financement hypothécaire

Transcription

20
13
N
IO
IT
ÉD
Le
PETIT LIVRE
du
FINANCEMENT
HYPOTHÉCAIRE
Sommaire
D E Q U O I A L L O N S - N O U S PA R L E R ?
3 Présentation du Petit Livre
4 Sur la même longueur d’onde : les définitions
6 Les critères pour une approbation
La mise de fonds
Les ratios d’endettement
Le pointage de crédit
13 Les intérêts
15 L’immeuble, c’est le gage
16 Les accessoires
Les paiements anticipés
Les pénalités
Les taux pondérés
La marge de crédit hypothécaire
18 Les mythes
20 Mots de la fin et remerciements
Quoique la plupart des informations incluses dans ce document
s’appliquent pour l’ensemble du Canada, le document s’adresse
spécifiquement au marché du Québec. De plus, le contenu
concerne les immeubles résidentiels de un à quatre logements.
© 2010 Jean Bouthillette
Présentation du Petit Livre
D
’abord, un grand merci d’avoir acquis le Petit
Livre du financement hypothécaire. Le but de ce
document est sa diffusion au plus grand nombre
de personnes qui pourraient en bénéficier. Vous avez fait
l’effort d’ouvrir le document, je l’apprécie et j’espère que la
présente information vous sera utile.
Vous êtes intrigué par le sujet du financement hypothécaire?
Assez pour y consacrer environ 1 heure de lecture? Eh bien,
ce document tombe à point pour vous.
Jean Bouthillette
L’intention du Petit Livre est de démystifier certains
concepts concernant les institutions financières. Sans entrer
dans les détails, le but est de vous situer dans le processus et
d’éviter certains pièges.
Cependant, si vous désirez avoir une opinion sur votre
pouvoir d’achat personnel, je vous suggère de consulter un
professionnel.
Après une première lecture, certains me diront, par
exemple : « Vous ne parlez pas des frais de départ pour
les premiers acheteurs ? » Ce sujet fera l’objet d’un autre
Petit Livre. Les sujets sont nombreux dans le monde de
l’immobilier. Ce n’est que partie remise!
J’espère que ce document provoquera des « aha » de
compréhension.
Bienvenue à bord !
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Petit livre du financement hypothécaire 3
Sur la même
longueur d’onde :
les définitions
A L O R S , Ç A Y E S T, O N E S T P R Ê T ?
J’aimerais d’abord définir certains termes, afin d’éviter toute confusion pour la suite
du document.
Q U ’ E S T- C E Q U ’ U N E H Y P O T H È Q U E ?
Le Code civil du Québec définit une hypothèque comme « un droit réel sur un bien (…)
affecté à l’exécution d’une obligation ». Il existe donc plusieurs types d’hypothèque.
En ce qui nous concerne, on parle d’une hypothèque dans le contexte d’un prêt en
argent qu’une institution financière nous octroie. Lorsqu’il y a une hypothèque sur une
maison, cette maison devient une garantie pour l’institution financière qui prête, s’il
y a un non-paiement par l’emprunteur.
Q U ’ E S T- C E Q U ’ U N A M O R T I S S E M E N T ?
L’amortissement est le temps requis pour rembourser le prêt hypothécaire en entier.
Ceci peut prendre, par exemple, entre 20 et 30 ans à partir du début de la vie du prêt.
30 ans est le maximum d’amortissement possible (25 ans pour les prêts assurés – voir
page 7).
Q U ’ E S T- C E Q U ’ U N T E R M E ?
Le terme est la durée de l’engagement que vous allez prendre avec l’institution
financière. Il peut varier entre 1 et 25 ans. À la fin de ce terme, il y aura fort
probablement un solde au prêt, que vous êtes libre de rembourser entièrement d’une
manière ou d’une autre. C’est donc l’occasion de refinancer le prêt, de transférer le
prêt ailleurs, ou de simplement renouveler avec votre institution financière. Le terme
est presque toujours plus court que l’amortissement restant sur un prêt. Les termes de
15 à 25 ans sont plutôt rares au Canada à cause de leur haut taux d’intérêt.
QUELLE EST LA DIFFÉRENCE ENT RE UN T ERME OU V ERT
OU UN T ERME FERMÉ?
La plupart des termes sont dits « fermés » parce qu’on ne peut se désengager avant la
fin du terme sans payer une pénalité à l’institution financière. Un terme hypothécaire
ouvert peut être interrompu avant la fin du terme sans pénalité.
4 Petit livre du financement hypothécaire
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QUELLE EST LA DIFFÉRENCE ENT RE UN TAU X FI X E OU
UN TAU X VAR IABLE?
Comme le nom le dit, le taux fixe demeure inchangé pendant tout le terme pour lequel
vous vous engagez, c’est garanti! Le taux variable, lui, va fluctuer tout au long du terme.
Ceci n’a aucune relation avec le fait qu’un prêt pourrait être ouvert ou fermé. Toutes
les combinaisons sont possibles : variable/fermé; variable/ouvert; fixe/ouvert; fixe/fermé.
Q U ’ E S T- C E Q U ’ U N R E F I N A N C E M E N T ?
Un refinancement est un nouveau prêt hypothécaire sur une propriété donnée, sans
nécessairement effectuer un achat. Qu’il y ait un prêt existant ou non, le principe est
qu’il y aura un nouvel acte d’hypothèque signé chez le notaire. On repart à zéro avec
possiblement un nouveau solde, un nouvel amortissement, un nouveau terme, un
nouveau taux, etc. Il n’est pas nécessaire que ce soit avec une institution financière
différente que celle où le prêt serait actuellement contracté.
Q U ’ E S T Q U E L’ É Q U I T É ?
Quand on parle d’équité dans une maison, on parle de sa valeur nette. Ce qui veut dire
que l’on calcule la valeur marchande de la maison moins le prêt hypothécaire qui la
grève. Exemple : il y a un prêt de 80 000 $ sur une maison valant 200 000 $. L’équité
sur cette maison est donc de 120 000 $.
Q U ’ E S T- C E Q U ’ U N E I N S T I T U T I O N F I N A N C I È R E ?
Ben voyons … Question facile!
J’amène le sujet sur la table parce que plusieurs types de prêteurs sont apparus sur le
marché depuis 25 ans. Quand je parle d’institutions financières, j’inclus évidemment
les banques à charte canadienne, mais aussi le Mouvement Desjardins. Celui-ci est un
mouvement coopératif qui relève d’une loi provinciale. J’inclus également d’autres
prêteurs de type « virtuel » comme ING Direct ou bien des sociétés comme Industrielle
Alliance (l’assureur bien connu) qui offrent des prêts hypothécaires.
Afin d’alléger le texte, je vais parfois référer à la « banque ». Bien sûr, je veux dire une
institution financière. Mais c’est plus long à dire… J
Q U ’ E S T- C E Q U E « PA S S E R C H E Z L E N O T A I R E »?
Certains « passent chez le notaire », comme on passe chez le coiffeur. Selon de Code
civil, tout contrat de prêt hypothécaire doit être notarié. On ne peut pas conclure une
transaction hypothécaire de façon totalement privée. Le notaire s’occupe de plusieurs
aspects de la transaction, dont l’enregistrement du lien entre la banque et la maison.
C’est aussi à ce moment que la banque décaisse l’argent et que la vie du prêt commence.
Les avocats sont aussi habilités à effectuer ces transactions. Essentiellement, la
transaction doit être enregistrée au Bureau de la publicité et des droits (BPD), pour
ainsi normalement apparaitre au Registre foncier. À titre informatif, le notariat est
spécifique au Québec. Dans le reste du Canada, on se tourne vers un avocat.
Les critères pour
une approbation
Voici un sujet chaud s’il en est un : les critères d’acceptation d’un prêt hypothécaire.
Il y a des règles précises qui régissent les critères d’acceptation d’un prêt hypothécaire.
Cependant, ce n’est pas tout noir ou tout blanc, il y a des zones grises où les dossiers
sont étudiés dans leur ensemble en tenant compte des points forts et des points faibles.
C’est le rôle du souscripteur (c’est-à-dire les analystes qui approuvent les dossiers dans
les banques) de trancher selon la position de l’institution financière sur une situation
donnée. Le processus sert à déterminer le risque que représente un dossier.
C’est complexe, mais il y a quand même trois grandes catégories dans l’étude d’un
dossier. Les voici :
1. La mise de fonds ou le ratio prêt/valeur
2. Les ratios d’endettement
3. Le pointage de crédit
L A M I S E D E F O N D S (O U R AT I O P R Ê T/ V A L E U R )
Que l’on parle de mise de fonds ou de ratio prêt/valeur, on parle de la même chose.
Que l’on achète une maison avec une mise de fonds de 10%, ou que l’on refinance sa
propre maison avec un prêt qui correspond à 90% de sa valeur, c’est la même chose aux
yeux de la banque. La mise de fonds est remplacée par une valeur d’équité sur la maison.
Dans le monde de la finance, on va référer le plus souvent au concept de ratio prêt/
valeur (ou RPV). C’est la valeur du prêt sur la valeur de la maison.
Plus le ratio est bas, moins la banque court un risque. C’est normal, si la dette équivaut
à 50% de la valeur de la maison, les chances que la banque retrouve son compte en
cas de défaut de paiement sont beaucoup plus grandes que si la dette équivaut à 95% de
la valeur de la maison.
La mise de fonds minimale pour un achat, propriétaire occupant, est la suivante :
Pour les immeubles de 1 et 2 unités (unifamiliales, condo et duplex) : 5% (RPV de 95%)
Pour les immeubles de 3 et 4 unités (triplex et quadruplex) : 10% (RPV de 90%)
Ces règles ne s’appliquent pas pour les propriétés locatives qui ne sont pas occupées
par le propriétaire. Il faut alors avoir une mise de fonds de 20% peu importe le type
d’immeuble.
Pour les refinancements, le RPV requis est de 80% pour tous les types de bâtiments de
un à quatre logements, propriétaire occupant (donc 20% de valeur d’équité requise).
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Voici un graphique qui résume la situation :
RATIO PRÊT-VALEUR (RPV) MAXIMUM
Propriétaire occupant
Propriétaire non-occupant Résidence secondaire,
(immeuble locatif)
propriétaire occupant
Achat Refinancement
Achat Refinancement
Achat Refinancement
Immeuble de 1 à 2 logements
95%
80%
80%
80%
95%
80%
Immeuble de 3 à 4 logements
90%
80%
80%
80%
n/a
n/a
Les institutions financières vont accorder beaucoup de flexibilité à la qualification d’un
prêt conventionnel dont le RPV est bas. Par exemple : un refinancement avec un prêt
de 50 000 $ sur une valeur de 200 000 $ (RPV 25%).
Dans le cas inverse, les institutions financières vont jeter un regard attentif sur les
détails d’un dossier assuré où il y aurait, par exemple, un prêt de 190 000 $ sur une
valeur de 200 000 $ (RPV 95%).
Les prêts assurés vs les prêts conventionnels
Nous allons faire une distinction entre les prêts assurés et les prêts conventionnels.
S’il y a moins de 20% de mise de fonds ou d’équité dans la transaction, on parle alors
d’un prêt assuré, le plus souvent par la SCHL.
Q U ’ E S T- C E Q U E L A S C H L?
La SCHL est la Société canadienne d’hypothèques et de logement. Elle
est l’organisme national responsable de l’habitation au Canada. Le
gouvernement en est donc ultimement propriétaire.
En ce qui nous concerne, la SCHL offre l’assurance hypothécaire aux prêteurs.
À ce titre, il y a aussi d’autres sociétés privées qui remplissent les mêmes
fonctions que la SCHL. Il s’agit de Genworth Financial et Canada Guaranty.
Il existe donc une compétition dans le secteur des assureurs hypothécaires.
Mais quelle est cette assurance?
Il a été statué au Canada que tous les prêts hypothécaires à plus de 80%
de RPV devront être assurés. Donc, si vous possédez moins de 20% de mise
de fonds ou d’équité, votre prêt sera assuré. Ceci n’est malheureusement
pas négociable. C’est une règle relative à la loi sur les banques.
Lorsqu’un prêt est assuré, cela signifie que la banque transfère son risque
à la SCHL/Genworth/CG. S’il y a défaut de paiement, alors l’assureur se
chargera de dédommager la banque.
Vous pouvez donc faire une transaction que les institutions financières ne
feraient normalement pas à cause du risque plus élevé que cause le haut RPV.
Bravo! Sauf que ce n’est pas gratuit. Une prime d’assurance sera assortie
au prêt hypothécaire.
Cette prime correspond à un pourcentage du prêt, elle est payée une seule fois
au début de la vie du prêt. Elle peut être payée comptant ou, le plus souvent,
ajoutée au prêt hypothécaire. Lorsque la prime est ajoutée au prêt, elle se noie
dans le solde final et n’est pas remboursable dans le futur, quoi qu’il arrive.
Voici un exemple pour un achat de 200 000 $ avec 10% de mise de fonds,
amortissement de 25 ans :
Achat : Mise de fonds :
Prêt :
Prime de 2% :
Prêt total avec prime :
200 000 $
20 000 $
180 000 $
3 600 $
183 600 $
Note : La prime d’assurance est assujettie à une taxe provinciale de 9%,
payable chez le notaire. Dans notre exemple, la taxe sur la prime de 3 600 $
serait de 324 $.
www.schl.ca
www.genworthfinancial.ca
www.canadaguaranty.ca
Achat et mise de fonds
Peu importe son importance, la mise de fonds doit provenir d’avoir propre ou d’un don
d’un parent (père ou mère). Le montant de la mise de fonds et sa provenance doivent
être démontrables.
Quand on parle « d’avoir propre », on signifie des épargnes accumulées, des placements
ou le produit de la vente d’une maison notamment.
Si la mise de fonds provient d’un don d’une autre personne (ou que c’est la banque
qui la fournit sous forme de remise en argent), ce prêt devra alors être assuré avec un
programme spécial de la SCHL, bien entendu, avec un supplément sur la prime!
En plus de la mise de fonds
Lors d’un achat, les institutions financières vont exiger l’équivalent de 1,5% de la
valeur de la maison disponible en argent, en plus de la mise de fonds. Vous devrez
prouver qu’elle vous appartient et qu’elle est disponible lors d’une demande de prêt,
suite à une promesse d’achat. Ce montant correspond habituellement à tous les frais
afférents que vous devrez acquitter lors de la transaction immobilière : les frais de
notaire, les droits de mutation, l’inspection du bâtiment, etc.
Exemple : un achat d’une maison d’une valeur de 200 000 $. La mise de fonds minimale
est de 10 000 $ (5%) + 3 000 $ (1.5%) pour les frais afférents. Le montant minimal que
les acheteurs devront avoir épargné sera de 13 000 $.
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Les institutions financières et la SCHL vont ainsi s’assurer que la transaction va se
conclure sans mauvaise surprise.
À quel moment ces fonds devront-ils être accessibles? Le tout doit être démontrable
lors d’une demande de prêt afin d’obtenir une approbation sans condition de la banque.
Pour un achat, ce sera à l’occasion d’une promesse d’achat.
Cas typique qui revient assez souvent : des acheteurs veulent faire une promesse d’achat,
mais leur mise de fonds sera constituée d’un bonus que l’employeur versera dans un
mois. C’est un no go comme dirait un de mes souscripteurs. La mise de fonds doit être
prouvable en entier lors de la promesse d’achat! Hé oui, même si la date pour « passer
chez le notaire » est prévue 2 mois après la promesse d’achat.
La propriété
Dans la composante du ratio prêt/valeur, il y a l’élément « valeur » à considérer : la
valeur de la propriété concernée par la transaction. La propriété est un critère en soi!
Vous pourriez « passer au crédit » haut la main et votre prêt pourrait être refusé à cause
de la valeur trop basse de la propriété (à la suite d’une évaluation par exemple), ou
bien à cause d’un problème majeur qui affecterait sa revente. On va y revenir plus tard
dans ce Petit Livre.
L E S R AT I O S D ’ E N D E T T E M E N T
La deuxième grande catégorie est le ratio d’endettement. Il y a différentes manières
de calculer les ratios. J‘explique ici la plus répandue : l’amortissement total de la
dette ou ATD.
Cet aspect détermine votre pouvoir d’achat.
Ce critère tient compte de votre emploi, puisque vos revenus font partie du calcul
des ratios.
Ce calcul se décrit comme suit : on prend tous les paiements mensuels qui
correspondent à une dette (incluant paiements hypothécaires, paiement minimum
de cartes de crédit, paiement automobile,etc.), on y ajoute les taxes municipales
et scolaires, en plus des paiements de chauffage. On divise tout par le salaire, le tout
sur une base mensuelle.
Voici l’illustration de la formule :
Paiement hypothécaire + dettes + taxes + chauffage
Salaire
Plus le ratio est bas, meilleur sera le dossier.
Selon les institutions financières, le ratio maximal que l’on peut atteindre varie entre
35% et 44%.
Ce n’est donc pas nécessairement le gros salaire qui permet un gros pouvoir d’achat.
Il suffit qu’un ménage soit responsable de deux gros paiements automobiles pour
que le pouvoir d’achat soit compromis.
À l’opposé, je vois souvent des dossiers excellents pour des couples qui gagnent des
salaires relativement modestes, mais complètement exempts de dettes.
Lorsqu’il y a deux emprunteurs, toutes les données sont mises dans le même panier.
Toutes les dettes ainsi que les deux salaires entrent dans l’équation. Généralement,
cette situation améliore les ratios.
Le calcul semble simple, mais d’autres questions doivent être répondues. Exemple :
quel montant de salaire doit-on inscrire dans l’équation? Si on est salarié avec un statut
à temps plein et permanent, on indique le salaire tel quel. Mais que se passe-t-il pour le
travailleur autonome, le salarié contractuel, le salarié à commission, le salarié à temps
partiel ou le bénéficiaire d’une rente? Ces réponses varient d’une institution financière à
l’autre, et dépendent également de l’assureur SCHL/Genworth/CG si le prêt est assuré. Il
est important ici de consulter un professionnel afin de faire les calculs exacts de son profil.
Malgré les ratios, votre confort
Bien sûr, vous voulez être confortable dans votre maison. Mais je pense aussi que vous
voulez vous sentir confortable dans vos paiements. C’est pourquoi je veux aborder un
aspect qui m’est cher : votre aisance à assumer le paiement hypothécaire pour vous
offrir une meilleure qualité de vie.
D’une part, les institutions financières vont vous permettre un montant d’emprunt
maximum.
D’autre part, quel paiement, en tant qu’individu ou en tant que couple, êtes-vous à
l’aise de débourser mensuellement? Souvent, les deux réponses sont fort différentes. Il
peut arriver que les banques vous allouent plus que vous ne le pensiez! Où se situe votre
zone de confort?
Je dois mentionner que l’inverse est également possible. Par exemple, un couple
avec deux salaires pourrait être pénalisé si un des revenus n’est pas admissible dans
l’équation. Cela est tout à fait possible lorsqu’une personne commence un bon
emploi, mais qu’elle est dans un tout nouveau domaine comparativement aux emplois
précédents (*). Amputé d’un salaire, le ratio ATD sera alors peut-être trop élevé,
même si vous étiez aptes à vous permettre le paiement hypothécaire associé.
(*) La norme SCHL demande d’être dans le même domaine depuis au moins 1 an.
Immeubles avec revenus de loyer
Lorsqu’il y a un achat d’un duplex, d’un triplex ou d’un quadruplex, on peut inclure
50 % des revenus de loyer aux salaires dans le calcul de l’ATD. Il faudra alors fournir
des baux à long terme afin de prouver ce revenu. Certains prêteurs acceptent de ne
pas inclure les taxes municipales et scolaires dans l’équation.
Le calcul de l’ATD devient le suivant :
Paiement hypothécaire + dettes + chauffage
Salaires + 50% revenus de loyer
Si le prêt est conventionnel, certains prêteurs pourraient appliquer des calculs
différents selon leur tolérance au risque.
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La 3e catégorie n’a pas besoin de présentation, c’est le fameux pointage de crédit.
C’est un sujet qui cause beaucoup d’angoisse, bien souvent inutilement.
En fait, les angoisses causées par le bureau de crédit sont souvent reliées aux erreurs
ou aux fraudes commises dans le dossier. C’est pourquoi il est bon de le vérifier…
j’y reviendrai. Retournons au point de départ :
Que sont les pointages de crédit?
Les pointages de crédit sont établis par des agences, à partir des comportements des
consommateurs. Il y a principalement deux agences de crédit au Canada qui établissent
ces pointages : Equifax et Transunion. Dans le cas d’une hypothèque, on fera plus
souvent appel à Equifax.
Dès que l’on commence à faire des transactions qui demandent un financement, qui
utilisent une carte de crédit, ou dès que l’on participe à certains types de transactions,
un historique de crédit est créé par ces agences.
À partir de cet historique, le pointage « Beacon » est créé, qui peut varier entre 350 et
900. Le pointage change avec le temps, il s’agit donc d’un Polaroïd de votre situation
de crédit à un moment donné.
Le pointage est le reflet de ce qui se passe dans votre dossier. Exemple : le fait d’avoir
des cartes et marges de crédit constamment près des limites affecte à la baisse le crédit
(même s’il n’y a pas de retard). Des retards courants changent dramatiquement le
pointage, tout comme le recours à la collection pour défaut de paiement.
Qu’est-ce qu’un bon pointage? On peut dire qu’une cote en haut de 700 est très bien et
ouvre la porte habituellement à l’obtention d’un prêt hypothécaire.
Une cote inférieure à 680 ne veut pas dire que c’est mauvais, mais certains programmes
SCHL pourraient vous limiter.
Si votre cote est inférieure à 650, des institutions financières pourraient hésiter à
vous prêter.
Si votre cote est inférieure à 600, il sera presque impossible d’obtenir un prêt hypothécaire avec un prêteur « A » régulier. Il faudra faire appel à des prêteurs alternatifs.
L’interaction entre les éléments du dossier est importante. Si le RPV est bas et que le ratio
d’endettement est bon, une cote plus basse sera tolérée par les institutions financières.
Surveiller son bureau crédit
Dommage que cette mise en garde ne soit pas diffusée plus souvent, mais surveiller son
bureau de crédit est de la plus haute importance. Les banques l’utilisent, les assureurs
l’utilisent, les compagnies de sans-fil l’utilisent, vous n’avez pas idée jusqu’à quel point
c’est important.
C’est comme aller chez le dentiste. C’est loin d’être plaisant, mais c’est pire de ne pas
y aller. Vérifier son bureau de crédit en va de même.
Il est recommandé de vérifier son bureau de crédit une fois par année afin d’éviter
les erreurs ou les cas de fraude.
Maintenant, comment peut-on maintenir un bon pointage ou le faire augmenter? Les
algorithmes qui déterminent les pointages de crédit sont gardés secrets par les agences.
Cependant, plusieurs facteurs sont connus :
b Acquitter sans retard les paiements de carte de crédit à la date d’échéance indiquée
(même s’il s’agit du paiement mensuel minimum).
b Maintenir les soldes des cartes de crédit à un maximum de 50% de leur limite (sinon,
garder un maximum de 75% de la limite).
b Payer les mensualités entières des paiements de location d’auto et des prêts personnels.
b Acquitter ses factures courantes afin d’éviter les collections.
b Éviter les demandes de crédit à répétitions. Ex. : faire plusieurs demandes de prêt pour
différents besoins dans la même semaine.
b Ne pas annuler plusieurs cartes en même temps.
Si un des éléments ci-haut se produit une fois, dormez sur vos deux oreilles. Peu
d’impacts sont à prévoir. Les baisses de pointages surgissent lorsque les problèmes
s’étirent ou s’il y a accumulation de ces problèmes.
Vous pouvez demander votre pointage de crédit sur le site de Equifax. Il y a des
frais pour ce service, mais la démarche n’affectera pas votre pointage de crédit :
www.equifax.ca
Pour communiquer avec l’agence Équifax :
Service à la clientèle : 1-877-227-8800
Pour obtenir de l’information sur votre dossier de crédit gratuitement : 1-800-465-7166
L E S C R I T È R E S D ’A P P R O B AT I O N E N B R E F
Personne n’est parfait et un résultat optimal dans chacun des trois critères n’est pas
nécessaire. Il y a toujours une interaction entre les éléments d’un profil de crédit et les
souscripteurs regardent les dossiers dans leur ensemble.
Généralement, les choses devraient bien aller si le dossier est solide dans deux des trois
critères. Ironiquement, même si on satisfait aux normes minimales des trois critères,
il est possible que la demande soit déclinée. En effet, même si on a la mise de fonds
minimale, un crédit moyen et des ratios à 44%, l’approbation ne sera pas facile!
Si la qualification est serrée, la solidité de l’emploi peut jouer un rôle dans la balance.
Par exemple, un employé municipal permanent sera favorisé comparativement à un
employé à statut plus précaire ou avec une expérience trop récente.
Le gros bon sens vient donc jouer dans l’acceptation des demandes. Ce n’est pas
systématique et il faut se rappeler qu’un humain est toujours derrière une décision d’une
demande de prêt.
Cette dernière remarque termine les critères d’acceptation. Il est à noter que vous
pouvez faire faire une préanalyse de votre dossier avant même de procéder à une offre
d’achat. C’est plus prudent et vous saurez à quoi vous en tenir!
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Les intérêts
« Le solde du prêt hypothécaire ne baisse pas vite! » Combien de fois ai-je entendu des
clients faire ce constat alors que l’on élabore des scénarios de prêts.
Effectivement, au début de la vie du prêt hypothécaire, la portion du paiement qui est dédié
aux intérêts est très élevée. Ceci s’explique par le fait que le paiement mensuel demeure
sensiblement le même tout au long de la vie du prêt, même si son solde variera énormément.
VOICI UN E X EMPLE
Un prêt de 200 000 $ amorti sur 25 ans à un taux d’intérêt de 5%.
Les paiements sont de 1 100 $ par mois.
Les intérêts payés annuellement seront de 200 000 $ x 5% = 10 000 $.
Si on effectue 12 paiements de 1 100 $, on déboursera 13 200 $ annuellement,
dont 10 000 $ en intérêt!
Dans 20 ans, ce même prêt aura un solde de 60 000 $. Les taux d’intérêt et les
paiements sont toujours identiques à 5% et 1 100 $ par mois. Les intérêts payés
annuellement seront alors de 60 000 $ x 5% = 3 000 $.
Les 12 paiements de 1 100 $ correspondent toujours à un déboursé de
13 200 $ annuellement, dont seulement 3 000 $ en intérêts!
Vers la fin de la vie du prêt, la dette se paie très rapidement, car une grande partie
du paiement sert au remboursement de la dette. Au début de la vie du prêt, il y a au
contraire très peu d’argent disponible au remboursement de la dette dans le paiement.
Cet effet est accentué lorsqu’on allonge l’amortissement.
Le maximum d’amortissement autorisé est 35 ans. À ce rythme, la portion allouée
au remboursement de la dette est très bas. Cependant, le montant du paiement
mensuel est plus bas que si l’amortissement était de 25 ans
On me pose souvent la question : est-ce que c’est mieux un terme de 25 ans ou
un terme de 35 ans? Ça dépend!
Si vous voulez payer le moins d’intérêt possible, prenez l’amortissement le plus court.
Vous devrez cependant faire un effort financier plus important parce que le paiement
mensuel sera plus élevé.
À l’inverse, si votre objectif est d’accéder à votre prêt hypothécaire avec un paiement
raisonnable, un amortissement plus long pourrait vous convenir. Le total des intérêts
que vous aurez versés à la fin de la vie du prêt est cependant plus important.
UN T RUC
Est-ce une bonne chose de payer aux deux semaines? Oui!
On dit un paiement aux « deux semaines accélérées » quand on prend le paiement
mensuel et on le divise par deux. Vous aurez payé ainsi un mois supplémentaire à la fin
de l’année. Le solde du prêt baissera alors plus rapidement. Sur un amortissement initial
de 25 ans, on peut raccourcir de plus de trois ans l’amortissement juste en effectuant
des paiements aux deux semaines.
Est-ce qu’il y a une différence entre payer à la semaine ou deux semaines?
En fait d’économie intérêts, ce n’est pas significatif. À la fin de l’année, il y aura
toujours un mois de plus de remboursé. Au Canada, les intérêts des prêts hypothécaires
sont capitalisés tous les six mois. Il n’y a donc pas vraiment de différence.
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L’immeuble,
c’est le gage
Pourquoi les taux hypothécaires sont-ils si bas, comparativement aux autres formes de
crédit? On peut résumer le tout en un mot : le RISQUE.
Jouons à un petit jeu de rôle. Vous avez 20 000 $ à prêter. Deux inconnus se présentent
à vous. Un vous offre 8% d’intérêt en retour de votre argent, sans aucune garantie.
L’autre vous offre 5%, mais donne sa maison en garantie. Auquel des deux inconnus
allez-vous prêter?
C’est exactement ce qui se passe dans la perspective des banques. Le bas risque leur
permet de mieux gérer leur « placement » et d’offrir un taux d’intérêt plus compétitif.
C’est pourquoi les banques vont s’assurer aussi de la valeur de leur gage. Il arrive
régulièrement qu’elles fassent évaluer la propriété impliquée dans la transaction. Un
évaluateur visitera la propriété et rédigera un rapport sur la valeur marchande de la
propriété. Cette valeur se base autant sur les caractéristiques physiques de la propriété
que sur les ventes comparables dans le secteur.
Les banques vont ainsi confirmer le ratio prêt/valeur de la transaction. Exemple : s’il y a
un achat pour un prêt de 200 000 $ et que la valeur marchande déclarée à l’institution
financière pour la propriété est de 260 000 $, on arrive à un RPV de 77%. Donc, un
prêt conventionnel.
Il y a une visite de l’évaluateur et son rapport indique une valeur de 235 000 $.
Euh… On tombe à un RPV de 85%, qui devra être assuré par la SCHL/Genworth/CG!
Les accessoires
L E S PA I E M E N T S A N T I C I P É S
Si vous prenez un terme de 5 ans fermé, par exemple, vous vous engagez alors avec
l’institution financière pour cette période. Est-il possible cependant de rembourser plus
que le paiement mensuel requis? Oui!
Toutes les institutions financières ont une politique de remboursement anticipé. La
plus commune est la suivante : vous pouvez rembourser 15% du solde initial en somme
forfaitaire par année, en plus d’augmenter vos paiements de 15%.
Concrètement, si vous avez un prêt de 200 000 $. Vous pourrez rembourser de façon
forfaitaire un montant de 30 000 $ par année. Les sommes ne sont pas cumulatives.
Ce qui n’enlève rien au fait que c’est assez substantiel. Je lève mon chapeau à ceux qui
peuvent y arriver.
Un truc :
Il est donc possible de prendre un prêt hypothécaire avec un amortissement initial
de 35 ans, et de le rembourser en 25 ans en utilisant les remboursements anticipés. À
l’inverse, prendre un amortissement de 25 ans et le rééchelonner sur 35 ans est moins
facile et souvent couteux.
Dans tous les cas, ce n’est pas l’amortissement mentionné dans votre contrat de prêts
qui détermine la réelle durée de vie du prêt. Ce sont les calculs de vos paiements
qui déterminent votre amortissement réel. Donc, chaque dollar supplémentaire que
vous utilisez à rembourser votre dette raccourcira la durée de vie de votre prêt.
LES PÉNALI T ÉS
Un autre sujet chaud! Pour reprendre l’exemple précédent, vous vous êtes engagé pour
un terme de 5 ans. Alors voilà, un évènement arrive (vous gagnez à la loto, tiens!) et
vous voulez briser votre engagement.
En réalité, il s’agit d’un remboursement anticipé de votre prêt, à la différence que vous
désirez rembourser 100% du prêt. Le pourcentage est nettement supérieur aux 15% admis!
L’institution financière va donc vous pénaliser d’avoir brisé votre engagement, parce que
dans sa gestion du prêt, la banque avait prévu que son placement était investi pendant 5 ans.
La formule la plus répandue pour la pénalité? Ce sera le plus haut des deux montants
suivants : 3 mois d’intérêt ou le différentiel du taux. « OK, je comprends 3 mois
d’intérêt, mais le différentiel?!? » Effectivement, ça vaut une explication.
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Cette dernière s’applique dans la situation suivante : vous avez signé pour un terme fixe
de 5 ans à 7%. À la 3e année, vous devez interrompre votre terme. La banque avait
prévu que cet argent soit investi à 7% pendant 5 ans. Si elle est remboursée après 3 ans,
elle devra replacer cet argent pour 2 ans. Mais voilà, le marché hypothécaire a baissé.
La banque devra replacer cet argent pour 2 ans à un taux de 4%. Vous l’aurez deviné,
elle vous chargera sa perte, c’est-à-dire la différence entre les deux taux pour la période
restante.
Ceci soulève la question, quel taux de « remplacement » la banque utilisera-t-elle?
Le taux affiché 2 ans? Le taux courtier 2 ans (plus bas que le précédent)? Le taux du
marché obligataire 2 ans (encore plus bas)? Plus le taux de remplacement est bas, plus
la différence sera grande et plus la facture sera salée!
De plus, certaines institutions financières pourraient vous charger toute promotion dont
vous aurez bénéficié au moment de la signature. Exemple : remise en argent, rabais de
taux spécial la première année, etc. Sans être injustifié, la vigilance est de mise.
LES TAU X PONDÉRÉS
Vous avez des rénovations à faire et vous désirez refinancer votre prêt hypothécaire
avant le terme. En refinançant, vous remboursez à 100% votre prêt par un nouveau prêt.
Vous brisez donc votre engagement actuel. Une pénalité très salée vous attendra sur la
base du différentiel de taux.
Afin d’éviter cette pénalité, la banque vous offre cette alternative : la signature d’un
nouvel engagement de 5 ans en tenant compte de la pondération de votre taux passé et
des taux du marché actuel. Résultat : vous n’aurez pas accès au plus bas taux du marché,
mais vous bénéficierez tout de même de la baisse actuelle sans que la banque n’ait
essuyé aucune perte. Elle ne vous chargera donc aucune pénalité.
S’il reste deux ans à votre terme, la banque se rattrapera en vous obligeant pour un
terme de cinq ans. Exemple : Vous avez signé un prêt à 7% il y a 3 ans. Il reste 2 ans à
votre terme. Les plus bas taux escomptés (ou taux courtier) sont à 4% pour 5 ans. Vous
vous engagerez à un taux pondéré de 5,2% pour 5 ans, sans pénalité.
Quelle option est la plus avantageuse? Payer la pénalité au plus bas taux… ou
éviter la pénalité à taux pondéré? Ça dépend! Encore ici, je suggère de consulter un
professionnel pour faire des calculs.
LA MARGE DE CR ÉDI T H Y PO T HÉCAIR E
Je ne veux pas aborder trop en profondeur ce sujet puisqu’il en sera question dans un
autre petit livre. Les institutions financières offrent des marges de crédit garanties par
hypothèque. Ces marges sont offertes à un taux nettement inférieur à celui des marges
de crédit personnelles. La règle de base est la suivante : la limite de la marge ne doit pas
excéder 80% de la valeur marchande de la propriété. Exemple : la valeur marchande
de votre propriété est de 200 000 $. La limite maximum de votre marge de crédit sera
de 160 000 $. Il est donc impossible pour les acheteurs d’obtenir une marge de crédit
hypothécaire avec une mise de fonds de moins de 20%.
Les mythes
« M A M A I S O N A P PA R T I E N T À L A B A N Q U E P O U R L E S 2 5
PROCHAINES ANNÉES »
Non. Selon le Code civil, vous êtes légalement propriétaire de votre maison, même si
elle est assujettie à une hypothèque. Les institutions financières ne font pas partie des
titres de propriété dans le cas d’une hypothèque.
En cas de défaut de paiement, s’active un mécanisme qui pourrait rendre la banque
propriétaire de votre maison. Pas avant.
« J E V A I S FA I R E F E R M E R M E S C A R T E S D E S C R É D I T S AV A N T
DE DEMANDER UN PRÊ T H Y PO T HÉCAIRE »
Non, de grâce… Cela était probablement vrai il y a 20 ans. À cette époque, les
institutions financières tenaient compte de la limite de vos cartes de crédit dans
l’équation des ratios d’endettement. De nos jours, ils prennent seulement le solde
courant des cartes.
De plus, du point de vue des agences de crédit (Equifax), ce comportement qui
correspond à annuler des cartes occasionne une baisse de pointage du crédit! Il est donc
important de garder actives les lignes des crédits et de les maintenir à un bas niveau.
« Q U E L Q U ’ U N P E U T S I G N E R AV E C M O I »
Dans le monde des prêts hypothécaires, la notion d’endosseur est très rare. Les
institutions financières vont plutôt exiger des coemprunteurs, ce qui signifie que toute
personne ayant l’intention de vous aider à obtenir le prêt en sera conjointement et
solidairement responsable. Cette personne sera aussi copropriétaire, à moins que
l’institution financière ne vous permette de faire autrement.
Règle générale, en cas de non-paiement par la personne aidée, les gens qui sont
responsables d’un prêt apprécient également être propriétaires de l’immeuble. En
plus, le coemprunteur peut calculer ce nouvel actif dans son bilan financier pour faire
contrepoids à ce nouveau passif.
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« J ’A I M E R A I S E M P R U N T E R P L U S D ’A R G E N T, C A R L A M A I S O N
VAU T PLUS QUE LE PR I X DE V EN T E »
Tous les prêts hypothécaires sont soumis à la règle du ratio prêt/valeur. Lorsqu’il y a
une transaction immobilière, le prix d’achat figure sur la promesse d’achat. Le
maximum d’emprunt possible par la loi est 95% de la valeur de la propriété, comme
vu précédemment.
« Oui, mais je paye beaucoup moins que la valeur réelle du marché ». Peut-être, mais les
institutions financières vont se baser sur le prix contractuel, appuyé sur une évaluation
quelconque*. Si le prix payé à l’achat est effectivement bas, il sera possible de
refinancer la propriété ultérieurement, après sa réévaluation selon les normes actuelles
du marché. Ce genre de situation est fréquente lorsque le propriétaire a effectué des
rénovations majeures qui restaurent la pleine valeur de la propriété.
*En fait, les banques vont prendre le plus bas des deux : valeur contractuelle ou valeur
marchande suite à une évaluation.
Mot de la fin
Grâce à la magie du virtuel, j’ai l’intention de rendre cet outil vivant. Tout
changement dans l’industrie ou toute modification qui rendrait ce document plus
précis et utile sera inclus dans les versions subséquentes. Le tout disponible en
ligne sans attendre de réimpression.
Mon souhait? Que toute personne impliquée dans un prêt hypothécaire puisse le
faire d’une manière informée, consciente des conditions imposées, consciente de
leurs options.
Merci de votre attention!
J’aimerais remercier Jean-Pierre St-Vincent, Louise Lagacé et tous mes collègues
de l’équipe, Antonio Di Lalla, Patrice Atwell et France Pomminville
Salutations à tout le monde au siège social de Multi-Prêts Hypothèques.
Un merci final à mon épouse et ma petite famille pour le support inconditionnel.
Les premières lignes de ce document ont été rédigées sur le bord de la plage en
Jamaïque. Merci au soleil et au sable chaud pour l’inspiration.
N O T E D E D R O I T D ’A U T E U R
Vous pouvez transférer, imprimer ou copier ce document à des fins personnelles,
à condition de garder le document en entier, intégral et sans modification, avec les
mentions de droit d’auteur © 2010 Jean Bouthillette. Toutes autres utilisations de
ce document sont interdites. La traduction de ce document est interdite.
Dernière mise à jour : Février 2013
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