögliche Baurechtsreserve. Zwar ist gemäß
Bebauungsplan oder Umgebungsbebauung die Möglichkeit vorhanden, die zu bewertende
Immobilie um ein Stockwerk zu erweitern, aber es liegt noch keine Baugenehmigung vor. Im
Marktwert würde hier die Erwartung eines Käufers, dass diese Baugenehmigung erteilt wird,
eingepreist. Für die tatsächliche, aktuelle Sicherheit liegt sie aber nicht vor und kann daher
entsprechend nicht berücksichtigt werden.
Ein weiterer essentieller Punkt ist die Berücksichtigung der Drittverwendbarkeit der Immobilie. Die Bewertung muss widerspiegeln, dass es sich um eine Immobilie handelt, die auch für
einen dritten Nutzer oder eine andere Nutzungsart geeignet ist. Hierzu ist es erforderlich, alle
Elemente aus einer Bewertung zu eliminieren, die ausschließlich auf den derzeitigen Nutzer
oder Eigentümer bezogen sind. Oft werden etwa für große Büromieter spezielle Einbauten vorgenommen, die diese dann mit einer höheren Miete vergüten, was wiederum zu einer Wertsteigerung der Immobilie im Marktwert führt. Abgestellt auf einen durchschnittlichen Nutzer
einer solchen Immobilie können solche zusätzlichen Einbauten nicht berücksichtigt werden, da
ein anderer Mieter hierfür keine höhere Miete zahlt. Somit müssen sie im nachhaltigen Wert
ohne Ansatz bleiben. Bezogen auf den Eigentümer sind es oft die Bewirtschaftungskosten, die
im nachhaltigen Wert nicht auf den aktuellen Betreiber sondern auf einen durchschnittlichen
Betreiber abstellen müssen. Beides soll gewährleisten, dass der ermittelte Wert der Sicherheit
auch dann Bestand hat, wenn die Immobilie einen neuen Eigentümer oder Nutzer bekommt.
41
weniger volatil?
3. Vollständige Transparenz der Wertermittlung
42
Für eine vollständige Transparenz ist es zunächst einmal erforderlich, dass ein Regelwerk
existiert, in dessen Rahmen sich die Bewertung bewegen muss. Mit Hilfe dieser Regelungen
muss ein Beleihungswert durch Dritte prüfbar sein. Dafür ist die Darlegung aller gewählten
Bewertungsparameter mit einer entsprechenden nachvollziehbaren Begründung erforderlich.
Einfache Berechnungstemplates und Auszüge aus Immobilienmarktberichten oder Marktdatenbanken sind daher bei weitem nicht ausreichend. Die Darlegung der Auswahl der Parameter und vor allem der Nachweis ihrer Nachhaltigkeit, wozu auch eine Besichtigung des Bewertungsobjektes mit dem Fokus auf langfristige Aspekte erforderlich ist, sind hier essentiell. Für
jeden Dritten muss ersichtlich sein, in welchem der Parameter das spezielle Risiko, das sich
aus der Immobilie selbst oder ihrem entsprechenden Teilmarkt ergibt, hinterlegt ist. Bei dem
deutschen Weg der Beleihungswertermittlung hat sich herausgestellt, dass es für die Transparenz unabdingbar ist, dass der Gutachter bei den Vergleichsdaten, die für die Bewertung
herangezogen werden, auf die landestypischen Gepflogenheiten abstellt. So bezieht die deutsche Beleihungswertsystematik z. B. Restnutzungsdauer, Bodenwert und Liegenschaftszins
als wesentliche Elemente in die Wertermittlung ein, da für diese Parameter Vergleichsdaten
transparent und umfassend zur Verfügung stehen. Die Ermittlung des Beleihungswertes muss
sich daher auf die national übliche Methodik stützen, für die die Marktparameter transparent
und vergleichbar vorliegen.
4. Unabhängigkeit und Qualifikation des Gutachters
Auch wenn es eindeutige und strikte Regelungen hinsichtlich Transparenz und Methodik zur
Gewährleistung der Nachhaltigkeit gibt, hängt die Bewertung doch in besonderem Maße von
dem Erstellenden, dem Gutachter, ab. Ein Regelwerk muss daher auch klare Vorgaben zur
Qualifikation und vor allem zur Unabhängigkeit des Gutachters machen. Nur dann ist gewährleistet, dass der ermittelte Beleihungswert nicht durch Dritte beeinflusst wird und damit seine
Funktion als objektiver Ausgangswert für eine langfristige, nachhaltige Betrachtung verliert.
Bei der Qualifikation des Gutachters kann inzwischen auf europaweit vorhandene Standards zurückgegriffen werden. Sowohl die weltweit aufgestellte RICS als auch die TEGoVA als
Interessenvertretung für die europäischen Gutachterverbände haben Mindeststandards für die
Qualifikation der Gutachter festgelegt. Als bisher einzige Institution, die sich auf die Bewertung von Immobilien für finanzwirtschaftliche Zwecke spezialisiert hat, ist die HypZert europaweit etabliert. Eine Einbettung in das weltweit vorhandene ISO-Normensystem ist dabei
ein wichtiger Qualitätspunkt, da damit gewährleistet ist, dass die HypZert als Überwachungsinstitution selbst strengen internationalen Kriterien unterliegt. Neben dieser rein fachlichen
Qualifizierung und Überprüfung der Weiterbildungen ist vor allem die langjährige Erfahrung
des Gutachters entscheidend.
Bei der Unabhängigkeit des Gutachters ist die Vorgabe strikter Regeln zur Trennung des
Gutachters von den eventuellen Interessen einer der beteiligten Parteien erforderlich. In
Deutschland hat sich gezeigt, dass es unter Einhaltung dieser Regeln vorteilhaft sein kann,
wenn der Gutachter innerhalb der finanzierenden Bank arbeitet und eine ähnliche Position
einnimmt wie die Innenrevision. Klare regulatorische Vorgaben zur Stellung des Gutachters
innerhalb einer Bank führen zu einer sehr starken Position, die es dem internen Gutachter
ermöglicht, frei von wirtschaftlichen oder anderen Zwängen seine Wertermittlung zu erstellen.
Die hohe Reputation, die dieses System auch bei den deutschen Aufsichtsbehörden genießt,
zeigt den Erfolg dieser Regelungen.
Welches Modell, interne oder externe Gutachter, gewählt wird, ist jedoch nicht entscheidend. Es ist in jedem Fall sicher zu stellen, dass in beiden Modellen durch klare Vorgaben der
Gutachter vollkommen unabhängig sowohl vom Kreditakquisitions- und Kreditentscheidungsprozess als auch von Objektvermittlung, -verkauf und -vermietung agieren kann.
Fazit
Der nachhaltige Wert ist ein vollkommen eigenständiger Wert, der sich nicht aus einem anderen Wert, auch nicht dem Marktwert, ableiten lässt. Das bedeutet, dass für die Ermittlung auf
jeden Fall die Expertise eines Immobilienspezialisten erforderlich ist, der sich vollumfänglich
mit der Immobilie und dem dazugehörigen Teilmarkt beschäftigen muss, über langjährige
Immobilienerfahrung verfügt und in der Methodik der nachhaltigen Wertermittlung versiert
ist. Nur wenn diese Grundregeln bei einer Definition eines nachhaltigen Wertes beachtet werden, kann dieser seine Funktionen als beständiger und nachhaltiger Sicherheitenwert in den
unterschiedlichen Marktzyklen wahrnehmen und damit Übertreibungen des Marktgeschehens
abschwächen. Die Annäherung der Immobilienfinanzierung an die angelsächsischen Verfahren und die damit einhergehende starke Abhängigkeit vom stichtagsbezogenen Marktwert
haben auch in Deutschland in den vergangenen Jahren dazu geführt, dass Schwankungen im
gewerblichen Immobilienmarkt zugenommen haben. Vor dem Hintergrund der letzten Krise
und den negativen Erfahrungen, die sich aus stark volatilen Gewerbeimmobilienmärkten für
die gesamte Wirtschaft ergeben, sollte der Fokus zukünftig wieder verstärkt auf das gelegt
werden, was die Immobilie als Investment auszeichnet. Sie ist und bleibt ein langfristig stabiles Anlageprodukt, das daher, im Gegensatz etwa zu den volatilen Aktienmärkten, auch
demensprechend zu beurteilen ist; nämlich unter langfristigen Gesichtspunkten.
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Finanzierung großvolumiger Transaktionen in der Wohnungswirtschaft –
aktuelle Entwicklungen
von Gerhard Meitinger, pbb Deutsche Pfandbriefbank
44
Mit Ausbruch der Finanzkrise im Jahr 2008 ließen sich viele etablierte
Finanzierungsformen für Wohnungsbestände nicht mehr realisieren.
Mittlerweile ist die Palette wieder breiter geworden – mit bekannten
oder angepassten Modellen. Dieser Artikel befasst sich mit den akuellen
Entwicklungen sowie den Vor- und Nachteilen der einzelnen Finanzierungsmodelle.
Fast so alt wie der deutsche Pfandbrief ist der Ansatz, dass Banken mit Pfandbrieflizenzen die
Wohnungsbestände großer Immobilienunternehmen finanzieren. Diese solide Finanzierungsform stand in jüngerer Vergangenheit in Konkurrenz zu innovativen Finanzierungsformen wie
Verbriefungen (Securitisation) oder Unternehmensanleihen – sie hat sich aber immer wieder
behauptet, obwohl sie insbesondere in den Jahren 2004 bis 2007 oft als langweilig, wenig
innovativ und unflexibel kritisiert wurde. Tatsächlich liegt der Schwerpunkt bei der Finanzierung der Gebäudeklasse „Wohnen“ nicht im Financial Engineering, sondern in der lösungsorientierten und praktikablen Finanzierungsform, die den täglichen Belangen der zugrunde
liegende Assetklasse entspricht. Eine wichtige Rolle spielt das Instrument, mit dem sich die
Kreditgeber refinanzieren: Der deutsche Pfandbrief hat sich – nicht erst seit dieser jüngsten
Finanzkrise – für Kreditnehmer, Kreditgeber und Pfandbriefinvestoren nachhaltig bewährt.
Veränderungen bei den Kreditnehmern führen zu neuen Anforderungen
Nicht nur die Finanzierungsformen haben sich in den vergangenen zehn Jahren verändert,
sondern auch die Eigentümer der Immobilienbestände. Waren vor rund zwanzig Jahren noch
viele genossenschaftliche und kommunale Wohnungsbaugesellschaften die wesentlichen
großen Bestandshalter von Wohnungen, so sind dies heute große Immobiliengesellschaften,
die aus Privatisierungen und Zusammenschlüssen entstanden und oft börsennotiert sind. Im
Asset Management wurden dabei Skaleneffekte realisiert und das Kostenmanagement einem
intensiven Controlling unterstellt.
Die veränderte Eigentümerschaft wirkte sich auch auf die Finanzierung aus. Statt mehrerer hundert Darlehen bei vielen unterschiedlichen Banken haben die meisten Bestandshalter
heute die Anzahl der Finanzierungen und der Banken auf ein überschaubares Maß reduziert,
obwohl die Unternehmen sogar noch gewachsen sind. Der Zwang zu mehr Effizienz kommt
bei den börsengelisteten Immobiliengesellschaften auch vom Kapitalmarkt. Klare und transparente (Finanzierungs-) Strukturen waren und sind gefragt, um den Börsenwert zu steigern. In
der Zwischenzeit ist dies den Immobilien AGs gut gelungen.
Klassische Immobilienfinanzierung gewinnt nach der Krise an Bedeutung
Die klassische Immobilienfinanzierung, in der Regel von Banken mit Pfandbrieflizenzen vergeben, war kurz nach der Krise die einzige Möglichkeit zur Finanzierung von größeren Beständen. Grund dafür war der stabile deutsche Pfandbrief als entsprechendes Refinanzierungsinstrument. Verbriefungen und Unternehmensanleihen waren für Immobilienbestandshalter
zu diesem Zeitpunkt keine Option, da der Kapitalmarkt dafür keinerlei Absatz fand. Die klassische Finanzierungsform hatte in dem damals schwierigen Finanzierungsumfeld allerdings
Grenzen. Finanzierungsvolumina von 100 Millionen Euro wurden selten überschritten, es sei
denn Banken hatten sich zu Konsortien zusammengeschlossen.
45
46
Finanzierung großvolumiger Transaktionen in der
Wohnungswirtschaft – aktuelle Entwicklungen
Die Finanzierung über (Pfandbrief-)Banken war insbesondere bei den Kreditnehmern wieder beliebt. Einige machten gerade Erfahrungen mit verbrieften Darlehensforderungen oder
kamen unter (terminlichen) Druck und versuchten deshalb diese abzulösen. Bei der klassischen Bankenfinanzierung war ein Bankenansprechpartner mit Immobilien-Know-how vorhanden. Er kennt die täglichen Belange von Wohnungsunternehmen, kann damit umgehen
und zeitnah über Anpassungen der Kreditstruktur entscheiden, wenn z.B. bei einem Portfolio
Immobilien verkauft oder zugekauft werden. Weil die Bank das Kreditrisiko auf der eigenen
Bilanz hält – und nicht wie bei der Verbriefung verkauft hat – hat sie Interesse an sinnvollen
Anpassungen. Außerdem wurden die Darlehensverträge wieder verständlich und ein Kaufmann konnte ohne juristische Begleitung damit umgehen.
Diese Grundlagen – für einen Außenstehenden eher eine Selbstverständlichkeit – waren
für die Halter von großen (Wohnungs-)Immobilienbeständen nicht mehr Alltag. Viele hatten
zu den Hoch-Zeiten 2005 bis 2007 Darlehen in Anspruch genommen, die von der kreditgebenden Bank anschließend verbrieft wurden. Die Refinanzierung erfolgte dabei durch die
Ausgabe von Wertpapieren, die die arrangierenden, meist angelsächsischen Banken weltweit
vermarkteten. Der Ansprechpartner dieser arrangierenden Banken und die Bank selbst hatten
in der Regel bereits wenige Monate nach Darlehensauszahlung keinerlei Entscheidungsbefugnis mehr, da die Bank alle transaktionsbezogenen Wertpapiere veräußert hatte und keine eigenen Forderungen mehr auf der Bankbilanz führte. Für die Kreditnehmerbetreuung – eigentlich
für die Koordination der Finanzierung – wurde in der Regel ein Dritter als Dienstleister, der
so genannte Servicer, eingesetzt. Abweichungen und Anpassungen zum Businessplan aufgrund von veränderten Marktgegebenheiten waren nahezu ausgeschlossen. Entscheidungen
im täglichen Praxisgeschäft in der Immobilienfinanzierung wurden „mechanisch“ getroffen.
Der Servicer war strikt an die vertraglichen Regelungen der zugrunde liegenden, umfangreichen und komplexen, aber dennoch generell gehaltenen Darlehensvertragsdokumentation
gebunden und wäre bei eventuellen Fehlentscheidungen selbst in der Haftung gewesen. Daszugrunde liegende Vertragswerk, nach dem der Servicer für seine „Wertpapier-Gläubiger“
handelt, konnte verständlicherweise nicht alle Situationen im Vorfeld erfassen.
Dennoch gab es in den Jahren 2005 bis 2007 gute Gründe für den Abschluss solcher verbriefter Darlehen. Diese Finanzierungen waren beim Zinssatz rund 30 bis 50 Basispunkte im
Jahr günstiger und es konnten Mega-Transaktionen und Merger finanziert werden. Die Größenordnungen begannen bei 500 Millionen Euro – drei Milliarden Euro waren keine Seltenheit. In
diesem Zeitraum waren die großen Wohnungsportfolien auch gerne von internationalen Investoren erworben worden, die die Verbriefung aus ihren globalen Aktivitäten bestens kannten.
Verbriefungen bleiben insbesondere bei großen Tickets eine Option
Die Möglichkeit zur Finanzierung großer Beträge ist seit vergangenem Jahr der Grund, dass
die Verbriefung von Darlehen für große Wohnungsbestände erneut an Bedeutung gewinnt.
Der Umfang blieb jedoch deutlich hinter den Erwartungen zurück. In Deutschland sind große
Teile dieser neuen Finanzierungen für Bestandsimmobilien wieder durch klassische Immobilienfinanzierer erfolgt, meist von Pfandbriefbanken. Die Größenordnung waren in den Jahren
2011 bis 2013 je Ticket bis zu 500 Millionen Euro, dann jedoch in Clubdeals mit mehreren
Banken und entsprechend höherem Aufwand für die Kreditnehmer in der Verhandlung. Ursache für diese „kleineren“ Losgrößen war nicht fehlende Bereitschaft der Banken für
die Finanzierung von Wohnungen, sondern bankenregulatorische Unklarheiten für größere
Kredite, höhere Kosten am Markt für längerfristige Refinanzierungen und höhere Risikostandards bei den Banken.
Mitte 2013 gelang – nach mehreren Fehlversuchen – die Verbriefung von großen Wohnungsbeständen zweier börsennotierter Unternehmen aus Deutschland. Diesmal war nicht der Preis
das entscheidende Kriterium, denn klassische Finanzierungen über Pfandbriefbanken wären
billiger gewesen. Wichtiger war die Größenordnung von mehr als einer Milliarde Euro in
einem Ticket und die damit verbundene Transaktionssicherheit, die in manchen Fällen erforderlich war, um den Zeitdruck der Refinanzierung zu mindern. Hinzu kamen weitere Vorteile,
die auch heute noch Gültigkeit haben. Durch die Verbriefungsfinanzierungen werden die
Kundenlimits der Banken nicht belastet, da, wie schon erwähnt, die arrangierende Bank die
Kreditforderungen nicht auf der eigenen Bankbilanz hält. Die Limits können somit bei Neuakquisitionen, die zeitkritisch sind und kleinere Volumina haben, gut genutzt werden, also dann,
wenn ein Bankenansprechpartner mit Immobilien-Know-how gefragt ist. Die klassische Immobilienfinanzierung ist dafür weiterhin die geeignete Finanzierungsform. Für börsennotierte
Unternehmen bedeutet die Verbriefung auch eine gewisse Professionalität, was üblicherweise
einen positiven Einfluss auf die Börsenbewertung hat. So können Wohnungsbauunternehmen
zeigen, dass sie auf mehreren Ebenen des Kapitalmarkts tätig sind. Dagegen steht das Marktsentiment, wenn der nächste große Refinanzierungstermin ansteht.
Unternehmensanleihen als alternative Finanzierungsform
Unternehmensanleihen haben sich bei kapitalmarktfähigen Wohnungsbestandshaltern in den
vergangenen zwei Jahren als interessante Finanzierungsform entwickelt. Vorteile sind die
weniger intensive Dokumentation, ein in der Regel günstiger Preis im Vergleich zum klassischen Kredit, keine grundpfandrechtliche Besicherung und geringere Reporting-Pflichten.
Zwei Aspekte können allerdings nachteilig sein: die Limitierung in der Größenordnung wegen
der Aufnahmebereitschaft von Investoren und eine Endfälligkeit ohne Verhandlungsmöglichkeit einer Prolongation. Doch auch damit kann die Kapitalmarktteilnahme gezeigt werden. Die
Ausgabe von Unternehmensanleihen oder Unternehmenswandelanleihen erfordert allerdings
Aufwand in der Zusammenarbeit mit den Ratingagenturen, so dass dieses Finanzierungsinstrument bislang nur börsengelisteten Wohnungsbaugesellschaften zugänglich war.
Klassische Immobilienfinanzierung entwickelt sich weiter
Auch bei der klassischen Immobilienfinanzierung zeigen die Banken erneut Flexibilität. Heute
finanzieren Pfandbriefbanken Wohnungsportfolien mit 500 Millionen Euro alleine, Finanzierungen mit einer Milliarde Euro sind auch bereits mit nur zwei Banken möglich. Die Kreditnehmer profitieren von den Vorteilen klassischer Immobilienfinanzierung bei gleichzeitig großer Finanzierungsdimension, langen Vertragslaufzeiten und – bedingt durch den Wettbewerb
unter den Banken – attraktiven Preisen. Aus guten Gründen sind einige börsennotierte Wohnungsunternehmen wie Deutsche Wohnen, GSW Immobilien AG, LEG Immobilien AG und TAG
Immobilien AG bei der Fremdfinanzierung fast ausschließlich bankenorientiert. Auch REITs,
wie Alstria haben diesen Schwerpunkt. Ihnen allen ist eine gute Arbeitsbeziehung zu ihrem
Bankansprechpartner besonders wichtig.
Auch die Banken mit Pfandbrieflizenz haben aus anderen Finanzierungsinstrumenten
gelernt. Sie werden auf absehbare Zeit weiterhin den deutschen Pfandbrief als Refinanzierungsinstrument nutzen, um ihren Kunden nachhaltig und stabil zur Verfügung zu stehen.
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Porträts von
vdp-Mitgliedsinstituten
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82
Aareal Bank | Wiesbaden
BayernLB | München
Berlin Hyp | Berlin
Bremer Landesbank | Bremen
Commerzbank | Frankfurt am Main
COREALCREDIT BANK | Frankfurt am Main
DekaBank | Frankfurt am Main
Deutsche Apotheker- und Ärztebank | Düsseldorf
Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank | Hamburg
Deutsche Hypothekenbank | Hannover
Deutsche Kreditbank | Berlin
Deutsche Pfandbriefbank | Unterschleißheim
Deutsche Postbank | Bonn
Düsseldorfer Hypothekenbank | Düsseldorf
Hamburger Sparkasse | Hamburg
HSH Nordbank | Hamburg
ING-DiBa | Frankfurt am Main
Kreissparkasse Köln | Köln
Landesbank Baden-Württemberg | Stuttgart
Landesbank Berlin | Berlin
Landesbank Hessen-Thüringen (Helaba) | Frankfurt am Main
M. M. Warburg & CO Hypothekenbank | Hamburg
Münchener Hypothekenbank | München
Natixis Pfandbriefbank | Frankfurt am Main
Nord/LB Norddeutsche Landesbank Girozentrale | Hannover
SaarLB Landesbank Saar | Saarbrücken
Santander Consumer Bank | Mönchengladbach
SEB | Frankfurt am Main
Sparkasse KölnBonn | Köln
UniCredit Bank HypoVereinsbank | München
VALOVIS BANK | Essen
WL BANK Westfälische Landschaft Bodenkreditbank | Münster
Wüstenrot Bank Pfandbriefbank | Ludwigsburg
49
Aareal Bank AG
Paulinenstraße 15
65189 Wiesbaden
Tel.: +49 611 348-0
Fax: +49 611 348-2549
www.aareal-bank.com
Aktionäre, Anteile:
Aareal Holding Verwaltungsgesellschaft mbH
– 6,9 % – 6,9 % – 5,2 % – 4,7 % – 2,7 % – 1,4 % – 1,1 % Bayerische Beamten Lebensversicherung a.G.
Swiss Life AG
Versorgungsanstalt des Bundes und der Länder
Dr. August Oetker Finanzierungs- und
Beteiligungsgesellschaft mbH
Basler Lebensversicherungs-AG und
Basler Sachversicherungs-AG
Deutscher Ring Krankenversicherungsverein a.G.
Condor-Lebensversicherungs-AG
Rest Streubesitz
Die Aareal Bank Gruppe mit Hauptsitz in Wiesbaden ist einer der führenden internationalen Immobilienspezialisten. Sie ist mit Mitarbeitern aus über 30 Nationen auf drei Kontinenten – in Europa, Nordamerika
und Asien – vertreten.
Im Geschäftssegment Strukturierte Immobilienfinanzierungen begleitet die Aareal Bank Gruppe nationale und internationale Kunden bei der Finanzierung von gewerblichen Immobilien – insbesondere von
Bürogebäuden, Hotels, Einzelhandel-, Logistik- und Wohnimmobilien. Ihre Stärke ist dabei die Kombination aus lokaler Marktexpertise und branchenspezifischem Know-how. Neben Fachleuten vor Ort verfügt
die Bank über Expertenteams für Logistik-, Shoppingcenter- und Hotelfinanzierungen. Dies ermöglicht es
ihr, ihren Kunden maßgeschneiderte Finanzierungskonzepte anzubieten, die den speziellen Anforderungen ihrer nationalen und internationalen Kunden entsprechen.
Im Segment Consulting/Dienstleistungen bietet die Aareal Bank Gruppe der Wohnungs- und gewerblichen Immobilienwirtschaft Dienstleistungen und Produkte für die Verwaltung von Wohnungsbeständen
sowie für die Abwicklung des Zahlungsverkehrs. Hierzu gehören automatisierte und in die Prozesse der
Kunden integrierte Systeme für den Massenzahlungsverkehr. Das IT-System- und -Beratungsgeschäft
betreibt die Bank über ihre Konzerntochtergesellschaft Aareon AG.
Rating:
Fitch
Hypothekenpfandbriefe
Öffentliche Pfandbriefe AAA
AAA
Ausgewählte Finanzdaten
50
2013
in Mio. €
2012
in Mio. €
42.981
24.550
20.802
10.477
8.975
2.534
691
k. A.
k. A.
45.734
23.304
19.991
6.320
5.537
3.176
791
k. A.
k. A.
10.551
2.257
11.923
0
4.375
3.249
2.333
166
524
527
375
311
113
198
117
9.394
2.860
12.478
0
3.500
3.275
2.247
227
574
486
358
282
106
176
105
Bilanzsumme
Hypothekenbestand
davon Ausland
Hypothekenkredite Neugeschäft
davon Ausland
Staatskredit Bestand1)
davon Ausland
Staatskredit Neugeschäft
davon Ausland
Ausstehende Refinanzierungsmittel insgesamt (Namens- und Inhaberpapiere)
Öffentliche Pfandbriefe
sonstige Schuldverschreibungen
Umlaufende Jumbo-Emissionen
Umlaufende Benchmark-Emissionen
Eigenmittel laut Bilanz insgesamt
Eigenkapital (ohne Bilanzgewinn)
Genussrechtskapital
nachrangige Verbindlichkeiten
Zinsüberschuss
Verwaltungsaufwand
Betriebsergebnis vor Risikovorsorge
Risikovorsorge
Betriebsergebnis nach Risikovorsorge
Jahresüberschuss
Deckungsmasse der im Umlauf befindlichen öffentlichen Pfandbriefe gem. §28 PfandBG in Höhe des Nennwertes
1)
Ansprechpartner für Immobilienfinanzierungen:
Christof Winkelmann Tel.: +49 611 348-2546
Managing Director of Special Property Finance
[email protected] Ronald Hoffmann
Tel.: +49 611 348-2950 [email protected]
Managing Director of Real Estate Structured Finance, Germany
Jürgen Junginger
Tel.: +49 611 348-2636
Head of Investor Relations
[email protected]
BayernLB
Brienner Straße 18
80333 München
Tel: +49 89 2171-01
Fax: +49 89 2171-23578
www.bayernlb.de
Eigentümer:
Freistaat Bayern (75,01 %)
Sparkassenverband Bayern (24,99 %) Die BayernLB ist eine führende bayerische Geschäftsbank für große und mittelständische Kunden in
Deutschland und Europa. Im Privatkundengeschäft beweist die BayernLB über ihre Tochter DKB Leistungsstärke. Bei ihren Finanzierungsgeschäften mit der Öffentlichen Hand und institutionellen Anlegern
konzentriert sich die BayernLB auf ihre Kernmärkte Bayern und das restliche Deutschland. Das Immobiliengeschäft ist eine der tragenden Säulen im Geschäftsmodell. Die BayernLB ist ein etablierter Emittent
von Kapitalmarktprodukten. Im Bereich der Öffentlichen Pfandbriefe und Hypothekenpfandbriefe zählt
die BayernLB zu den führenden deutschen Emittenten. Das Immobiliengeschäft und die Qualität der
Deckungsstöcke haben für die BayernLB eine übergeordnete strategische Bedeutung.
Rating: Fitch
Moody‘s
IMUG
AAA
Aaa
Positiv
AAA
Aaa
Positiv
Bilanzsumme
Hypothekenbestand
Staatskredit Bestand
sonstige Schuldverschreibungen Umlaufende Jumbo-Emissionen
Aufgenommene Refinanzierungsmittel
sonstige Schuldverschreibungen nachrangige Verbindlichkeiten
Genussrechtskapital
Zinsüberschuss
Verwaltungsaufwand
Risikovorsorge
Jahresüberschuss/Jahresfehlbetrag
2013
in Mio. €
2012
in Mio. €
201.035
14.516
35.947
64.479
6.454
21.161
36.864
7.125
1.000
6.233
544
2.047
3.642
0
18.208
12.134
440
4.413
1.349
-1.022
705
-506
199
-475
231.918
16.921
41.773
74.740
7.923
24.364
42.453
8.625
500
6.697
1.327
1.077
4.293
0
19.727
12.988
450
5.137
1.672
-926
1.302
-9
1.293
28
Präsenz in elektronischen Medien: www.bayernlb.de, Bloomberg: BAYL, Reuters: BAYLB
Bernd Mayer
Bereichsleitung Immobilien Tel.: +49 89 2171-22352
[email protected]
51
Berlin Hyp AG
Budapester Straße 1
10787 Berlin
Tel.: +49 30 2599-90
Fax: +49 30 2599-9131
www.berlinhyp.de
Aktionär:
Landesbank Berlin AG (100 %)
Die Berlin Hyp ist einer der führenden gewerblichen Immobilienfinanzierer in Deutschland. Finanziert
werden wohnwirtschaftlich oder gemischt genutzte Objekte, Büro-, Einzelhandels- und Logistikimmobilien. Für Einzelobjekte stehen wir ebenso mit Finanzierungsmitteln zur Verfügung wie für großvolumige
Portfoliotransaktionen. Mit Kreativität und Innovationswillen erarbeiten wir für und mit unseren Kunden
maßgeschneiderte Finanzierungsmodelle auch für komplexe Projekte. Zu unseren Kunden zählen professionelle Investoren aus dem In- und Ausland, Wohnungsunternehmen, Immobilienfonds, Kapitalanlagegesellschaften und andere institutionelle Anleger sowie ausgewählte Bauträger und Developer. Als Verbundpartner stellen wir außerdem den deutschen Sparkassen ein umfangreiches Produkt- und
Dienstleistungsangebot zur Verfügung.
Mit unserem Unternehmenssitz in Berlin und vier Geschäftsstellen in wirtschaftsstarken deutschen Immobilienzentren sowie ausgewählten ausländischen Standorten in Europa sind wir nah bei unseren Kunden.
Rating: Hypothekenpfandbriefe
Senior Unsecured
Short-Term
Viability/Adj. BCA
Fitch
Moody‘s
AA+
Aaa
AA-
Aa1
A+
A2
F1+
Prime-1
bbbbaa3
52
Bilanzsumme
Hypothekenbestand
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon: Ausland
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon: Ausland
davon: Ausland
davon: Ausland
Genussrechtskapital
Zinsüberschuss
Verwaltungsaufwand
Risikovorsorge
Jahresüberschuss
2013
in Mio. €
2012
in Mio. €
33.367
18.108
6.551
11.557
4.014
4.478
971
3.507
1.455
3.492
446
0
0
22.405
11.052
4.647
6.706
4.695
1.200
1.182
831
0
351
202
84
139
20
119
0
34.205
17.848
6.246
11.602
3.906
2.927
1.436
1.491
792
4.644
563
0
0
22.989
11.749
5.089
6.151
6.076
1.200
1.188
831
0
357
216
82
150
-53
203
0
Präsenz in elektronischen Medien: www.berlinhyp.de
Ansprechpartner:
Assem El Alami, Bereichsleiter Immobilienfinanzierung Oliver Hecht, Bereichsleiter Verbund-/Konsortialgeschäft
Jens Völkner, Bereichsleiter Vertriebsmanagement
+49 30 2599 5720
+49 30 2599 5580
+49 30 2599 5930
[email protected]
[email protected]
[email protected]
Träger:
Bremer Landesbank
NORD/LB Norddeutsche
Kreditanstalt Oldenburg - Girozentrale Domshof 26
Landesbank -Girozentrale- (54,8%)
28195 Bremen Freie Hansestadt Bremen (41,2%)
Tel.: +49 421 332-0
Sparkassenverband
Fax: +49 421 332-2322 Niedersachsen (4,0%)
www.bremerlandesbank.de Hanseatisch bodenständig, dabei modern und hoch professionell: Das ist die Bremer Landesbank. Nah am
Markt und an den Menschen fühlt sie sich eng mit ihrer nordwestdeutschen Region verbunden. Von hier
aus unterstützt sie ihre Kunden mit erstklassigen Lösungen und präsentiert sich nachhaltig kapital- und
ertragsstark. Dafür sorgen mehr als 1.000 engagierte Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter in Bremen und
Oldenburg. Mit einem Geschäftsvolumen von rd. 37 Mrd. Euro ist die Bremer Landesbank die größte Regionalbank zwischen Ems und Elbe. Ihre Träger sind die Norddeutsche Landesbank mit 54,8%, das Land
Bremen mit 41,2% und der Sparkassenverband Niedersachsen mit 4,0%.
Rating: Öffentliche
Pfandbriefe
Kurzfristige Verbindlichkeiten
Langfristige
Verbindlichkeiten
Finanzkraft
Viability
Fitch
-
F1
A
bbb-
Bilanzsumme
Hypothekenbestand
Hypothekenpfandbriefe inkl. Schiffspfandbriefe1)
Öffentliche Pfandbriefe2)
Hypothekenpfandbriefe inkl. Schiffspfandbriefe
sonstige Schuldverschreibungen Schuldscheine
Genussrechtskapital
Zinsüberschuss
Verwaltungsaufwand
Risikovorsorge
Jahresüberschuss
2013
in Mio. €
2012
in Mio. €
32.235
1.633
4.697
34.061
1.628
5.059
1.208
3.822
7.235
0
0
1.184
3.479
7.718
0
0
126
661,3
602
55
50
198
331
1.629
166
200
1.838
0
660
407,7
-191,9
278,6
-224,6
47,8
36
1.771
0
700
463,2
-190,2
320,2
-247,3
66,7
31
zzgl. bis 18.07.2005 begebene Hypothekenpfandbriefe in Höhe von 14 Mio. € per 31.12.2013 bzw. 14 Mio. € per 31.12.2012. zzgl. bis 18.07.2005 begebene Öffentliche Pfandbriefe in Höhe von 1.640 Mio. € per 31.12.2013 bzw. 1.998 Mio. € per 31.12.2012.
1)
2)
Präsenz in elektronischen Medien: Reuters: BREMERLB01, www.bremerlandesbank.de
Sabine Möller, Abteilungsdirektorin
Tel.: +49 421 332-2405
Wolfgang Feldhege, Abteilungsdirektor Tel.: +49 441 237-1692
[email protected]
[email protected]
53
Commerzbank AG
Kaiserplatz
60261 Frankfurt am Main
Tel.: +49 69 136-20
Fax: +49 69 136-29492
www.commerzbank.de
Institutionelle Investoren (~ 47 %)
Private Investoren (~ 26 %)
Bundesrepublik Deutschland (17 %)
Capital Group (< 5 %)
Blackrock (< 5 %)
Stand 6. Juni 2014
Die Commerzbank ist eine führende Bank in Deutschland und Polen. Mit den Geschäftsbereichen Privatkunden, Mittelstandsbank, Corporates & Markets und Central & Eastern Europe bietet sie ihren Kunden Bank- und
Kapitalmarktdienstleistungen an. Sie betreut insgesamt rund 15 Millionen Privat- sowie 1 Million Geschäftsund Firmenkunden im In- und Ausland.
Als kompetenter Anbieter von Immobilienfinanzierungen ist sie erster Ansprechpartner für Privat- und
Geschäftskunden in Deutschland. Mit einem strukturierten Finanzplanungstool gewährleistet sie eine individuelle Kundenberatung. Sie ermittelt kostenlos in einem unabhängigen Marktvergleich von 250 Banken das
beste Finanzierungsangebot. Geschäfts- und Wealth-Management-Kunden bietet sie eine breite Palette an
kurzfristigen Krediten und langfristigen Investitionskrediten an.
Rating: Fitch
Moody‘s
Standard & Poor‘s
54
Langfrist-Rating
A+ Baa1
A- AAA
Aaa
–
AAA
Aaa
–
Konzernbilanzsumme
Wohnimmobilienfinanzierung Bestand (AG)
davon Ausland
Staatskredit Bestand1) (AG)
davon Ausland
Ausstehende Refinanzierungsmittel der AG (Namens- und Inhaberpapiere)
Hypothekenpfandbriefe1)
Öffentliche Pfandbriefe1)
Schiffspfandbriefe1)
Schuldscheine und sonstige Schuldverschreibungen Umlaufende Jumbo-Emissionen (AG)
Umlaufende Benchmark-Emissionen der AG (nominal)
Aufgenommene Refinanzierungsmittel der AG (nominal)
Schiffspfandbriefe
Structured Covered Bonds
Schuldscheine und sonstige Schuldverschreibungen
Konzerneigenmittel laut Bilanz insgesamt
Eigenkapital
Nachrangige Schuldinstrumente
Konzernzinsüberschuss
Konzernverwaltungsaufwand
Konzernbetriebsergebnis vor Risikovorsorge
Konzernrisikovorsorge
Konzernbetriebsergebnis nach Risikovorsorge
Konzernjahresüberschuss
2013
in Mio. €
2012
in Mio. €
549.661
39.809
0
2.242
105
635.878
36.606
0
1.295
158
1.000
1.536
2.716
34.108
0
1.500
0
1.033
3.440
37.120
0
0
1.000
500
0
500
2.456
40.650
26.936
13.714
6.148
6.797
1.979
-1.747
232
78
0
0
0
0
0
40.947
27.034
13.913
5.539
7.025
2.565
-1.660
905
6
gemäß §28 Pfandbriefgesetz
1)
Präsenz in elektronischen Medien: Reuters: CBKD.DE, Bloomberg: CBK.GR
Ansprechpartner:
Falko Schöning, Leiter Produktmanagement Kredite
Tel.: + 49 69 136-41357 [email protected]
Marcus Wetzel, Leiter Produktmanagement Immobilienfinanzierung Tel.: + 49 69 136-82053 [email protected]
Martina Kirsten, Leiterin Produktmanagement Individualkredite
Tel.: + 49 69 136-47463 [email protected]
COREALCREDIT BANK AG
Aktionär:
Ein Unternehmen der
Aareal Finanz und IT Beteiligungen GmbH
Aareal Bank Gruppe
(100%)
Corealcredit Haus
Grüneburgweg 58 – 62
Tel.: +49 69 7179-0, Fax: +49 69 7179-100 www.corealcredit.de, www.corealcredit.com
Seit April 2014 gehört die COREALCREDIT BANK AG zur Aareal Bank Gruppe. Sie ist eine deutsche
Spezialbank für gewerbliche Immobilienfinanzierung im Kernmarkt Deutschland. Die Bank entwickelt für
professionelle Immobilienkunden aus dem In- und Ausland individuelle Finanzierungslösungen. Ein breites Angebot an Produkten und Beratungsleistungen verbunden mit Flexibilität, Expertise und Schnelligkeit
gewährleisten passgenaue Konzepte.
Die COREALCREDIT BANK AG ist neben ihrem Hauptsitz in Frankfurt am Main mit fünf weiteren Standorten in den deutschen Immobilienzentren vertreten.
Rating: Hypotheken-
pfandbriefe
Öffentliche
Pfandbriefe
Fitch
AA–
Langfristige
Verbindlichkeiten
Viability
Rating
F2
BBB
–
Bilanzsumme
Hypothekenbestand
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon Ausland
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon Ausland
davon Ausland
davon Ausland
Eigenkapital (inkl. Bilanzverlust)
Genussrechtskapital
Zins-, Provisions- und Beteiligungsergebnis
Verwaltungsaufwand
Risikovorsorge
Betriebsergebnis vor Steuern
Jahresüberschuss
2013
in Mio. €
2012
in Mio. €
7.323
3.557
1.029
2.528
–
1.162
396
766
–
2.031
564
–
–
4.282
2.417
709
1.156
–
500
780
651
0
129
112
51
37
42
30
5
8.194
3.847
1.124
2.723
–
1.484
569
915
–
2.590
1.013
–
–
5.030
2.920
777
1.333
–
1.000
828
699
0
129
63
49
15
-9
2
5
Präsenz in elektronischen Medien: Reuters: Corealcredit; Bloomberg: Coreal
Kambiz Ghaliai
Leiter Vertrieb Central Support
Tel.: +49 69 7179-235
[email protected] 55
DekaBank Deutsche Girozentrale
Mainzer Landstraße 16
Tel.: +49 69 7147-0
Fax: +49 69 7147-1376
www.dekabank.de
Anteilseigner:
DSGV ö.K. (50 %)
Deka Erwerbsgesellschaft mbH
& Co. KG (50 %)
Die DekaBank ist das Wertpapierhaus der Sparkassen-Finanzgruppe. Als zentraler Dienstleister bündelt
sie Kompetenzen in Asset Management und Bankgeschäft – als Vermögensverwalter, Finanzierer, Emittent, Strukturierer und Depotbank. Bei Immobilienpublikums- und -spezialfonds verwaltet die DekaBankGruppe ein Vermögen von rund € 25 Mrd. und ist damit der größte Anbieter Offener Immobilienfonds in
Deutschland. Die Immobilienfinanzierung ergänzt das Leistungsspektrum mit maßgeschneiderten Finanzierungsleistungen für professionelle Investoren. Die DekaBank konzentriert sich auf gewerbliche Finanzierungen in den Nutzungsarten Büro, Einzelhandel, Logistik und Hotels in ausgewählten europäischen,
nordamerikanischen und asiatischen Märkten. Die Kunden werden von kleinen, hochspezialisierten Teams
betreut. Diese agieren aus der Zentrale in Frankfurt und Büros in London, Paris, Mailand, New York und
Tokio.
Rating: Hypotheken-
pfandbriefe
Öffentliche
Pfandbriefe
Langfristige
Verbindlichkeiten
Finanzkraft
Moody’s
–
Aaa
P-1
A1
C-
Standard & Poor‘s
–
AAA
A-1
A
–
56
Bilanzsumme
Hypothekenbestand
gewerbliche Kredite
davon Ausland
gewerbliche Kredite
davon Ausland
davon Ausland
Aufsichtrechtliche Eigenmittel
Bilanzielles Eigenkapital (ohne Bilanzgewinn)
Nachrangkapital
Atypisch stille Einlagen
Zinsergebnis
Provisionsergebnis
Verwaltungsaufwand
Risikovorsorge im Kreditgeschäft
Ergebnis vor Steuern
Wirtschaftliches Ergebnis
2013
in Mio. €
2012
in Mio. €
116.073
6.065
6.065
5.164
1.758
1.758
1.555
34.171
2.398
42.230
85
7.583
34.580
0
1.090
3.824
3.709
1.410
52
376
937
895
-27
518
502
129.770*
7.703
7.703
6.544
3.139
3.139
2.847
38.695
1.579
47.461
35
12.981
34.445
1.500
4.939
3.836
3.460*
1.315
52
431
946
907
-195
445*
519
Anpassung der Vorjahreszahlen im Rahmen der Erstanwendung des geänderten IAS 19
(im Kontext der Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen)
*
Präsenz in elektronischen Medien: Reuters: DGZ01 / Bloomberg: DEKA / www.dekabank.de
Ansprechpartnerin für Immobilienfinanzierungen:
Anni Hönicke, Leiterin Immobilienfinanzierung
Tel.: +49 69 7147-7502
[email protected]
Deutsche Apothekerund Ärztebank eG
Richard-Oskar-Mattern-Straße 6
40547 Düsseldorf
Tel.: +49 211 5998-0
Fax: +49 211 5938-77
www.apobank.de
Eigentümer:
104.092 Mitglieder
Von Heilberuflern für Heilberufler – dieses Prinzip zeichnet die Deutsche Apotheker- und Ärztebank
(apoBank) seit mehr als 110 Jahren aus. Im Rahmen des ganzheitlichen Betreuungskonzeptes steht die
Bank ihren Kunden als kompetenter Partner zur Finanzierung hochwertiger, wohnwirtschaftlich genutzter
Immobilien zur Verfügung. Dies gegebenenfalls mit vollständigem Fremdkapitaleinsatz.
Im gewerblichen Bereich vertraut eine zunehmende Zahl von Initiatoren verschiedener Versorgungskonzepte auf die langjährige Branchenexpertise der Bank im Gesundheitsmarkt. Neben klassischen Gesundheitsimmobilien (Bsp. Ärztehäuser, Gesundheitszentren, Facharztzentren) ist die apoBank auch Finanzierungspartner für Krankenhäuser und Kliniken sowie bei Pflegeheimen. Als Finanzprodukte stellt die Bank
klassische langfristige Festzins- und Zinscap-Darlehen sowie Fremdwährungskredite zur Verfügung.
Rating: Fitch
Moody‘s
Standard & Poor‘s
Hypotheken-
pfandbriefe
Öffentliche
pfandbriefe
–
–
–
AAA
–
–
andere
A+ (Gruppenrating)
A1
AA-
2013
in Mio. €
Bilanzsumme
Forderungen an Kunden
darunter: Hypothekendarlehen
darunter: Kommunalkredite
darunter: andere Forderungen
Neuausleihungen im Darlehensbereich
Ausstehende Refinanzierungsmittel insgesamt (Namens- und Inhaberpapiere)1)
darunter: Hypothekenpfandbriefe
darunter: sonstige Schuldverschreibungen
darunter: Schuldscheindarlehen
Aufgenommene Refinanzierungsmittel1)
Schuldscheindarlehen
Aufsichtsrechtliche Eigenmittel
davon: Kernkapital
Zinsüberschuss
Provisionsüberschuss
Verwaltungsaufwand2)
Teilbetriebsergebnis vor Risikovorsorge
Risikokosten und Vorsorgemaßnahmen Kundenkreditgeschäft3)
Risikokosten und Vorsorgemaßnahmen Finanzinstrumente und Beteiligungen 3)
Jahresüberschuss
2012
in Mio. €
34.695
26.794
6.522
45
20.227
5.624
7.641 1.144 2.854 3.644 – – 1.301 290 990 21 2.499
1.849
679
104
461
315
54
55
47
Exkl. Nachrangkapital
Inkl. AfA
Beinhaltet Pauschalwertberichtigungen bzw. Vorsorgereserven gemäß § 340f HGB und außerordentliche Aufwendungen
1)
2)
3)
Präsenz in elektronischen Medien: www.apobank.de
Ansprechpartner:
Cassie Kübitz-Whiteley
Tel.: +49 211 5998-9809
[email protected]
Barbara Zierfuß
Tel.: +49 211 5998-4687
[email protected]
37.888 27.116 5.841 43 21.232 4.311 10.308 1.644 4.682 3.983 – 500 1.130 – 1.130 – 2.449 1.776 694 116 480 324 81
92 45 57
Deutsche GenossenschaftsHypothekenbank AG
Rosenstraße 2
20095 Hamburg
Tel.: +49 40 3334-0 Fax: +49 40 3334-1111
www.dghyp.de
Aktionär:
DZ BANK AG (100 %)
Die DG HYP ist mit einer Bilanzsumme von 49,7 Mrd. Euro eine der führenden Immobilienbanken in
Deutschland und Spezialist für gewerbliche Immobilienfinanzierungen der Genossenschaftlichen FinanzGruppe Volksbanken Raiffeisenbanken. Das Kerngeschäftsfeld ist die gewerbliche Immobilienfinanzierung, die die DG HYP mit Investoren sowie als Partner der rund 1.100 Volksbanken und Raiffeisenbanken
betreibt. Der Fokus der Geschäftsaktivitäten liegt auf Objektfinanzierungen im deutschen Markt in den
Immobiliensegmenten Büro, Wohnungsbau und Handel. Die DG HYP ist durch ihre sechs Immobilienzentren in Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Frankfurt a. M., Stuttgart und München sowie durch drei Regionalbüros in Hannover, Kassel und Leipzig dezentral aufgestellt.
Rating: Hypotheken-
pfandbriefe
Öffentliche
Pfandbriefe
Langfristige
Verbindlichkeiten
Ausblick
Fitch
-
-
F1+
A+
stabil
S&Ps
AAA
AAA
A-1
A+
stabil
58
Bilanzsumme
Hypothekenbestand
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon Ausland
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon Ausland
davon Ausland
davon Ausland
ungedeckte Schuldverschreibungen Umlaufende Jumbo-Emissionen
Genussrechtskapital
Zinsüberschuss
Verwaltungsaufwand
Risikovorsorge
Jahresüberschuss
2013
in Mio. €
2012
in Mio. €
49.716
19.576
6.417
13.159
2.101
5.378
791
4.587
50
19.902
7.297
438
0
28.847
11.593
16.766
488
5.000
500
1.912
1.407
0
505
251
117
180
84
264
0
54.368
20.340
7.055
13.285
2.988
5.256
589
4.667
196
23.737
8.257
327
0
33.474
13.169
19.756
549
6.750
0
2.102
1.407
51
644
241
107
170
-72
98
0
Präsenz in elektronischen Medien: Reuters: DGHYP
Ansprechpartner für Immobilienfinanzierung:
Stefan Heckerodt
Tel.: +49 40 3334-2423
Fax: +49 40 3334-782-2423
[email protected]
Deutsche Hypothekenbank
(Actien-Gesellschaft)
Georgsplatz 8
30159 Hannover
Tel.: +49 511 3045-0
Fax: +49 511 3045-459
www.deutsche-hypo.de
Aktionär:
NORD/LB
Norddeutsche Landesbank Girozentrale (100%)
Die Deutsche Hypothekenbank (Actien-Gesellschaft) ist eine auf die Finanzierung von Gewerbeimmobilien
und das Kapitalmarktgeschäft mit in- und ausländischen Kunden spezialisierte Pfandbriefbank. Sie ist ein
Unternehmen der NORD/LB und bildet im Konzern das Kompetenzzentrum für den Kerngeschäftsbereich
Gewerbliche Immobilienfinanzierung. Die im Jahr 1872 gegründete Deutsche Hypo ist in Deutschland,
Großbritannien, Frankreich, Benelux und Polen geschäftlich aktiv. Sie hat ihren Hauptsitz in Hannover
und ist zudem in Hamburg, Frankfurt und München sowie in Amsterdam, London, Paris und Warschau
präsent.
Rating: Hypotheken-
pfandbriefe
Öffentliche
Pfandbriefe
Langfristige
Verbindlichkeiten
Finanzkraft
Moody’s
Aa2
Aa2
P-2
Baa1
E+
Bilanzsumme
Hypothekenbestand
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon Ausland
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon Ausland
davon Ausland
davon Ausland
Genussrechtskapital
Zinsüberschuss
Verwaltungsaufwand
Risikovorsorge
Jahresüberschuss
2013
in Mio. €
2012
in Mio. €
31.275
11.932
1.372
10.560
4.341
2.662
568
2.094
563
17.423
8.247
1.180
0
25.250
8.648
10.813
5.789
2.250
2.850
1.332
913
83
336
210
70
148
83
64
k. A.
34.578
12.381
1.547
10.834
4.952
2.513
118
2.395
811
19.608
9.028
1.719
45
27.405
8.157
11.995
7.253
3.750
2.350
1.349
898
98
353
210
73
122
72
50
k. A.
Präsenz in elektronischen Medien: Reuters: DHHB01; Bloomberg HHY
Michael Müller
Immobilienfinanzierung Inland Tel.: +49 511 3045-452
[email protected]
Ralf Vogel
Immobilienfinanzierung Inland Tel.: +49 511 3045-790
[email protected]
Thomas Staats
Immobilienfinanzierung Ausland Tel.: +49 511 3045-163
[email protected]
Sabine Barthauer Strukturierte Finanzierungen / Ausland Tel.: +49 511 3045-740
[email protected]
59
Deutsche Kreditbank AG
Taubenstraße 7–9
10117 Berlin
Tel.: +49 30 120300-00
E-Mail: [email protected]
www.dkb.de
Eigentümer:
BayernLB (100 %)
Die Deutsche Kreditbank AG (DKB), ein hundertprozentiges Tochterunternehmen der BayernLB, konzentriert sich auf Geschäftskunden ausgewählter Branchen in Deutschland. Sie ist hier seit vielen Jahren
Partner von Unternehmen und Kommunen. Im Privatkundengeschäft agiert die DKB darüber hinaus sehr
erfolgreich als „Hausbank im Internet“. Zu den Angeboten für Privatkunden gehören dabei insbesondere
das DKB-Cash, der DKB-Broker, Privatdarlehen und Immobilienfinanzierungen. Der Schwerpunkt im
Immobiliengeschäft liegt auf wohnwirtschaftlichen Finanzierungen für Unternehmen mit kommunalem,
genossenschaftlichem und privatwirtschaftlichem Hintergrund sowie für Hausverwaltungen. In den neuen
Bundesländern ist die DKB Marktführer bei der Begleitung kommunaler Wohnungsgesellschaften und
Wohnungsgenossenschaften. Sie bietet ihren Kunden aus der Wohnungswirtschaft auch auf die Branche
zugeschnittene Zusatzprodukte und Dienstleistungen an. Außerdem schafft sie durch die Verknüpfung von
Experten-Know-how aus dem Geschäftsfeld „Erneuerbare Energien“ mit der wohnungswirtschaftlichen
Beratung einen weiteren Mehrwert für ihre Kunden.
Moody‘s
Aa1
Aa1
60
Bilanzsumme
Hypothekenbestand
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon Ausland
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon Ausland
davon Ausland
davon Ausland
Genussrechtskapital
Zinsüberschuss
Verwaltungsaufwand
Risikovorsorge
Jahresüberschuss
Präsenz in elektronischen Medien: www.dkb.de
Gewerbliche Finanzierungen:
Dr. Wulf-Dietmar Storm Tel.: +49 30 12030-9900
[email protected]
Wohnungswirtschaftliche Finanzierungen:
Holm Vorpagel
Tel.: +49 30 12030-3510
[email protected]
2013
in Mio. €
2012
in Mio. €
69.028
33.576
28.089
5.487
0
1.714
1.155
559
0
12.548
365
2.405
365
9.286
3.416
5.370
500
0
2.550
2.842
2.336
18
488
610
291
229
90
139
139
66.141
33.719
28.560
5.159
0
2.870
1.787
1.083
0
11.336
355
3.117
345
8.754
3.325
4.929
500
0
2.050
2.842
2.336
18
488
596
283
349
117
232
251
Deutsche Pfandbriefbank AG
Freisinger Straße 5
85716 Unterschleißheim
Tel.: +49 89 2880-0
Fax: +49 89 2880-10319
www.pfandbriefbank.com
Aktionär:
Hypo Real Estate Holding AG
(100 %)
Die pbb Deutsche Pfandbriefbank (www.pfandbriefbank.com) ist eine Spezialbank für die gewerbliche
Immobilienfinanzierung und die öffentliche Investitionsfinanzierung. Der Geschäftsschwerpunkt liegt
neben Deutschland auf Großbritannien, Frankreich, den nordischen Ländern und Ländern in Mittel- und
Osteuropa. Die Bank nimmt eine wichtige Aufgabe bei der Kreditversorgung der Immobilienwirtschaft wahr
und unterstützt die öffentliche Hand mit Finanzierungen für Projekte und Maßnahmen zur Verbesserung
der öffentlichen Infrastruktur.
In der Immobilienfinanzierung bietet die pbb insbesondere mittlere bis größere Finanzierungen in den
weniger volatilen Immobilienarten Büros, Einzelhandel, Wohnungen und Logistik. Sie verfügt in den
relevanten Märkten über lokales Knowhow entlang der gesamten Prozesskette und bündelt dies für ihre
Kunden zu einem europäischen Netzwerk. In der öffentlichen Investitionsfinanzierung finanziert die pbb
Projekte zur Bereitstellung öffentlicher Infrastruktur. Hier liegt der Schwerpunkt auf öffentlichen Einrichtungen, kommunalem Wohnungsbau, Versorgungs- und Entsorgungswirtschaft, Gesundheits-, Pflegeund Kinderbetreuungsimmobilien sowie Bildungseinrichtungen.
Ratings:
(Stand 23.06.2014) Hypotheken- pfandbriefe
Langfristige
Verbindlichkeiten Kurzfristige
Verbindlichkeiten
Fitch
–
–
A-
F1
Moody‘s
Aa2
Aa1
Baa2
P-2
S&Ps
AA+
AA+
BBB
A-2
Ausgewählte Finanzdaten (HGB)
Bilanzsumme
Hypothekenbestand
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon Ausland
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon Ausland
davon Ausland
davon Ausland
Genussrechtskapital
Zinsüberschuss*
Verwaltungsaufwand*
Risikovorsorge*
Ergebnis vor Steuern*
Ergebnis nach Steuern*
2013
in Mio. €
2012
in Mio. €
68.443
20.527
4.786
15.741
9.523
6.907
1.350
5.558
3.229
16.016
7.530
1.224
933
46.729
14.718
23.976
8.035
8.000
4.975
7.227
5.789
0
1.438
319
-312
-8
165
160
83.222
29.504
6.085
23.419
13.861
4.917
1.066
3.852
3.344
19.248
10.285
671
642
49.088
14.448
29.825
4.815
14.750
1.975
7.803
5.827
0
1.976
296
-341
4
124
69
*Konzern Deutsche Pfandbriefbank, nach IFRS
Präsenz in elektronischen Medien: Bloomberg: PBBA
Gerhard Meitinger Tel.: +49 89 2880-16100
[email protected]
Head of Real Estate Finance Germany
Charles Balch
Tel.: +44 20 7743 7739
[email protected]
Head of Real Estate Finance International Clients, UK & CEE Norbert Müller Tel.: +49 89 2880-10231
[email protected]
Head of Real Estate Finance Continental Europe West
61
Deutsche Postbank AG
Friedrich-Ebert-Allee 114-126
53113 Bonn
Tel.: +49 228 920-0
www.postbank.de
Hauptaktionäre, Anteile:
Deutsche Bank AG (94,1 %)*
Streubesitz (5,9 %)
*Quelle: Deutsche Bank
Die Postbank Gruppe ist mit rund 14 Millionen Kunden, ca. 18.000 Beschäftigten und einer Bilanzsumme
von 162 Milliarden Euro (31.12.2013) einer der großen Finanzdienstleister Deutschlands. Ihr Schwerpunkt
liegt im Geschäft mit Privatkunden, sowie kleinen und mittelständischen Unternehmen. In ca. 1.100 Filialen
bietet sie neben Finanzdienstleistungen auch Postdienstleistungen an. Rund 3.000 mobile Berater sind vor
allem in den Bereichen Baufinanzierung und Altersvorsorge aktiv. Die Postbank ist einer der bedeutendsten
privaten Baufinanzierer in Deutschland. Sie emittiert seit Anfang 2008 Hypothekenpfandbriefe mit einem
Deckungsstock, der derzeit fast ausschließlich aus deutschen privaten Baufinanzierungen besteht, sowie
seit Juli 2009 öffentliche Pfandbriefe. Die Deutsche Bank hält 94,1 % der Postbank-Aktien.
Fitch
Moody‘s
AAA
Aaa
AAA
Aaa
Das Standard & Poor's Rating wurde zum 31. Dezember 2012 eingestellt.
62
2013
in Mio. €
Bilanzsumme
Hypothekenbestand
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon Ausland
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon Ausland
davon Ausland
davon Ausland
Genussrechtskapital
Zinsüberschuss
Verwaltungsaufwand
Risikovorsorge
Jahresüberschuss
2012
in Mio. €
161.506
46.779
35.697
11.082
3.865
6.299
4.771
1.528
477
3.672
33
1.019
0
21.845
6.006
1.987
12.907
945
5.500
10.218
5.882
1.196
3.140
2.463
-3.177
406
-319
87
330
187.962*
51.102
36.671
14.431
4.185
5.327
3.152
2.175
902
2.902
96
59
0
24.991
7.570
2.277
13.783
1.361
7.000
10.029*
5.693
1.196
3.140
2.703
-2.991*
866*
-384
364*
287*
*2012 Vorjahreszahl angepasst
Präsenz in elektronischen Medien: POBA01ff/ Bloomberg: POBA/ www.postbank.de
Ansprechpartner für Immobilienfinanzierung:
Wohnungsbau: Dieter Pfeiffenberger Tel.: +49 228 889-71000
Gewerbliche Immobilien: Michael Kohl
Tel.: +49 228 920-23300
[email protected]
[email protected]
Düsseldorfer Hypothekenbank AG
Berliner Allee 41
40212 Düsseldorf
Tel.: +49 211 86720-0
Fax: +49 211 86720-199
www.duesshyp.de
Aktionäre:
LSF5 German Investments II,
L.P. Delaware, USA (94 %)
LSF5 Riverside Ltd. & Co KG
Frankfurt am Main (6 %)
Als Spezialist für gewerbliche Immobilienfinanzierung ist die Düsseldorfer Hypothekenbank AG auf die
Bedürfnisse professioneller Immobilienkunden im In- und europäischen Ausland ausgerichtet. Die Bank
ist zuverlässiger Partner für Direkt-und Konsortialgeschäft. Den Schwerpunkt bilden deckungsfähige
Bestandsfinanzierungen in den Assetklassen Büro, Handel, Wohnen und Logistik jeweils in der Losgröße
10-50 Mio. €. Die Düsseldorfer Hypothekenbank zeichnet sich durch ausgeprägte Marktexpertise in allen
strategischen Assetklassen aus. Kunden können sich auf einen Deal-Maker verlassen, der Dank seiner
schlanken, effizienten Strukturen zielgerichtet, schnell und professionell agiert. www.duesshyp.de.
Rating: Fitch
Öffentliche Pandbriefe
andere
IDR: BBB-, VR: ccc
Bilanzsumme
Hypothekenbestand
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon Ausland
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon Ausland
davon Ausland
davon Ausland
Genussrechtskapital
Zinsüberschuss
Verwaltungsaufwand
Risikovorsorge
Jahresüberschuss
2013
in Mio. €
2012
in Mio. €
11.919
1.093
246
847
586
494
116
378
300
9.462
6.905
0
0
5.281
522
3.529
1.230
0
0
865
772
0
93
6
24
-34
-26
-60
-60
14.570
1.220
242
978
676
307
59
248
94
10.937
7.482
0
0
8.177
716
4.706
2.755
786
0
880
727
0
153
99
23
57
-143
-86
-86
63
Präsenz in elektronischen Medien: Reuters: DUESSHYP01, 02, 03
Goetz Richter, Leiter Immobilienfinanzierung Vertrieb
Tel.: +49 211 86720-231
[email protected]
Hamburger Sparkasse AG
Adolphsplatz / Großer Burstah
20457 Hamburg
Tel.: +49 40 3579-0 Fax: +49 40 3579-3418
www.haspa.de
Aktionär:
HASPA Finanzholding (100 %)
Die Hamburger Sparkasse AG, kurz Haspa, ist die führende Retailbank für Privat-, Individual- und mittelständische Firmenkunden in der Metropolregion Hamburg und mit einer Bilanzsumme von 40,5 Mrd. €
die größte Sparkasse Deutschlands. Den über drei Millionen Einwohnern im Wirtschaftsraum Hamburg
bietet sie eine breit gefächerte Palette von Finanzdienstleistungen für private und gewerbliche Kunden.
Zur passgenauen Refinanzierung ihres Baufinanzierungsgeschäftes tritt die Haspa seit April 2006 regelmäßig als Emittent von Hypothekenpfandbriefen am Kapitalmarkt auf. Dies erfolgt insbesondere durch die
Emission von plain vanilla und strukturierten Namenspfandbriefen, vornehmlich über ihren etablierten
Zugang zu institutionellen Kunden.
Moody‘s
AAA
64
Bilanzsumme
Hypothekenbestand
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
sonstige Refinanzierungen
Genussrechtskapital
Zinsüberschuss
Verwaltungsaufwand
Risikovorsorge
Jahresüberschuss
2013
in Mio. €
2012
in Mio. €
40.521
21.000
8.595
12.405
514
10.959
3.377
0
7.582
0
0
2.161
2.161
0
0
687
653
199
58
141
75
39.573
20.916
8.775
12.141
369
10.334
3.035
0
7.299
0
0
2.111
2.111
0
0
729
691
169
30
139
75
Präsenz in elektronischen Medien: Reuters: HASPA02
Wilfried Jastrembski
Leiter Immobilienkunden Tel.: +49 40 3579-8608
[email protected]
HSH Nordbank AG
Gerhart-Hauptmann-Platz 50
20095 Hamburg
Tel.: +49 40 3333-0
Fax: +49 40 3333-34001
www.hsh-nordbank.de
Hansestadt Hamburg (10,80%)
Land Schleswig-Holstein (9,58%)
HSH Finanzfonds AöR (65,00%)
Sparkassenverband Schleswig-Holstein (5,31%)
Neun Trusts vertreten durch J.C. Flowers & Co.LLC (9,31%)
Als Bank für Unternehmer konzentriert sich die HSH Nordbank im Norden Deutschlands, aber auch in den
Metropolen Hannover, Berlin, Düsseldorf, Stuttgart und München auf das Geschäft mit Firmenkunden,
Immobilienkunden sowie auf die Kunden des Wealth Management und auf die Sparkassen. International
stehen Unternehmerkunden der Bereiche Shipping sowie Energy & Infrastructure im Fokus.
Die HSH Nordbank AG hat im Mai 2006 die Lizenz zur Begebung aller drei Pfandbriefarten nach dem am
19. Juli 2005 in Kraft getretenen neuen deutschen Pfandbriefgesetz (PfandBG) von der Bundesanstalt für
Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) erhalten und nutzt damit fast die gesamte Palette des Pfandbriefmarktes, d. h. sie emittiert Öffentliche Pfandbriefe, Hypothekenpfandbriefe und Schiffspfandbriefe.
Rating: Öffentlicher Pfandbriefe
Moody‘s
Aa2
Aa3
Schiffspfandbriefe
Baa2
Bilanzsumme
Hypothekenbestand
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon: Ausland
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon: Ausland
davon: Ausland
davon: Ausland
Schiffspfandbriefe
ungedeckte Schuldverschreibungen Umlaufende Jumbo-Emissionen
Genussrechtskapital
Zinsüberschuss
Verwaltungsaufwand
Risikovorsorge
Jahresüberschuss
2013
in Mio. €
2012
in Mio. €
112.873
18.895
4.595
14.300
9.508
2.810
904
1.906
0
16.585
2.773
0
0
40.772
4.586
6.867
2.041
27.278
0
3.250
9.342
5.231
32
4.079
1.103
-660
417
-806
-389
-425
136.079
22.330
5.757
16.573
12.823
2.578
1.324
1.254
12
15.994
2.862
0
0
44.217
4.459
7.388
2.528
29.842
0
2.500
10.085
5.868
36
4.181
1.432
-667
881
-1.021
-140
-391
Präsenz in elektronischen Medien: Reuters, Bloomberg
Peter Axmann Immobilienfinanzierung Tel.: +49 40 3333-10060
[email protected]
65
ING-DiBa AG
Theodor-Heuss-Allee 2
Tel.: +49 69 50509069
Fax: +49 69 27222-66444
www.ing-diba.de
Eigentümer:
ING Bank N.V. (100%)
Die ING-DiBa ist mit mehr als 8 Millionen Kunden die drittgrößte Privatkundenbank in Deutschland. Sie
bietet ihren Kunden ein breites Spektrum an Produkten und Dienstleistungen. Die Kerngeschäftsfelder im
Privatkundengeschäft sind Spargelder, Baufinanzierungen, Wertpapiergeschäft, Verbraucherkredite und
Girokonten. Das Geschäftsmodell der Bank ist durch ein auf wenige, transparente Produkte und günstige
Konditionen konzentriertes Angebot und eine hohe Kosteneffizienz gekennzeichnet. Das Wirtschaftsmagazin „Euro“ kürte die ING-DiBa 2014 zu Deutschlands „Beste Bank“ und zu Deutschlands „Beliebteste
Bank“. Im Segment Commercial Banking ist das Firmenkundengeschäft der Bank zusammengefasst. Zu
den Kunden gehören große, international operierende Unternehmen. Für die ING-DiBa arbeiten an den
Standorten Frankfurt (Hauptstandort), Hannover, Nürnberg und Wien mehr als 3.400 Mitarbeiter.
Die ING-DiBa hat 2010 die Lizenz zur Emission von Hypothekenpfandbriefen von der BaFin – Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht erteilt bekommen. Die Aufnahme des Pfandbriefgeschäfts stellt
einen neuerlichen Meilenstein in der Entwicklung der ING-DiBa dar und spiegelt ihre Stellung als großer
Immobilienfinanzierer in Deutschland wider. Das Deckungsregister besteht ausschließlich aus privaten
Baufinanzierungen in Deutschland. Dabei stellen Hypothekenpfandbriefe eine weitere Diversifikation der
stabilen Refinanzierungsbasis der ING-DiBa dar.
Rating: Moody‘s
AAA
Ausgewählte Finanzdaten (IFRS)
66
Bilanzsumme*
Hypothekenbestand
Wohnungskredite
davon: Ausland
Wohnungskredite
davon: Ausland
Umlaufende Jumbo-Emissionen (nominal)
Umlaufende Benchmark-Emissionen (nominal)
Aufgenommene Refinanzierungsmittel (nominal)
Hypothekenpfandbriefe (nominal)
Eigenmittel laut Bilanz insgesamt*
Eigenkapital (ohne Bilanzgewinn)*
Genussrechtskapital
Zinsüberschuss
Verwaltungs- und Personalaufwand
Risikovorsorge
Ergebnis nach Steuern*
2013
in Mio. €
2012
in Mio. €
127.338
62.203
62.203
0
6.705
6.705
0
0
1.235
0
0
0
1.000
1.235
1.235
0
0
0
0
6.228
5.754
0
0
1.408
-664
780
-89
691
474
119.850
59.938
59.938
0
6.763
6.763
0
0
1.200
0
0
0
1.000
1.200
1.200
0
0
0
0
6.065
5.740
0
0
1.182
-623
569
-83
486
325
* Vorjahreszahlen wurden gemäß IAS 8 angepasst. Für nähere Informationen verweisen wir auf den
Konzernabschluss und Konzerlagebericht der ING-DiBa AG unter www.ing-diba.de
Präsenz in elektronischen Medien: www.ing-diba.de
Ansprechpartner:
Wolf-Dieter Roßbach
Head of Mortgage
Tel.: +49 69 27222-66204
[email protected]
Jens Honigmann Head of Mortgage Steering
Tel.: +49 69 27222-69963
[email protected]
Kreissparkasse Köln
Neumarkt 18 –24
50667 Köln
Tel.: +49 221 227-01
Fax: +49 221 227-3920
www.ksk-koeln.de
Träger:
Zweckverband für die
Kreissparkasse Köln
Die Kreissparkasse Köln ist mit einem Geschäftsvolumen von 24,1 Mrd. € und einer Bilanzsumme von
23,7 Mrd. € eine der größten deutschen Sparkassen. In der Rechtsform einer Zweckverbandssparkasse
besteht sie seit 1923. Den Zweckverband bilden heute der Rhein-Erft-Kreis, der Rheinisch-Bergische
Kreis, der Oberbergische Kreis und der Rhein-Sieg-Kreis.
Als regionaler Marktführer nimmt die Sparkasse die geld- und kreditwirtschaftliche Versorgung der
Bevölkerung, der Wirtschaft sowie der Kreise, Städte und Gemeinden in ihrem Geschäftsgebiet wahr.
Im Rahmen ihrer Geschäftstätigkeit stützt sich die Kreissparkasse Köln auf eine breite Kundenbasis in
Wirtschaft und Bevölkerung. Immobilienfinanzierungen und kommunale Finanzierungen zählen zu
den Kerngeschäftsfeldern der Kreissparkasse Köln.
Rating: Moody‘s
Aaa
Aaa
2013
in Mio. €
2012
in Mio. €
23.721
10.127
8.066
2.061
0
1.317
1.049
268
0
2.957
0
373
0
3.078
2.155
434
489
0
0
869
756
58
55
0
0
1.596
1.393
17
186
470
409
191
85
106
55
24.031
9.722
7.766
1.956
0
1.138
909
229
0
2.866
0
328
0
2.818
1.744
397
677
0
0
372
212
21
138
1
0
1.592
1.349
25
218
455
397
177
70
107
51
Bilanzsumme
Hypothekenbestand
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon Ausland
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon Ausland
davon Ausland
davon Ausland
Öffentliche Pfandbriefe sonstige Schuldverschreibungen
Genussrechtskapital
Zinsüberschuss
Verwaltungsaufwand
Risikovorsorge
Jahresüberschuss
Präsenz in elektronischen Medien: Reuters: KSKKOELN03; Internet: www.ksk-koeln.de
Ansprechpartner:
Udo Buschmann, stellvertretendes Mitglied des Vorstands
Tel.: +49 221 227-2462
[email protected]
67
Landesbank Baden-Württemberg
Am Hauptbahnhof 2
70173 Stuttgart
Tel.: +49 711 127 - 0
Fax: +49 711 127 - 43544
www.LBBW.de
Träger der LBBW:
Land Baden-Württemberg (24,988 %)
Sparkassenverband Baden-Württemberg (40,534 %)
Landeshauptstadt Stuttgart (18,932 %)
Landeskreditbank Baden-Württemberg –
Förderbank (2,006 %)
Landesbeteiligungen BW (13,539 %)
Die Landesbank Baden-Württemberg ist Universalbank und internationale Geschäftsbank mit einer Bilanzsumme von circa 273,5 Mrd. Euro (31.12.2013). Zusammen mit den in die LBBW integrierten rechtlich
unselbstständigen Anstalten Baden-Württembergische Bank (BW-Bank), Rheinland-Pfalz Bank und Sachsen Bank sowie spezialisierten Tochterunternehmen ist die LBBW auf einer Vielzahl von Bankgeschäftsfeldern tätig.
Im kommerziellen Immobiliengeschäft legt die LBBW den Fokus auf maßgeschneiderte und innovative
Finanzierungskonzepte für Immobiliengesellschaften, institutionelle und private Investoren und Wohnungsunternehmen. Mit einer umfassenden Service- und Produktpalette bietet die LBBW im Direktgeschäft und als Arrangeur von Konsortien zahlreiche Finanzierungsalternativen – von langfristigen Endfinanzierungen bis hin zu komplexen Finanzierungsstrukturen inkl. Zins- und Währungsmanagement.
Rating: per 27.03.2014 Hypotheken-
pfandbriefe
Öffentliche
Pfandbriefe
Ungarantierte kurzfristige
Verbindlichkeiten
Finanzkraft
Fitch
-
AAA
F1+
A+ Outlook negativ
bbb-
Moody‘s
Aaa
Aaa
P-2
A3
D+
68
Ungarantierte
langfristige
Verbindlichkeiten
Bilanzsumme
Hypothekenbestand
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon Ausland
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon Ausland
davon Ausland
Umlaufende Jumbo-Emissionen*
Umlaufende Benchmark-Emissionen**
Eigenkapital (ohne Bilanzgewinn/-verlust)
Genussrechtskapital
Vermögenseinlage typisch stiller Gesellschafter
Zinsüberschuss
Verwaltungsaufwand
Risikovorsorge
Jahresüberschuss***
2013
in Mio. €
2012
in Mio. €
273.523
27.021
13.420
13.601
6.299
7.017
2.695
4.322
1.827
18.491
2.061
k. A.
71.588
6.974
20.377
44.237
5.750
1.500
20.163
13.060
389
4.027
2.687
1.794
-1.774
1.036
-310
726
337
336.337
28.147
13.128
15.019
7.099
6.140
2.697
3.443
1.414
21.060
2.358
k. A.
87.709
7.987
30.357
49.365
8.500
1.879
19.649
9.934
759
3.856
5.100
2.057
-1.860
837
-143
694
398
* Das Volumen der Jumbo-Emissionen ist bei den Öffentlichen Pfandbriefen enthalten ** Volumen sowohl in den öffentlichen Pfandbriefen als auch bei den Hypothekenpfandbriefen enthalten (USD Position in Euro umgerechnet) ***nach Steuern Präsenz in elektronischen Medien: Reuters: LBBW; Bloomberg: LBBW
Franz Planek
Tel.: +49 711 127-73711
[email protected]
Landesbank Berlin AG, Alexanderplatz 2, 10178 Berlin
Tel.: +49 30 869 801, Fax: +49 30 869 830 74, www.lbb.de
Hauptaktionär:
Landesbank Berlin Holding AG (100 %)
Die Landesbank Berlin AG ist Emittentin von Hypothekenpfandbriefen und Öffentlichen Pfandbriefen. Der
Kern der LBB AG ist die 1818 vom Magistrat der Stadt Berlin gegründete Berliner Sparkasse. Am Markt
tritt die LBB AG in ihren Kundengeschäftsfeldern – mit Ausnahme des überregionalen Kartengeschäfts
– ausschließlich unter der Marke „Berliner Sparkasse“ auf. Die Berliner Sparkasse als teilrechtsfähige
Anstalt öffentlichen Rechts und Niederlassung der LBB AG ist ein kundennahes, innovatives Institut für
das Privat- und Firmenkundengeschäft. Sie ist die Universalbank der Hauptstadt und hat in Berlin einen
Marktanteil von rund 40 Prozent.
Im Privatkundengeschäft bietet sie ein umfassendes Angebot an Bankprodukten: von der Altersvorsorge
über private Immobilienfinanzierung bis zum Liquiditätsmanagement. Im Firmenkundengeschäft ist die
Berliner Sparkasse mit ihrem Wissen über die spezifischen Anforderungen und Strukturen des Wirtschaftsraums traditionell der Partner und Dienstleister für Unternehmen in Berlin. Ihre Spezialkompetenz
zu den Themen Ausland, Leasing & Factoring, Electronic Business und Fördermittel sowie die FirmenCenter Gründung & Nachfolge und Zukunftsbranchen runden die Angebotspalette im Firmenkundengeschäft
ab. In der gewerblichen regionalen Immobilienfinanzierung begleitet die Berliner Sparkasse Wohnungsunternehmen, professionelle Investoren, Fondsgesellschaften, Immobilien AGs, Projektentwickler, Bauträger
und vermögende Privatkunden mit Finanzierungsbedarf beim Erwerb, Neubau oder der Refinanzierung
von Wohn-, Büro-, Einzelhandels- und Logistikimmobilien.
Rating: Hypotheken-
pfandbriefe
Öffentliche
Pfandbriefe
Langfristige
Verbindlichkeiten
Individualrating
Moody‘s
dbrs
Aaa
–
Aaa
–
P-1
R-1 (mittel)
A1 - negativ
A (hoch) - stabil
D+
BBB (hoch)
Bilanzsumme
Hypothekenbestand
Öffentliche Pfandbriefe sonstige Schuldverschreibungen
Genussrechtskapital
Zinsüberschuss
Verwaltungsaufwand
Risikovorsorge
Ergebnis aus Finanzanlagen
Aufwand aus Bankenabgabe
Aufwand aus Gewinnabführung
Jahresüberschuss
69
2013
in Mio. €
2012
in Mio. €
70.315
5.432
7.038
84.796
5.968
8.302
2.536
1.102
15.900
–
4.500
3.634
2.815
0
819
885
864
244
88
156
-44
16
0
0
2.893
1.634
16.290
–
5.169
3.754
2.861
0
893
937
857
285
18
268
18
13
250
0
Präsenz in elektronischen Medien: www.lbb.de; Reuters: LBBA, LBB1, LBB2
Vertrieb:
Marcus Buder
Tel.: +49 30 869-58950
[email protected]
Kreditstab:
Regine Heller
Tel.: +49 30 245-62770
[email protected]
Helaba
Träger:
Landesbank Hessen-Thüringen
Sparkassen- und Giroverband Hessen-Thüringen (68,85 %)
Neue Mainzer Straße 52-58
Land Hessen (8,1 %)
Freistaat Thüringen (4,05 %)
Tel.: +49 69 9132-01
Sparkassenverband Westfalen-Lippe (4,75 %)
Fax: +49 69 291517
Rheinischer Sparkassen- und Giroverband (4,75 %)
www.helaba.de
Treuhänder der regionalen Sparkassenstützungsfonds (4,75 %)
Treuhänder der Sicherungsreserve der Landesbanken (4,75 %)
Die Landesbank Hessen-Thüringen (Helaba) gehört zu den bedeutenden deutschen Immobilienbanken mit internationaler Ausrichtung. Den Schwerpunkt des Geschäftes bilden gewerbliche Finanzierungen, insbesondere Bürogebäude, Einzelhandelsobjekte, Gewerbeparks und Logistikzentren. Mit einem sehr kundenbezogenen Geschäftsansatz
und hohen Spezialisierungsgrad begleitet die Bank ihre Kunden auf dem deutschen Immobilienmarkt sowie international auf allen bedeutenden europäischen und US-amerikanischen Märkten. Über den klassischen Kredit bis zu
strukturierten Finanzierungen wird das gesamte Produkt- und Dienstleistungsspektrum für Immobilientransaktionen
angeboten. Als Partner der Öffentlichen Hand besitzt die Helaba eine lange Tradition. Im Kommunalkreditgeschäft
stellt sie ihren Kunden maßgeschneiderte Finanzierungskonzepte und Serviceleistungen bis hin zu einem aktiven
Schuldenmanagement zur Verfügung. Dabei konzentriert sich die Helaba auf erstklassige deutsche Adressen. Neben
der Geschäftstätigkeit im Großkundengeschäft ist die Helaba als Sparkassenzentralbank in Hessen, Thüringen, Nordrhein-Westfalen und Brandenburg als starker Partner für 40 % aller deutschen Sparkassen tätig.
Rating: Hypotheken-
pfandbriefe
Öffentliche
Pfandbriefe
Langfristige
Verbindlichkeiten
Finanzkraft
Viability
Fitch
Moody‘s
Standard & Poor‘s
AAA
–
–
AAA
Aaa
–
F1+*
P-1
A-1*
A+*
A2
A*
a+*
D+
–
* Gemeinsames Verbundrating der Sparkassen-Finanzgruppe Hessen-Thüringen
70
Bilanzsumme
Hypothekenbestand
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon Ausland
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon Ausland
davon Ausland
davon Ausland
Aufsichtsrechtliche Eigenmittel
Bilanzielles Eigenkapital (ohne Bilanzgewinn)
Nachrangkapital
Zinsüberschuss
Risikovorsorge im Kreditgeschäft
Zinsüberschuss nach Risikovorsorge
Handelsergebnis
Ergebnis aus Sicherungszusammenhänge/Derivate
Ergebnis aus Finanzanlagen
Verwaltungsaufwand
Konzernergebnis vor Steuern
Konzernjahresergebnis
2013
in Mio. €
2012
in Mio. €
178.023
30.050
5.348
24.702
14.846
8.688
654
8.034
4.161
53.331
2.482
2.779
50
90.057
5.493
18.821
65.743
6.450
3.000
9.433
7.087
5.073
1.205
-281
924
300
339
-1
2
-1.271
510
354
199.301
29.293
5.712
23.582
15.291
7.174
492
6.683
3.470
58.304
3.156
2.172
65
106.101
5.624
20.454
80.022
5.450
1.750
9.683
6.817
4.363
1.155
-238
917
259
415
-121
-13
-1.181
512
318
Ansprechpartner:
Immobilien Kontinentaleuropa
Immobilien Südwest
Immobilien Nordwest
Immobilien Berlin
Immobilien München
Immobilien Paris
Immobilien London
Immobilien New York
Martin Erbe
Thomas Dries
Fritz Müller
Harald Hoffmann Christian Buck
Michael Kröger
Richard Bentley
Hans-Christian Ritter
Tel.: +1 212 703-5300
[email protected]
Aktionäre:
M.M.Warburg & CO
Hypothekenbank AG
M.M.Warburg & CO KGaA (60 %),
Colonnaden 5
Landeskrankenhilfe V.V.a.G.,
20354 Hamburg
Lüneburg (40 %)
Tel.: +49 40 355334-0
www.warburghyp.de
Kerngeschäftsfeld der M.M.Warburg & CO Hypothekenbank AG ist die Immobilienfinanzierung. Beliehen
werden vor allem Wohn-, Büro- und Handelsobjekte in den Metropolregionen Deutschlands. Komplexe
Finanzierungsstrukturen sowie andere Produkte aus der Immobilien-Wertschöpfungskette können gemeinsam mit hierfür spezialisierten Gesellschaften der Warburg Bankengruppe angeboten werden. Ein strenges
Risikomanagement gewährleistet eine hohe Werthaltigkeit der Deckungsstöcke.
Die Refinanzierung erfolgt über Pfandbriefe als Namens- und Inhabertitel. Das Volumen einzelner Emissionen bewegt sich zwischen 1 Mio. EUR und 20 Mio. EUR mit Laufzeiten von bis zu 10 Jahren. Neben
Festzins-Pfandbriefen werden Pfandbriefe mit variabler Verzinsung angeboten. Bankschuldverschreibungen
und Geldmarktgeschäfte ergänzen das Produktportfolio zur Refinanzierung des Kreditgeschäftes.
Bilanzsumme
Hypothekenbestand
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon: Ausland
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon: Ausland
davon: Ausland
davon: Ausland
sonstige Refinanzierungen Umlaufende Jumbo-Emissionen
Genussrechtskapital
nachrangige Verbindlichkeiten (§10 KWG)
Zinsüberschuss
Verwaltungsaufwand
Risikovorsorge
Jahresüberschuss
2013
in Mio. €
2012
in Mio. €
1.720
1.419
307
1.112
48
283
102
181
15
148
0
0
0
1.243
1.016
38
189
0
0
138
86
28
24
13
7
7
3
6
6
1.721
1.423
262
1.161
35
318
66
252
0
174
0
10
0
1.175
916
64
195
0
0
118
66
28
24
11
6
5
0
6
6
Ansprechpartner:
Mathias Brandt
Tel.: +49 40 355334-50
[email protected]
Dieter Hartmann Tel.: +49 40 355334-81 [email protected]
71
Münchener Hypothekenbank eG
Eigentümer:
Karl-Scharnagl-Ring 10
77.519 Genossenschaftsmitglieder
80539 München
(Stand 31.12.2013)
Tel.: +49 89 5387-800
Fax: +49 89 5387-900
www.muenchenerhyp.de
Die Münchener Hypothekenbank arbeitet partnerschaftlich in der genossenschaftlichen FinanzGruppe mit
den Volksbanken und Raiffeisenbanken zusammen, so dass sie indirekt auf eines der dichtesten Filialnetze
in Deutschland zurückgreifen kann. Ihre vorrangige Aufgabe besteht darin, die genossenschaftlichen Banken im Wettbewerb mit langfristigen Festzinsfinanzierungen zu stärken.
Die Bank ist eine der größten Kreditgenossenschaften in Deutschland. Kerngeschäftsfelder sind die langfristige Finanzierung privater und gewerblicher Immobilien. Der Schwerpunkt im Hypothekargeschäft liegt
im privaten Wohnungsbau. Die MünchenerHyp bietet alle Laufzeitstrukturen bei Pfandbriefen an.
Rating: Hypotheken-
pfandbriefe
Öffentliche
Pfandbriefe
Unbesicherte
Verbindlichkeiten
Finanz-
kraft
Fitch
Moody’s
–
Aaa
–
Aaa
–
Prime-1
A+*
A2
–
D
*Rating Genossenschaftliche FinanzGruppe
72
Bilanzsumme
Hypothekenbestand
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon Ausland
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon Ausland
davon Ausland
davon Ausland
Genussrechtskapital
Zinsüberschuss
Verwaltungsaufwand
Risikovorsorge
Jahresüberschuss
2013
in Mio. €
2012
in Mio. €
34.899
21.522
17.477
4.045
1.923
3.618
2.879
739
322
6.952
1.016
397
315
30.690
16.430
6.406
7.854
3.750
3.500
1.036
874
6
156
144
74
22
-1
21
7
36.643
20.986
16.077
4.909
2.651
3.621
2.959
662
229
7.552
1.311
168
112
30.331
15.159
7.551
7.621
6.600
1.405
959
787
16
156
129
65
11
-1
10
5
Präsenz in elektronischen Medien: Reuters: MHB01; Bloomberg: MHYP
GIS: Seite 600, 610, 611, 613-620, 630-636, 640-647
Ansprechpartner:
Privatkunden, Wohnungswirtschaft, Verbund:
Thomas Hügler Leiter Privatkunden, Wohnungswirtschaft, Verbund
Gewerbliche Immobilienkunden:
Dr. Jan Peter Annecke Leiter Gewerbliche Immobilienfinanzierung
Jan Polland
Tel.: +49 89 5387-628
Leiter Gewerbliche Immobilienfinanzierung / Direktkunden [email protected]
NATIXIS Pfandbriefbank AG
Im Trutz Frankfurt 55
60322 Frankfurt
Tel.: +49 69 971530
www.pfb.natixis.com
Aktionär:
Natixis S. A. (100%)
Natixis zählt zu den Marktführern in der gewerblichen Immobilienfinanzierung in Europa. In diesem
Geschäftsfeld ist Natixis auf den fünf wichtigsten europäischen Märkten Deutschland, Frankreich, Italien,
Spanien und Großbritannien tätig. Mit der Zugehörigkeit zur BPCE Gruppe gehört Natixis zur zweitgrößten Bankengruppe in Frankreich. Mit der NATIXIS Pfandbriefbank AG treibt Natixis einen über mehrere Jahre gezielten, nachhaltigen
Ausbau ihrer Immobilienfinanzierungsaktivitäten in Deutschland konsequent voran. Finanziert werden
hauptsächlich Büro-, Einzelhandels-, Logistik- und Wohnimmobilien gewerblicher Kunden sowie Hotels
und gemischt genutzte Objekte.
Die NATIXIS Pfandbriefbank AG besitzt die Lizenz zur Emission von Hypothekenpfandbriefen. Anfang
2013 nahm die NATIXIS Pfandbriefbank AG das Bankgeschäft auf und ist seither im Emissionsmarkt aktiv.
Die Pfandbriefe besitzen ein Aaa-Rating von Moody‘s.
Bilanzsumme
Hypothekenbestand
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon Ausland
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon Ausland
davon Ausland
davon Ausland
Genussrechtskapital
Zinsüberschuss
Verwaltungsaufwand
Risikovorsorge
Ertrag aus Verlustübernahme
Jahresüberschuss
2013
in Mio. €
2012
in Mio. €
599
0
–
–
–
536
–
536
–
0
–
0
–
242
242
–
–
0
0
55
–
–
–
6
10
-1,9
0
-1,9
1,9
0
63
0
–
–
–
–
–
0
–
0
–
0
–
0
0
–
–
0
0
55
–
–
–
0
6
-6
0
-6
6
0
Ansprechpartner:
Henning Rasche, Vorstand
Tel: +49 69 97153 496
[email protected]
Thomas Behme, Treasury
Tel: +49 69 97153 130
[email protected]
Thorsten Eggers, Treasury
Tel: +49 69 97153 142
[email protected]
73
NORD/LB Norddeutsche
Landesbank Girozentrale
Friedrichswall 10
30159 Hannover
Tel.: +49 511 361-0
Fax: +49 511 361-2502
www.nordlb.de
Träger der NORD/LB:
Land Niedersachsen (59,13 %)
Land Sachsen-Anhalt (5,57 %)
Sparkassenverband Niedersachsen (26,36 %)
Sparkassenbeteiligungsverband
Sachsen-Anhalt (5,28 %)
Sparkassenbeteiligungsverband
Mecklenburg-Vorpommern (3,66 %)
Die NORD/LB ist die führende Universalbank im Herzen Norddeutschlands, die klar auf ihr Kerngeschäft
ausgerichtet ist und einen besonderen Fokus auf die Region legt. Mit einer Bilanzsumme von 200,8 Mrd.
Euro und rund 7.000 Mitarbeitern gehört sie zu den zehn größten Banken in Deutschland. Sie ist als
Landesbank für Niedersachsen und Sachsen-Anhalt tätig und übernimmt in den Bundesländern Niedersachsen, Sachsen-Anhalt und Mecklenburg-Vorpommern die Aufgabe einer Sparkassenzentralbank. Sie
ist eine der bedeutensten Banken Deutschlands bei nationalen und internationalen Anleihe-Emissionen.
Rating: Fitch
Moody‘s
74
–
Aaa
AAA
Aaa
Bilanzsumme
Hypothekenbestand
davon Ausland
davon Ausland
Flugzeugpfandbriefe
Schiffspfandbriefe
Genussrechtskapital
Zinsüberschuss
Verwaltungsaufwand
Risikovorsorge
Jahresüberschuss
Flugzeugpfandbriefe
–
A1
2013
in Mio. €
2012
in Mio. €
131.620
5.251
909
17.156
1.087
947
91
44.041
2.154
20.001
21.886
2.450
2.602
5.788
0
0
1.000
1.390
2.697
440
261
9.372
6.589
115
2.668
1.298
739
730
-472
258
155
148.846
5.259
589
18.052
1.080
1.575
193
54.221
2.531
24.031
27.660
2.000
2.360
8.819
506
190
125
2.241
5.255
502
0
9.611
6.970
115
2.526
1287
-782
649
-379
270
73
Präsenz in elektronischen Medien: Reuters: NORDLB, Bloomberg: NOLB
Ansprechpartner:
Wolfgang Koppert, Leiter Real Estate Group Finance Tel.: +49 511 3045-750 [email protected]
SaarLB
Landesbank Saar
Ursulinenstraße 2
66111 Saarbrücken
Tel.: +49 681 383-01
Fax: +49 681 383-1200 www.saarlb.de
Träger:
Saarland (74,90 %)
Sparkassenverband Saar (25,10 %)
Die SaarLB …
… ist die deutsch-französische Regionalbank.
Wir bieten für beide Länder grenzüberschreitende Kenntnis der Märkte, Geschäftsusancen und Rechtsnormen. Unsere Wurzeln liegen neben dem Saarland (und angrenzenden Gebieten in Deutschland) auch
im benachbarten Frankreich, hier insbesondere in Elsass-Lothringen. In dieser im besten Sinne europäisch
aufgestellten Region sehen wir hervorragende Zukunftschancen.
… konzentriert sich auf den Mittelstand.
Wir betreuen Firmenkunden, Immobilieninvestoren und Projektfinanzierungen (insbesondere Erneuerbare
Energien), Vermögende Private und Institutionelle Kunden. Wir pflegen Partnerschaften auf Augenhöhe
und bieten unseren Kunden fokussierte Finanzdienstleistungen.
… versteht sich als Motor für die Wirtschaftsregion.
Deren nachhaltigen Fortschritt wollen wir aktiv mitgestalten. Wir sind Partner für das Land und gemeinsam mit den Sparkassen auch für die Kommunen in der Region.
Rating: Hypotheken-
pfandbriefe
Öffentliche
Pfandbriefe
Ungarantierte kurzfristige Verbindlichkeiten
Ungarantierte langfristige
Verbindlichkeiten
Finanz-
kraft
Viability
Rating
Fitch
Moody‘s
–
–
–
–
F1
P-2
A
A3
bb+
D
bb+
–
Bilanzsumme
Hypothekenbestand
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon Ausland
davon Ausland
Genussrechtskapital
Zinsüberschuss
Verwaltungsaufwand
Risikovorsorge
Jahresüberschuss
Präsenz in elektronischen Medien: Reuters (Seiten LASAA, LASAB)
Bereichsleiter Immobilien und Projekte
Manfred Thinnes
Investor Relations
Dieter Gläsener
Tel.: +49 681 383-1362
[email protected]
2013
in Mio. €
2012
in Mio. €
16.716
2.432
757
1.675
1.307
6.860
785
5.843
400
1.375
4.068
0
0
873
710
39
124
112
71
54
15
52
0
18.376
2.359
737
1.622
1.146
7.063
639
6.217
491
1.682
4.044
0
0
883
710
39
134
118
70
59
32
27
0
75
Santander Consumer Bank AG
Santander-Platz 1
41061 Mönchengladbach
Tel.: 0180 5 55 64 99 Fax: 0180 5 55 64 98 www.santander.de
Aktionär:
Banco Santander S.A.,
Madrid (100%),
mittelbar
Die Santander Consumer Bank AG ist ein profilierter Anbieter von Finanzdienstleistungen im Privatkundengeschäft. Darüber hinaus ist sie der größte herstellerunabhängige Finanzierer in den Bereichen Auto,
Motorrad und (Motor-) Caravan in Deutschland. Auch bei der Finanzierung von Konsumgütern ist das Institut führend. Über ihre bundesweit mehr als 300 Filialen, ihr TeleCenter sowie via Internet bietet sie eine
umfassende Palette klassischer Bankprodukte an. Sie ist eine hundertprozentige Tochter der spanischen
Banco Santander und in Deutschland mit den Marken Santander Consumer Bank, Santander Bank und
Santander Direkt Bank vertreten.
Die Santander Consumer Bank AG hat den Erlaubnisantrag zum Betreiben des Hypothekenpfandbriefgeschäfts gestellt und beabsichtigt, zukünftig regelmäßig Hypothekenpfandbriefe zu emittieren.
Rating Banco Santander S. A.*: Langfristige Verbindlichkeiten
Ausblick Kurzfristige Verbindlichkeiten
Finanzkraft
Moody‘s
Baa1
stable
P-2
C-
Standard & Poor‘s BBB
stable
A-2
a- (SACP)
Fitch Ratings
Astable
F2
–
*Die Santander Consumer Bank verfügt derzeit nicht über ein öffentliches Rating.
Stand der Ratings von Banco Santander S. A. 3. Juni 2014 Ausgewählte Finanzdaten*
76
Bilanzsumme
Hypothekenbestand
Genussrechtskapital
Nachrangige Verbindlichkeiten
Zinsüberschuss
Sonstiges betriebliches Ergebnis
Verwaltungsaufwand
Netto-Risikovorsorge
2013
in Mio. €
2012
in Mio. €
36.895
0
37.100
4.542
3.068
219
98
1.073
276
26
-810
566
-96
470
2.968
220
151
1.072
275
42
-895
494
-161
334
* alle Werte auf Einzelabschlussbasis
Präsenz in elektronischen Medien: www.santander.de / www.santanderbank.de / www.santander.com /
www.santanderconsumer.com; Bloomberg: 1496Z GR; Reuters: CCKGG.UL Ansprechpartner für Immobilienfinanzierung:
Oliver C. Lange Abteilungsleiter Produktmanagement Immobilienfinanzierung
& Aktivprodukte, Santander Bank
Tel.: +49 69 27314-6828
Aktionär:
SEB AB, Stockholm (100 %)
SEB AG
Stephanstraße 14-16
Tel.: +49 69 258-0
Fax: +49 69 258-6464
www.seb.de
Die SEB AG ist seit dem Jahr 2000 die deutsche Tochtergesellschaft eines der bedeutendsten Finanzdienstleistungskonzerne in Nordeuropa mit Sitz in Schweden. Geschäftsschwerpunkt sind Bank- und
Finanzdienstleistungen für Unternehmen, Institutionen und Immobilienkunden. Europaweit hat der
SEB-Konzern mehr als 4 Millionen Kunden und betreibt das Bankgeschäft mit rund 16.000 Mitarbeiter.
Im Jahre 2005 nutzte die SEB AG die Möglichkeiten des neuen Pfandbriefgesetzes: Als erste deutsche
Geschäftsbank erhielt sie von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) die Pfandbrieflizenz.
Rating: Hypotheken-
pfandbriefe
Öffentliche
Pfandbriefe
Moody‘s
Aa2
Aa1
Bilanzsumme
Hypothekenbestand
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon Ausland
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon Ausland
davon Ausland
davon Ausland
Genussrechtskapital
Zinsüberschuss
Verwaltungsaufwand
Risikovorsorge
Jahresüberschuss
Präsenz in elektronischen Medien: Reuters, Bloomberg
Ioannis Stamatis Tel.: +49 69 258-6419 [email protected]
2013
in Mio. €
2012
in Mio. €
31.754
5.309
1.523
3.786
1.833
312
171
141
1
2.077
258
1.732
139
35.634
6.209
2.268
3.941
1.764
1.216
51
1.165
59
2.813
185
513
189
2.835
2.161
20
0
0
3.010
3.373
10
936
0
200
0
11
383
0
125
0
128
150
0
2.020
0
8
123
210
51
14
36
20
1.992
0
8
126
230
52
22
31
36
77
Sparkasse KölnBonn
Hahnenstraße 57 50667 Köln
Tel.: +49 221 226-1 Fax: +49 221 2401473
www.sparkasse-koelnbonn.de Träger:
Zweckverband Sparkasse KölnBonn
Die Sparkasse KölnBonn ist am 01.01.2005 aus der Fusion der Stadtsparkasse Köln und der Sparkasse
Bonn hervorgegangen. Sie ist mit einer Bilanzsumme von 28,71 Milliarden Euro(1) die größte kommunale
Sparkasse Deutschlands.
Zur Refinanzierung über den Kapitalmarkt nutzt die Sparkasse KölnBonn die gesamte Palette der Refinanzierungsinstrumente. Seit 1995 verfügt das Institut über ein eigenes Institutsrating von Moody’s und
hat seit 1998 ein Debt Issuance Programme. Art, Ausgestaltung und Volumen der aufgelegten Emissionen
richten sich nach den spezifischen Bedürfnissen der institutionellen Anleger.
Der erste Öffentliche Pfandbrief einer Sparkasse wurde im Jahr 2002 durch die Stadtsparkasse Köln begeben. 2004 folgte der erste Hypothekenpfandbrief.
(1)
Alle Zahlenangaben per 31.12.2013 (untestiert)
Rating: Moody’s
Fitch
DBRS
Hypotheken-
pfandbriefe
Aaa
-
-
Öffentliche
Pfandbriefe
Aaa
-
-
P-1
F1+
R1 (mittel)
78
Bilanzsumme
Hypothekenbestand
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
Genussrechtskapital
Zinsüberschuss
Verwaltungsaufwand
Risikovorsorge
Jahresüberschuss/Jahresfehlbetrag
Langfristige
Verbindlichkeiten
A1
A+
A (hoch)
2013
in Mio. €
2012
in Mio. €
28.713
9.454
1.570
1.311
259
2.124
167
28.872
9.282
1.516
1.096
420
2.106
179
1.932
171
1.634
0
500
846
167
1.473
0
0
1.123
6
38
50
k. A.
2.261
1.467
230
564
466
419
231
60
171
25
236
10
35
50
k. A.
2.260
1.456
230
574
404
423
165
132
31
29
Präsenz in elektronischen Medien: Reuters: SPKOB; Bloomberg: SPKKB Ansprechpartner:
Gabriele Bruckschen
Tel.: +49 221 226-52184
[email protected]
UniCredit Bank AG
(vormals Bayerische Hypound Vereinsbank AG)
Kardinal-Faulhaber-Straße 1
80333 München
Tel.: +49 89 378-0 E-Mail: [email protected]
www.hypovereinsbank.de
Aktionär:
UniCredit S.p.A., Rom (100 %)
Die UniCredit Bank AG (HVB) ist Teil der UniCreditGroup, welche mit über 147.000 Mitarbeitern und mehr
als 8.800 Filialen in 17 europäischen Ländern zu den größten Bankengruppen Europas zählt. In Deutschland gehört die HVB mit rund 19.000 Mitarbeitern und 933 Geschäftsstellen zu den führenden Finanzinstituten. Zu den Kernkompetenzen gehören das Geschäft mit Privat- und Geschäftskunden, mittelständischen
und großen, auch international tätigen Firmenkunden, ferner das Private Banking sowie das internationale
Kapitalmarktgeschäft. Ihren Kunden bietet die Bank die gesamt Produktpalette rund um die Baufinanzierung. Für professionelle Immobilienkunden hält die Bank neben der klassischen Finanzierung alle innovativen Produkte und Dienstleistungen des Immobiliengeschäftes vor.
Rating: Stand 05.05.2014
Fitch
Moody‘s
S&Ps
Hypotheken-
pfandbriefe
AAA
Aa1
-
Öffentliche
Pfandbriefe
AAA
Aaa*
AAA
F1+
P-2
A-2
Langfristige
Verbindlichkeiten
A+
Baa1
A-
*On review for possible downgrade
Bilanzsumme
Hypothekenbestand
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon: Ausland
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon: Ausland
davon: Ausland
davon: Ausland
Ausstehende Refinanzierungsmittel insgesamt (Namens- und Inhaberpapiere)*
Genussrechtskapital
Zinsüberschuss
Verwaltungsaufwand
Risikovorsorge
Jahresüberschuss
2013
in Mio. €
2012
in Mio. €
236.457
39.330
25.374
13.956
41
5.133
3.148
1.985
0
11.061
1.095
391
2
36.755
18.771
5.754
12.230
6.018
3.033
19.913
18.353
0
1.560
2.873
-3.807
943
129
1.072
756
355.017
40.990
27.410
13.580
48
4.270
2.771
1.499
0
11.955
1.191
885
113
41.626
20.851
7.014
13.761
8.580
2.628
20.732
18.353
0
2.379
3.427
-3.496
2.215
-129
2.086
1.462
*nur Hyp-Geschäft
Präsenz in elektronischen Medien: Reuters: HVMG; Bloomberg: HVM GR
Maria-Teresa Dreo
Tel.: +49 89 378-45872
[email protected]
79
VALOVIS BANK AG
Theodor-Althoff-Straße 7
45133 Essen
Tel.: +49 201 2465-9800
Fax: +49 201 2465-9899
www.valovisbank.de
Juristischer Eigentümer:
Resba Beteiligungsgesellschaft mbH (94%)
Einlagensicherungs- und Treuhandgesellschaft mbH (6%)
Die VALOVIS BANK AG ist ein auf die Geschäftsbereiche Immobilienfinanzierung und Konsumentenfactoring spezialisiertes Kreditinstitut. Das Unternehmen mit Sitz in Essen und einem zweiten Standort
in Neu-Isenburg beschäftigt rund 120 Mitarbeiter und ist Mitglied im Einlagensicherungsfonds des
Bundesverbands deutscher Banken e.V.
80
Bilanzsumme
Hypothekenbestand
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon Ausland
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon Ausland
davon Ausland
davon Ausland
Genussrechtskapital
Zinsüberschuss
Verwaltungsaufwand
Risikovorsorge
Jahresüberschuss
2013
in Mio. €
2012
in Mio. €
2.224
742
19
723
0
20
0
20
0
0
0
0
0
1.392
497
0
0
845
50
0
0
169
0
0
0
169
0
113
143
0
0
38
64
-42
12
-30
-30
3.189
1.264
38
1.226
0
36
0
36
0
0
0
0
0
2.049
895
0
0
1.104
50
0
0
309
0
0
0
259
50
143
143
0
0
34
56
-78
7
-71
-72
Detlef Mattheus Tel.: +49 201 2465-9815 Abteilungsdirektor Markt Immobilienfinanzierung
[email protected]
WL BANK AG Westfälische
Landschaft Bodenkreditbank
Sentmaringer Weg 1
48151 Münster
Tel.: +49 251 4905-0 Fax: +49 251 4905-5555
www.wlbank.de
Hauptaktionäre, Anteile:
Wegeno Verwaltungsgesellschaft mbH
(100 % WGZ BANK): 90,917 %
Stiftung Westfälische Landschaft: 4,618 %
Volksbanken und Raiffeisenbanken: 4,465 %
Die WL BANK wurde 1877 mit Sitz in Münster (Westfalen) gegründet. Sie verfügt über Repräsentanzen
in Berlin, Düsseldorf, Hamburg und München sowie Vertriebsstandorte in Frankfurt und Heidelberg.
Als Pfandbriefbank vergibt die WL BANK vor allem langfristige Immobilienkredite sowie Kredite an
die öffentliche Hand. Schwerpunktmäßig werden neben gewerblichen Immobilien wohnwirtschaftliche
Objekte finanziert. In der genossenschaftlichen FinanzGruppe Volksbanken Raiffeisenbanken arbeitet die
WL BANK partnerschaftlich mit den Genossenschaftsbanken zusammen und fungiert im WGZ BANK Konzern als Kompetenzcenter für öffentliche Kunden. Basis für marktnahe und günstige Konditionen ist
die hohe Qualität ihrer Refinanzierung, die in erster Linie über Pfandbriefemissionen erfolgt. Ergänzend
zu individuellen und /oder strukturierten Emisssionen werden Jumbo-Pfandbriefe emittiert.
Rating: Hypotheken-
pfandbriefe
Öffentliche
Pfandbriefe
Langfristige
Verbindlichkeiten
Ausblick
Fitch
S&Ps
–
AAA
–
AAA
F1+
A-1+
A+
AA-
stabil
stabil
Bilanzsumme
Hypothekenbestand
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon Ausland
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon Ausland
davon Ausland
davon Ausland
Genussrechtskapital
Zinsüberschuss
Verwaltungsaufwand
Risikovorsorge
Jahresüberschuss
2013
in Mio. €
2012
in Mio. €
39.160
14.966
12.457
2.509
12
2.389
1.844
545
0
22.371
4.848
1.492
314
31.290
10.626
14.922
5.742
4.500
1.500
529
355
2
172
109
46
36
-17
19
0
41.837
13.689
11.513
2.176
13
2.637
2.210
427
0
25.873
5.782
2.281
235
32.825
10.269
16.813
5.743
5.500
1.000
587
355
35
197
108
45
48
-21
27
0
Präsenz in elektronischen Medien: Reuters: WLBANK, www.wlbank.de
Jürg Schönherr, Direktor
Tel.: +49 251 4905-4300
[email protected]
81
Wüstenrot Bank AG
Pfandbriefbank
Hohenzollernstraße 46
71630 Ludwigsburg
Tel.: +49 7141 16-1
Fax: +49 7141 16-4984
www.wuestenrot.de
Aktionär:
Wüstenrot & Württembergische AG (100 %)
Die Wüstenrot Bank AG Pfandbriefbank (WBP), Ludwigsburg, ist eine Universalbank mit Pfandbrieflizenz.
Sie bildet zusammen mit der Wüstenrot Bausparkasse AG das Geschäftsfeld BausparBank der Wüstenrot &
Württembergische-Gruppe (W&W). Die W&W-Gruppe versteht sich als der Vorsorge-Spezialist für die vier
Bausteine moderner Vorsorge: Absicherung, Wohneigentum, Risikoschutz und Vermögensbildung. Die WBP
ist aus der früheren Wüstenrot Bank AG und der Wüstenrot Hypothekenbank AG entstanden, als sich die
beiden Banken mit dem Inkrafttreten des neuen Pfandbriefgesetzes am 19. Juli 2005 zusammengeschlossen
haben. Innerhalb der W&W-Gruppe hat die WBP die Funktion des außerkollektiven Baufinanzierers für den
privaten Kunden übernommen. Sie refinanziert sich dabei hauptsächlich über den Kapitalmarkt, insbesondere durch Pfandbriefe, aber auch durch Einlagen der Kunden. Mit ihrem mehrfach ausgezeichneten Girokonto unterstützt sie außerdem die anderen Konzerngesellschaften bei der Kundenfindung und -bindung
82
Senior Unsecured
Ausblick
S&P
AAA
–
A- stabil
Bilanzsumme
Hypothekenbestand
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon Ausland
Wohnungskredite
gewerbliche Kredite
davon Ausland
davon Ausland
davon Ausland
ungedeckte Schuldverschreibungen Schuldscheine
Genussrechtskapital
Zinsüberschuss
Verwaltungsaufwand
Risikovorsorge1)
Jahresüberschuss2)
1)
2)
2012
in Mio. €
2011
in Mio. €
14.444
8.447
8.426
21
2
471
470
1
0
1.498
850
1.082
584
5.077
3.748
5
1.324
0
0
386
555
350
64
141
87
96
9
6
15
1
14.193
8.936
8.347
589
3
662
611
51
0
1.295
715
450
434
5.467
3.970
5
1.492
0
0
521
574
350
64
160
94
101
8
10
-2
1
Unter Berücksichtigung des Ergebnisses aus Finanzanlagen
Vor aufgrund des bestehenden Gewinnabführungsvertrags an die W&W AG abzuführenden Gewinnen/auszugleichenden Verlusten
Präsenz in elektronischen Medien: Bloomberg: WBPF
Ansprechpartner:
Roman Vornholt
Jürgen Hofmann
Tel.: +49 7141 16-752971
Tel.: +49 7141 16-753699
[email protected]
[email protected]
Themen der Jahre 2002 – 2013
2002
— Europäische Gewerbeimmobilienmärkte im Vergleich | HARTMUT BULWIEN
— Corporate Real Estate | PROFESSOR JAMES D. SHILLING
— Real Estate Investment Banking | LYDIA M. WESTRUP
— Der Hypothekarkredit in Basel II | DR. LOUIS HAGEN
— Auswirkungen von Basel II auf das Risikomanagement
deutscher Hypothekenbanken | DR. LOUIS HAGEN, REBECCA HOLTER
— Auswirkungen von Basel II auf die Immobilienwirtschaft | HUGO DOSWALD
— Immobilienmarktprognosen | RAYMOND TROTZ, DR. FRANZ EILERS
2003
— „Die deutschen Hypothekenbanken sind bei uns bestens positioniert“ | Interview mit
JERRY SPEYER, TISHMAN SPEYER PROPERTIES, GEFÜHRT VON JENS FRIEDEMAN, FAZ
— Der Pfandbrief – Verbriefung Made in Germany | DR. LOUIS HAGEN
— Die Beratung bei der Verbriefung von Immobilienfinanzierungen | GÖTZ MICHL, DR. EDGAR ZOLLER
— Verbriefungen zur Finanzierung von Immobilien | PROF. DR. THOMAS KRETSCHMAR, MARTIN DAMASKE
— Die Entwicklung des Sekundärmarktes für Hypothekendarlehen
in den USA | ARMANDO FALCON, JR., FORREST PAFENBERG
— Structured Finance in der Immobilienfinanzierung | BERND KNOBLOCH
— Objekt- und Marktrating | ACHIM REIF, REBECCA HOLTER
2004
— Mobilisierung der Immobilie: Der Immobilienmarkt braucht mehr
kapitalmarktgerechte Produkte | BERND KNOBLOCH
— Die Veräußerung von grundschuldbesicherten Bankdarlehen – Rechtliche Gesichtspunkte |
DR. PETER SCHAD
— Beurteilung der Bonität beim Kauf von Immobiliendarlehensportfolien |
HEINFRED FEHLING, FRANK LEHRBASS
— Wertermittlung von Immobilienportfolien | RAYMOND TROTZ, ARNO SCHENKEL
— Die Integration der europäischen Hypothekenmärkte | SIMON LOW
— Vorfällige Rückzahlung von Festzinshypotheken –
Nichts auf der Welt ist umsonst | HANS-JOACHIM DÜBEL
— Real Estate Finance – Der Studiengang zur professionellen
Immobilienfinanzierung | INGOLF JUNGMANN, ACHIM REIF
2005
— Strukturwandel in der Immobilienfinanzierung | FRANK LAMBY
— Geschäftsmodell eines Aufkäufers von Immobiliendarlehen | ROBERT CERVINKA
— Befriedigung der Konsumentennachfrage – Das Marktpotenzial in Europa für Immobilien finanzierungen mit höherem Risiko | SIMON LOW, MATTHEW SEBAG-MONTEFIORE
— Ist Basel II schon Wirklichkeit? | DIRK WILHELM SCHUH, JÖRG ERLEBACH
— Die Verwirklichung des EU-Binnenmarktes im Hypothekarkredit | WOLFGANG KÄLBERER
— REITs – internationale Vorbilder für eine Einführung in Deutschland |
PROF. DR. STEPHAN BONE-WINKEL, MARTIN BECKER
— Immobilienpreisinformationen in Deutschland | THOMAS HOFER
2006
— Bedeutung des Festzinssystems für die Stabilität von Immobilienmärkten |
DR. EDGAR MEISTER, DR. HILTRUD NEHLS — REITs aus gesamtwirtschaftlicher Perspektive – mehr Gemeinwohl, weniger Einzelinteressen |
PROF. DR. JOHANN EEKHOFF UND OLIVER ARENTZ
— Hypothekenversicherung: Geschichte und Gegenwart | MATTHIAS DOUS
— Die Ausgestaltung von PPP-Projekten in Deutschland nähert sich internationalen Standards |
FRANK WACHNER
— Bewertung von Immobilien aus Finanzierungssicht | RAYMOND TROTZ, DR. DIETER BÄRWALD
— Die Beleihungswertermittlungsverordnung – mehr Sicherheit in der hypothekarischen
Wertermittlung | ACHIM REIF
— vdp-Transaktionsdatenbank | DR. LOUIS HAGEN, THOMAS HOFER
83
Themen der Jahre 2002 – 2013
2007
— Einsatz von Derivaten als innovative Instrumente am internationalen Immobilienmarkt | BERND KNOBLOCH — Immobilienkreditmarkt und Kapitalmarkt wachsen zusammen | CLAUDIO LAGEMANN
— Die aktuelle Lage auf dem deutschen Immobilienmarkt | BERND MORGENSCHWEIS
— Die Professionalisierung der Wohnungswirtschaft aus Sicht der Banken | DR. EDGAR ZOLLER
— Markt und Wettbewerb in der Wohnungswirtschaft – Schreckgespenst oder Fitnesskur? |
THOMAS ZINNÖCKER
— Ökonomisierung der Wohnungswirtschaft aus der Sicht der Mieter | DR. FRANZ-GEORG RIPS
— Nachholbedarf an öffentlich-privaten Partnerschaften in Deutschland |
PROF. DR. MICHAEL HÜTHER, DR. MICHAEL VOIGTLÄNDER
— Die statistische Erfassung der Immobilienpreisentwicklung in Deutschland |
DR. FRANZ EILERS, THOMAS HOFER
— „Green Buildings“ – nur umweltfreundlich oder auch wirtschaftlich und wertstabil? |
PROF. DR. THOMAS LÜTZKENDORF, DR. DAVID LORENZ
84
2008
— Die Subprime-Krise in der Retrospektive | DR. MICHAEL VOIGTLÄNDER
— Folgen der Finanzmarktkrise für das Risikomanagement der Finanzierung von Immobilien |
MANFRED SALBER, FRANK STÖFER
— Welche Folgen hat die Subprime-Krise für die Bewertung von Immobilien? Das Comeback des
Beleihungswertes | JÖRG QUENTIN
— Klimawandel und Energiepolitik: Aktuelle und zukünftige Maßnahmen der Europäischen Union |
DR. KARL KELLNER
— Energieeinsparung in Gebäuden: Zur Novellierung der Energieeinsparverordnung und
der Heizkostenverordnung | DR. JÜRGEN STOCK, SABINE BOHNDICK
— Die Klimaschutzgesetze der deutschen Bundesregierung und ihre Auswirkungen auf die
Immobilienfinanzierung | BERND KNOBLOCH
— Indexderivate, die innovative Form der Immobilieninvestition | DIRK CHLENCH, GESINE RÜBEL
— vdp-Transaktionsdatenbank und -Immobilienpreisindex: Stand, Ergebnisse, Perspektiven | THOMAS HOFER 2009
— Wachsendes Immobilienvermögen als Zugpferd einer Volkswirtschaft?
Eine kritische Rückschau auf jüngere Entwicklungen im Euroraum, in Großbritannien und den USA |
RUDOLF BÖHMLER
— Worauf müssen sich Immobilieninvestoren bei der Darlehensvergabe künftig einstellen? Auswirkungen der derzeitigen Situation auf den Finanzmärkten für Investoren in inländische Gewerbeimmobilien. |
DR. EDGAR ZOLLER
— Internationale Gewerbeimmobilienfinanzierungen: Was ändert sich aus Sicht der Investoren? |
NORBERT HERRMANN, NORBERT KICKUM
— Wie wirkt sich die derzeitige Situation auf den Finanzmärkten auf Investoren in wohnwirtschaftliche Immobilien und Eigenheime aus? | HELMUT RAUSCH
— Tendenzen bei der Refinanzierung von Immobiliendarlehen | RALF WOITSCHIG, ROLAND RISCHER
— Auswertung der vdp-Transaktionsdatenbank durch die HypIndex | DR. FRANZ EILERS, ANDREAS KUNERT
— LGD-Grading – ein Baustein für die Risikosteuerung im Immobilienfinanzierungsgeschäft | REINER LUX
— Strukturen der Wohneigentumsfinanzierung 2009 | THOMAS HOFER
2010
— Immobilien gehören in ein ausgewogenes Investmentportfolio | DR. FRANK PÖRSCHKE
— Der Eigenkapitalanteil in der gewerblichen Immobilienfinanzierung – eine Rückkehr zur Normalität? |
BERND MORGENSCHWEIS
— Arbeitsmarkt und Büromarkt | DR. MICHAEL VOIGTLÄNDER
— Die Spreu hat sich vom Weizen getrennt: Die Assetklasse Shopping-Center nach der Krise |
ALEXANDER OTTO
— Preisniveau und sozio-demographische Entwicklung auf den regionalen Wohnimmobilienmärkten |
DR. FRANZ EILERS, ANDREAS KUNERT
— Langfristiges Nachfragepotenzial auf dem deutschen Markt für Wohnimmobilien |
DR. ANDRÉ SCHARMANSKI, MATTHIAS WALTERSBACHER
— (K)ein Markt für Immobilienverzehrprodukte in Deutschland? | DR. OLIVER ARENTZ
2011
— Das Immobilienkreditgeschäft im Licht der neuen Bankenaufsichtsregeln |
HELMUT RAUSCH
— Solvency II und Aktivitäten von Versicherern im Immobilien-Segment |
JULIA SCHÜLLER, MARTIN EIBL
— Wohnimmobilienfinanzierung in Deutschland – Erfolgsfaktoren im Wettbewerb |
DR. LOUIS HAGEN, DR. BENNO-EIDE SIEBS
— Erfolgsfaktoren in der internationalen gewerblichen Immobilienfinanzierung |
DIRK GROSSE WÖRDEMANN, NORBERT HERRMANN
— Jenseits von „Core“: Chancen und Risiken von Immobilieninvestitionen in B-Lagen |
PROF. DR. STEPHAN BONE-WINKEL
— Trifft die demografische Entwicklung Büroimmobilien stärker als Wohnimmobilien? |
PROF. DR. MICHAEL HÜTHER, PROF. DR. MICHAEL VOIGTLÄNDER
— Miet- und Kapitalwertindizes für den deutschen Büroimmobilienmarkt |
DR. FRANZ EILERS, ANDREAS KUNERT
2012
— Die Immobilienfinanzierung der Zukunft | JAN BETTINK
— Immobilienfinanzierung international – Chancen für den deutschen Pfandbrief |
DR. WOLF SCHUMACHER, NORBERT HERRMANN
— Die Finanzierung von gewerblichen Immobilien in B-Städten | MICHAEL KOHL
— Chancen und Herausforderungen professioneller Immobilienfinanzierungen in Finanzverbünden | DR. GEORG REUTTER
— Refinanzierung von Wohnungsunternehmen | ANDREAS SEGAL
— Finanzierung von „Green Buildings“ – Chancen und Herausforderungen | AREN WEGNER
— Anstieg der Preise für selbst genutztes Wohneigentum in Deutschland: Ausmaß und Gründe |
DR. FRANZ EILERS
2013
— Immobilien- und Kapitalmarkt – Wechselwirkungen und Abhängigkeiten | STEFAN RÖSCH
— Aspekte der makroökonomischen Häuserpreisanalyse: Modellvielfalt, Methodenkonkurrenz und
statistische Informationslücken | DR. THOMAS KNETSCH
— Entwicklung der Preise auf dem deutschen Immobilienmarkt | HILDEGARD HÖHLICH, ANDREAS KUNERT
— Die Finanzierungslücke bei der Finanzierung internationaler gewerblicher Immobilien – können die
Pfandbriefbanken und die neuen Finanzierer sie schließen? | MICHAEL KRÖGER
— Sind „Core“-Immobilien Garanten für langfristig stabile Erträge? Ein Plädoyer für wertbasiertes
Investieren | PROF. DR. STEPHAN BONE-WINKEL
— Modernisierungen und Refurbishments – ein interessantes Geschäftsfeld für Pfandbriefbanken |
ANDREAS POHL
85
Weitere Informationsmaterialien zum Immobilien-Banking (auswahl)*
vdp SPOTLIGHT Immobilien
— Anmerkungen zur Entwicklung der Preise auf den Wohnimmobilienmärkten in Deutschland |
November 2013
— Logistikimmobilien in Deutschland | Januar 2014
— Überlegungen zum aktuellen und zukünftigen Wohnungsbedarf in Deutschland | Februar 2014
— Der Markt für Einzelhandelsimmobilien in Deutschland 2003 bis heute | April 2014
Schriftenreihe
— EBNER | Grundeigentum und Sicherheiten in Tschechien – 2. aktualisierte Auflage |
vdp-Verlag, 2010 | ISBN 978-3-9812784-4-6
86
— ILLA | Grundeigentum und Sicherheiten in Ungarn |
vdp-Verlag, 2010 | ISBN: 978-3-9812784-5-3
— SACALSCHI | Grundeigentum und Sicherheiten in Rumänien - 2. aktualisierte Auflage |
vdp-Verlag, 2011 | ISBN 978-3-9812784-6-0
— CRIMMANN | Der Beleihungswert | vdp-Verlag, 2012 | ISBN 978-3-9812784-7-7
— STÖCKER/STÜRNER | Flexibilität, Sicherheit und Effizienz der Grundpfandrechte in Europa,
Band III - 3., erweiterte Auflage | vdp-Verlag, 2012 | ISBN 978-3-9812784-9-1
— SEEBER | Grundeigentum und Sicherheiten in Italien | vdp-Verlag, 2013 | ISBN 978-3-944115-01-6
*
Sämtliche Informationsmaterialen des vdp zum Immobilien-Banking finden sie auf www.pfandbrief.de unter „Bestellcenter“.
Notizen
87
88
88
Herausgeber:
Verband deutscher Pfandbriefbanken e.V.
Georgenstraße 21
10117 Berlin
Telefon: +49 30 20915-100
Telefax: +49 30 20915-419
Internet:www.pfandbrief.de
Postanschrift:
Postfach 64 01 36
10047 Berlin
Gestaltung:
Bert Klemp Corporate Design
Gernsheim am Rhein
13. Ausgabe, Berlin 2014
© Verband deutscher Pfandbriefbanken, Berlin
Redaktionsschluss: September 2014
ISSN 1610-7128
Das Fact Book erscheint
auch in englischer Sprache.
Alle Rechte vorbehalten.
Die Wiedergabe von Auszügen
aus dem Fact Book ist unter
Angabe der Quelle gestattet.
89
Sitz des Verbandes
Büro in Brüssel
Verband deutscher
Pfandbriefbanken
Georgenstraße 21
10117 Berlin
(direkt am Bahnhof
Friedrichstraße)
Telefon:+49 30 20915-100
Telefax:+49 30 20915-101
www.pfandbrief.de
Verband deutscher
Pfandbriefbanken
Av. Michel Ange 13
1000 Bruxelles, BELGIEN
Telefon:+32 2 7324-638
Telefax:+32 2 7324-802
90
90

pdf Broschüre Professionelles Immobilien Banking

Transcription

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