Plan départemental de l`Habitat en Gironde : Observations de la CGT

Plan Départemental de l'Habitat en Gironde
Cahier des clauses techniques particulières
Observations de la CGT
10 janvier 2012
projet au 13 12 2011 [email protected]
Ces observations suivent le fil du document « cahier des clauses techniques particulières »
remis en séance le 17 novembre 2011.
Le contexte Girondin
Dans le 2° §, n'y a t il pas apparition d'un problème de calendrier ? L'élaboration du PDH
débutera au plus tôt dans le courant du 1° trimestre 2012. La démarche devra être conduite
en 24 mois, à l'issue desquels il conviendra de prévoir un temps de validation. Le PDH ne
pourra donc pas être finalisé avant le courant, voire la fin, du 1° semestre 2014. Si le Conseil
Général prend en 2013 la délégation de compétence des aides à la pierre, il ne pourra pas à
cette date actualiser sa démarche en fonction d'un travail sera encore loin d'avoir abouti.
Il conviendrait dans la présentation du contexte girondin de souligner également l'écart
croissant entre les revenus d'une grande majorité d'habitants du département et l'évolution
des prix immobiliers. Les données présentées par l' Aurba les 31 mars et 5 mai 2011 lors des
journées « Etats Généraux du Logement » organisées à la Bourse du Travail de Bordeaux
d'une part et dans les locaux de la CUB et du CG d'autre part montrent cet écart de façon
nette. Il convient de les prendre totalement en compte.
Le phénomène de métropolisation à l'oeuvre en Gironde se traduit non seulement par un
étalement urbain mais aussi par un accroissement des ségrégations socio-spatiales. Ce sont là
des phénomènes qui n'ont rien de naturel. Il convient de les analyser précisement.
Les document produits par l'Insee Aquitaine en juin et octobre 2011 témoignent notamment
de ces phénomènes, il en est de même avec l'étude Aurba / CAF de 2010 sur l'évolution de la
mobilité résidentielles des attributaires des minima sociaux en Gironde.
Le diagnostic de la situation de l'habitat en Aquitaine présenté le 1° juillet 2011 à l'Hotel de
Région dans le cadre des Etats Généraux du Logement explicite particulièrement le lien entre
ces phénomènes spatiaux et la flambée des prix du foncier et de la construction sur un
territoire régional où la Gironde représente 45 % de la population. Dans ce cadre le projet
Euratlantique risque d’amplifier encore ce phénomène.
Il y a aujourd'hui en Gironde de 75 000 à 100 000 demandes de logements HLM non
satisfaites. Cette estimation est faite à partir des 75 000 demandes ayant fait l'objet de
l'attribution d'un N° unique et en attente auprès d'Aquitanis, de Gironde Habitat, de
Domofrance et de Clairsienne qui représentent ensemble 72 % de patrimoine HLM du
département. Sur la base d'une moyenne de 2,23 personnes par logement HLM (chiffre 2008)
cela fait de 12% à 16% de la population du département qui est aujourd'hui en attente d'un
logement HLM.
Les objectifs de la démarches PDH
Ne conviendrait-il pas d'ajouter aux objectifs cités dans le document initial, des objectifs de
résultat quant au conditions de logement visées pour les Girondins à l'issue de la mise en
oeuvre du PDH, soit 6 ans après sa validation ?
La CGT propose comme objectif :
 d'atteindre à l'issue de la mise en oeuvre du PDH une situation où tous les ménages
pourront se loger, dignement, confortablement et dans des localisations leur
permettant un accés rapide et peu coûteux à l'emploi et aux services, pour 30 %
maximum de leurs revenus,
 d'avoir défini à l'issue de cette même période une stratégie d'action permettant de
maitriser encore davantage le ratio revenus des ménages / coût du logement afin de le
ramener à 20 %.
La CGT propose également comme objectif à 6 ans d'actualiser volontairement dans le cadre
du PDH les ambitions de l'article 55 de la loi SRU de façon à tenir compte du contexte
départemental (proportion de logements sociaux inférieure à la moyenne nationale et de son
évolution, persistance depuis 2000 d'un fort déficit par rapport aux obligations de la loi) et
de :
 porter à 25 % minimum la proportion de logements locatifs sociaux parmi les
résidences principales des communes concernées par la loi SRU,
 porter à 10 % minimum la proportion de logements locatifs sociaux pour les
communes hors périmètre loi SRU et de 1500 habitants et plus,
 généraliser l'obligation de réaliser un minimum d'un tiers de logements sociaux dans
toutes les opérations impliquant (en une ou plusieurs tranches) la réalisation de 12
logements ou plus.
 A l’inverse des fusions programmées , d’inciter les bailleurs à coopérer en mutualiser
leurs moyens techniques et financiers pour atteindre ces objectifs
La CGT propose que le PDH se fixe également comme objectif de combattre et réduire les
phénomènes de ségrégation sociale et spatiale de l'habitat dans le département entre autre en
évaluant les conséquences des C.U.S.
Le contenu de la démarche PDH
La demande, les besoins
Une évaluation quantitative et qualitative de la demande et des besoins sera effectuée.
Dans un premier temps cela sera par une analyse statistique fouillée des données issues du
formulaire unique de demande d'un logement social rendu obligatoire par l'Etat (cerfa n° 14
069). L'objectif étant ici de mettre en évidence les conditions concrètes de vie des familles qui
demandent un logement social ainsi que leurs relation à l'emploi et au 1% logement, ressource
financière majeure dont la mobilisation au service du logement des salariés devrait être
prioritaire.
Les lieux de travail peuvent également permettre une approche ( encore inexploitée en
Gironde ) de la question de l'habitat. En liaison avec les employeurs et les comités
d'entreprises (qui ont des compétences pour identifier la situation du logement des salariés
dans leurs entreprises) ou organismes sociaux ayant aussi compétences logement, là où il n'y
a pas de comité d'entreprise, il pourrait ête judicieux d'effectuer des enquêtes sur la situation
du logement des salariés – et leurs demandes – dans un certain nombre d'entreprises du
département. Par exemple à TBC, à l'hopital Saint André, dans certaines administrations
(basées à la cité administrative et ailleurs), dans les services du Conseil Général, à la Sncf, la
Poste dans une Zone commerciale, dans l'ensemble des lieux d'emploi d'un territoire
communal donné, retenu comme pouvant être particulièrement illustratif des relations habitat
/ travail dans le département.
Les contraintes rencontrées par les salariés sur leurs lieux de travail (salaires, localisation,
horaires ) pourrait permettre de dessiner des objectifs de prix, de localisation de logements
susceptibles de répondre à leurs demandes, d’évaluer les conséquences des modèles
d’urbanisation passés pour les repenser .
L'offre
Analyser les prix de l'immobilier, neuf comme déjà existant, évaluer leur correspondance et
leur écart avec les revenus de ceux qui souhaitent accéder à un logement.
Faire un bilan de l'impact du dispositif Scellier depuis sa création, en Gironde: coût pour le
budget de l'Etat, nombre de logement réalisés par communes, niveau des loyers réellement
pratiqués, impact sur les prix immobiliers et fonciers.
Un bilan de l’action de l’ANRU en terme de qualité/couts des rénovations.
Un bilan analogue fait pour les logements locatifs sociaux pourrait également être entrepris
sur la même période.
Analyser les conditions d'évolution et de formation des prix sur les marchés du logement.
L'approche économique
Evaluer la faisabilité de la croissance et de la diversification d'une offre hors marché,
susceptible de répondre aux attentes des girondins dont les revenus ne permettent pas de
trouver sur les marchés une offre à leur portée.
Evaluer le montant de la participation de la CDC dans les opérations de logement en Gironde
Evaluer le ratio collecte du 1% logement /réinvestissement local de celui-ci.
Cela concerne le secteur locatif, l'accession à la propriété, d'autres formes possibles de statut
d'occupation de son logement.
L'animation de la concertation
Les ateliers territoriaux prévus devraient être ouverts aux associations, syndicats de salariés
et organisations d'employeurs (économie sociale comprise) agissant sur les territoires
concernés.
Validation de la démarche et des objectifs retenus
A l'issue de ce travail d'élaboration, en complément et en parallèle de la validation politique
prévue (Préfet et Exécutif du Conseil Général) une validation sociale pourrait être envisagée.
Elle concernerait l'ensemble des acteurs sociaux, interpellés, chacun à sa manière, par la
question de l'habitat des girondins via une saisine du CESER par exemple.