Le droit immobilier en Pologne

COPERNIC AVOCATS
Paris - Varsovie
Le droit immobilier en Pologne
Table des matières
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
La propriété immobilière ................................................................................... 1
L'achat de biens immobiliers par les Etrangers en Pologne ............................. 2
L'usufruit perpétuel ........................................................................................... 3
Le contrat de location ....................................................................................... 5
Les actes notariés ............................................................................................ 6
Les livres fonciers ............................................................................................ 7
La vente immobilière ........................................................................................ 8
Les agents immobiliers .................................................................................... 9
La fiscalité immobilière ................................................................................... 10
Les marchés publics ...................................................................................... 11
Le droit de la construction .............................................................................. 12
1. La propriété immobilière
Le régime juridique de la propriété (article 140 et suivants de Code civil polonais) est assez
SURFKHGHFHOXLTXHQRXVFRQQDLVVRQVHQ)UDQFH'¶XQHPDQLqUHJpQpUDOHOHSURSULpWDLUH
SHXWMRXLUHWGLVSRVHUGHODFKRVHGHODPDQLqUHODSOXVDEVROXHSRXUYXTX¶LOQ¶HQIDVVHSDV
un usage prohibé par les lois ou par les règlements.
Les principales caractéristiques du droit de propriété sont :
-
un caractère perpétuel - ODSURSULpWpQHV¶pWHLQWSDVSDUOHQRQ-usage,
-
un caractère absolu,
-
ses attributs : usage et jouissance (usus, abusus),
-
le formalisme concernant sa preuve, tout particulièrement lors de la transmission de la
SURSULpWpVRXVIRUPHG¶DFWHQRWDULpTXLGRLWrWUHHQUHJLVWUpHDXV\VWqPHGHSXEOLFLWp
foncière.
2XWUHO¶LQWHUYHQWLRQREOLJDWRLUHG¶XQQRWDLUHSRORQDLVSRXUODTXDVL-totalité des actes relatifs
j OD SURSULpWp LPPRELOLqUH LO FRQYLHQW G¶rWUH SDUWLFXOLqUHPHQW YLJLODQW HQ FH TXL FRQFHUQH
O¶KLVWRULTXHGHVWUDQVPLVVLRQVVXFFHVVLYHVGHFHGURLW(QHIIHWtant en raison des différents
mouvements de territoire et de population que suite aux nationalisations de biens, parfois
illégales, intervenues entre O¶époque communiste et la libéralisation de 1989, il peut être
délicat G¶pWDEOLUDYHFODFHUWLWXGHUHTXLVHOHVWDWXWMXULGLTXHG¶XQELHQLPPRELOLHUGRQQp
/HSUL[PR\HQGHVELHQVLPPRELOLHUVGHVWLQpVjO¶KDELWDWLRQsitués à Varsovie a atteint un
maximum de 8.400 PLN / m2 au cours du second semestre 2007. En 2008 et 2009, il s'est
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stabilisé et était de 7.200 PLN / m2. A partir de 2010, est intervenue une baisse du prix
moyen des biens immobiliers qui a recommencé à augmenter vers la fin de 2012 pour
atteindre 8.300 PLN / m2 en 2016.
D'après les statistiques officielles, parmi les principales villes polonaises, les acquisitions à
Lodz (4.300 PLN / m2) et Szczecin (4.400 PLN / m2) sont les plus intéressantes. Après
Varsovie, les appartements les plus chers sont situés à Cracovie (6.900 PLN / m2) et à
Poznan (6.200 PLN / m2).
Les prix du loyer des locaux à usage commercial diffèrent significativement en fonction de
leur localisation. Ainsi, au centre de Varsovie, le prix du mètUHFDUUpV¶pOqYHHQPR\HQQH à
90 PLN par mois. Ailleurs, il est plus proche de 50 PLN / m2.
2. L'achat de biens immobiliers par les Etrangers en Pologne
Les Etrangers ne peuvent acquérir en Pologne des biens immobiliers que sous certaines
FRQGLWLRQV5DSSHORQVTX¶HQ)UDQFHXQHWHOOHOLPLWDWLRQQ¶H[LVWHSDVXQ(WUDQJHUSRXYDQW
acheWHUQ¶LPSRUWHTXHOW\SHGHELHQ
Selon une loi de 1920 (toujours en vigueur), alignée récemment aux standards du droit
HXURSpHQ O¶DFTXLVLWLRQ GH ELHQV LPPRELOLHUV SDU GHV FLWR\HQV GH O¶8( RX GH O¶(VSDFH
économique européen (EEE), est libre de toute autorisation administrative.
1pDQPRLQV MXVTX¶j O¶H[SLUDWLRQ GH FHUWDLQHV SpULRGHV WUDQVLWRLUHV TXHOTXHV UHVWULFWLRns
subsistent :
-
O¶DFKDWGHSURSULpWpVDJULFROHVHWIRUHVWLqUHVSHQGDQWOHVSUHPLqUHVDQQpHVVXLYDQW
O¶DFFHVVLRQ GH OD 3RORJQH j O¶8( VRLW MXVTX¶DX PDL , cette période risque
néanmoins G¶rWUHSURORQJpHVHORQun projet actuel GX0LQLVWqUHGHO¶Agriculture),
-
(pour rappel) O¶DFKDWG¶XQHUpVLGHQFHVHFRQGDLUHGXUDQWOHVSUHPLqUHVDQQpHVVXLYDQW
O¶DFFHVVLRQGHOD3RORJQHjO¶8(VRLWMXVTX¶DXPDL
7RXWHIRLVDXFRXUVGHFHVSpULRGHVVRQWH[HPSWpVG¶DXWRULVDWLRQSDUH[HPSOH :
-
SRXUO¶DFKDWG¶XQHUpVLGHQFHVHFRQGDLUH :
1) O¶DFKHWHXUTXLUpVLGHUpJXOLqUHPHQWHQ3RORJQHGHSXLVDXPRLQVDQV
2) GDQVOHEXWG¶H[HUFHUXQHDFWLYLWppFRQRPLTXHOLpHjGHVVHUYLFHVWRXULVWLTXHV
-
SRXU O¶DFKDW GH WHUUDLQV DJULFROHV VLWXpV GDQV OHV YRwpYRGLHV : Lubelskie, àyG]NLH
0DáRSROVNLH 0D]RZLHFNLH 3RGNDUSDFNLH3RGODVNLHĝOąVNLH HW ĝZLĊWRNU]\VNLHj
O¶H[SLUDWLRQ G¶XQH SpULRGH GH DQV DSUqV OD FRQFOXVLRQ G¶XQ FRQWUDW GH EDLO UXUDO j
FRQGLWLRQ TXH GXUDQW GH FHWWH SpULRGH O¶pWUDQJHU D\DQW H[HUFp SHUVRQQHOOHPHQW XQH
activité agricole et résidé régulièrement en Pologne.
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3. L'usufruit perpétuel
Caractéristiques
/¶XVXIUXLWSHUSpWXHOHVWO¶XQHGHVVSpFLILFLWpVGXGURLWLPPRELOLHUHQ3RORJQH&HGURLWSRUWH
VXU OHV WHUUDLQV DSSDUWHQDQW j O¶(WDW RX DX[ FROOHFWLYLWpV WHUULWRUiales et ressemble, par de
QRPEUHX[SRLQWVjODSURSULpWp$LQVLO¶XVXIUXLWSHUSpWXHO :
-
confère au titulaire une faculté de jouissance exclusive,
peut être transmis à un tiers selon les mêmes règles que la propriété,
est obligatoirement publié au livre foncier,
nécessite un acte notarié pour sa validité,
HVWVXVFHSWLEOHG¶K\SRWKqTXH
Toutefois, des différences majeures le distinguent du droit de propriété :
PROPRIETE
USUFRUIT PERPETUEL
droit à vocation perpétuelle
constitué en principe pour 99 ans
(durée minimale de 40 ans)
une fois la propriété acquise,
sa jouissance est gratuite
redevance initiale majorée,
suivie de redevances annuelles
$FWXHOOHPHQWO¶XVXIUXLWSHUSpWXHOHVWDFFHVVLEOHGDQVOHVPrPHVFRQGLWLRQVjWRXVHWGHFH
point de vue, peut constituer une réelle alternative à la propriété. Son avantage essentiel
SRXU XQ LQYHVWLVVHXU HVW TXH FH GURLW OXL SHUPHW G¶H[SORLWHU XQ LPPHXEOH VDQV QpFHVVLWp
G¶HQJDJHU GH GpSHQVHVUHODWLYHV j VRQ DFTXLVLWLRQ 3DUDOOqOHPHQW O¶XVXIUXLW SHUSpWXHO HQ
UDLVRQ GH VD GXUpH JDUDQWLW j O¶LQYHVWLVVHXU XQH UHQWDELOLWp VXU OHV UpSDUDWLRQVTXL VHURQW
réalisées.
2XWUHOHVGLVSRVLWLRQVGX&RGHFLYLOGHQRPEUHX[WH[WHVV¶DSSOLTXDQWjO¶XVXIUXLWSHUSpWXHO
ont trouvé leur place dans la loi sur la gestion immobilière du 21 août 1997. Celle-ci précise
HQGpWDLOOHVPRGDOLWpVG¶pWDEOLVVHPHQWGHIRQFWLRQQHPHQWHWG¶H[WLQFWLRQGHFHGURLW
3URFpGXUHG¶DWWULEXWLRQ
/¶XVXIUXLW SHUSpWXHO HVWpWDEOL HQ SULQFLSH SDU YRLHG¶DSSHO G¶RIIUHV DQQRQFp SDU O¶RUJDQH
compétent de l¶DGPLQLVWUDWLRQ SXEOLTXH RX GH OD FROOHFWLYLWp WHUULWRULDOH $ O¶LVVXH GH OD
SURFpGXUH XQ FRQWUDW G¶XVXIUXLW SHUSpWXHO HVW FRQFOX /HV PHQWLRQV REOLJDWRLUHV GH FH
dernier sont les suivantes :
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ODGXUpHGHO¶XVXIUXLWSHUSpWXHO
la destination du bien immobilier (activité économique, habitation, etc.),
OHVPRGDOLWpVGHMRXLVVDQFHVLO¶XVXIUXLWLHUSHUSpWXHOGRLWFRQVWUXLUHVXUOHWHUUDLQVRQ
contrat définira : le délai des travaux, le type de bâtiments à construire, la rémunération
GHO¶XVXIUXLWLHUjO¶pFKpDnce de son droit).
'DQV O¶K\SRWKqVH R O¶XVXIUXLW SHUSpWXHO SRUWH VXU XQ WHUUDLQ FRPSUHQDQW GpMj GHV
immeubles, les parties doivent inscrire au contrat, à peine de nullité, une clause de vente
VLPXOWDQpH GH FHV LPPHXEOHV /¶XVXIUXLWLHU SHUSpWXHO GHYLHQW DLnsi propriétaire des
LPPHXEOHVMXVTX¶jO¶pFKpDQFHGHO¶XVXIUXLWSHUSpWXHO
Redevance annuelle
/D ORL VXU OD JHVWLRQ LPPRELOLqUH IL[H OHV PRQWDQWV GH OD UHGHYDQFH GXH SDU O¶XVXIUXLWLHU
perpétuel :
-
ODSUHPLqUHUHGHYDQFHV¶pOqYHjGHODYDOHXUGXterrain,
la redevance annuelle varie en fonction de la destination du bien immobilier (par
H[HPSOHSRXUOHVWHUUDLQVH[SORLWpVjWLWUHSURIHVVLRQQHOHOOHV¶pOqYHDSSUR[LPDWLYHPHQW
à 3 % de la valeur du terrain).
Droit de préemption
Une fois le terrain enWUHOHVPDLQVGHO¶XVXIUXLWLHUSHUSpWXHOLOQHSHXWrWUHYHQGXTX¶jVRQ
profit. Le prix de vente doit correspondre au moins à la valeur réelle du terrain. Toutefois,
FH SUL[ HVW GLPLQXp G¶XQ PRQWDQW pJDO j OD YDOHXU GX GURLW G¶XVXIUXLW SHUSpWXHO ,O IDXW
pJDOHPHQWWHQLUFRPSWHGHVGpSHQVHVHQJDJpHVSDUO¶XVXIUXLWLHUSHUSpWXHO
Echéance
/¶pFKpDQFHGXGURLWG¶XVXIUXLWSHUSpWXHOLQWHUYLHQWVRLWjODGDWHSUpYXHGDQVOHFRQWUDWVRLW
DYDQW O¶DUULYpH GH FH WHUPH &HWWH GHUQLqUH SRVVLELOLWp LQWHUYLHQW GDQV O¶K\SRthèse où
O¶XVXIUXLWLHUSHUSpWXHOQHV¶DFTXLWWHSDVGHVHVREOLJDWLRQVFRQWUDFWXHOOHVQRWDPPHQWHQFH
qui concerne son obligation de construire.
'DQVWRXVOHVFDVO¶XVXIUXLWLHUSHUSpWXHOGRQWOHGURLWYLHQWjH[SLUDWLRQHVWLQGHPQLVpGHOD
valeur des immeXEOHVFRQVWUXLWVRXDFTXLVVLPXOWDQpPHQWDYHFO¶XVXIUXLWSHUSpWXHO
Il convient enfin de noter que les personnes physiques et morales titulaires G¶XQ GURLW
G¶XVXIUXLWSHUSpWXHODXMRXUGX 13 octobre 2005 peuvent demander sa transformation en droit
de propriété.
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4. Le contrat de location
Le contrat de bail est régi par les articles 659 et suivants du Code civil et le statut des baux
FRPPHUFLDX[WHOTX¶RQOHFRQQDvWHQ)UDQFHQ¶H[LVWHSDV. Dès lors, la loi de 2001 sur la
SURWHFWLRQGHVGURLWVGHVORFDWDLUHVQHV¶DSSOLTXHSDVDX[SUHQHXUVjXVDJHFRPPHUFLDO
Le contrat peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée. Cependant, dans
O¶K\SRWKqVH R OH FRQWUDW D pWp FRQFOX SRXU XQH GXUpH GpWHUPLQpH FHOle-ci ne doit pas
dépasser 10 années (30 années si les deux parties au contrat sont entrepreneurs). En effet,
le contrat conclu pour une période plus longue sera, conformément aux dispositions du
Code civil, considéré comme un contrat conclu pour une durée indéterminée.
(QRXWUHO¶pFULWHVWXQHIRUPHREOLJDWRLUHSRXUOHVFRQWUDWVGpSDVVDQWXQDQ(QO¶DEVHQFH
G¶pFULW XQ FRQWUDW GH EDLO G¶XQH GXUpH GpSDVVDQW FHWWH GXUpH VHUD DXWRPDWLTXHPHQW
considéré comme conclu pour une durée indéterminée.
Les principales mentions figurant dans le contrat de bail sont habituellement les suivantes :
-
la désignation des parties,
-
le loyer et ses modalités de paiement,
-
les éventuels travaux à effectuer par le bailleur avant la mise à disposition du local,
-
la faculté ou non de sous-louer le local,
-
OHVPRGDOLWpVG¶pWDEOLVVHPHQWGHVpWDWVGHVOLHX[jO¶HQWUpHHWDXGpSDUWGXORFDWDLUH
la description du local (avec notamment le lieu de sa situation, le numéro du livre foncier
le concernant et le type de droit appartenant au bailleur),
la durée du bail,
O¶pWDWGXORFDOHWGHVHVpTXLSHPHQWV
ODGDWHGHPLVHjGLVSRVLWLRQGXORFDOLOSHXWV¶DJLUG¶XQHGDWHSUpFLVHRXG¶XQpYpQHPHQW
déterminé),
OHW\SH G¶DFWLYLWp H[HUFpH GDQV OHORFDO LO HVW KDELWXHO GH SUpYRLU TX¶XQHFHVVDWLRQ GH
cette activité justifie une résiliation immédiate du bail ou, à tout le moins, le paiement de
pénalités),
la répartition des charges liées aux travaux dans le local (en principe, les travaux liés à
une exploitation normale du local incombent au locataire, les travaux plus importants
FRQFHUQDQW OD VWUXFWXUH GH O¶LPPHXEOH RX VHV LQVWDllations incombant au bailleur ; les
parties sont toutefois libres de répartir la charge des travaux autrement),
le montant et les modalités de remboursement de la caution (les bailleurs demandent
IUpTXHPPHQW GHV JDUDQWLHV VXSSOpPHQWDLUHV WHOOHV TX¶XQH JDUDQWLH EDQFDLUH RX XQH
lettre de change en blanc).
En ce qui concerne la révision du loyer, la loi polonaise se borne à fixer ses modalités sans
avoir mis en place de s\VWqPH GH SODIRQQHPHQW $LQVL FRQIRUPpPHQW j O¶DUWLFOH 6851 du
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FRGH FLYLO OH EDLOOHXU GRLW VLPSOHPHQW UHVSHFWHU XQ SUpDYLV G¶DX PRLQV XQ PRLV SRXU
DXJPHQWHUOHOR\HUGXPRQWDQWTX¶LOVRXKDLWH
5. Les actes notariés
Généralités
Les actes notariés sont considérés comme des documents officiels auxquels se rattache
une présomption de véracité. La contestation du contenu de ces actes est donc régie par
des règles particulières.
Les actes notariés doivent satisfaire à certaines exigences de nature formelle à peine de
perdre leur caractère officiel. Ainsi, les principales mentions qui doivent y figurer sont :
-
OD GDWH GH O¶DFWH OHV SDUWLHV SHXYHQW pJDOHPHQW GHPDQGHU G¶LQVpUHU O¶KHXUH GH OD
signature),
-
le lieu d'établissement de l'acte,
-
les déclarations des parties,
les coordonnées du notaire,
OHV FRRUGRQQpHV GHV SHUVRQQHV SDUWLHV j O¶DFWH DLQVL TXH GHV DXWUHV SHUVRQQHV
présentes,
O¶DQQRWDWLRQTXHO¶DFWHDpWpOXDFFHSWpHWVLJQp
OHVVLJQDWXUHVGHVSHUVRQQHVSDUWLHVjO¶DFWHGHVDXWUHVSHUVRQQHVSUpVHQWHVDLQVLque
du notaire.
Responsabilité professionnelle du notaire
/HVQRWDLUHVSRORQDLVVRQWWHQXVjO¶pJDUGGHVSDUWLHVG¶XQHREOLJDWLRQGHPR\HQV$LQVL
ils doivent veiller sur la sauvegarde des droits et des intérêts légitimes des parties et des
autres persoQQHVFRQFHUQpHVSDUO¶DFWH(QSUDWLTXHOHGHYRLUGHFRQVHLOHWG¶LQIRUPDWLRQ
GHVQRWDLUHVVHPEOHrWUHVpULHXVHPHQWFRPSURPLVSDUOHIDLWTX¶LOQHFRQFHUQHTXHOHVVXLWHV
directes et immédiates des actes établis. En cas de contentieux, cette notion sera donc
ODLVVpHjO¶DSSUpFLDWLRQVRXYHUDLQHGXMXJH
Rémunération
En contrepartie des diligences effectuées, les notaires perçoivent une rémunération ne
pouvant pas dépasser des maximas prévus par un décret du Ministre de la Justice du 28
juin 2004. En dehors des nombreuses exceptions, les taux maximaux sont calculés selon le
barème suivant :
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9$/(85'(/¶23(5$7,21
REMUNERATION MAXIMALE
-XVTX¶j3/1
100 PLN
De 3.000 à 10.000 PLN
100 PLN
+ 3 % du montant excédant 3.000
PLN
De 10.000 à 30.000 PLN
310 PLN
+ 2 % du montant excédant 10.000
PLN
De 30.000 à 60.000 PLN
710 PLN
+ 1 % du montant excédant 30.000
PLN
De 60.000 à 1.000.000 PLN
1.010 PLN
+ 0,4 % du montant excédant 60.000
PLN
De 1.000.000 à 2.000.000 PLN
4.770 PLN
+ 0,2 % du montant excédant
1.000.000 PLN
Au-delà de 2.000.000 PLN
6.770 PLN
+ 0,25 % du montant excédant
2.000.000 PLN
[plafonnée à 10.000 PLN]
6. Les livres fonciers
/DSXEOLFLWpIRQFLqUHHQ3RORJQHV¶HIIHFWXHDXPR\HQG
XQV\VWqPHGHOLYUHVIRQFLHUV6D
PLVHHQ °XYUH HVW DVVXUpH SDU GHVVHUYLFHVVSpFLDOLVpVGHV WULEXQDX[ G¶DUURQGLVVHPHQW
(VąGUHMRQRZ\). Une loi du 14 février 2003 a considérablement modernisé le fonctionnement
des livres fonciers en instaurant leur version informatique. Désormais, les nouveaux livres
sont informatisés tandis que les livres crées avant la réforme sont progressivement convertis
sous forme informatique.
En règle générale, la situation juridique de chaque bien immobilier situé en Pologne doit être
reflétée dans un livre foncier. Néanmoins, bien que de telles situations soient
exceptionnellement rares, certains propriétaires ne se conforment pas à cette exigence.
Dans ce cas, les tiers lésés peuvent demander réparation de leur préjudice auprès du
propriétaire négligeant.
Le contenu des livres fonciers est SXEOLF&KDFXQSHXWGRQFGHPDQGHUO¶pWDWGHVLQVFULSWLRQV
concernant un immeuble donné.
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Les inscriptions aux livres fonciers sont protégées par une présomption de véracité. Cette
SUpVRPSWLRQ SHXW FHSHQGDQW rWUH FRQWHVWpH GDQV OH FDGUHG¶XQH SURFpGXUH MXGLciaire par
tout intéressé.
Les informations inscrites aux livres fonciers sont regroupées en 4 divisions :
Division I
Elle se décompose en deux sous-divisions :
-
Division I - O « 'pVLJQDWLRQGHO¶LPPHXEOH » (contient les données inscrites au cadastre)
Division I - Sp « Recensement des droits liés à la propriété » (sont inscrits, le cas
pFKpDQWOHVGURLWVWHOVTXHO¶XVXIUXLWSHUSpWXHOOHVVHUYLWXGHVHWF
Division II « Propriété »
Dans cette partie figurent les informations concernant le ou les propriétaires ainsi que, le
cas échéant, les usufruitiers perpétuels.
Division III « Droits, revendications et restrictions »
Contient les informations sur les GURLWVUpHOVDXWUHVTXHODSURSULpWpHWO¶XVXIUXLWSHUSpWXHO
(usufruit, servitudes, gage, propriété du ORFDOGDQVODFRRSpUDWLYHLPPRELOLqUHjO¶H[FHSWLRQ
des hypothèques. En outre, dans cette division se trouvent les restrictions à la libre
GLVSRVLWLRQGHO¶LPPHXEOHRXGXGURLWG¶XVXIUXLWSHUSpWXHODLQVLTXHOHVGURLWVSHUVRQQHOVHW
les revendications poUWDQWVXUO¶LPPHXEOH
Division IV « Hypothèques »
5HFHQVH WRXWHV OHV K\SRWKqTXHVLQVFULWHV VXU O¶LPPHXEOH DYHFO¶LQGLFDWLRQ GH OHXU YDOHXU
étendue, type, priorité, etc.
7. La vente immobilière
/¶LQWHUYHQWLRQG¶XQQRWDLUHHVWLQGLVSHQVDEOHSRXUSURFpGHUjO
DFKDWG¶XQELHQLPPRELOLHUHW
vivement recommandée pour les promesses de vente.
,O FRQYLHQW GH UHOHYHU TXH VHORQ XQH SUDWLTXH FRXUDQWH O¶DFKDW ILQDQFp SDU XQ FUpGLW
LPPRELOLHUHQWUDvQHUDTXDVLDXWRPDWLTXHPHQWXQHLQVFULSWLRQG¶K\SRWKqTXHDXSURILWGHOD
banque.
La promesse de vente
En pratique, la majorité des opérations immobilières est précédée par une promesse de
vente.
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La promesse de vente doit contenir tous les éléments essentiels du contrat définitif
FDUDFWpULVWLTXHV GH O¶LPPHXEOH VRQ SUL[ éventuellement, les arrhes à verser). En outre,
aucune condition suspensive ne peut pas être prévue.
/DUpGDFWLRQG¶XQHSURPHVVHGHYHQWHQpFHVVLWHG¶rWUHSUpFLVH(QHIIHWHQFDVGHGRXWH
le contrat est présumé avoir un caractère définitif.
En cas de réWUDFWDWLRQ GH O¶XQH GHV SDUWLHV HW SDU FRQVpTXHQW GH QRQ UpDOLVDWLRQ GH OD
SURPHVVHOHFRFRQWUDFWDQWGLVSRVHG¶XQHDOWHUQDWLYH : soit il demandera des dommages et
LQWpUrWVVRLWLOFKRLVLUDG¶H[HUFHUXQHDFWLRQHQH[pFXWLRQIRUFpHGHODSURPHVVH&HSHQGant,
FHWWHGHUQLqUHIDFXOWpQ¶HVWRXYHUWHTXHVLODSURPHVVHGHYHQWHDpWpSDVVpHSDUGHYDQW
notaire.
En toute hypothèse, les actions résultant de la promesse de vente se prescrivent par un an
à compter du jour où le contrat définitif aurait dû être signé.
$ O¶RFFDVLRQ GH OD VLJQDWXUH GH OD SURPHVVH GH YHQWH OHV SDUWLHV SHXYHQW YDODEOHPHQW
SUpYRLU OH YHUVHPHQW G¶DUUKHV SDU OH IXWXU DFKHWHXU (Q FDV GH UpWUDFWDWLRQ GH VD SDUW LO
SHUGUDODVRPPHDLQVLYHUVpH(QFDVGHUpWUDFWDWLRQGXYHQGHXUO¶DFKHWHXUSeut demander
la restitution du double des arrhes reçues.
Le contrat de vente
En ce qui concerne le contrat définitif, le bien immobilier doit être caractérisé de façon
SUpFLVH DX PR\HQ GHV GRQQpHV FRQWHQXHV GDQV OH OLYUHIRQFLHU RX HQ O¶DEVHQFH GH OLYUH
foncier, dans le cadastre.
Le prix de vente peut, en principe, être librement fixé par les parties. Cependant, tout comme
HQ)UDQFHVLOHSUL[V¶pORLJQHGHPDQLqUHVLJQLILFDWLYHGHODYDOHXUGHPDUFKpO¶RSpUDWLRQ
pourrait être requalifiée en donation déguisée.
8. Les agents immobiliers
Depuis 2014, le législateur a totalement libéralisé l¶accès à la SURIHVVLRQG¶agent immobilier.
Son activité se limite à la préparation de transactions de cession de biens immobiliers ainsi
qu¶j OD UpGDFWLRQ Ge contrats de location (offre des biens, négociation des conditions) ; il
Q¶HVW pas habilité à conclure de contrats au nom de ses clients. L'accord entre O¶agent
immobilier et son client doit être, à peine de nullité, signé par écrit. En pratique, deux types
d'accords sont à envisager DYHFRXVDQVFODXVHG
H[FOXVLYLWpDXSURILWGHO¶DJHQW
Deux autres professions subsistent :
-
celle d'administrateur de biens (]DU]ąGFDQLHUXFKRPRĞFL),
celle d'expert en évaluation immobilière (U]HF]R]QDZFD PDMąWNRZ\), qui demeure la
seule profession réglementée.
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9. La fiscalité immobilière
9HQWHG¶LPPHXEOH O¶LPS{WVXUOHVSOXV-values
/¶LPSRVLWLRQGHODYHQWHG¶LPPHXEOHVSDUGHVSDUWLFXOLHUVGLIIpUDLWDXWUHIRLVVLJQLILFDWLYHPHQW
de celle connue en France. Son régime a changé le 1er janvier 2007 pour les opérations
réalisées après cette date.
/HWDX[GHO¶LPS{WDSSOLFDEOHDX[YHQWHVLQWHUYHQXHVDYDQWOHer janvier 2007 était fixé à 10
GHODYDOHXUGHODYHQWH&HWWHLPSRVLWLRQDYDLWXQFDUDFWqUHIRUIDLWDLUHHWQHV¶DMRXWDLWSDV
aux revHQXVSURYHQDQWG¶DXWUHVVRXUFHV
Les cessions des biens immobiliers effectuées à partir du 1er janvier 2007, sont imposées
au taux de 19 % calculé sur les plus-values réalisées.
Contrairement à la France, la nouvelle législation polonaise prévoit une possiELOLWpG¶LPSXWHU
les moins-YDOXHV UpDOLVpHV j O¶RFFDVLRQ GHV FHVVLRQV G¶LPPHXEOHVVXU OHVSlus-values de
même nature et durant les 5 ans suivant une cession.
Après le 1er MDQYLHUOHQRPEUHGHFDVG¶H[RQpUDWLRQVDpWpUpGXLWHQFHTXLFRQFHUQH
les immeubles cédés. Ainsi, s¶DJLVVDQW GHV LPPHXEOHV DFTXLV HQ HW sont
exonérées :
-
les cessions de la résidence principale et effective du propriétaire, ce qui en Pologne
requiert certaines démarches formelles. En vue de bénéficier du statut de résidence
principale, une déclaration doit avoir été effectuée au moins un an avant la date de la
FHVVLRQ DXSUqV GH OD PDLULH ,O FRQYLHQW pJDOHPHQW G¶DGUHVVHU j O¶DGPLQLVWUDWLRQ des
impôts, dans un délai de 14 jours suivant la cession, une déclaration attestant que la
FHVVLRQHVWH[RQpUpHG¶LPS{W
-
OHV FHVVLRQV LQWHUYHQXHV DX PRLQV DQV DSUqV O¶DFTXLVLWLRQ RX OD FRQVWUXFWLRQ GH
O¶LPPHXEOH DYHF WRXWHIRLV SOXVLHXUV H[FHSWLRQV D\DQW WUDLW j OD GXUpH DLQVL TX¶DX[
modalités de calcul du délai).
Quant aux biens immobiliers acquis à partir du 1 janvier 2009 demeurent exonérées :
-
les cessions d¶immeubles dans le cas où le vendeur affecte l¶DUJHQW SURYHQDQW GH OD
YHQWHjO¶DFKDWG¶XQDXWUHELHQimmobilier (ou à des travaux de rénovation) durant une
période de 2 ans à compter de la date de cession,
-
OHV FHVVLRQV LQWHUYHQXHV DX PRLQV DQV DSUqV O¶DFTXLVLWLRQ RX OD FRQVWUXFWLRQ GH
O¶LPPHXEOH DYHF WRXWHIRLV SOXVLHXUV H[FHSWLRQV D\DQW WUDLW j OD GXUpH DLQVL TX¶DX[
modalités de calcul du délai).
9HQWHG¶LPPHXEOHGURLWVG¶HQUHJLVWUHPHQW
Le taux de base des droits en cas de vente est fixé à 2 % de la valeur vénale.
5HGHYDQFHVDQQXHOOHVDXWLWUHGHO¶XVXIUXLWSHUSpWXHO
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- 11 -
Depuis une nouvelle loi sur la TVA, entrée en vigueur le 1er mai 2004, ces redevances sont
imposées à la TVA au taux de 23 %.
7RXWHIRLVWRXWDXORQJGHVDQQpHVHWOHVSUDWLTXHVGHO¶DGPLQLVWUDWLRQHWGHV
FROOHFWLYLWpV WHUULWRULDOHV QH SRXYDLHQW V¶DFFRUGHU HQ FH TXL FRQFHUQH XQ pYHQWXHO
assujettissement à la TVA des redevances pour les usufruits perpétuels établis avant le 1er
mai 2004.
Cette question a été tranchée par une décision rendue le 8 janvier 2007 par la Cour suprême
administrative (appelée NSA en Pologne) qui a jugé que les redevances annuelles au titre
GHO¶XVXIUXLWSHUSpWXHOpWDEOLDYDQWOHHUPDLQ¶ptaient pas imposables à la TVA.
Location de bureaux
La location de bureaux, aménagés ou non, est imposable à la TVA. Cette situation, jugée
FRPSDWLEOH DYHF OD H 'LUHFWLYH SHXW QpDQPRLQV V¶DYpUHU GpIDYRUDEOH DX[ HQWUHSULVHV
exerçant une activité exclue du FKDPSG¶DSSOLFDWLRQGHFHWLPS{WEDQTXHVSDUH[
10.
Les marchés publics
Dès lors que des travaux de construction sont financés ou cofinancés par des organismes
publics, leur attribution se déroule selon une procédure relevant de la réglementation des
marchés publics. En outre, certaines entreprises qui ont la perspective de recevoir des fonds
SXEOLFVjO¶DYHQLUDSSOLTXHQWODUpJOHPHQWDWLRQYRORQWDLUHPHQW
Actuellement, la matière des marchés publics en Pologne est régie par une loi du 29 janvier
2004 (noWDEOHPHQWPRGLILpHHQ&HWWHORLDVRXVO¶LQIOXHQFHGXGURLWFRPPXQDXWDLUH
remplacé un texte ancien de 1994.
3URFpGXUHG¶DWWULEXWLRQ
Les marchés sont attribués selon une procédure écrite et tous les documents doivent, en
principe, être présentés en polonais. Les documents établis en langue étrangère peuvent
être admis exceptionnellement mais doivent obligatoirement être accompagnés de
traductions assermentées en polonais.
/D SULQFLSDOH SURFpGXUH XWLOLVpH HVW FHOOH GH O¶DSSHO G¶RIIUHV RXYHUW pYHQWXHllement avec
présélection des candidatures. Le commanditaire peut toutefois choisir de procéder selon
O¶XQHGHVDXWUHVSURFpGXUHVGLVSRQLEOHVSDUH[HPSOHODSURFpGXUHQpJRFLpHDYHFRXVDQV
publicité préalable, la procédure de dialogue compétitif, etc.).
/HVVRXPLVVLRQQDLUHVSHXYHQWV¶DVVRFLHUSRXUDXJPHQWHUOHXUVFKDQFHVGHUHPSRUWHUXQ
marché. Dans cette hypothèse, le commanditaire est en droit de demander la présentation
GXFRQWUDWFRQFOXHQWUHOHVDVVRFLpV,OV¶DJLWOHSOXVVRXYHQWG¶XQFRQWUDWGHVRFiété civile
PDLV ODORL Q¶LQWHUGLW SDV GHFRQFOXUH XQ DXWUHW\SH FRQWUDW GH FRRSpUDWLRQ3DUFRQWUH OH
commanditaire ne peut pas, après avoir attribué le marché à un groupe de
VRXPLVVLRQQDLUHV GHPDQGHU TX¶LOV IRUPDOLVHQW OHXU FROODERUDWLRQ VRXV XQH DXWUH forme
juridique.
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En ce qui concerne les travaux de construction, les avis de marché sont publiés, en fonction
de leur valeur, soit au Bulletin des marchés publics polonais (pour une valeur inférieure à
5.225.000 HXURVVRLWGDQVXQ6XSSOpPHQWDX-RXUQDO2IILFLHOGHO¶8QLRQHXURSpHQQHSRXU
les marchés G¶XQH valeur supérieure ou égale à cette valeur).
Le commanditaire élabore un cahier des charges et le met à disposition des
soumissionnaires. Parmi les multiples points devant y être spécifiés, figure notamment
O¶LQGLFDWLRQ GH OD SpULRGH SHQGDQW ODTXHOOH O¶RIIUH D XQ FDUDFWqUH REOLJDWRLUH SRXU OHV
VRXPLVVLRQQDLUHV 'DQV O¶K\SRWKqVH R O¶XQ GHV VRXPLVVLRQQDLUHV VH UpWUDFWH DYDQW
O¶H[SLUDWLRQ GH FHWWH SpULRGH LO SHUG OH PRQWDQW GH OD JDUDQWLH GpSRVpH DXSUqV GX
commanditaire au début de la procédure.
Recours contre le commanditaire
(QFDVG¶LUUpJXODULWpGHODSURFpGXUHG¶DWWULEXWLRQGXPDUFKpOHVVRXPLVVLRQQDLUHVGLVSRVHQW
de deux actions contre le commanditaire :
1. un recours contre un acte du commanditaire contraire à la loi - interjeté devant le
3UpVLGHQW GH OD &KDPEUH G¶$SSHO 1DWLRQDOH3UH]HV .UDMRZHM,]E\ 2GZRáDZF]HM) en
principe dans le délai de 5 à 15 jours (selon la valeur du marché et du moyen de
communication entre le commanditaire et les soumissionnaires) à compter de la prise
de connaissance par le soumissionnaire de la violation de la loi par le commanditaire
RXGHODSXEOLFDWLRQGHO¶DYLVGHPDUFKp&HWDSSHOQ¶HVWFHSendant pleinement ouvert
TX¶HQFDVGHPDUFKpGRQWODYDOHXUHVWVXSpULHXUHRXpJDOHj5.225.000 euros (pour
les travaux de construction).
/HVRXPLVVLRQQDLUHDSSHODQWGRLWYHUVHUVXUOHFRPSWHEDQFDLUHGHO¶2IILFHGHV0DUFKpV
Publics un « GURLWG¶HQWUpH » compris en fonction de la valeur et de la nature du marché
entre 7.500 et 20.000 PLN (1.875 et 5.000 euros). Ce droit est destiné à couvrir les
IUDLVGHODSURFpGXUH(QFDVGHVXFFqVGHO¶DSSHOODVRPPHYHUVpHHVWLQWpJUDOHPHQW
UHVWLWXpHjO¶DSSHODQW
La GpFLVLRQ VXU O¶DSSHO HVW UHQGXH SDU OD &KDPEUH G¶$SSHO 1DWLRQDOH Krajowa Izba
2GZRáDZF]D). Cette décision est motivée. Chaque partie peut ensuite demander aux
WULEXQDX[G¶DWWULEXHUjFHWWHGpFLVLRQXQHFODXVHH[pFXWRLUHSRXUTXHODGpFLVLRQDLWXQH
force assimilable à celle des décisions judiciaires.
2. un appel judiciaire - interjeté devant le tribunal de district (VąGRNUĊJRZ\) du siège du
commanditaire dans le délai de 7 jours à compter de la réception de la décision de la
&KDPEUHG¶$SSHO1DWLRQDO/H© drRLWG¶HQWUpH » est fixé soit à 5 fois les droits versés
ORUVGHODSURFpGXUHG¶DSSHOGHYDQWOD&KDPEUHG¶$SSHO1DWLRQDOH.
11.
Le droit de la construction
/HFRQWUDWGHFRQVWUXFWLRQIDLWO¶REMHWGHGLVSRVLWLRQVGHVDUWLFOHVHWVXLYDQWVGX&RGH
civil. Les SULQFLSDX[ LQWHUYHQDQWV VRQW FRPPH HQ )UDQFH OH PDvWUH GH O¶RXYUDJH
O¶HQWUHSUHQHXUHWpYHQWXHOOHPHQWXQRXSOXVLHXUVVRXV-traitants.
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Les contrats de construction
Le contrat de construction doit être établi par écrit. Néanmoins, le non-respect de cette forme
Q¶HQWUDvQH SDV OD QXOOLWp GX FRQWUDW PDLV SRVH WRXW QDWXUHOOHPHQW G¶DLOOHXUV FHUWDLQHV
difficultés quant à la preuve de son existence ou de son contenu exact.
Il convient de souligner que le contenu du contrat est complété par de nombreux documents
administratifs et techniques afférents au processus de construction (tel que permis de
construire, plannings de chantier, procès-verbaux intermédiaires et définitifs de réception
des travaux, etc.).
Les garanties
La spécificité de la législation polonaise applicable en la matière est facilement perceptible
HQFHTXLFRQFHUQHOHVJDUDQWLHVPLVHVjODFKDUJHGXFRQVWUXFWHXUGHO¶RXYUDJH$LQVLOHV
JDUDQWLHVGpFHQQDOHHWELHQQDOHWHOOHVTX¶RQOHVFRQQDvWHQ)UDQFHQ¶H[LVWHQWSDV
Par contre, la garantie des vices cachés (UĊNRMPLD]DZDG\) trouve dans le domaine de la
construction son domaine de prédilection. A compter du 25 décembre 2014, la durée légale
de cette garantie est de 5 ans pour les immeubles (2 ans pour les autres biens). Néanmoins,
dans les relations à caractère commercial, les parties peuvent aménager ces modalités à
OHXUJUp(OOHVSHXYHQWDLQVLpWHQGUHRXOLPLWHUODGXUpHGHFHWWHJDUDQWLHRXPrPHO¶H[FOXUH
purement et simplement. En pratique, la garantie des vices cachés est assez facilement
accordée par les entrepreneurs et sous-traitants polonais, en général pour une durée de 5
ans. Outre de la garantie des vices cachés, la quasi-totalité des contrats de construction
prévoit une garantie de conformité (JZDUDQFMDMDNRĞFL) qui peut être valablement stipulée à
ODFKDUJHGXFRQVWUXFWHXU6HVPRGDOLWpVGHPLVHHQ°XYUHVRQWSULQFLSDOHPHQWGHODOLEUH
volonté des parties et sont recensées dans le certificat de garantie. A défaut de stipulation
de durée, la garantie de conformité est valable un an à compter de la réception des travaux.
La sous-traitance
$ O¶LPDJH GX GURLW IUDQoDLV RQW pWp pJDOHPHQW IL[pHV OHV FRQGLWLRQV G¶H[HUFLFH GH O¶DFWLRQ
directe du sous-WUDLWDQWFRQWUHOHPDvWUHGHO¶RXYUDJH$LQVLO¶H[LVWHQFHGHFHWWHDFWLRQHVW
VXERUGRQQpHjO¶DFFHSWDWLRQSUpDODEOHSRXYDQWWRXWHIRLVrWUHWDFLWHGXVRXV-traitant par le
PDvWUHGHO¶RXYUDJH
La sous-WUDLWDQFHHQFKDvQHHVWDGPLVHjFRQGLWLRQG¶rWUHDFFHSWpH (qui peut également être
tacite) SDUOHPDvWUHGHO¶RXYUDJHHWO¶HQWUHSUHQHXUSULQFLSDO
Publication : avril 2016
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