Bilan de l`Investissement Hôtelier en France depuis janvier 2009

EXPERTISE | CONSEIL | TRANSACTION
Bilan de l’Investissement Hôtelier en France
depuis janvier 2009
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Frankfurt
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Septembre 2009
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EXPERTISE | CONSEIL | TRANSACTION
Recul des transactions singles (>10M€)
Janvier-Août 2009
Chambres
Structure
Valeur €
Paris / IDF
Janvier-Août 2008
Chambres
Structure
Valeur €
Paris / IDF
Radisson Boulogne 4*
170
Murs & Fonds
> 30M¹
Prince de Galles 4*
171
Murs
141,5M
Forrest Hill La Villette 3*
260
Murs
24,9M
Concorde Ambassador 4*
294
Murs & Fonds
52M
Le Clos Médicis 3*
38
Murs & Fonds
> 10M¹
Hôtel de la Trémoille
93
Murs
> 30M¹
Holiday Inn Bastille 3*
128
Murs
> 30M¹
Campanile Berthier 2*
246
Murs &Fonds
> 30M¹
Courtyard Arcueil 4*
170
Vefa
> 20M¹
Sofitel Baltimore 4*
103
Murs & Fonds
> 20M¹
Citadines Bastille RT3
138
Murs & Fonds
-
Best Western Nautica
83
Murs et Fonds
-
Hôtel Ambassadeur
Juans les Pins
225
Murs et Fonds
25M
Province
Hôtel Arc Altitude 4*
222
Murs & Fonds
> 10M¹
¹Estimations Christie + Co
Province
+ Transactions > 10M€ : 4 vs. 10 en 2008 (janv-août)
+ Une seule transaction supérieure à 25M€ en 2009
+ 2 cessions majeures en 2009 dictées par une nécessité économique (CDC et La Lucette)
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EXPERTISE | CONSEIL | TRANSACTION
Peu d’opportunités en portefeuilles
Janvier-Août 2009
Chambres
Structure
Valeur €
Chambres
Structure
Valeur €
61
Murs & Fonds
> 20M
83
Murs et Fonds
> 10M
Paris / IDF
Paris / IDF
-
Janvier-Août 2008
-
-
-
Walt et Marquis
Province
Province
Portefeuille Groupe Bohy
544
Murs et Fonds
N/D
Portefeuille BNP REIM
306
Murs et Fonds
> 10M*
Intrawest Les Arcs
793
Gestion
> 10M*
Portefeuille Louvre (Oise)
* Estimations Christie + Co
+ Marché peu liquide dicté par l’absence d’opérations de grande ampleur : Sale & Leaseback
d’Accor, absorption de chaînes économiques (Géo, Akéna, Village Hotels, B&B, Bonsaï, Marmotte)
+ 2 portefeuilles d’hôtels économiques (Accor et Louvre) cédés en 2009
+ Peu de cessions sur des hôtels de catégorie supérieure
+ Cession du Portefeuille Starwood retardée (désaccord avec MBI/JJW)
+ Montants difficiles à financer et prévisions de cash-flows aléatoires
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Des performances en baisse
Evolution du RevPAR en France depuis 2008
10%
5%
2007 - 2008
2,6%
4,5%
Cumul à juillet 2009 vs. N-1
1,9%
0,4%
0%
-5%
-1,8%
Estimation de CA et Cash-Flow 2008 vs. 2009
-3,3%
-10%
125
-9,6%
-15%
-20%
100
0/1*
2*
3*
4*
-17,3%
100
100
95
78
75
50
25
Sources : Christie + Co, Deloitte
33
28
27
0
2008
14
2009
Hôtel 2*
Hôtel 4*
+ Erosion manifeste des performances au 1er semestre notamment en catégories supérieures
+ Chute escomptée des cash flow pour les hôtels haut de gamme alors que les hôtels de catégorie
économique sont moins exposés
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EXPERTISE | CONSEIL | TRANSACTION
Principales causes
Baisse des performances
commerciales et de la rentabilité
Net recul des taux de
capitalisation
Conditions de financement
difficiles
Réduction du nombre d'acheteurs
et de vendeurs
Baisse des valeurs de marché
Décalage référentiel entre
acheteurs et vendeurs
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Quels acheteurs en 2009 ?
Type d’acheteurs
LBO
Fonds Généralistes
Groupes / Fonds hôteliers
Individuels
2006
☺☺
☺☺
☺
☺☺
2009
☺☺
Remarque
Cash flow en baisse, upside
mesuré et manque de fonds
Rentabilité en baisse,
recentrage vers actif - risqué
Fonds disponibles, confiance
des banques
Nombreuses fortunes
affectées, financement ardu
+ Les groupes propriétaires/opérateurs hôteliers sont devenus les plus actifs du fait de leurs qualités de
gestionnaire reconnue par les banques et leurs apports en fonds propres supérieurs
+ Investissement majoritairement national, les investisseurs étrangers anglo-saxons subissant de plein fouet la crise
économique accentué par un taux de change désavantageux et une pression des banques à investir localement
+ Leverage impossible à justifier :
+ Taux de capitalisation en chute de 150 à 200 points de base rendant difficile toute plus-value
+ Ratios prêt sur valeurs observées passant de 75% à 50%
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Quelles transactions à prévoir ?
Attractif
En berne
Actifs de 1 à 5 M€
Hôtels en construction
- Recours au financement moindre
- Cibles des fonds hôteliers
- Marché niche moins sujet aux cycles économiques
Hôtels résistants à la crise
- Maintien du CA par rapport à 2007 et 2008
- Niveau de rentabilité stable permettant l’obtention
d’un financement
- Moins de décalage acheteur-vendeur
« Distressed Assets » / Endettement
- Actifs acquis sur des ratios emprunts valeurs > 70%
- Incapacité de rembourser le prêt en raison de cashflows insuffisants
- Premières liquidations judiciaires prononcées mi2009 (MDB, Bonsaï)
- Immobilisation de ressources sans ROI immédiat
- Objectif à court terme = rétablir cash flow
- Financement difficile
Actifs supérieurs à 15 M€
- Montants difficiles à financer
- Biens exigeant d’importantes dépenses en CAPEX
- Fonds d’investissements en position vendeurs et
non d’acheteurs (logique de recentrage)
- Manque de comparables et attentisme par rapport
à certains deals annoncés (Starwood notamment)
Cessions avec contrat de gestion
- Tendance à déresponsabiliser le propriétaire
- Possibilité de conflit avec l’opérateur
- Fin de la pratique des minimum guarantees
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Connaître Christie + Co
rate
Co rp o
Business
Intellig
ence
Vente corporate
Paris
Londres
Barcelone
Helsinki
Munich
Hôtels
Conseil
Evaluation /
Valorisation
Etudes de faisabilitié
/ positionnement
Recherche
d’opérateurs
Commercialisation
d’hôtels
Conseil vente /
achat
Santé
Loisirs
Restaurants
Développement
Investissement
hôteliers
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EXPERTISE | CONSEIL | TRANSACTION
Nos domaines d’intervention
+ Valorisation répondant aux normes RICS + TEGoVA
+ Expertise / Evaluation
+ Etude de faisabilité
+ Etude de marché
+ Recherche d’opérateur
+ Stratégie de développement
+ Prévisionnels d’activité détaillés
+ Audits financiers
+ Accompagnement au cours d’acquisition ou de transaction
Hôtel de la Trémoille, Paris, France : transaction
+ Réalisation de memorandum d’information et d’argumentaire de vente
+ Assistance en contrats de loyer et de gestion
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Contacts
International senior directors
France
Thomas Lamson
Managing Director France
[email protected]
Tél. : 01 53 96 72 72
Markus Beike
Managing Director Allemagne
[email protected]
Tél. : +49 (0)69 9074 5717
Andreas Scriven
Directeur du pôle Conseil
[email protected]
Tél. : +44 (0)20 7227 0782
Helsinki
Maxime Dubois
Head of Corporate Hotels
[email protected]
Tél. : 01 53 96 72 77
Inmaculada Ranera
Managing Director Espagne
[email protected]
Tél. : +34 93 343 6162
Ian Martin
Directeur
[email protected]
Tél. : +44 (0)20 7227 0757
Hambourg
Londres
Berlin
Düsseldorf
Rennes
Paris
Frankfurt
Munich
Vincent Pezigot
Senior Consultant
[email protected]
Tél. : 01 53 96 72 83
Kimmo Virtanen
Managing Director Scandinavie,
Russie, Pays Baltes
[email protected]
Tél. : +358 (0) 40 358 1414
Marseille
Carine Bonnejean
Consultante
[email protected]
Tél. : +44 (0)20 7227 0757
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