Les caractéristiques de l`offre actuelle sur le marché français de la

LES FOCUS DE DEVELOPPEMENT CONSTRUCTION
Les caractéristiques de l'offre actuelle
sur le marché français de la maison
individuelle
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Maison Individuelle 2010
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Les caractéristiques de l'offre actuelle sur le marché
français de la maison individuelle
Profil et caractéristiques des maisons proposées
Evolution de la conception des maisons et diversification de l’offre des constructeurs
Le profil de la maison-type
Une maison de 131,5 m²
Depuis plusieurs années, le profil-type des maisons construites en France, du point de vue de leur surface, est
relativement stable. En moyenne, une maison neuve dispose d'une surface hors œuvre nette de 131,5 m².
Les maisons isolées disposent d'une surface d'un tiers supérieure à celle des maisons groupées (près de 139 m²
pour les maisons isolées, contre de l'ordre de 104 m² pour les maisons groupées) et d'une pièce de plus.
Durant les premières années de la décennie 2000, la surface moyenne des maisons s'était accrue d'environ 4 m²,
tant dans le secteur isolé que dans le secteur groupé, sous l'effet d'un léger déplacement de la demande, vers une
clientèle un peu plus aisée (la clientèle des ménages à revenus modestes demeurant cependant le cœur de cible
du marché). Ces dernières années ont vu plutôt une inversion de ce phénomène ; la surface moyenne des
maisons s’inscrivant en très léger recul par rapport à celle que l'on pouvait constater 6-7 ans en arrière.
Une maison de 4,6 pièces
Globalement chaque maison comporte aujourd’hui en moyenne 4,6 pièces principales. Seulement 15 % des
maisons construites chaque année comptent au maximum 3 pièces, alors que 85 % d'entre elles comptent au
moins 4 pièces et plus précisément 63 % comptent 4 ou 5 pièces (ce chiffre étant en légère progression par
rapport à il y a 3-4 ans, sous l'effet d'une diminution d'environ 1 point de la proportion de maisons d'au moins 6
pièces).
Au cours des dernières années, à l'inverse de la surface moyenne, le nombre de pièces principales par maison a
très légèrement progressé, passant pour les maisons isolées de 4,7-4,8 pièces par maison en 2003 à 4,80 et,
pour les maisons groupées, de 3,9 à 3,95 aujourd’hui.
Une maison comportant en moyenne 1,5 niveau
Le nombre moyen de niveaux par maison se situe aujourd'hui à 1,5 niveau. Ce chiffre résulte d'une proportion
élevée de maisons de plain-pied (environ 54 % des maisons mises en chantier), notamment largement majoritaires
dans l'offre des maisons d'une surface inférieure à 100 m², et d'une proportion non négligeable de maisons
comportant au moins un étage (près de 46 % des maisons mises en chantier, dont 6,5 % comportent 2 étages).
Ce sont bien entendu d'abord les habitudes architecturales régionales et la taille parfois réduite des terrains qui
contribuent à la présence de niveaux dans les maisons construites.
Des différences notables selon les régions
C'est dans le quart nord-est de la France que l'on construit les maisons les plus grandes, le record revenant de
loin, à l'Alsace, où la surface moyenne d'une maison mise en chantier est supérieure de 30 % à la moyenne
nationale (pratiquement 178 m² pour les maisons isolées et environ 134 m² pour les maisons groupées).
Viennent ensuite la Lorraine, la Champagne-Ardenne et la Franche Comté, régions dans lesquelles les surfaces
moyennes des maisons aujourd'hui construites se situent entre 140 et 150 m².
C'est, à l'opposé, dans les régions du littoral de l'ouest de la France (Aquitaine, Poitou-Charentes et Pays de la
Loire) où il se construit davantage de résidences secondaires, que les maisons sont les plus petites en surfaces.
Ces différences se retrouvent également sur le plan architectural du point de vue du nombre de niveaux des
maisons. Ainsi, c'est dans les régions Alsace, Ile de France, et Lorraine que le nombre de niveaux des maisons est
le plus élevé (autour de 1,8 à 1,9 en moyenne). À l'inverse il est plus faible dans les régions de l'ouest de la
France.
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Une dichotomie importante dans la surface des maisons, selon la nature
des maîtres d'œuvre
Derrière l'apparente uniformité du marché se cache des différences importantes, notamment sur le marché de la
maison isolée, où il faut souligner une nette différenciation entre :
- d'une part, l'offre des constructeurs du secteur structuré qui, majoritairement, proposent des maisons de
100 à 130 m² (la moyenne se situant autour d'une surface hors œuvre nette de 125 m², pour une surface
habitable de 100 à 115 m², tandis que la "maison à 15 € par jour", à titre d’exemple, présente en moyenne
une surface habitable de 85-90 m²),
- d’autre part, le marché du secteur non structuré (lorsque le maître d'ouvrage s'adresse à un architecte, un
maître d'œuvre, ou une entreprise, ou encore lorsqu'il construit lui-même sa maison), qui procède de
maisons d’une surface beaucoup plus importante (le plus souvent entre 130 et 200 m²).
Surface moyenne des maisons isolées selon la nature des maîtres d'œuvre
200
180
160
140
120
172 m²
100
142 m²
142 m²
80
125 m²
60
40
20
0
Architecte
Entreprise, artisan
Auto-construction
Constructeur maisons indiv.
Unité : surface hors œuvre nette en m² - Données récentes sur la base des permis de construire autorisés
Des évolutions dans la conception des maisons en réponse aux différents
besoins de la famille et à l'évolution des modes de vie
Une maison au rôle multiple
Les attentes des acquéreurs de maisons individuelles se focalisent depuis de nombreuses années sur
l'organisation des espaces à vivre et l'optimisation de la distribution des surfaces habitables. La surface en tant
que telle et la modularité du logement sont ainsi devenues des préoccupations majeures des ménages. Il s’agit
pour les concepteurs :
- d'une part, de satisfaire les rôles multiples qui sont aujourd’hui attribués au logement, en tant qu'unité de
vie à la fois pour la famille (notions de convivialité) et pour chacun des occupants (notions d’autonomie),
- d'autre part, de prendre en compte l'évolution de la structure des familles et des modes de vie des
occupants avec, à la clé, des besoins spécifiques en termes d'équipements de la maison : câblage
informatique dans une ou plusieurs pièces, espace de travail, home cinéma, …
En conséquence, l'espace intérieur du logement doit être l'assemblage :
- d'un espace de vie commun (le séjour, de plus en plus fréquemment décloisonné et non séparé de la
cuisine, lieu de convergence de la famille et de convivialité, et dont l'usage est de plus en plus polyvalent),
- d'espaces d'intimité (les chambres, avec une séparation marquée entre celle réservée aux parents et celles
dévolues aux enfants),
- de pièces à vivre, à usage fonctionnel (la cuisine si elle est séparée du séjour, la salle de bains et aussi, de
plus en plus, le bureau ainsi que le jardin ou la terrasse.
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Le séjour et la cuisine
Le séjour est aujourd'hui devenu une pièce à usages multiples, avant tout lieu de convivialité.
Parce que le séjour est une pièce jouant un rôle statutaire, les acquéreurs accordent une grande importance à sa
disposition et à son aménagement. Si dans les maisons les plus spacieuses, on accède au séjour par une entrée,
en revanche, dans les maisons les plus petites, l'entrée est supprimée dans un souci d'optimisation de l'espace.
Le séjour est la pièce dont la surface varie le plus en fonction de la taille de la maison, ses dimensions pouvant
osciller de 25 à 35 m² pour l'offre courante des constructeurs, jusqu’à une surface double pour les maisons haut de
gamme.
La cuisine, pour sa part, n'est plus uniquement perçue comme ayant un usage fonctionnel. Elle est devenue une
pièce à vivre à part entière (80 % des Français déclarent d'ailleurs prendre la majorité de leurs repas au quotidien
dans la cuisine). Les acquéreurs y accordent donc une réelle attention (sans doute plus qu'à la salle de bains),
avec la volonté affirmée d’en faire une pièce conviviale ouverte sur la maison, d'où une demande semble-t-il
croissante pour des cuisines ouvertes sur le séjour.
Les chambres
Même si la fonction première de la chambre reste évidement, le repos, cette pièce est perçue et utilisée aujourd'hui
pour de multiples usages. De fait, elle devient de plus en plus un lieu d'individualisme pour le travail ou les loisirs,
avec, à la clé, la présence d'équipements électroniques et informatiques.
L'une des évolutions structurelles les plus marquantes des besoins des ménages vis-à-vis des chambres est la
séparation souvent de plus en plus marquée entre les chambres réservées aux enfants (9-11 m²) et la chambre
ou suite parentale (15 m²), généralement dotée de sa propre salle d’eau. Cette tendance s'explique par 2 facteurs :
- la plus grande prise en compte, au sein de la famille, du besoin de chacun de disposer de "son espace" au
sein de la sphère familiale,
- l'évolution de la structure des ménages, composés de plus en plus de familles recomposées, dont les
membres -enfants et adultes- expriment davantage le besoin de marquer de la distance vis à vis de l'autre et
de se préserver un espace d’intimité.
Chez les acquéreurs seniors, l'attention est parfois portée sur le fait de pouvoir disposer, en rez-de-chaussée,
d'au moins une pièce susceptible d'être aménagée en chambre (avec une salle d'eau ou salle de bains associée),
afin d'anticiper une éventuelle perte d'autonomie.
Notons que la surface des chambres pourrait être amenée à s’accroître pour satisfaire les exigences de la loi sur
l'accessibilité des logements. Les m² seraient alors pris sur la surface du séjour.
La salle de bains
L'évolution de la conception des salles de bains, amorcée il y a de nombreuses années, se poursuit, faisant de
cette pièce, non plus un lieu uniquement dédié à l'hygiène, mais aussi un espace dédié au bien être.
Deux tendances se dessinent sur le marché :
- la création de 2 salles de bains / salles d'eau (tendance à privilégier la douche pour la deuxième salle d’eau),
- la montée en gamme des équipements, avec le développement de la balnéothérapie, de l'hydrothérapie, …
Il faut souligner que l'entrée en application début 2007 de la loi sur l'accessibilité des logements (qui s'applique,
rappelons-le aux maisons groupées, mais pas aux maisons isolées) pourrait se traduire par le retour des WC dans
la salle de bains, afin d'éviter d'augmenter la surface des toilettes et de la salle de bains.
La pièce à usage double : bureau / chambre d'appoint
Le bureau n'existe pas dans toutes les maisons, mais sa présence est de plus en plus fréquente et ce, en raison à
la fois du développement du travail à domicile, et aussi de la présence de l’ordinateur au sein du foyer (60 % des
ménages français sont équipés).
L'aménagement de la pièce, pour de nombreux ménages, doit permette également à celle-ci de se transformer en
chambre d'appoint. Ce besoin se fait davantage sentir au niveau des familles recomposées.
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Les autres espaces : buanderie, cellier, garage
Aux yeux des acquéreurs, la buanderie et/ou le cellier sont fortement associés à la notion d'espace supplémentaire
qu’apporte la maison individuelle par rapport à l'appartement. Ce sont donc des espaces fortement appréciés et,
s'ils ne sont pas présents dans les maisons les plus petites, ils deviennent systématiques dans les maisons plus
grandes. Ces deux espaces, de même que le garage, ont chacun, évidemment, une fonction utilitaire spécifique,
mais ils sont souvent aussi employés comme zones de rangement ou de stockage. Ils peuvent comporter une
partie atelier.
La présence du garage (conçu pour accueillir un ou parfois deux véhicules) n'est pas systématique, notamment en
milieu rural. On notera enfin que celui-ci est parfois prévu pour pouvoir être transformé ultérieurement comme
espace de vie (chambre, voire studio indépendant).
Vers une segmentation croissante de l'offre des professionnels
Les constructeurs et promoteurs de maisons individuelles sont incontestablement entrés depuis quelques années
dans une logique de segmentation accrue de leur offre, conduisant à des stratégies de différenciation visant
à mieux satisfaire une demande de moins en moins "monolithique".
Les grands constructeurs nationaux, mais aussi des acteurs locaux élargissent de plus en plus leur offre en
essayant d’exploiter les opportunités offertes par certains micromarchés ou en surfant sur la tendance « écolo »
avec :
- d'une part, des offres qui correspondent à de réelles propositions de produits nouveaux ou de produits à
forte spécificité : maisons écologiques et maisons basse consommation, maisons pour seniors, maisons
"bi-générationnelles", maisons d'architecture contemporaine, …
- d'autre part, des offres qui sont davantage la traduction de démarches marketing visant à positionner
différemment des produits qui, sur le fond, restent relativement traditionnels : maisons pour jeunes cadres,
maisons "standardisées" à bas prix, maisons locatives, "maisons lofts", …
Le marché des maisons pour seniors : un marché qui se structure
Longtemps ignorée, la clientèle des seniors (ménages de plus de 50 ans) est désormais devenue une cible à part
entière, à laquelle un nombre croissant de constructeurs et promoteurs s'intéresse vivement. Trois raisons
expliquent ce phénomène :
- le vieillissement progressif de la population française, conséquence d'un allongement de la durée de vie, et
surtout, pour ce qui concerne la composante de cette cible qui intéresse les professionnels de l'immobilier
(les 50-65 ans) l'arrivée dans cette tranche d'âge des "baby boomers",
- un pouvoir d’achat de cette tranche d'âge généralement plus élevé que la moyenne (étant entendu,
cependant, que les ménages français aux revenus les plus élevés se tournent plutôt vers l'ancien…),
- une désolvabilisation progressive, dans le même temps, du cœur de cible du marché, à savoir les
ménages plus jeunes.
Le marché des seniors est donc une réalité. Dans le domaine de la maison isolée, quelque 14 % des ménages
acquéreurs d'une maison ont aujourd'hui entre 50 et 59 ans et près de 7 % 60 ans et plus.
Un certain nombre de constructeurs nationaux ou locaux proposent donc des modèles plus particulièrement
adaptés à cette clientèle, voire ont déjà développé de manière très significative une gamme spécifiquement
conçue pour cette cible (cas de MAISONS FRANCE CONFORT).
Dans les faits, ces constructeurs s'adressent surtout à des "jeunes seniors" de 60 à 70 ans, encore autonomes, et
à qui il convient de ne pas proposer des maisons par trop marquées "pour personnes âgées" sous peine d'échec
commercial. Schématiquement, l'offre des constructeurs se démarque donc sur 3 points :
- la nature des maisons : maisons de plain-pied (ou maisons comportant une chambre en rez-de-chaussée,
lorsque la maison comporte un étage) et surfaces de maisons plus élevées à nombre de pièces équivalent,
- la conception des maisons : zones de circulation ou salles de bains plus spacieuses pour faire face à un
éventuel handicap, intégration possible d'une chambre ou d'un logement "accompagnant", ...
- la nature des équipements : attention portée aux équipements liés au confort (volets roulants motorisés,
cheminées, aspiration centralisée, automatismes de portes et portails, climatisation, …) et à la sécurité
(systèmes d’alarme, portes blindées, ...).
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Dans les années à venir, le marché des seniors devrait probablement continuer de se développer et parallèlement
s'élargir avec de nouveaux concepts immobiliers, notamment dans le domaine de la maison groupée, à l'initiative
de promoteurs privés, mais aussi publics. Il s'agit de viser, au sein de la population des seniors, celle du "deuxième
âge" (70-80 ans) en s'inspirant directement des concepts américains de "sun cities", que différents promoteurs
français ont déjà tenté "d'importer" avec, jusqu'ici, plus ou moins de succès.
La maison locative : un marché que cherchent à capter les constructeurs
Le marché de l'investissement immobilier locatif a connu ces 10 dernières années un développement important, à
la faveur des différents dispositifs Robien, Robien recentré, Borloo, ... Ces dispositifs ont toutefois surtout bénéficié
au logement collectif, la maison individuelle restant, par nature, attachée à l'image de l'accession à la propriété.
La profession des constructeurs et promoteurs de maisons individuelles a su toutefois prendre conscience de
l'existence d'un marché potentiel et surtout développer une argumentation commerciale et marketing destinée à
encourager les investisseurs, a priori plus enclins à investir dans des appartements.
Ce sont les promoteurs de maisons groupées (NEXITY, BOUYGUES IMMOBILIER, AKERYS, ...) qui ont su les
premiers capter la demande, ces derniers ayant déjà une longue expérience de la vente aux investisseurs privés.
Mais certains constructeurs de maisons isolées ont aussi développé des démarches commerciales spécifiques,
comme par exemple MAISONS FRANCE CONFORT, avec MFC INVEST.
La maison "prête à finir" et l'auto-construction : un volume de production annuel non négligeable
Face à la montée inexorable des coûts de construction, le concept de la maison "prête à finir", et l'autoconstruction, à défaut de se développer vigoureusement, continuent tout du moins de rencontrer un certain succès.
On peut raisonnablement estimer que 7-8 % des maisons isolées mises en chantier chaque année sont livrées
"clos-couvert". Sous ce vocable, il convient d’entendre deux composantes de marché :
- le marché de l'auto-construction.
Un marché très difficile à apprécier car il recouvre pour partie une activité de travail au noir. Le chiffre de 5 à
7 % de maisons isolées construites par auto-construction, qui ressort parfois de certaines enquêtes auprès
des particuliers, est probablement surestimé, les professionnels du bâtiment estimant que ce chiffre pourrait
davantage se situer autour de 2 à 3 % des mises en chantier annuelles. Pour l'essentiel, la population
s'engageant dans une telle démarche est constituée de bricoleurs "experts" et de personnes ayant déjà des
compétences techniques dans ce domaine : artisans, salariés d'entreprises de bâtiment, ...
- le marché de la maison "en kit".
Le concept de la maison "prête à finir" ou maison "en kit" consiste pour les constructeurs à proposer des
maisons pour lesquelles une partie plus ou moins importante des travaux de second œuvre (cloisons,
isolation, carrelage, chauffage, ...) est laissée à la charge des acquéreurs, qui se voient livrer sur chantier
des "kits" accompagnés de notices de montage (certains constructeurs proposant également quelques
heures préalables de formation).
La formule, qui permet, selon ses promoteurs, un gain sur le coût total de la maison pouvant atteindre 30 %
(plus souvent entre 15 et 20 %) a été initiée au début des années 80 par plusieurs marques dont MAISONS
MIKIT, qui en est devenue le leader incontesté.
Derrière cette marque, d'autres constructeurs ont développé depuis quelques années des concepts
similaires, dont en particulier GEOXIA, avec sa marque Maison Castor. De son côté AST GROUPE, présent
dans le quart sud-est de la France, a lancé le concept Top Duo, reposant sur la délégation des travaux au
ménage accédant (concept "d'accédant entreprenant").
La maison d'architecture contemporaine
Si les professionnels aiment à rappeler que, sur le marché des maisons de constructeurs, "l'essentiel des maisons
reposent sur un nombre très réduit de plans", l'une des tendances du secteur semble être toutefois à la
diversification des offres, avec le développement de propositions de maisons contemporaines, qui tranchent,
dans leur esthétique, avec les maisons "traditionnelles".
Cette tendance résulte de 2 phénomènes étroitement liés :
- la recherche de nouvelles voies dans la conception des maisons et l'usage de certains matériaux pour
satisfaire aux exigences croissantes liées au respect de l'environnement (utilisation de techniques
industrialisées, recours à des matériaux nouveaux, …),
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- la volonté des constructeurs, avec ce nouveau type d'offre, de se démarquer au plan marketing et
commercial, pour viser une clientèle (plutôt constituée de jeunes CSP+) qui appréhende l'habitat avec un
nouveau regard et des exigences plus affirmées en termes de développement durable.
La "maison d'architecte" devient ainsi, en quelque sorte, un produit de constructeurs, comme en témoignent des
offres venant de grands noms du marché ou de constructeurs locaux comme IGC (Maisons en Vue), GEOXIA (La
Maison du Bon Sens), TRECOBAT, MAISONS FRANCE CONFORT (Maisons Balency), …
La multiplication des offres de maisons "écologiques" positionnées développement durable
A la faveur du Grenelle de l’Environnement, nombre de constructeurs ont intégré dans leur gamme des maisons
économes en énergie et plus respectueuses de l'environnement au niveau de leur mode de construction.
C’est, sans conteste, l'évolution la plus marquante du marché ces dernières années.
Certes, les réalisations sont encore peu nombreuses à l'échelle du pays et sont surtout le fait de pionniers, tant du
point de vue des clients que des maîtres d'œuvre (pour l'instant davantage des architectes que des constructeurs).
Mais on peut sans conteste parier sur le développement de ce marché qui va s'inscrire dans une tendance lourde,
comme en témoignent :
- d'une part, les recherches et essais aujourd'hui menés par la plupart des grands constructeurs et promoteurs
pour pouvoir proposer à terme des maisons répondant aux futures réglementations thermiques :
expérimentations de nouveaux systèmes constructifs, partenariats industriels avec des producteurs
d'énergie, des fabricants de systèmes de gestion d'énergie et de régulation, …
- d'autre part, la réalisation concrète de premières maisons (isolées ou groupées) répondant à la norme BBC
Effinergie, de maison passives, voire de maisons à énergie positive, dont le coût se situe cependant bien audelà des prix moyens actuels du marché (entre 180 et 400 000 € TTC, hors foncier).
Sur le plan de l'offre et de l'évolution de la conception des maisons, 2 axes sont privilégiés :
- une meilleure prise en compte de la conception de l'habitat par rapport à son environnement : orientation
des maisons, disposition et éclairage des pièces, …
- une évolution des techniques constructives et des matériaux et équipements employés :
. emploi de matériaux plus performants : isolants, menuiseries, …
. recours à de nouveaux systèmes constructifs et à des matériaux jugés plus écologiques et moins
consommateurs d'énergie grise (ossature bois, isolants naturels, ITE, …),
. recours à de nouveaux types d'équipements en matière de chauffage, de systèmes domotiques, de gestion
des déchets, … (systèmes de chauffe eau solaires, systèmes photovoltaïques, chauffage au bois, par
géothermie, installation de pompes à chaleur, …).
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