Réponses aux questions du comité de clôture Juin 2011

Réponse aux questions du comité de clôture du Plan de sauvegarde du
syndicat principal
QUI INTERVIENT SUR LE SYNDICAT DU PRINCIPAL EN LIQUIDATION?
Le liquidateur, Maître BLERIOT et son assistant le cabinet FONCIA RIVES DE SEINE
Honoraires mensuels du liquidateur Me BLERIOT: 17 000€ décidé par le tribunal (dont 5
718€ pour l’assistant du liquidateur, le cabinet FONCIA)
L’Arc – pour l’aide à la gestion – Précision de son action en cette période de liquidation
il n’y a plus de mission spécifique de l’ARC sur le SDC principal en liquidation
Le conseil syndical ? (a-t-il encore une existence ?)
il n’y a plus de CS pour le principal (étant donné que l’entité juridique n’existe plus)
L’opérateur DELTAVILLE, en charges des travaux, qui prend également en charge près de
50% de la mission du liquidateur (jusqu’à la séparation des réseaux)
Dès que le basculement aura eu lieu, les honoraires du liquidateur seront réévalués pour
la mission de liquidation (et plus de gestion). La prise en charge de Deltaville s’achèvera
donc à ce moment.
Et encore l’opérateur DELTAVILLE, avec:
prise en charge des travaux de scission
prise en charge du cout d’organisation des assemblées générales constituantes,
des nouveaux syndicats
prise en charge des honoraires de liquidation des syndicats secondaires, dans la
limite de 2 à 4 mois de gestion courante
prise en charge des frais de procédure et de consultations juridique en lien avec
la scission
prise en charge près d’une partie des honoraires de mission du liquidateur
(jusqu’à la séparation des réseaux)
LES MISSIONS DE MAITRE BLERIOT DONNEES PAR L’ORDONNANCE
(cf. l’ordonnance)
Dit que Maître Blériot gérera les réseaux en commun jusqu’à la réalisation des travaux
de séparation des réseaux (dès séparation des réseaux réévaluation des honoraires qui
seront fixés par le juge)
Constate les engagements de la Sem Pact (Deltaville) en matière de travaux et de
règlements d’honoraires
LES COMPTES Présentation des comptes de la copropriété en
liquidation avec bilan financier (actif / passif) au 31/12/2010
Questions génériques
o Quelles sont les dettes de la copropriété ?
Dette au 23/05/11 : 2 234 502€
Dette océane : 97 960€
Dette irrécouvrables : 414 836€
GESTRIM compte d’attente : 107
527€
Dette fournisseurs GESTRIM : 718 829€
Charges payée d’avance : 56 238€
Trou Villa : 154 291€
GESTRIM compte sinistre : 87 021€
Fournisseurs à payer liquidation : 591
611€
Dette GESTRIM procédures : 6 184€
o Où se trouvent les dettes et où se trouvent les impayés ? existent-ils des comptes
séparés ?
- Dette du syndicat au 23/05/11 : 2.234 millions d’euros
- Impayés de charges pour les « copropriétaires actifs » 1.2 million d’euros au 22
juin 2011
o Présentation des comptes de la copropriété en liquidation avec bilan financier (actif /
passif) au 31/12/2010
o Les principaux créanciers? les principaux débiteurs (créanciers liquidation) ?
5 plus gros Créanciers :
517 637€ (22/06/ 11)
SDCB : 258 930€
BRISSET : 63 289€
SECOM GUARD : 120 055€
KONE : 47 887€
COFELY : 27 525€
Impayés : (1 215 032 € copropriétaires actifs)
o Quelles sont les appels de charges encore effectués par le liquidateur ?
Fourniture d’énergie (électricité, chauffage jusque avril 2011) et l’eau jusqu’à la
séparation complète des réseaux.
Honoraires du liquidateur et de son assistant,
Contrats d’entretien des réseaux, contrats de chauffage,
Procédures en cours (impayés des copropriétaires + dettes fournisseurs)
o A quel titre ?
Charges d’énergie pour assurer la continuité de la fourniture
Appels pour les irrécouvrables : afin de liquider les comptes du syndicat principal
Honoraires de Me Blériot pour réaliser la gestion (avant scission technique) et la
liquidation
Évolution du « budget » - Une baisse constante ne devrait-elle pas être constatée ?
o Ordres de grandeur de la baisse ? ratios – pourcentages…..
Pas de données précises fournies lors de la réunion par FONCIA , le budget du SDC
principal a baissée de 50% depuis la scission judiciaire (pas de chiffres transmis)
o Quels sont les charges dites IRRECOUVRABLES. Qu’adviendra-t-il de ces charges?
Pour le moment les irrécouvrables ne peuvent être totalement estimés: Les recettes que
le syndicat peut espérer sont de l’ordre de 1.5 million d’euros :
- 300 000€ de renonciation de créances (SDCB entre autres)
- 332 000€ remboursement du fond de roulement
- 400 000€ d’indemnisation dans le cadre de la procédure GESTRIM (900 000€ de
demandés dans le cadre de la procédure judicaire)
- 500 000€ de recette pour la vente du centre TOFFOLETTI
Reste (en déduisant des 2.23 millions d’euros de créances du syndicat) un delta de
500.000€ à financer + les impayés (propriétaires débiteurs ) qui sont en juin 2011 de 1.2
million d’euros.
o Que se passe-t-il si les recouvrements de créances ne couvrent pas les dettes ?
Faillite du syndicat : nécessité d’intervention des pouvoirs publics ?
DEMANDE formulées par l’équipe lors de la réunion :
Il est demandé par les conseillers syndicaux que pour le prochain appel de charges (SDC
en liquidation) le liquidateur et son assistant (FONCIA) réalisent une note explicative la
plus pédagogique possible pour que les copropriétaires puissent mieux comprendre
les raisons de ces appels qui sont encore effectués sur le syndical principal.
Il est rappelé que FONCIA tient une permanence sur le site de LA NOUE et que des
explications individuelles sont également fournies.
Le liquidateur retient le principe de note explicative et en adressera donc une avec le
prochain appel de charges.
il est également proposé qu’une réunion soit organisée entre l’ensemble des
liquidateurs et syndics des nouveaux syndicats pour faire le point sur les procédures
en cours, ventes par adjudication en septembre 2011. Cette réunion sera planifiée
entre les différents syndics (sans l’ARC car mission achevée)
Demande de transmission par l’assistant de liquidateur des éléments comptables du
SDC principal (grand livre) pour finaliser le contrôle des comptes de l’exercice 2009
LES PROCEDURES
o Quelles sont les procédures en cours ?
La procédure GESTRIM / MAIL en particulier
Appel en cours (pas de date arrêtée), le SDC demande à GESTRIM 900 000€ de
dommages et intérêts, FONCIA estime que l’on peut espérer 400 000€
Autres procédures :
procédure placement immobiliers toujours en cours (procédure contre la scission
judiciaire), la SCI, déboutée en première instance puis en appel. Pas de pourvois
en cassation. Procédure clause
Assurance : problème de sinistre suite à la démolition du B6 (expertise en cours)
Quelles en sont les enjeux financiers ? Pas de données hors procédure Gestrim
LES HONORAIRES DU LIQUIDATEUR
o Qui fixe les honoraires?
Tarifés par le tribunal
o Qui les prend en charge? Et comment sont-ils répartis?
après la scission technique la prise en charge de 50% de Deltaville prendra fin, et les
honoraires seront donc intégralement à la charge des propriétaire.
o Quand cessent-t-ils ? La scission des réseaux marque-t-elle la fin des honoraires du
liquidateur ?
Ils cesseront à la fin de la liquidation (quand les derniers irrécouvrables auront été
répartis), cela sera donc nécessairement postérieur à la scission technique.
LES RISQUES JURIDIQUES
o Il y a-t-il un risque judiciaire de voir la scission attaquée si les travaux de scission se
prolongent ?
Oui (légalement possible) mais l’ensemble de l’équipe n’a pas d’inquiétude à ce sujet, car
il s’agit d’une décision prise par le juge, il y a très peu de risque qu’elle soit annulée par
un autre magistrat.
L’AFUL
o Quelles conséquences de la scission sur la représentation auprès de l’AFUL ?
Ce n’est plus le sdc principal qui peut représenter la copropriété au sein de l’AFUL mais
chaque copropriétaire individuellement.
Une Déclaration d’utilité publique (DUP) a été prise le 17 juin 2011 par la ville de Bagnolet pour
permettre la sortie de l’AFUL. Un budget de 1,4 million d’euros serait alors alloué pour prendre
en charge les diverses frais de procédures qui en découleront et indemniser la ville de Montreuil,
(racheter le foncier en quelque sorte?)