Steuertipp Vorsorgewohnungen – steuerliche Aspekte
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Steuertipp Vorsorgewohnungen – steuerliche Aspekte
Unser Tipp für Sie zum Thema Steuern Jänner/2010 Steuertipp Vorsorgewohnungen – steuerliche Aspekte In Zeiten der Finanz- und Wirtschaftskrise wird der Wunsch mancher Ärzte verstärkt, das Vermögen anders zu strukturieren und zum Teil in Sachwerten anzulegen. Schon bisher galt es als vernünftig, das eigene Vermögen zu strukturieren und auf verschiedene Vermögensarten (Asset Classen) zu verteilen. Dies ist vornehmlich ein Problem der mittleren Lebensjahre, d.h. sobald es gelungen ist, die Ordination finanziell so zu entwickeln, dass die aus der Gründungsphase stammenden Bankkredite zurückgezahlt sind und auch die private Wohnversorgung entsprechend gesichert ist. Eine Möglichkeit der langfristigen Vermögensbildung stellt der Erwerb einer Eigentumswohnung dar. Sinn und Zweck des Kaufes ist, die Eigentumswohnung zu vermieten. Die Finanzierung erfolgt zum Teil durch Eigenmittel, wobei der Eigenmittelanteil zweckmäßigerweise in einer Größenordnung von einem Drittel bis 40% zu wählen ist. Der Restbetrag wird durch Kredite finanziert. Die Mieteinnahmen dienen dazu, die Kredite langfristig (Zeitraum 10 bis 15 Jahre) zurückzuzahlen. Dies bedeutet im Ergebnis, dass gegen Ende der Berufstätigkeit eine lastenfreie Eigentumswohnung zur Verfügung steht, sei es zum Zwecke der weiteren Vermietung, der Veräußerung oder der Nutzung durch Familienangehörige. Was hat dies alles mit der Steuer zu tun? Für Steuerzwecke muss der Gewinn aus der Vermietung durch eine Einnahmen-Ausgaben-Rechnung ermittelt werden. Das System der Einnahmen-Ausgaben-Rechnung ist dem Arzt aus seiner Ordinationstätigkeit vertraut. Von den Mieteinnahmen werden als Ausgaben wesentliche Positionen in Abzug gebracht und verringern damit den steuerpflichtigen Gewinn. Zu diesen Positionen zählen in erster Linie die Kreditzinsen, weiters die Abschreibung des auf den Gebäudeteil entfallenden Kaufpreises sowie die Abschreibung von einzelnen Einrichtungsgegenständen, ohne die eine Wohnung heutzutage nicht vermietet werden kann. Da in der Anfangsphase relativ hohe Zinsen anfallen, entstehen in den ersten Jahren Verluste aus der Vermietung, welche mit dem Gewinn aus der Ordinationstätigkeit kompensiert werden können. Dies bedeutet im Ergebnis eine Verringerung der Einkommensteuerbelastung. Da die Abschreibung nur ein steuertechnischer Absetzposten ist, aber nicht zu Ausgaben führt, ergibt sich ein geldmäßiger Überschuss, d.h. die Kreditrückzahlung wird aus diesen Liquiditätsüberschüssen finanziert. Die Verluste werden von Jahr zu Jahr weniger und es entstehen im Lauf der Jahre sukzessive Gewinne aus der Vermietungstätigkeit. Letzten Endes bedeutet die Vermietung einer Vorsorgewohnung eine langfristige Vermögensbildung mit Unterstützung durch Steuerersparnis. Akzeptiert das Finanzamt ein derartiges Projekt? Dies hängt davon ab, dass in einem Zeitraum von etwa 20 Jahren der sogenannte Totalgewinn erzielt wird, d.h. die Verluste und Gewinne der ersten 20 Jahre addiert ergeben insgesamt einen Gewinnüberschuss. Ist dies der Fall bzw. kann dies in den Anfangsjahren anhand einer Prognose plausibel dargestellt werden, dann werden derartige Projekte steuerlich anerkannt. Besonders attraktiv kann es sein, eine neu errichtete Wohnung zu erwerben, da in diesem Fall die auf die Baukosten entfallende Umsatzsteuer vom Finanzamt zurückverlangt werden kann und damit eine Kosteneinsparung von rd. einem Sechstel der Baukosten erreichbar ist. Das Erwerben und Vermieten einer Wohnung ist natürlich auch mit Risiko verbunden. Unsicherheitsfaktoren sind die Höhe der erzielten Miete, ein möglicher Leerstand bei Mieterwechsel, erhebliche Instandsetzungskosten und dgl. Die Gesamtrentabilität wird vornehmlich auch von der langfristigen Entwicklung der Immobilienpreise abhängen. Diese waren in der Vergangenheit stets ansteigend, ob dies auch in der Zukunft sein wird, kann nicht mit Sicherheit vorausgesagt werden. Es sprechen allerdings doch viele Anzeichen dafür, dass – von kurz- und mittelfristigen Schwankungen abgesehen – eine steigende Preistendenz erhalten bleiben wird. Auf diese Weise ist eine langfristige Vermögensbildung mit steuerlicher Unterstützung erzielbar, die es ermöglicht, in den späteren Lebensjahren zusätzliche Einkünfte zu lukrieren. Dieser Tipp wurde von der Dr. Walter Kristen Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft mbH, 1130 Wien, Lainzerstraße 35, zur Verfügung gestellt.