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DÉMONTER LE MYTHE : CAPACITÉ DES LOCATAIRES DE TORONTO,
D’EDMONTON ET DE VANCOUVER DE DEVENIR PROPRIÉTAIRES
JUILLET 2011
SOMMAIRE
Dans le secteur du placement immobilier tout comme dans la société en général, au moins deux mythes perdurent au sujet
des locataires :
1. Tous les locataires aspirent à devenir propriétaires
2. La plupart des locataires ne peuvent pas se permettre d’acheter une maison
Ces deux énoncés sont faux. Les données recueillies en vue de la rédaction du présent rapport montrent qu’un
pourcentage substantiel de locataires de Toronto, d’Edmonton et de Vancouver pourraient acquérir un domicile dans la
région métropolitaine où ils habitent (au cœur de la ville ou en banlieue).
Tableau 1
Pourcentage de locataires qui auraient pu
acquérir une propriété dans la région
métropolitaine où ils habitaient en 2010
Vancouver
37%
Toronto
50%
Edmonton
58%
Contrairement à plusieurs études qui utilisent le revenu médian de tous les
ménages et le prix médian de toutes les maisons vendues pour déterminer
l’abordabilité de l’accession à la propriété, le présent rapport tient compte du
revenu des ménages locataires et des données relatives aux ventes réelles
du produit de choix des accédants à la propriété, soit l’appartement en
copropriété.
Une part importante des ménages qui disposent d’un revenu suffisant pour
devenir propriétaires sont tout de même locataires. Cela laisse présumer que
l’achat d’un domicile ne constitue probablement pas une priorité pour eux. La
location leur permet peut-être de répondre à d’autres besoins personnels ou
liés à leur style de vie, lesquels ne sont pas nécessairement très bien compris
par les propriétaires d’immeubles d’appartements.
Le choix des locataires peut s’expliquer comme suit, notamment :
•
2
Les locataires décident parfois de louer dans un lieu en particulier (où ils n’ont pas les moyens d’acheter) plutôt que d’être propriétaires ailleurs dans la région
Rôle de la réglementation des loyers
Dans les régions où les loyers sont
fortement réglementés, certains
locataires qui habitent le même appartement depuis plusieurs années
peuvent également y demeurer parce
qu’ils profitent ainsi d’un loyer mensuel peu élevé. S’ils déménageaient
— que ce soit pour louer ou pour
acheter — cela leur coûterait beaucoup plus cher par mois pour se loger.
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•
Les locataires peuvent choisir de consacrer moins de temps à leurs déplacements en louant un appartement (les
statistiques montrent que le trajet quotidien des locataires est plus court)
•
La location permet à certains d’épargner, que ce soit pour accumuler un acompte, acquitter des dettes ou effectuer, à leur guise, des dépenses non essentielles
•
Les locataires peuvent apprécier le fait qu’un appartement loué exige peu d’entretien et offre beaucoup de souplesse — il suffit de payer le loyer et quelqu’un d’autre s’assure de l’entretien de l’immeuble et de l’appartement; de plus, en cas de changement d’emploi, il est facile de déménager
Il est important de comprendre ce qui pousse les particuliers à revenu moyen et élevé à louer ou à acheter pour élaborer
une stratégie de gestion et de placement immobiliers.
PORTÉE
Les investisseurs, les promoteurs et les autres acteurs qui participent à la conception et à l’entretien des logements
locatifs ont tendance à considérer que tous les locataires font partie de la même catégorie, c’est-à-dire celle des gens
qui ne sont pas capables d’acheter ou qui ne sont pas prêts à le faire, dans le cas des nouveaux arrivants dans la ville. La
nouvelle recherche réalisée par Conseillers immobiliers GWL inc. (CIGWL) suggère que la décision des locataires est fondée
sur des motivations plus complexes.
Pour être fructueuse, une stratégie de gestion d’immeubles d’appartements, en particulier dans le secteur des propriétés
récentes et à loyer élevé, doit toujours tenir compte du fait que les locataires ont le choix. Ainsi, les propriétaires
d’appartements et les promoteurs immobiliers doivent s’assurer que leurs immeubles sont attrayants pour les locataires,
maintenant et à l’avenir.
Une recherche effectuée précédemment par CIGWL, comprenant un sondage Harris/Décima réalisé auprès de 1 000
personnes en novembre 2009, a révélé l’importance relative pour les locataires d’habiter à proximité des bassins d’emploi,
des transports et des commodités. Un immeuble situé dans un tel emplacement attirera et retiendra probablement
davantage les locataires qui sont capables de payer un loyer supérieur pour être proches de tout ce dont ils ont besoin
et prêts à le faire. Nombre de ces emplacements comptent des appartements en copropriété, mais la location permet
souvent d’y vivre pour moins cher par mois, quelquefois beaucoup moins cher.
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3
MÉTHODOLOGIE — CALCULER L’ABORDABILITÉ DE L’ACCESSION À LA PROPRIÉTÉ POUR LES LOCATAIRES
Le rapport habituel de comparaison des prix médians au revenu médian ne fonctionne pas
L’utilisation du prix médian des maisons et du revenu médian des ménages d’une ville ou d’une région métropolitaine
donnée ne fournit pas beaucoup d’information sur l’abordabilité de l’accession à la propriété pour les locataires (même
si ce rapport est largement utilisé pour évaluer l’abordabilité). Comme l’a révélé et expliqué la société de conseil Urban
Futures, le prix médian de vente est dévié par le pourcentage élevé de maisons qui sont achetées par des ménages qui
sont déjà propriétaires et qui ont recours à leur avoir net. Par conséquent, le prix de ces maisons n’est pas pertinent pour
les accédants à la propriété potentiels qui sont actuellement locataires. De plus, le revenu médian des ménages est assez
peu utile puisqu’il englobe le revenu de propriétaires et de locataires, de même que d’étudiants ou d’autres personnes qui
vivent avec leurs parents — pas seulement celui des locataires.
Une meilleure approche
Pour comprendre la capacité des locataires d’accéder à la propriété et les possibilités qui s’offrent à eux, et pour savoir si
ces données se sont améliorées ou détériorées au cours des dernières années, CIGWL a fait appel à Urban Futures qui a
examiné la question.
Urban Futures s’est servi du revenu réel des ménages qui louent leur logement et du prix réel de vente des propriétés
habituellement choisies par les accédants — soit les appartements en copropriété — dans les régions métropolitaines de
Vancouver, de Toronto et d’Edmonton. Cela a permis d’obtenir une perspective plus significative quant à l’abordabilité de
l’accession à la propriété pour les locataires.
Analyse du prix de vente des appartements en copropriété
Les appartements en copropriété sont un des produits de choix des accédants dans les grandes villes canadiennes,
ce qui en fait évidemment le type de produit à prendre en considération pour établir l’abordabilité de l’accession à la
propriété. Urban Futures a obtenu les données concernant le prix de vente de
la chambre d’immeuble de Toronto et d’Edmonton, et de la société Landcor
Data Corporation pour Vancouver. Urban Futures a ensuite divisé en déciles
(dixièmes) les prix de vente des appartements en copropriété pour chaque
ville en 2010. Par exemple, 10 % des appartements en copropriété vendus
dans la région métropolitaine de Toronto ont coûté moins de 165 300 $.
On peut donc se demander quel est le pourcentage de locataires
qui pourraient se permettre d’acheter une maison de 165 300 $ ou
moins. La réponse est 50 %, compte tenu du revenu des ménages qui sont
locataires.
Calcul du revenu des ménages locataires
Urban Futures a commencé par se servir des résultats du recensement de
2006 relativement au revenu dans les régions métropolitaines de Vancouver,
de Toronto et d’Edmonton; le recensement permet de distinguer les ménages
qui sont locataires de ceux qui sont propriétaires. Le revenu de 2006 a
été majoré en fonction de l’Enquête sur la population active mensuelle, qui
présente un taux de rémunération hebdomadaire moyen, pour correspondre
à la situation en 2010. En se fondant sur le pourcentage de différence de
rémunération de 2006 à 2010, Urban Futures a estimé la variation de revenu
des locataires.
1
Pour des exemples d’utilisation des prix et revenus médians pour calculer l’abordabilité, voir les données de Recherche économique RBC (2011), de la Cité de Vancouver
(2011) et d’Hulchanski (2006).
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Estimation de la capacité à acheter une maison à partir du revenu
Ensuite, Urban Futures a calculé le revenu nécessaire pour acquérir une propriété dont le prix se situe dans le décile
(dixième) le moins élevé pour tous les appartements en copropriété vendus, en se fondant sur les hypothèses suivantes.
Tableau 2
Paramètres du prêt hypothécaire
Variable
Valeur
Amortissement brut de la dette
27%
Quotité de financement
90%
Acompte
10%
Amortissement (années)
Taux d’intérêt fixe pendant 5 ans
30
5.65%
Amortissement brut de la dette: L’analyse présume que 27 % du revenu des ménages est alloué aux paiements hypothécaires ordinaires.
Quotité de financement et acompte: Les locataires versent un acompte correspondant à 10% de la valeur de la propriété qu’ils souhaitent acquérir, ce qui représente une quotité de
financement de 90 %.
Amortissement: Les acheteurs acquittent leur prêt hypothécaire sur une période de 30 ans.
Taux d’intérêt: Un taux d’intérêt hypothécaire fixe de 5,65 % pendant cinq ans est utilisé dans l’analyse pour 2010 (un taux de 6,64 % a été utilisé pour 2006).
Prenez note que les hypothèses ci-dessus pourraient être considérées comme plutôt prudentes. Les banques offrent
souvent des prêts correspondant à un amortissement brut de la dette pouvant atteindre 40 % et un bon négociateur peut
probablement obtenir un taux d’intérêt inférieur à celui indiqué ou choisir un prêt hypothécaire à taux variable. Cela dit,
certains locataires peuvent avoir d’autres dettes à rembourser comme un prêt étudiant. Les hypothèses sont un moyen
adéquat, mais simplifié d’estimer le revenu nécessaire pour être propriétaire de son domicile.
Mesure du changement en matière d’abordabilité
Urban Futures a également eu recours à la même méthodologie ainsi qu’aux hypothèses précitées pour calculer les
possibilités d’accès à la propriété en 2006, sauf pour le taux hypothécaire, qui était de 6,64 % à ce moment-là. Fait à noter,
l’abordabilité de l’accession à la propriété s’est améliorée pour les locataires de Toronto, et pour ceux de Vancouver et
d’Edmonton elle n’a que quelque peu diminué (voir le tableau 3).
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Démonter Le Mythe : Capacité Des Locataires de Toronto, D’Edmonton et de Vancouver de Devenir Propriétaires
Tableau 3
Sommaire de l’abordabilité de l’accession à la propriété pour les locataires
2010
2006
Premier décile du prix
de vente des
appartements en
copropriété
Ménages
locataires qui ont
les moyens
d’acheter
Premier décile du prix
de vente des
appartements en
copropriété
Ménages
locataires qui ont
les moyens
d’acheter
Vancouver
<$213,900
37%
<$161,000
40%
Edmonton
<$152,500
58%
<$105,000
63%
Toronto
<$165,300
50%
<$142,400
46%
Région
Avertissements: Les calculs effectués donnent une perspective statistique différente quant aux options des locataires.
Évidemment, ce ne sont pas tous les ménages locataires ayant un revenu élevé qui pourraient obtenir un prêt
hypothécaire, pour différentes raisons.
•
Certains ont peut-être une mauvaise cote de crédit en raison de cartes de crédit impayées ou d’autres choix financiers.
•
Le ménage pourrait également être composé d’un ou deux nouveaux immigrants qui ne sont pas admissibles à un prêt hypothécaire tant qu’ils n’ont pas obtenu leur résidence permanente (ou la citoyenneté).
•
Un membre du ménage a peut-être récemment déclaré faillite.
Région métropolitaine
Tableau 4
Revenu annuel du ménage nécessaire
pour acheter une maison bon marché (2010)
Toronto
38,585 $
Vancouver
49,563 $
Edmonton
35,563 $
Certains acheteurs potentiels
pourraient également avoir
un revenu légèrement moins
élevé que les seuils indiqués
au tableau 4, mais disposer
d’économies ou d’un héritage
leur permettant de verser un
acompte plus important.
L’objectif du présent rapport ne consiste pas à déterminer le nombre exact de locataires en mesure de devenir
propriétaires, mais à montrer que la location constitue souvent un choix, et ce, bien plus fréquemment qu’on le
présume. Comprendre la situation du marché de la location en milieu urbain sous cet angle a des répercussions
considérables sur la stratégie de placement (ainsi que sur la politique du logement).
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6
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