de l`immobilier

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Les rencontres
de l’immobilier
FÉDÉRATION DES PROMOTEURS IMMOBILIERS DE FRANCE
SUPPLÉMENT
PROMOTION IMMOBILIÈRE
LES RENCONTRES DE L’IMMOBILIER
STRASBOURG - 27 SEPTEMBRE 2013
PARIS- 13 DÉCEMBRE 2013
INVITÉS
INVITÉS
François PAYELLE
Président de la FPI France
Philippe BIES
Député du Bas-Rhin et Conseiller Communautaire
à la CUS
Frédéric BIERRY
Vice Président du Conseil Général du Bas-Rhin
Hervé GASTAUD
Délégué Général Adjoint du SNAL Alsace
Benoît GAUGLER
Directeur de l’EPF du Bas-Rhin
Olivier KINDER
Vice-Président de la FPI Alsace-Lorraine,
Directeur Alsace - Icade Promotion
NICE - 20 FÉVRIER 2014
Hicham AFFANE,
Président EPF Ile-de-France, Conseiller régional
Alexis BACHELAY,
Député des Hauts-de-Seine
Barbara KORENIOUGUINE,
Président Exécutif activité promotion,
BNP Paribas Immobilier
Benoit LABAT,
Directeur du développement et du patrimoine,
Société du Grand Paris
Thierry LAJOIE, Président Directeur Général,
Agence foncière et technique de la région parisienne
Valérie PECRESSE, Député des Yvelines,
Conseiller régional, Ancien Ministre du budget,
des comptes publics et de la réforme de l’État
FÉDÉRATION DES PROMOTEURS
IMMOBILIERS DE FRANCE
François PAYELLE
Président de la FPI France
Jean-François BUET
Président de la FNAIM
Jean-Marie EBEL
Président de l’OIH
Michel PUY
Président FPI Côte d’Azur et Corse
Frederic PELOU
FNAIM Côte d’Azur
Philippe GAUTIER FBTP
Patrick PONCET BPCA
Stéphane GRECH CCINCA
BORDEAUX – 9 AVRIL 2014
NANTES – 10 AVRIL 2014
INVITÉS
INVITÉS
Régis Rousseau
Président FFB Maine-et-Loire
Philippe Martial
Président du Conseil de l’Ordre des Architectes
des Pays de Loire
Gilles Retière
Président de Nantes Métropole
Bruno Lucas
Président Foncère Logement (membre MEDEF)
Franck Savage
Directeur Général NMA, SPL Nantes Métropole
Aménagement
Pascal Pras
Vice-Président de Nantes Métropole, Délégué à
l’urbanisme
Jean Christophe de Geyer d’Orth
Directeur Habitat, Crédit Foncier
Simon Ternynck
Directeur Financier, Crédit Agricole
Christophe Hervy
Président FPI Pays de Loire
Alain JUPPE
Ancien Premier Ministre, Maire de Bordeaux
François PAYELLE
Président de la FPI France
Bruno FORTIER
Architecte Urbaniste
Lionel GALLIEZ
Notaire
02
INVITÉS
LES RENCONTRES DE L’IMMOBILIER
I JUIN 2014
©Marc Bertrand.
ÉDITO
Le logement est un secteur essentiel pour la croissance et pour l’emploi. Et pourtant, l’analyse
des différents facteurs économiques et leur sensibilité sur la production a rarement fait
l’objet d’une étude globale.
Notre objectif est de mieux comprendre l’impact financier de la chaîne de valeur du logement
neuf et, notamment, ce qui constitue son prix de revient. Nous serons ainsi plus efficaces
dans nos métiers et plus à même d’expliquer aux pouvoirs publics les raisons de la crise
que nous traversons.
Pour analyser ces mécanismes économiques, nous avons fait appel à l’expertise de Jean-Paul
Betbèze, professeur d’Université, membre de la Commission Économique de la Nation,
du Bureau du Conseil national de l’information statistique et du Cercle des économistes.
Depuis septembre 2013, Jean-Paul Betbèze conduit une série d’entretiens et de débats sur
ces sujets qui feront, à terme, l’objet d’un bilan exhaustif.
Parce que chaque région possède ses propres spécificités, et parce que cette réflexion,
pour être efficace, doit être portée par toutes nos chambres régionales, j’ai souhaité que
« les Rencontres de l’Immobilier » soient organisées dans différentes villes de France.
Cette diversité constitue la richesse de notre profession. Elle constitue aussi la richesse de
notre fédération.
Sans attendre la fin du cycle de conférences, j’ai pensé opportun de vous livrer une synthèse
de nos premières rencontres. Je vous souhaite une bonne lecture.
François PAYELLE
Président de la Fédération des promoteurs immobiliers de France
03
SUPPLÉMENT
PROMOTION IMMOBILIÈRE
N°29 JUIN 2014
Faire bouger les lignes
Le logement est l’affaire de tous et vit actuellement en France une crise très grave,
avec des conséquences négatives sur l’activité économique, la croissance et l’emploi.
Même si les bonnes mesures sont, enfin, prises, la filière ne sortira pas rapidement d’une
telle chute. Quelques chiffres illustrent la gravité de la situation : la construction de logements
neufs en France devrait être proche de 300 000 en 2014 contre plus de 400 000 en
moyenne au cours de la décennie passée. Le retard entre logements nécessaires et logements
construits ne cesse de se creuser (cf. figure 1). La filière construction, qui employait
1,4 millions de salariés en 2013, a ainsi perdu plus 100 000 emplois en 5 ans.
Figure 1
500 000
400 000
Logements commencés
Niveau des besoins
300 000
200 000
12
20
10
20
08
20
06
20
04
20
02
20
00
20
98
19
96
19
94
19
92
19
90
19
88
19
86
19
84
19
82
19
80
19
Source INSEE/DAI/CEREVE
Depuis plus de 20 ans, la France ne couvre pas ses besoins en logements.
Figure 2
BASE 100 AU 04-1998
Prix des logements anciens
Prix des logements neufs
Revenu disponibles brut
Coûts de construction (ICC)
Loyers (IRL)
300
250
200
150
100
50
13
20
12
20
11
20
10
20
09
20
08
20
07
20
06
20
05
20
04
20
03
20
02
20
01
20
00
20
99
19
98
19
Source INSEE. SoeS
Devant cette pénurie de logements, le prix des logements augmente plus que le revenu des ménages.
C’est donc l’offre qui sera décisive.
04
FÉDÉRATION DES PROMOTEURS
IMMOBILIERS DE FRANCE
LES RENCONTRES DE L’IMMOBILIER
I JUIN 2014
Pour en sortir, il faut une véritable stratégie logement pour la France, c’est-àdire une organisation de moyens et de
ressources dans la durée pour revenir
quantitativement vers les chiffres antérieurs, au moins, et qualitativement
pour renforcer la filière et pérenniser
son devenir. Pour mener cette stratégie,
il faut d’abord avoir pleine conscience du
fait que nous sommes, et pour longtemps,
dans une situation économique de faible
croissance où le « bien logement » représente à la fois une part importante de la
consommation du ménage, décisive donc
pour le niveau de vie, et la part majeure
de son patrimoine soit directement soit
indirectement (par l’intermédiaire d’investisseurs individuels ou financiers). On
voit bien que le logement est au carrefour
de pressions et de tensions.
C’est maintenant qu’il faut agir, et vite.
Il faut revoir les choix antérieurs, choix
dont les données économiques et sociales
prouvent qu’ils ne sont vraiment pas les
bons. En face, pour en sortir, il y a des
décisions possibles et souhaitables. Mais
elles sont évidemment courageuses, sauf
à prendre le risque d’affaiblir encore une
filière qui est crise profonde si rien n’est
fait, et pire encore si de mauvais choix
sont faits – au risque de la briser.
Pour sortir au plus vite et au mieux de
cette crise, rien de tel que de revenir
aux fondamentaux, quitte à ce que l’on
juge la démarche trop simplificatrice. Si
l’on considère le logement comme le bien
durable des ménages par excellence, il faut
faire en sorte d’en gérer au mieux le coût
d’usage sur longue période, ceci impliquant non seulement les prix et conditions
d’acquisition, mais aussi d’entretien. Et
c’est ce bien, ainsi optimisé dans la durée, qui devient la meilleure réserve de
valeur, la part la plus sûre du patrimoine
du ménage.
Optimiser le prix du logement dans la
durée, c’est faire en sorte d’optimiser
toutes les composantes de son coût
d’usage pour maintenir la valeur de
l’actif. Les composantes du coût d’usage,
ce sont le coût d’entrée dans le logement
(ce coût qui intègre le foncier – avec
des politiques qui ne sont actuellement
pas efficaces loin s’en faut, le coût de la
construction – avec le poids des délais
liés à la complexité des procédures et
aux recours, le poids des normes – avec
leurs excès, le coût de la péréquation en
fonction du niveau de revenu…, les coûts
fiscaux…) puis les coûts de gestion et
d’entretien. En agissant ainsi, c’est-à-dire
en baissant régulièrement ces coûts, se
maintient, autant que possible, la valeur
de l’actif en même temps que la filière se
ranime. Foncier, normes, délais, recours
… voilà tout ce qui bloque et tout ce qui
peut être rapidement résolu.
C’est parce que ces logiques ne sont
pas présentes, ou pas assez présentes,
que, depuis le ralentissement général
de l’économie dû à la crise financière et
bancaire mondiale, l’activité du marché
immobilier français s’est nettement dégradée. Ceci s’est produit tant du point de
vue de la demande que de l’offre - même
si la France n’a pas créé de subprimes, ni
abrité de bulle. Qu’ils soient propriétaires
ou locataires de leur logement, les ménages français ont ainsi de plus en plus
de mal à faire coïncider le coût de leur
habitation avec leur pouvoir d’achat, ceci
pesant logiquement sur leur qualité de
vie (loisir, travail) et aussi sur leur moral.
S’agissant des professionnels de l’immobilier confrontés à une demande solvable
hésitante, ils s’activent afin de préserver
l’outil productif, mais ils sont désormais
très sensibles à toutes les rigidités du marché auxquels ils sont confrontés, compte
tenu de l’importance et de la durée de la
crise qu’ils vivent.
Partant de ce constat d’une crise très
grave, la FPI propose d’aller de l’avant
en identifiant les rigidités auxquels
les professionnels du logement sont
confrontés, d’en libérer le secteur en
faisant des propositions précises pour
qu’il produise plus et moins cher, afin
que l’offre de logement puisse s’accorder
avec la demande (cf. figure 2). Sans jamais
rogner sur la qualité, la maîtrise du prix
final dans la durée est évidemment au
centre de cette démarche, tout comme les
problématiques de gouvernance, d’aménagement et de financement.
Par rapport à des lois de plus en plus
complexes et souvent critiquables, en
dépit des remarques, propositions et apports des experts de la filière, il a paru
intéressant d’aller voir ce qui se passait
sur le terrain, sur divers terrains. Chacun des sujets identifiés a ainsi donné
lieu à l’organisation d’une table ronde
dans une ville et avec des intervenants
illustrant une problématique spécifique.
Ainsi, la gestion du foncier libre a été
analysée à Strasbourg, la rareté du foncier abordée à Nice, les rapports entre
l’ambition architecturale et l’accessibilité
à Bordeaux, les problématiques de gouvernance régionale à Paris, les logiques
de péréquation à Nantes. Au cours de
chacune de ces réunions, l’idée centrale a
été de faire s’exprimer les diverses parties
prenantes à l’acte de bâtir et d’habiter
pour tenter de lister des problèmes et
d’apporter des solutions, là où chacun se
cantonne habituellement à un diagnostic
et à une critique.
Initiées en septembre 2013, ces rencontres locales de l’immobilier ont
permis de dénoncer des blocages, de
faire des propositions concrètes et,
surtout, de contribuer à faire bouger les
lignes. Les voici, au cours de ce premier
semestre.
Jean-Paul BETBÈZE
Pour l’accompagner dans ce travail, la FPI
s’est associée à Jean-Paul Betbèze afin de
monter des réunions thématiques, au
plus près des problèmes du logement tels
qu’ils se posent en France, notamment en
fonction des situations économiques et
sociales locales.
05
STRASBOURG - 27 SEPTEMBRE 2013
INVITÉS
François PAYELLE
Président de la FPI France
Philippe BIES
Député du Bas-Rhin et Conseiller Communautaire
à la CUS
Frédéric BIERRY
Vice Président du Conseil Général du Bas-Rhin
Hervé GASTAUD
Délégué Général Adjoint du SNAL Alsace
Benoît GAUGLER
Directeur de l’EPF du Bas-Rhin
Olivier KINDER
Vice-Président de la FPI Alsace-Lorraine,
Directeur Alsace - Icade Promotion
FAITS
L’offre de logements ne
répond pas aux besoins de la
population. Au déséquilibre
quantitatif, s’ajoutent des
déséquilibres géographiques
et qualitatifs. Le terrain
manque pour construire
en raison de contraintes
et de limitations (fiscales,
réglementaires) qui limitent
l’offre de terrain à bâtir là où
la demande est la plus forte.
©FPI Alsace-Lorraine
ET DEPUIS ?
Fin 2013, le Conseil constitutionnel
a censuré en partie la reforme sur les
plus-values immobilières qui prévoyait
notamment la suppression de l’abattement
pour durée de détention. La Ministre du
logement Mme Pinel, dans une récente
question parlementaire (publié au JO du
06/05/2014), a affirmé vouloir retravailler
sur une fiscalité incitant à la libération des
terrains à bâtir. À suivre, donc.
06
FÉDÉRATION DES PROMOTEURS IMMOBILIERS DE FRANCE
Logement et emprise
foncière, Quels choix ?
Où trouver encore du terrain ?
LES PROPOSITIONS
INTÉGRER LES ACTEURS DU LOGEMENT
EN AMONT DES ANALYSES ET DES DÉCISIONS
Au plus tôt et à côté : les acteurs de la construction doivent être placés au plus tôt
dans les concertations, à côté des décideurs politiques. Ils partagent en effet les mêmes
intérêts que les décideurs publics dans le succès des opérations et peuvent apporter leur
connaissance des besoins et des marchés pour assurer le succès des opérations menées.
LIBÉRER LES TERRAINS PAR UNE FISCALITÉ INCITATIVE
Redéfinir et fluidifier : il faut d’abord revoir la définition des terrains constructibles (qui
doivent théoriquement être nus, alors qu’en pratique ils comportent souvent du bâti voué
à être démoli), qui est une définition inutilement contraignante, voire contradictoire, en
zone dense. Il faut ensuite fluidifier le marché du foncier par une fiscalité incitative en
modifiant la fiscalité applicable aux plus-values immobilières sur les terrains constructibles
de façon à inciter à vendre au plus tôt et non pas à garder le bien.
constructibles de façon à inciter à vendre au plus tôt et non pas à garder le bien.
ILS ONT DIT...
« Confier plus de compétences aux intercommunalités, notamment les PLU, permettrait d’assurer une meilleure cohérence des problématiques
d’aménagement et permettrait aux communes de
mutualiser leurs moyens financiers tout en renforçant leur solidarité », P. Bies
« Sur notre territoire, toutes les intercommunalités
ne disposent pas de l’ingénierie suffisante pour
prendre en charge la politique de l’habitat. Les
aides départementales, en complément des aides
de l’État, permettent d’obtenir un effet de levier
très concret », F. Bierry
« N’oublions pas que le foncier est la matière
première des constructeurs. Sans foncier, nous
ne construisons pas », F. Payelle
« En parlant de consommation d’espace, il ne
s’agit pas d’une «disparition» mais d’un changement d’usage pour lequel les réversibilités
d’usage sont fréquentes et qui permet un ajustement de l’activité économique, de l’emploi
et de la production de logements.Il faut savoir
également que l’évolution des espaces urbanisés des dernières années a été inférieure à celle
de la population, ce qui équivaut à un recul de
l’étalement urbain. Aussi, nous (UMF et SNAL,
ndlr) pensons que le concept «d’artificialisation
zéro» est un objectif contre-productif qui ne peut
qu’entretenir le mal logement en opposant sans
raison les territoires urbains et ruraux et conduit
LES RENCONTRES DE L’IMMOBILIER
I JUIN 2014
à produire des logements à des coûts toujours
plus élevés en entretenant un déficit foncier. Le
SNAL et l’UMF proposent de réconcilier foncier
et logement en tenant compte du réel qui indique
qu’on construit là où il y a de l’espace, des coûts
de construction maîtrisés et une demande réelle
solvable.», H. Gastaud
« Une gestion durable et anticipée du foncier permet d’optimiser la réalisation des opérations d’intérêt public ou collectifs, de construire dans des
extensions ou remplissages urbains denses , tout
en partageant les plus-values foncières pour
financer les différents projets urbains, publics et
privés », B. Gaugler
« La fiscalité sur les plus-values immobilières incite les propriétaires de terrains à conserver leurs
biens jusqu’à l’exonération totale de cet impôt.
Alors qu’au contraire, elle devrait les inciter à
s’en libérer. », J.P. Betbèze
« Pendant longtemps, on avait des promoteurs de
la campagne et des promoteurs des villes, mais il
n’y a plus que des promoteurs des villes. Avant,
la promotion faisait un tiers sur la CUS et deux
tiers sur le reste du département. Maintenant c’est
l’inverse. Notre activité se concentre à la ville et
il y a une concentration de la concurrence. Il ne
faut pas s’étonner si on ne peut pas maîtriser les
prix », O. Kinder
PARIS- 13 DÉCEMBRE 2013
INVITÉS
Valérie PECRESSE, Député des Yvelines,
Conseiller régional, Ancien Ministre du budget,
des comptes publics et de la réforme de l’État
Hicham AFFANE,
Président EPF Ile-de-France, Conseiller régional
Hervé MANET,
Président de la FPI Ile-de-France
Barbara KORENIOUGUINE,
Président Exécutif activité promotion,
BNP Paribas Immobilier
Benoit LABAT,
Directeur du développement et du patrimoine,
Société du Grand Paris
Thierry LAJOIE, Président Directeur Général,
Agence foncière et technique de la région parisienne
Grand Paris, Ville-monde
FAITS
Un écart de construction tel
qu’il menace l’objectif du
Grand-Paris, Ville-monde.
Depuis 20 ans en effet,
on construit en moyenne
20 000 logements par an
en Ile de France, alors que
les objectifs du Grand Paris
s’élèvent à 70 000 logements
par an.
Comment réussir ?
LES PROPOSITIONS
DÉVELOPPER UNE OFFRE DE LOGEMENTS
À PRIX “MAÎTRISÉS”
Développer l’offre foncière : il faut développer l’offre foncière (terrains publics et
privés) en favorisant d’abord la cession des terrains constructibles par les particuliers, en
supprimant ensuite les péréquations entre le logement « libre » et le logement « social »
et en limitant les taxes. Il importe également de densifier, notamment autour des gares
nouvelles, et d’ouvrir de nouvelles zones à l’urbanisation (franges, friches industrielles,
certaines zones inondables…).
INSTALLER UNE GOUVERNANCE “GRAND PARIS”
Une gouvernance efficace à instaurer : il faut simplifier le millefeuille administratif,
promouvoir l’intercommunalité et associer les professionnels et les responsables locaux
en amont des projets structurants. Autrement, retards et insuffisances vont se conjuguer.
TROUVER DE NOUVELLES SOURCES DE FINANCEMENTS
Le financement du Grand Paris repose sur la cession des droits à construire et les taxes.
Cela pèse et pénalise encore la construction. Pourquoi ne pas s’inspirer du financement des
premières lignes de métro en recourant à un grand emprunt d’État ou utiliser une partie,
même minime, des fonds sous gestion dans l’assurance vie pour financer le logement.
ILS ONT DIT...
« Construire, c’est (pour un élu) prendre un risque
politique », H. Affane
« Il y a un décalage important entre le besoin
de logement et la capacité de production
actuelle. (…)Si nous ne provoquons pas un choc de
la matière foncière, nous ne parviendrons pas à
réaliser l’ensemble de nos objectifs »,
T. Lajoie
« Alors que le foncier est l’élément central du
développement du Grand Paris, il faut que le Gouvernement assume sa politique fiscale qui sanc-
tionne la vente des fonciers constructibles au lieu
de l’encourager», H. Manet
« Sans opération d’intérêt métropolitain, comme
il existe des opérations d’intérêt national(…), sans
cette échelle territoriale, nous aurons du mal à
produire plus », B. Labat
« Le temps de la promotion est un temps plus court
que celui de l’aménagement. Toutes les solutions
permettant une mise en œuvre plus rapide des
projets nous sont favorables »,
B. Koreniouguine
« Pour lutter contre le malthusianisme de certains
maires, il faut créer la Métropole du Grand Paris
et la doter de compétences d’aménagement de
logements », A. Bachelay
«Transport, logement et emploi, tout cela est lié.
Or, le Grands Paris, c’est d’abord un projet de
transport et il faudra rester vigilant sur les financements des infrastructures qui n’ont toujours pas
été inscrits par le Gouvernement », V. Pécresse
07
NICE - 20 FÉVRIER 2014
INVITÉS
François PAYELLE
Président de la FPI France
Jean-François BUET
Président de la FNAIM
Jean-Marie EBEL
Président de l’OIH
Michel PUY
Président FPI Côte d’Azur et Corse
Frederic PELOU
FNAIM Côte d’Azur
Philippe GAUTIER FBTP
Patrick PONCET BPCA
Stéphane GRECH CCINCA
Politiques nationales,
responsabilités locales :
le logement à la croisée des chemins
FAITS
L’offre de logements ne
répond pas aux besoins de la
population. Au déséquilibre
quantitatif, s’ajoutent des
déséquilibres géographiques
et qualitatifs. Le terrain
manque pour construire
en raison de contraintes
et de limitations (fiscales,
réglementaires) qui limitent
l’offre de terrain à bâtir là où
la demande est la plus forte.
LES PROPOSITIONS
COÛTS DE CONSTRUCTION :
80 PROPOSITIONS REMISES À MME DUFLOT
Arrêter la surenchère des normes : sans remettre en cause la qualité des logements
construits, ces propositions s’articulent autour d’une remise à plat des normes et
réglementations afin de limiter la surenchère normative et de proposer des logements
répondant aux besoins réels de leurs occupants.
DÉVELOPPER UN « BAIL SOLIDAIRE »,
PLUTÔT QUE L’ENCADREMENT DES LOYERS
Étudier une proposition de « bail solidaire » : en allégeant la pression fiscale qui pèse sur
le bailleur privé, tout en lui garantissant le paiement des loyers, ce dispositif encouragerait
le parc privé à pratiquer des niveaux de loyers HLM, garantissant l’accès au logement à
des familles modestes.
ILS ONT DIT...
©CCI Nice
ET DEPUIS ?
•Le Pacte économique de la CCI a été
signé par 109 candidats. 57 d’entres eux
ont été élus. Le Pacte économique fera
l’objet de points d’étapes réguliers afin de
suivre les engagements des élus.
•Élaboration de 12 propositions pour
dynamiser le logement.
•Rédaction d’un « Guide du Logement » à
l’attention des nouveaux élus afin de leur
exposer les problématiques du logement
et les différents leviers d’action.
08
FÉDÉRATION DES PROMOTEURS IMMOBILIERS DE FRANCE
« en 10 ans, le prix de l’immobilier ancien a
augmenté de 67% et les loyers de 38%. Dans le
même temps, les charges liées aux logements ont
augmenté de 49%, le coût de l’énergie de 55%.
Et surtout, alors que le pouvoir d’achat n’a progressé que de 14%, avec une inflation à 19%, la
CSG a augmenté de 44% les taxes foncières de
55%, les taxes d’habitations de 58% et l’ISF de
109% », JF. Buet
« Pendant 15 ans, nous avons été dans une phase
de baisse des taux et d’allongement des durées des
crédits qui ont rendu indolores toutes les hausses.
Il n’est désormais plus possible de financer la
surenchère des coûts de construction et du foncier », F. Payelle
« Aujourd’hui, on ne conçoit plus. On respecte
juste les normes. Le champ d’imagination restant
à l’architecte et au promoteur est aujourd’hui de
plus en plus faible » , M. Puy
« En 10 ans, on évolue l’impact économique des
évolutions réglementaires sur le prix de revient des
logements à près de 30% », P. Gautier
LES RENCONTRES DE L’IMMOBILIER
I JUIN 2014
« Concernant la clientèle étrangère propre à notre
région, générant des retombées économiques non
négligeables, elle s’effrite largement. Ce n’est pas
tant pour le prix des logements qui les éloignent
mais uniquement le poids de la fiscalité française,
en particulier par comparaison avec d’autres
pays de l’UE », F. Pelou
« Actuellement, avec des taux de crédit aux particuliers compris entre 3,00% et 3,65% sur 15
à 20 ans, les conditions d’emprunt sont particulièrement favorables. En témoigne le nombre
important de rénégociations de prêt, qui ont représenté environ 50% des prêts émis cette année»,
P. Poncet
« Dans ce contexte électoral, la CCI a demandé
aux différents candidats de se positionner et de
s’engager sur un pacte économique défini par les
entreprises. Parmi les préoccupations des entrepreneurs, citons le thème du logement des actifs
et en particulier le frein à l’emploi que constitue
la difficulté à se loger », S. Grech
BORDEAUX – 9 AVRIL 2014
INVITÉS
Alain JUPPE
Ancien Premier Ministre, Maire de Bordeaux
François PAYELLE
Président de la FPI France
Michèle Laruë-Charlus
Directrice Générale de l’Aménagement, Ville de Bordeaux
Alain FERRASSE
Président de la FPI d’Aquitaine Poitou-Charentes
Bruno FORTIER
Architecte Urbaniste
Lionel GALLIEZ
Notaire
« Place publique et volumes capables. »
©Youssef Tohmé Architects & Associates
« Un quartier paysage avec ses lanières vertes. »
©Youssef Tohmé Architects & Associates
FAITS
Depuis 20 ans, Bordeaux est
une ville qui s’est profondément
transformée et qui a retrouvé un
réel pouvoir d’attraction. Elle est
méconnaissable.
Ce réveil de la ville s’est
inévitablement traduit par
un réveil des prix de son
immobilier.
Comment rendre le logement abordable
face aux ambitions de l’urbanisme :
Le quartier Brazza
LES PROPOSITIONS
Urbanisme et architecture
Combiner très en amont logique urbanistique et logique architecturale dans le souci
d’offrir des logements à prix abordables. Eviter la surenchère, permettre la complémentarité autour de cet objectif économique et social.
Étudier la VEFIC (Vente en l’État Futur d’Inachèvement Contractuel):
ET DEPUIS ?
Le programme de construction avance,
étant de nature à peser sur la dynamique
des prix d’ensemble et à donner des
exemples d’innovation de processus.
ILS ONT DIT...
« Avant 1995, Bordeaux représentait le tiers de
la population de son agglomération et ne cessait de se vider. Il a fallu inverser les tendances
démographiques et faire en sorte que Bordeaux
regagne des habitants. Il fallait également viser
un rééquilibre démographique, à l’intérieur même
de la ville, entre la rive gauche et la rive droite,
isolée jusque-là », A. Juppé
« Le problème n’est pas tant la simplicité (il suffit
de penser à la beauté de bâtiments tels que ceux
de Mies van der Rohe) que ce qu’elle implique
d’attention et de soin : elle peut être construite,
elle peut aussi servir d’excuse à des opérations
que l’on se contente de déshabiller », B. Fortier
« les PLU peuvent imposer jusqu’à 2 places de parking par logement, alors que le taux d’équipement
S’inspirant de la rénovation dans l’ancien, la VEFIC consisterait en l’acquisition de logements neufs que les propriétaires pourraient finaliser eux-mêmes. Les acquéreurs auraient
donc accès à des biens moins onéreux, en phase avec les évolutions de leurs besoins
et leur permettant d’étaler les coûts dans le temps. Il importe de travailler avec tous les
acteurs de l’immobilier afin d’encadrer contractuellement aux mieux ce type d’acquisition.
moyen des ménages est de l’ordre de 1, et que les
modes de déplacements urbains ont énormément
évolué en 10 ans, tant pour les transports collectifs
type tramway qu’individuels, avec le retour du vélo
dans les villes », F. Payelle
« la CUB a les moyens d’élaborer une stratégie
foncière avec ses services compétents en interne,
la création d’un établissement public foncier n’apparaît pas nécessaire », A. Juppé
« Dans les zones d’aménagement de la Ville de
Bordeaux, le principe de mixité sociale fixé à l’îlot
a permis la réalisation de «bâtiments dédiés» au
social et à l’accession. Ainsi, ne cohabitent pas au
sein d’un même immeuble des populations logées à
des prix variant du simple au double», A. Ferrasse
« Dans l’ancien, il est tout à fait possible d’acheter un logement en vue d’y effectuer des travaux
pour l’aménager selon ses besoins, ses envies et
surtout ses ressources. Pourquoi cela ne serait-il
pas possible avec un logement neuf ? Outre le
cadre juridique qui est à définir, ce sont également
les mentalités qui doivent évoluer », L. Galliez
« Nous essayons, avec le concours des notaires, de
fixer le cadre juridique de ce que nous appelons
les Volumes Capables. Il s’agit de logements partiellement achevés, vendus à des prix inférieurs,
et qui laisseraient aux acquéreurs la liberté de
les finaliser au rythme de leurs capacités financières », M. Laruë-Charlus
09
NANTES – 10 AVRIL 2014
INVITÉS
Régis Rousseau
Président FFB Maine-et-Loire
Philippe Martial
Président du Conseil de l’Ordre des Architectes
des Pays de Loire
Gilles Retière
Président de Nantes Métropole
Bruno Lucas
Président Foncère Logement (membre MEDEF)
Franck Savage
Directeur Général NMA, SPL Nantes Métropole Aménagement
Pascal Pras
Vice-Président de Nantes Métropole, Délégué à l’urbanisme
Jean Christophe de Geyer d’Orth
Directeur Habitat, Crédit Foncier
Simon Ternynck
Directeur Financier, Crédit Agricole
Christophe Hervy
Président FPI Pays de Loire
Tous unis
pour faire baisser le prix
du logement intermédiaire
LES PROPOSITIONS
STABILISER VOIRE RÉDUIRE LES COÛTS DE CONSTRUCTION
Arrêter l’inflation normative et encourager l’industrialisation des process de production.
IMPLIQUER EN AMONT
FAITS
Afin d’accompagner au mieux le
parcours résidentiel, le logement
intermédiaire est la marche qui
manquait entre le logement social et
le logement libre.
2 façons de faire baisser le prix des
logements intermédiaires :
•soit en réduisant chacun
des postes de dépenses de la
construction (foncier, coûts de
construction, taxes....) ;
•soit en reportant le différentiel
de prix attendu sur les autres
catégories de logements
(phénomène de péréquation).
©FPI Pays de la Loire
ET DEPUIS ?
La question des logements intermédiaires
reste au cœur des débats.
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FÉDÉRATION DES PROMOTEURS IMMOBILIERS DE FRANCE
Impliquer en amont l’ensemble des acteurs d’un projet plus en amont dans les projets
et limiter les sous-traitances en cascade.
UN FINANCEMENT ÉTUDIÉ ET ADAPTÉ AU MIEUX
Le financement doit permettre une meilleure solvabilisation des acquéreurs et mieux les
protéger des accidents de la vie.
UNE MÊME LOGIQUE POUR LE LOGEMENT INTERMÉDIAIRE
ET LE LOGEMENT SOCIAL S’adressant à une population sensible au coût du logement, les logements intermédiaires
doivent être accompagnés comme les logements sociaux afin d’en limiter le prix : même
nombre de places de parking par logement (1 maximum), même taxe d’aménagement...
ILS ONT DIT...
« C’est l’ensemble des acteurs de la chaîne de
production qui sont concernés par la maîtrise de
la qualité et du prix des logements » et « sur les 5
dernières années, l’inflation annuelle des prix des
logements neufs à Nantes (+1,6%) a été inférieure
à la moyenne départementale (+2,5%) et nationale
(+3,1%). Cela est notamment dû aux décisions des
élus qui ont permis d’assurer une maîtrise de la
charge foncière», F. Savage
« L’industrialisation des process a déjà permis
de réduire la durée des chantiers et peut être un
levier de réduction des coûts de construction »,
R. Rousseau
« Investir dans la conception permet de faire des
économies en investissement sur le bâtiment,
20 % du coût de la construction étant lié aux reprises des malfaçons, mais également en fonctionnement » , P. Martial
« Le PLU doit accompagner les projets, et non les
contraindre ! », G. Retière
« Pour permettre aux jeunes ménages de rester
dans l’agglomération, nous nous sommes fixés
un objectif de 25% de logements intermédiaires
LES RENCONTRES DE L’IMMOBILIER
I JUIN 2014
dont le prix, parking inclus, n’excéderait pas
2 500 €/m² à l’intérieur du périphérique, et
2 400 €/m² à l’extérieur », P. Pras
« Le prix des logements est un frein pour l’emploi
» et « Il faut réduire et surtout stabiliser la fiscalité
liée à l’immobilier afin de redonner de la confiance
et de la lisibilité aux acquéreurs », B. Lucas
« Environ 60% des accédants sont éligibles au
PAS (prêt à l’accession sociale)- qui ouvre droit à
l’APL ; or nous constatons que ce prêt est très largement sous-utilisé… Par ailleurs, les opérateurs
utilisent peu le PLI (prêt locatif intermédiaire) vraisemblablement en raison de conditions jugées insuffisamment attrayantes au regard des contraintes
administratives», JC. De Geyer d’Orth
« Depuis 2008, la marge des promoteurs s’est amenuisée, réduisant ainsi la rémunération de leurs
fonds propres », S. Ternynck
« 15% d’économies sur le prix des logements pourraient être faites en limitant l’impact de certaines
normes excessives, et en imposant un nombre de
parkings en phase avec l’équipement des occupants », C. Hervy
Pour synthétiser
• la crise du secteur du logement n’est pas seulement quantitative mais qualitative. À continuer ainsi, la filière
du logement risque de se briser, incapable de maintenir les entreprises et les expertises pour relever le défi des
besoins. D’ores et déjà, il faudra beaucoup de temps pour compenser les logements perdus de ces dernières années,
pour soutenir la solvabilisation, pour contrer l’effet négatif de certaines normes que l’on peut juger excessives ou
contre-productives, le tout pour faire revenir sur le marché les investisseurs privés et institutionnels.
• des mesures de première urgence s’imposent : gel des normes, optimisation et cohérence des normes, fiscalité
sur les terrains, fiscalité du secteur…
• le logement ne repartira que par un déblocage des permis de construire
•des cas exemplaires de solution doivent être mis en avant : le Grand Paris avec la simplification obligatoire
de sa gouvernance…
• la question de la péréquation mérite un examen pour éviter ses effets pervers. Un même mot recouvre en effet
deux réalités. La première est ce que nous pourrions nommer la « péréquation productive », celle qui permet à
des catégories intermédiaires d’habiter près des lieux de travail : elle est à encourager. la deuxième est celle que
nous pourrions nommer la « péréquation locale » qui permet la mixité sociale, et qui doit être suivie de près et
menée sur une base large et non pas immeuble par immeuble. La péréquation productive se finance par le 1 %
logement et doit être améliorée par la revue des prix. La péréquation locale se finance par le fait que certains
occupants, ayant de plus hauts revenus, payent pour les autres dans un immeuble donné. Le taux de logement
sociaux par immeuble implique ainsi un taux de subvention interne à tel ou tel logement, avec les problèmes
internes que ceci pose.
•en matière de soutien au logement, la seule vraie logique et la seule vraie réponse sont la coordination très
en amont des efforts de toute la filière, avec l’implication de ses professionnels. Il faut reconnaître que nous
n’y sommes pas.
Ces rencontres de l’immobilier, organisées entre septembre 2013 et avril 2014, se poursuivront au cours du
2e semestre 2014. De nombreuses problématiques restent à investiguer auxquelles les professionnels de l’immobilier
auront à cœur d’apporter leurs témoignages et leurs contributions. Au terme de ces réunions, un nouveau document
sous forme de bilan sera dressé. Il réunira les contributions des participants, synthétisera leurs préconisations,
constatera les évolutions du secteur (réglementaire, fiscale,..) depuis le début de ces réunions.
Les professionnels de l’immobilier ne peuvent se résoudre à la crise actuelle et à la détérioration qu’ils perçoivent.
Ils savent qu’ils réalisent un « produit » qui est, en fait, le cadre de vie des familles et celui du devenir d’une
société. Leur responsabilité économique et sociale est engagée : ils continueront de réagir, d’innover, de proposer.
Jean-Paul BETBÈZE
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07
NANTES - 10 AVRIL 2014
STRASBOURG - 27 SEPTEMBRE 2013
BORDEAUX - 9 AVRIL 2014
NICE - 20 FÉVRIER 2014
FÉDÉRATION DES PROMOTEURS IMMOBILIERS DE FRANCE
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PARIS - 13 DÉCEMBRE 2013