Aperçu du marché
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Aperçudumarché Numéro concernant la mise à jour de l’évaluation foncière Valeurs imposables résidentielles en Ontario | Septembre 2012 Bienvenue J’ai le plaisir de publier le deuxième numéro du rapport Aperçu du marché de la SÉFM. Ce numéro spécial concernant la mise à jour de l’évaluation foncière 2012 fournit des renseignements sur la valeur imposable des propriétés résidentielles et agricoles en Ontario. Tous les quatre ans, la SÉFM évalue toutes les propriétés en Ontario. Cet automne, nous enverrons par la poste des avis aux propriétaires des quelque cinq millions de propriétés en Ontario. Les avis sont envoyés à toute la province à compter du mois de septembre et jusqu’en novembre. Notre rôle consiste à évaluer avec exactitude toutes les propriétés de l’Ontario en nous basant sur leur valeur marchande actuelle. La valeur marchande actuelle reflète le prix auquel une propriété se serait probablement vendue le 1er janvier 2012 dans le cadre d’une transaction indépendante. Pour déterminer ces valeurs, nous nous fions à notre expérience et à nos compétences à titre d’un des plus importants territoires d’évaluation pour analyser les ventes réelles de propriétés résidentielles et agricoles dans chaque municipalité en Ontario. La valeur des propriétés résidentielles en Ontario a augmenté en moyenne de 18 % entre le 1er janvier 2008 et le 1er janvier 2012. En raison du programme d’augmentation progressive, les propriétaires verront une augmentation moyenne de 4,5 % pour chacune des quatre prochaines années d’impôt foncier (2013-2016). Des renseignements disponibles concernant les changements de l’évaluation dans les collectivités individuelles seront disponibles à l’adresse www.mpac.ca au fur et à mesure que les avis seront envoyés aux propriétaires fonciers au cours des prochains mois. Nos évaluations reflètent ce qui s’est passé sur les marchés immobiliers de l’Ontario. Chaque année, en moyenne, 340 000 propriétés résidentielles sont vendues et 60 000 nouvelles propriétés résidentielles sont construites. Notre premier Aperçu du marché, publié en juillet 2012, fournissait une vue d’ensemble des tendances relatives aux prix des ventes résidentielles en Ontario, ce qui constitue un facteur clé pour la détermination de la valeur marchande actuelle. Les ventes utilisées par la SÉFM dans le cadre de son processus d’évaluation ont été validées. Cela signifie que nous n’utilisons que les ventes dont on juge qu’elles sont le fruit de transactions ouvertes, effectuées dans les conditions normales du marché entre un vendeur consentant et un acheteur consentant. Le processus exclut les ventes dans le cadre d’une succession et d’autres ventes pour lesquelles des facteurs autres que le marché se sont répercutés sur le prix. Nos professionnels de l’évaluation travaillent dans toute la province et évaluent les ventes qui se produisent sur le marché immobilier; de surcroît, ils examinent tous les facteurs clés d’une propriété qui peuvent en affecter la valeur. Les évaluations constituent la base sur laquelle les municipalités de l’Ontario calculent les impôts fonciers. Les impôts fonciers contribuent à payer les coûts de l’éducation et des services que nous utilisons dans les collectivités où nous vivons. C’est l’exactitude des évaluations de la SÉFM qui permet aux propriétaires d’être certains qu’ils paient leur juste part des impôts fonciers – et rien d’autre. Nous nous engageons à assurer l’exactitude et la justesse des évaluations, et si un propriétaire a des questions ou des préoccupations concernant son évaluation, nous voulons le savoir. Les propriétaires peuvent également se rendre à l’adresse www.aboutmyproperty.ca pour consulter les renseignements que nous avons dans nos dossiers concernant leur propriété, ainsi que pour comparer leur évaluation à celles d’autres propriétés de leur collectivité. Ce rapport présente quelques tendances à l’échelle provinciale pour les évaluations 2012 des propriétés résidentielles et agricoles. Ce rapport présente également quelques facteurs qui génèrent l’offre et la demande pour les propriétés résidentielles et agricoles en Ontario. Pour une analyse supplémentaire, nous nous sommes tournés vers Ron Abraham, président de l’Ontario Real Estate Association, et Mark Wales, président de la Fédération de l’agriculture de l’Ontario. Ce rapport reflète notre engagement continu envers l’excellence des évaluations immobilières, le service exceptionnel et la confiance. Je vous invite à nous faire part de vos commentaires et suggestions d’amélioration. Larry Hummel, évaluateur en chef de la SÉFM Copyright 2012 de la SÉFM Aperçudumarché Septembre 2012 Mise à jour de l’évaluation foncière 2012 Cycle de quatre ans et programme d’augmentation progressive Cet automne, tous les propriétaires fonciers de l’Ontario recevront un avis d’évaluation foncière à la valeur marchande estimée de leurs propriétés, en date du 1er janvier 2012. Pour aider à fournir un degré supplémentaire de stabilité et de prévisibilité des impôts fonciers, le gouvernement de l’Ontario a établi un programme d’augmentation progressive, dans le cadre duquel les augmentations marchandes de la valeur imposable entre le 1er janvier 2008 et le 1er janvier 2012 seront imposées progressivement, sur quatre ans (de 2013 à 2016). Les baisses de l’évaluation sont appliquées immédiatement. Les avis sont envoyés à compter du mois de septembre et jusqu’en novembre. Pour vous renseigner quant à la date où les avis seront envoyés dans la province, rendez-vous à l’adresse www.mpac.ca. Votre propriété. Notre évaluation. En apprendre davantage. www.aboutmyproperty.ca Apprenez comment et pourquoi votre propriété a été évaluée ainsi, grâce à AboutMyPropertyMC. De plus, vous pouvez comparer votre évaluation foncière avec celle d’autres propriétés dans votre région. Les informations relatives à l’inscription sont comprises avec chaque avis d’évaluation foncière envoyé par courrier. Quel est le lien entre l’évaluation foncière et l’impôt foncier? Toutes les propriétés en Ontario sont évaluées tous les quatre ans par la SÉFM. Chaque propriété est évaluée en fonction de ce qu’un acheteur consentant paierait à un vendeur consentant, en fonction d’une date d’évaluation prévue par la loi. Pour mieux déterminer cette valeur, la SÉFM examine les ventes de propriétés comparables dans le voisinage. Les municipalités recourent aux évaluations pour calculer l’impôt foncier. Dans son budget annuel, chaque municipalité détermine ses besoins financiers pour assurer les services de police, d’incendie et autres qu’elle offre à ses résidents. Comment sont calculés les impôts fonciers? La SÉFM évalue et classe toutes les propriétés au sein d’une municipalité. En principe, une municipalité évalue ses besoins budgétaires annuels et divise ce montant par l’évaluation totale, pour déterminer le taux d’imposition. Les taux d’imposition sont établis par une municipalité et sont appliqués aux propriétés, afin de recueillir les fonds requis pour la prestation des services. Différents taux d’imposition peuvent s’appliquer à différentes catégories de propriétés (p. ex. résidentielles, multirésidentielles, industrielles et commerciales). Si vous habitez dans une zone à la fois sous la compétence d’une administration locale et celle d’une administration régionale, les taux d’imposition sont fixés par les deux paliers de l’administration. Pour l’administration locale, le taux d’imposition est déterminé en fonction de l’évaluation locale, tandis que le taux d’imposition régional est établi en fonction de l’évaluation pour toute la région. De même, le taux provincial de la taxe scolaire se fonde sur l’évaluation de toute la province. Ces taux sont ensuite additionnés et appliqués à votre évaluation pour déterminer vos impôts fonciers. Est-ce que mes impôts fonciers augmenteront par le même pourcentage que mon évaluation? Non. L’augmentation de l’évaluation de votre maison ne signifie pas nécessairement une augmentation des impôts fonciers que vous payez. Si la valeur de votre propriété a augmenté de plus que la moyenne pour votre collectivité ou région, vous pourriez, en raison de l’évaluation, payer proportionnellement plus d’impôts fonciers. Si la valeur de votre maison a augmenté de moins que la moyenne, alors vous pourriez payer proportionnellement moins d’impôts fonciers. Par exemple, si la valeur de toutes les propriétés résidentielles de votre municipalité ou région a augmenté de 16 % depuis 2008 et si la valeur imposable de votre domicile a augmenté de 20 % en comparaison, vous pourriez payer 4 % de plus que le montant moyen des impôts fonciers que paient les propriétaires fonciers résidentiels dans votre municipalité ou région. 2 Aperçudumarché Grâce au programme progressif, l’augmentation de l’impôt foncier liée à l’évaluation, dans cet exemple, serait progressivement de 1 % par an pendant quatre ans. Les baisses d’évaluation sont mises en œuvre immédiatement. « Pour la plupart des propriétaires de l’Ontario, la valeur de leur résidence a augmenté au cours des quatre dernières années », a dit Larry Hummel, évaluateur en chef de la SÉFM. Selon M. Hummel, la mise à jour de l’évaluation foncière de cette année confirme que le marché immobilier dans la plupart des municipalités ontariennes s’est remis de la récession de 2008. Les évaluations de 2012 reflètent les prix de vente de propriétés résidentielles en Ontario entre 2008 et 2012. Cette situation a été présentée dans le premier numéro du rapport Aperçu du marché de la SÉFM, publié en juillet dernier et disponible à l’adresse www.mpac.ca. « Sauf un creux de cinq mois après la récession de 2008, nous avons pu observer un marché immobilier très fort dans presque toutes les régions de l’Ontario au cours des 10 dernières années », nous dit Ron Abraham, président de l’Ontario Real Estate Association (OREA). Selon M. Abraham, les collectivités du sud-ouest de l’Ontario qui ont été touchées par le repli du secteur manufacturier n’ont pas connu d’augmentations de prix aussi élevées que celles de collectivités des régions du Grand Toronto et d’Ottawa. Toutefois, il a noté que même Windsor, une des collectivités les plus durement frappées par la récession, observe aujourd’hui une stabilisation et une certaine force dans son marché Évaluation des valeurs des résidences en Ontario (2008-2012) La valeur des propriétés résidentielles (maisons isolées, jumelées, condominiums) en Ontario a augmenté en moyenne de 18 % entre le 1er janvier 2008 et le 1er janvier 2012, selon la mise à jour de l’évaluation 2012 effectuée par la SÉFM. En conséquence du programme de mise en œuvre progressive, les propriétaires verront une augmentation moyenne de 4,5 % pour chacune des quatre prochaines années fiscales (2013 à 2016). Septembre 2012 immobilier, avec l’amélioration des perspectives pour le secteur de l’automobile. « Ce qui prime, c’est l’abordabilité. Les taux d’intérêt sont à un point historiquement bas et les gens paient leurs maisons un peu plus cher parce qu’ils peuvent se le permettre », dit M. Abraham. Il a ajouté que l’emploi dans plusieurs secteurs, y compris le secteur des services financiers à Toronto, est solide. En combinaison avec les taux d’intérêt peu élevés, cela contribue à créer de la demande pour les logements. « C’est de bon augure pour la plupart des propriétaires de l’Ontario. Cela indique que l’achat d’une maison est un bon investissement pour la plupart des personnes », dit M. Abraham. Quelques points saillants : • Ottawa, la région du Grand Toronto et des collectivités du nord de l’Ontario ont observé les augmentations de la valeur les plus importantes, se situant entre 20 % et 30 % sur quatre ans; • Les collectivités du sud-ouest de l’Ontario et de Niagara sont celles dont les augmentations ont été les moins élevées, soit en moyenne 10 % ou moins pendant la même période; • Les valeurs de propriétés riveraines, qui avaient augmenté considérablement lors des mises à jour précédentes de l’évaluation, se sont stabilisées à 12 % depuis 2008, soit moins que la moyenne provinciale pour les propriétés résidentielles; et 0 % - 10 % 10 % - 20 % 20 % - 30 % 3 Aperçudumarché Septembre 2012 Le saviez-vous? Le 1er janvier 2012, la valeur imposable totale de toutes les propriétés en Ontario dépassait les 2 billions de dollars. De ce chiffre, environ 1,3 billion de dollars concerne les propriétés résidentielles. • La valeur des terres agricoles a augmenté beaucoup plus que celles des propriétés résidentielles moyennes dans la plupart des régions de la province. « Dans certains marchés, les prix des maisons sont relativement bas. Pour cette raison, toute augmentation importante des prix de vente peut sembler assez considérable lorsqu’on la traduit en pourcentage », dit M. Hummel. Par exemple, un bungalow vendu pour 100 000 $ dans une collectivité du nord de l’Ontario en 2008 aurait pu être vendu 150 000 $ le 1er janvier 2012, soit une augmentation de la valeur de 50 % en quatre ans. Ce prix est encore considérablement inférieur à celui d’une résidence comparable dans le sud de l’Ontario, selon M. Hummel. De même, une propriété riveraine dont le prix de vente en 2008 était d’un million de dollars pourrait être vendue 1,1 million de dollars le 1er janvier 2012, ce qui correspond à une augmentation de 10 %, mais qui représente tout de même une valeur élevée par rapport aux autres propriétés résidentielles du quartier. La SÉFM a évalué près de cinq millions de propriétés de tous les types cette année, y compris plus de quatre millions de propriétés résidentielles. Tendances générales « Nos évaluations sont basées sur les prix de vente réels des domiciles et des fermes; dans chaque municipalité et chaque quartier de la province, les prix sont gérés par l’offre et la demande », dit M. Hummel. Les évaluations ont été basées sont l’offre et la demande sur les marchés immobiliers locaux, qui reflètent l’état de santé général des économies locales. En général, les augmentations les plus importantes de la valeur ont été observées dans la ville centre de Toronto et dans les municipalités situées au nord et à l’ouest de Toronto, dans les régions de York, de Peel et de Halton. Des augmentations importantes de la valeur sont évidentes pour les maisons isolées, les maisons jumelées et les maisons en rangée dans le nord de l’Ontario et la région d’Ottawa. Dans le nord de l’Ontario, les prix continuent de remonter à partir de creux observés pendant les années 1990, alors que les économies se sont diversifiées grâce à l’établissement ou à l’expansion d’établissements postsecondaires dans plusieurs Évaluation des propriétés résidentielles Cinq facteurs principaux représentent généralement 85 % de la valeur : • • • • • l’emplacement la taille du lot la surface habitable l’âge de la propriété, ajusté en fonction des rénovations ou des ajouts importants la qualité de la construction collectivités et ont bénéficié du boum mondial des prix des produits de base. À l’opposé, les valeurs des maisons dans les collectivités du sud de l’Ontario et de Niagara, dont les économies étaient fortement dépendantes de la fabrication, ont connu des taux de croissance parmi les plus faibles depuis 2008. Appartements de copropriété Les valeurs des appartements de copropriété ont généralement suivi le rythme de l’augmentation des valeurs des maisons unifamiliales. Dans plusieurs collectivités de l’Ontario, la demande pour des appartements de copropriété a été générée par les parents dont les enfants ont quitté le nid familial et qui vendent leur maison en banlieue et par les jeunes adultes, surtout dans les collectivités de la région du Grand Toronto et d’Ottawa, qui recherchent un mode de vie urbain. Propriétés riveraines Les valeurs des propriétés riveraines ont augmenté en moyenne de 12 % dans la province depuis 2008, soit moins que l’augmentation moyenne de la valeur de toutes les propriétés résidentielles en 2012. Il s’agit d’un contraste frappant par rapport aux mises à jour précédentes de l’évaluation, alors que les valeurs des propriétés riveraines avaient augmenté beaucoup plus que la moyenne provinciale. Selon M. Hummel, ce changement est attribuable à plusieurs facteurs, y compris les effets persistants de la récession 4 Aperçudumarché de 2008 et l’incertitude continue au sujet de l’économie mondiale. Plusieurs régions le long de la baie Georgienne et des Grands Lacs ont observé des baisses considérables du niveau de l’eau, ce qui rend les propriétés riveraines à ces endroits moins attrayantes pour les acheteurs. De plus, la valeur élevée du dollar canadien, la reprise économique faible aux États-Unis et l’augmentation de la sécurité à la frontière avec les États-Unis se sont toutes combinées pour éloigner les acheteurs américains et réduire la demande pour les propriétés riveraines. Selon M. Abraham d’OREA, un autre facteur est que « de nombreuses personnes ont acheté des propriétés riveraines pendant les périodes de prospérité et lorsque la récession a frappé en 2008, ces propriétés récréatives ont été les premières à être vendues. Nous observons des augmentations de prix, mais pas au même rythme que par le passé. » Les propriétés riveraines à Muskoka et à Haliburton ont observé certaines des augmentations les plus faibles de la valeur, tandis que les valeurs dans le nord de l’Ontario, où les économies locales sont florissantes et les propriétés riveraines sont très prisées, ont observé des augmentations parmi les plus élevées. Bien que les augmentations dans bon nombre de régions aient été inférieures à la moyenne, les valeurs réelles des propriétés riveraines restent élevées. Par exemple, les valeurs sur les principaux lacs de Muskoka s’établissent en moyenne à 930 000 $, comme en témoignent des ventes récentes. Entreprises agricoles La valeur moyenne des propriétés agricoles en Ontario a augmenté d’environ 34 % entre le 1er janvier 2008 et le 1er janvier 2012. La SÉFM base ses valeurs sur les ventes de terres d’un agriculteur à l’autre, lorsqu’elles sont utilisées exclusivement à des fins agricoles. Les terres agricoles vendues pour des projets d’aménagement résidentiels, commerciaux ou industriels ne sont pas prises en considération par la SÉFM lors de l’établissement des valeurs. Septembre 2012 Les valeurs ont augmenté pour toutes les catégories de terres agricoles dans toutes les régions de la province. L’augmentation est basée sur plusieurs facteurs, selon M. Hummel. Une série de sécheresses aux États-Unis a réduit l’approvisionnement en maïs et en autres céréales, tandis que la demande mondiale a augmenté en raison de l’utilisation prescrite d’éthanol (fait à partir de maïs) dans l’essence et de l’accroissement de la classe moyenne croissante en Asie et en Inde. De plus, le développement urbain en Ontario a réduit la quantité déjà limitée de terres agricoles dans la province, ce qui pousse les prix vers le haut. Les augmentations ont été confirmées par Mark Wales, président de la Fédération de l’agriculture de l’Ontario (FAO), qui a noté que Financement agricole Canada (FAC) avait confirmé que, dans de nombreuses régions de la province, la demande pour les terres agricoles reste élevée. Le rapport Valeurs des terres agricoles de FAC a indiqué que les valeurs des terres agricoles en Ontario avaient augmenté de 7,2 % dans la deuxième moitié de 2011 à elle seule, après des augmentations dans les deux périodes précédentes de rapport aussi. Selon M. Hummel, d’autres régions de l’Amérique du Nord observent des augmentations semblables du prix des terres agricoles. En Ontario, selon la loi, les maisons de ferme et un acre du terrain sur lequel est située la maison sont taxés au même taux que les propriétés résidentielles de la municipalité. Le taux d’imposition maximal pour les terres agricoles est de 25 % du taux d’imposition résidentiel, et les municipalités peuvent ajouter le taux d’imposition afin qu’il soit inférieur à cette valeur. Les valeurs des terres agricoles sont établies par des analyses exhaustives, en utilisant uniquement des ventes entre agriculteurs. Qui est la SÉFM? La SÉFM est une société du secteur public sans but lucratif, qui est fière de servir les contribuables fonciers de l’Ontario. Notre rôle consiste à procéder à une évaluation exacte de toutes les propriétés dans la province de l’Ontario. Nous sommes responsables de l’administration d’un système d’évaluation uniforme fondé sur l’évaluation de la valeur actuelle. Pour de plus amples renseignements, rendez-vous sur www.mpac.ca. Pour obtenir de plus amples renseignements au sujet de la SÉFM et de l’évaluation foncière, veuillez consulter le www.mpac.ca. Informations de contact : Michael Jacoby – Directeur des communications | 905-837-4209 Cathy Ranieri Sweenie – Spécialiste des communications | 905-837-6152 5