Loi Scellier : gare au marché locatif

10 AVR 09
Quotidien Paris
OJD : 119092
Surface approx. (cm²) : 869
16 RUE DU QUATRE SEPTEMBRE
75112 PARIS CEDEX 02 - 01 49 53 65 65
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IMMOBILIER
Loi Scellier : gare au marché locatif !
L'économie d'impôt promise par le dispositif ne suffit pas
; à garantir un bon placement.
Programmes de logements neufs a Acheres (Yvelines) Les promoteurs avaient appelé de leurs vœux cette nouvelle loi sur l'investissement locatif
Une réduction fiscale
qui peut s'étaler dans le temps
Exemple. Lin contribuable achète
pour 200.000 euros un appartement neuf qu'il destine à la location. Dans le cadre de la loi Scell ier,
son économie d'impôt sera de
25 % de son investissement, soit
50.000 euros. Répartie sur neuf
ans, elle produira une économie
annuelle de 5.555 euros. Le même
investissement, réalisé en 2011 et
2012, produira une économie
d'impôts de20 %, soit 40.000 euros ou 4.444 euros étalés sur neuf
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ans. Mais si l'investisseur est
amené à enregistrer une diminution de ses revenus, il se peut qu'il
lui reste moins d'impôt à payer que
ce que son économie lui permet de
retirer. Supposons que sa facture
fiscale ne soit pas supérieure à
3.000 euros en 2011. Il sera autorisé alors à imputer le solde de la
réduction jusqu'à la sixième année
comprise, c'est-à-dire sur les impôts dus au titre des années 2012 à
2017.
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E
conomisez jusqu'à 17 % du
pnx de votre bien immobilier », « Soyez parmi les premiers à
bénéficier de la loi Scellier I »,
« Jusqu'à HO DOO euros de réduction d'impôts » Les publicités
agressives ont fleuri en début
d'année sur les écrans d'ordinateurs On ne compte plus les slogans vantant sur Internet les mentes de la nouvelle loi Scellier,
destinée à favoriser l'investissement dans l'immobilier locatif
neuf Pourtant, ce texte n'est pas
encore totalement opérationnel '
fl a certes eté vote dans le cadre de
la loi de Finances rectificative
poui 2008 Maîs, par la suite, les
députés ont voulu élargir le dispositif, contre l'avis du gouvernement et des sénateurs II a fallu
l'avis de la commission mixte paritaire, qui a recadre le texte dans
son epure initiale C'est donc un
retour à la case depait II n'empêche, avant même que l'encre
des derniers textes soit sèche, le
nouveau dispositif avait déjà eu le
temps de devenir aussi familier
que les incitations Méhaignene,
Périssol, Besson, Robien ou Borloo qui l'avaient précède
La nouvelle loi avait eté voulue
par les promoteurs Fortement
déstabilisés par la crise, ces derniers ont enregistié un effondrement des ventes jusqu'à la tm de
2008 Depuis, est-ce un eftet immédiat de l'adoption du texte ?
Toujours est-il que leurs stocks se
sont dégonfles « On peut quasiment dire que les studios et deuxpièces sont en manque sur les bons
emplacements, se réjouit Gilles
Tocchetto, directeur du pôle immobilier d'Infimtis, notamment a
Pans et en premiere couronne »
« Cependant, tempère-t-il, on ne
peut pas en dire autant des trois et
quatre-pieces, ainsi que des secteurs plus éloignés »
Cette oppoitunité, saluée
comme telle par les promoteurs,
en sera-t-elle une aussi pour les
particuliers ? La question vaut
d être posée, car le marché
constate actuellement les méfaits
causés par un usage abusif des
incitations prévues par la loi Robien (voir ci-dessous) II convient
donc de savoir en quoi ce nouveau
dispositif déviait se révéler plus
avantageux et p lus protecteur que
les précédents Et tout d'abord,
quel est son bénefice fiscal
Trois régimes
pour le neuf en 2009
Le nouveau régime est voue à remplacer, dès le 1er janvier 2010, les
dispositifs Robien recentres et Borloo populaire L'année 2009 est
donc, du point de vue de l'investissement locatif neuf, une année exceptionnelle puisqu'elle permet à
trois dispositifs de coexister '
Contrairement au Robien et au
Borloo populaire, tous deux
construits sur le pimcipe de l'amortissement, l'avantage fiscal de la loi
Scellier-Carrez prend la forme
d'une reduction d'impôt
Cette dernière s'élève à 25 % du
montant de l'investissement pour
les achats réalisés entre le leljanvier
2009 et le 31 décembie 2010, dans la
limite, cependant, d'un plafond fixé
à 300 DOO euros d'investissement Si
l'investissement est réalisé les deux
années suivantes, c'est-à-diie cutie
le lerjanvier 2011 et le 31 décembre
2012, le taux de réduction est ramené à 20 % Autrement dit,
l'avantage fiscal ne peut excéder
75000 euros lors de la première
période et 60000 euros dans la
seconde Le tout est étalé sul neuf
ans à raison de un neuvième par an,
soit un gani pouvant aller, respectivement, jusqu'à 8333 euros et
6 666 euios par an Au titie d une
même année, il n'est possible de
bénéficier de I avantage que poui
un seul logement
La zone C définitivement
écartée
Bien évidemment, un avantage fiscal ne va pas sans contreparties En
l'occurrence, celles-ci sont similaires à celles du Robien pas de
plafond de revenus des locataires,
maîs l'obligation de louer le logement nu pendant neuf ans au moins
à des niveaux de loyeis n'excédant
pas 21,65 euios par méfie carre et
par mois en zone A (Paris et region
parisienne, Côte d'Azui et Genevois fiançais), 15,05 euros en
zone BI (grandes villes) et 12,31 euros en zone B2 (villes moyennes)
Lors du vote du texte, les communes de la zone C (le reste du
territoire) etaientexcluesdurégime
Scelliei, cette disposition étant
vouée à éliminer les dérapages du
Robien en zone C et à favoriser les
secteurs qui souffrent d'un marché
locatif très tendu Or la levée de
boucliers des députés concernés
par la zone C a permis le vote,
contre l'avis du gouvernement,
d'un amendement à la loi de Finances rectificative poui 2009 Les
sénateurs s'y sont opposés fl a fallu
réunir la commission mixte paritaire et le statu quo ante a finalement été décidé
Des logements
écoperformants
Autre contrainte le logement acquis doit repondre, comme le veut
le Grenelle de l'environnement, à
des caractéristiques thel nuques et
de perfoimance énergétique
conformes à la léglementation en
vigueur au moment du dépôt du
permis de construire, en I occurrence la RT 2005 pour les logements autonsés àpartii du 1er septembie 2006 Un decret à paraîtie
avant 2010 doit préciseï les modalités d'attestation de cette conformité «II f out ett e tres attentif a cette
écocondiûonnalité, prévient un pro-
fessionnel, des réalisations sous la
RT2000 traînent encore sur le marché et, si le décret arrive avant le
1e' janvier 2010, les investisseurs qui
n'auront pas été vigilants iisquent
l'méhgibûité au Scellier »
Bonus pour le Scellier
intermédiaire
L'avantage fiscalpeut être amélioré
dès lors que I investisseur accepte
de se soumettre à des conditions de
location plus « sociales » La première repose sur l'engagement de
louer le logement à des ménages
(autres qu'à un membre de la famille toutefois) dont les revenus
sont plafonnés A titre d'exemple,
les ressources d un couple locataire
ne doivent pas excéder 65 389 euros
pai anenzone A, 47 725enzoneBl
et 43 749 en zone B2 La seconde
contrainte tient au loyer, qui doit
rester inféiieur a 1732 euros par
mètre carré et par mois en zone A,
12,04 euros en zone BI et 9,85 euros
en zone B2 Enfin, le logement doit
être loué pendant quinze ans au
moins En contrepartie, l'investisseur bénéficie en plus de la réduction Scellier classique durant les
neuf premières années, d'une réduction supplémentaire de 2 %
pendant les six années suivantes
Censesurlegâleau unabattement
de 30 % sul les levenus fonciers '
Incontestablement, le dispositif
Scellier a des atouts « II intéresse
une plus large frange d'investisseurs
que le Robien et le Borloo, qui
s'adressent, eux, a de gros propnétaires en mal de gommer du déficit
foncier », précise Patrice Haubois,
chargé d'études au Credit Foncier
Un bémol cependant, malgré un
plafond d'investissement de
300000 euros, les petites surfaces
tiennent la vedette Exactement le
reproche formule à l'encontie de la
défunte loi Mehaignene et des Besson, Robien ou autres Borloo qui
lm ont succède '
COLETTE SABARLY
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Droit d'inventaire sur l'incitation Robien
A l'épreuve des faits, le dispositif
Robien n'a pas fait que des investisseurs heureux. Pour ne pas
tomber dans les mêmes pièges
avec la loi Scellier, il faut vérifier la
réalité du marché avant d'acheter.
Les pubhcités laissent miroiter des
rendements attrayants Maîs elles
restent vaine littérature si elles ne
traduisent pas la réalité locale du
marche locatif Alors que promoteurs et gestionnaires de patrimoine
n'ont plus que le dispositif Scellier
en tête, il n est pas inutile de revenir
sur les déboires des investisseurs qui
ont succombé aux sirènes du Robien
Le piège dans lequel ils sont le
plus souvent tombés, c'est d'avoir
surestime la demande locative et le
niveau des loyers pratiques dans
certaines villes n suffit en effet que
le niveau des loyers baisse pour que
la rentabilité de l'investissement
s'en trouve compromise Maîs, dès
lors, e est le financement de l'investissement qui peut se trouver vacillant, poui peu que les rentrées de
loyers ne couvrent pas suffisamment le remboursement de l'emprunt
Une rentabilité qui s'érode
Certes, dans les secteurs où le marché locatif reste tendu, le pi oblème
ne se pose pas vraiment D'autant
que les recalés de I accession à la
propnété viennent grossir les rangs
des locataires, alors que la pénurie
de logements locatifs n'y est pas
emayee C'est le cas, par exemple,
en Ue-de-France Cependant, un
autre phénomène est à noter A
l'inverse de ce qui se passait dans la
période précédente, les loyers ne
progressent pratiquement plus Selon la Fnaim, leur évolution en 2008
s'est etabhe entre - 0,3 % et
+ 0,9 % en Ile-de-France Résultat, en termes de rendement, le
compte n'y est pas toujours En
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Seine-Samt-Dems, par exemple, si
l'on table sur le loyer plafond du
dispositif Robien (21,65 euros par
mètre carré et par mois), un deuxpièces de 40 m2 devrait se louer
866 euros Or, il ne trouve généralement preneur qu'autour de 700 eui os dans le neuf Si l'on table sur un
40 m2 actuellement commercialise à
165 DOO euros, la rentabilité avec le
loyer plafond s'établit à 63 %, maîs,
avec un loyer de marché, elle ne
passe pas la barre des 5 % Et
encore, à condition de tiouver un
locataire solvable Et là non plus, ce
n'est pas gagne « Ono 30 visites par
jour et au moins autant d'appels,
maîs un locataire sur dix correspond
aux cnteies de solvabilité », lance
Pierre Michel, responsable d'une
enseigne Guy Hoquet à Saint-Denis Inutile dans ces conditions de
tabler sur un loyer Robien ou Scellier Le nsque est trop grand de f aire
fuir les locataires et de dne adieu à
l'économie d'impôt Oi,pendantce
temps, les mensualités contrnuelont à courir sur le credit contracté
En Ile-dé-France comme dans
les capitales légionales, les programmes bien placés lestent peu
exposés à la vacance Maîs, dans
certaines villes moyennes, comme
en zone pénurbaine des grandes
agglomérations, le risque est bien
réel «Porté par la remarquable
vitalité du secteur de la construction,
le marché du neuf a été fortement
soutenu en régions par l'mvesùssement locatif et le dispositif Robien,
qui représentaient, au plus haut du
cycle, en 2004-2005, entre 60 % et
80 % des achats », note le Crédit
Foncier dans sa dernière étude sur
lemarché Maîs, à partir de 2005, les
choses se sont gâtées avec la hausse
effrénée des prix et l'érosion des
rendements dans les grandes métropoles (Lyon, Bordeaux, Toulouse ), ce qui a conduit les promoteurs a s'intéresseï à des villes
moyennes où le fonciei plus accessible leur permettait de proposeï
des programmes moins chers Et
bien souvent sans se soucier de la
vitalité du marché locatif
Surproduction de logements
Résultat, des villes comme Poitiers,
Angoulême, Albi, Bourges, Montluçon, Moulins, Montauban,
Tarbes, Le Puy-en-Velay, Bergerac souffrent dune surpioduction de logements neufs au i égard
des besoins locatifs Et toutes ne se
situent pas en zone C Angoulême,
par exemple, se situe en zone B2,
soit unloyer Robien de 12,31 em os
le mètre carré par mois Or, le
marché s'établit à 9,70 euros le
mène carre Et il ne progresse plus
beaucoup
Selon l'observatoire des loyers
Clameur, la mobilité résidentielle
des menages recule fortement et
passe de 29,4 % en 2006 à 26,1 %en
2009 La faible piogression des
loyers est d'ailleurs révelatiice de
l'atome du marche la hausse des
loyers n'a eté que de 1,5 % en 2008
et seulement de 02 % à fin février
2009 En outre, le nombre de villes
ou les loyers baissent a double en un
an Autant de signaux qui doivent
rendre les investisseurs prudents,
qu'ils aient déjà investi en Robien
ou qu ils envisagent de le taire en
Scelher
Les locataires ne suivent plus
A Dijon (zone B2), par exemple,
«jusqu'à présent, nous n'étions pas
touches par la crise, maîs elle nous
i attrape, explique Stéphanie De
Lazzer chez Lamy Nous sommes
contraints de baisse} les loyers, car
les locataires n 'arriventplus à suivre
Dijon enregistre beaucoup de licenciements elles locataires prennent les
devants ils donnent congé pour
prendre plus petit ou changer de
region » Et même lorsque les loge-
ments sont occupés, les propriétaires n osent plus appliquer
l'indexation annuelle « Désormais,
on loue tout le temps au-dessous des
lai ifs et on est obligé, dans certains
cas, de faire des remise sw nos frais
d agence », lance pour sa part
Jacques Jouans, du cabinet Belin
Autant dire que, avec un prix
d'achat de l'ordre de 120 000 euros
au bas mot pour 45 m2, la rentabilité
ne dépasse pas 4,5 %, le loyer
moyen d'un deux-pièces se situant
autour de 10 euros le mètre caire
par mois, soit 450 euros Bien lom
des 5,5 % de rentabilité qu'un vendeur peu scrupuleux pouvait promettre avec un loyer calque sur le
plafond Robien (12,31 euros/m2,
soit 553 euros par mois)
Les exemples sont legion A Bergerac (zone B2), par exemple, un
appartement de 41 m2 acquis
130 000 euros il y a deux ans peut,
théoriquement, se louer 12,31 euros
le mètre carré, soit 504 euros par
mois, maîs le loyei moyen s'y établit
à 8,50 euros « Un deux-pièces se
Iouede320a 360 euros en moyenne
dans l'ancien de bonne facture et
jusqu'à 420-430eut os au maximum
dans le neuf», affirme Laetitia
Chort, de l'agence Chardit Autrement dit, la rentabilité brute réelle
n'excède pas 3,9 % (contre 4,6 %
au bas mot au plafond du Robien)
Et, à ce niveau de loyer, encore
faut-il trouver des locataires Ce qui
ne va pas de soi à Bergerac, comme
dans beaucoup d'autres villes des
zones B2 et C où l'offre est pléthorique « Chez, Omnium Gestion, les
appartements des Allées de Cyrano
sont proposés à la location avec les
deux premiers mois de loyer gratuits
et un écran plasma en pi ime I »,
précise Laetitia Chort C'est dire
I ampleur du désarroi des investisseurs Et l'attention qu'il faut porter
au marché locatif de la ville ou l'on
veut investir Le conseil vautpour le
Robien comme pour le Scelher
es
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