Actualité juridique – Focus sur certains textes publiés en

Actualité juridique – Focus sur certains textes publiés en juillet/ août 2016
Loi n°2016-925 du 7 juillet 2016 relative à la liberté de création, à l’architecture et au patrimoine
Cette loi contient des dispositions qui modifient notamment le code de patrimoine, le code de
l’urbanisme et l’ordonnance du 23 juillet 2015 relative aux marchés publics.
Une note de synthèse de cette loi, réalisée par la Direction des études juridiques et fiscales est
disponible sur le site internet de la fédération (www.esh.fr rubrique nos actions / juridiques / veille
actualités juridiques).
A noter que cette loi permet aux organismes HLM de déroger, à titre expérimental et pour une durée
de sept ans à compter du 8 juillet 2016, à certaines règles en vigueur en matière de construction « dès
lors que leur sont substitués des résultats à atteindre similaires aux objectifs sous-jacents auxdites
règles », pour la réalisation de logements sociaux et d'équipements publics. Un décret en Conseil
d'Etat fixera les règles qui peuvent faire l'objet de cette expérimentation, notamment en ce qui
concerne les matériaux et leur réemploi, ainsi que les résultats à atteindre qui s'y substituent. Il
déterminera également les conditions dans lesquelles l'atteinte de ces résultats est contrôlée tout au
long de l'élaboration du projet de construction et de sa réalisation (art. 88 de la loi CAP – art. L423-1
du code de l’urbanisme).
D’autres dispositions peuvent être soulignées comme celles relatives à la qualité architecturale des
constructions : création d’un label spécifique pour certains immeubles, ensembles architecturaux ou
aménagements de moins de cent ans présentant un intérêt architectural ou technique suffisant. Les
biens recevant ce label bénéficieront d’une protection particulière (art. 78 de la loi – art. L650-1 du
code du patrimoine), obligation de mentionner le nom de l’architecte auteur du projet architectural
et de la date d’achèvement de l’ouvrage sur l’une des façades extérieures de l’immeuble (art. 78 de
la loi - art. L650-2 du code du patrimoine), affichage obligatoire sur le terrain du nom de l’architecte
auteur du projet architectural doit être affiché sur le terrain avec l’autorisation la déclaration préalable
ou le permis de construire (art. 78 de la loi - art. L650-3 du code du patrimoine).
Enfin de nouvelles règles de protection des abords des patrimoines historiques sont créées (article
75 loi CAP articles L621-30 à L621-32 du code du patrimoine) ainsi qu’un nouveau régime de
protection : les « sites patrimoniaux remarquables » (fusion et «simplification » des régimes
antérieurs : secteurs protégés, aires de valorisation de l’architecture et du patrimoine (AVAP) et zones
de protection du patrimoine architectural et urbain (ZPPAUP) (art. 75, 112 et 114 / art. L631-1 à L6331 du code du patrimoine).
Concernant les marchés publics :
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L’article 83 de la loi impose aux personnes soumises à la loi MOP (les ESH sont soumises à la
loi MOP pour la réalisation de pour les logements à usage locatifs aidés par l'Etat) de recourir
au concours dans des conditions qui seront fixées par décret. Le mouvement HLM a déposé
un amendement au projet de loi égalité et citoyenneté pour exclure les organismes HLM du
champ d’application de ce texte.
L’article 91 impose au maître d’ouvrage, dans le cadre d’un marché global, le contenu de la
mission de l’équipe de maîtrise d’œuvre. Un amendement au projet de loi SAPIN II visant à
obtenir la suppression de cette obligation va être déposé par le mouvement HLM.
Loi n°2016-1087 du 8 août 2016 pour la reconquête de la biodiversité, de la nature et des paysages
L’un des objectifs de ce texte est de protéger la biodiversité lors des opérations de constructions ou
d’urbanisme. De fait de nouvelles contraintes sont créées pour les maîtres d’ouvrage réalisant des
travaux.
La loi pose ainsi le principe de réparation du préjudice écologique (art. 4) : toute personne responsable
d’un préjudice écologique définit comme une « atteinte non négligeable aux éléments ou aux fonctions
des écosystèmes ou aux bénéfices collectifs tirés par l’homme de l’environnement » est tenu de le
réparer soit en nature, soit par des dommages et intérêts.
Par ailleurs, des obligations de compensation écologique (art. 68 et 69) sont prescrites en cas d’atteinte
prévue ou prévisible à la biodiversité lors de la réalisation de travaux ou d’opération d’aménagement.
La loi acte la contribution des maîtres d’ouvrage à l’inventaire national du patrimoine naturel par le
versement des données brutes de biodiversité et la diffusion des données (art. 7). Les maîtres
d’ouvrages doivent contribuer à cet inventaire par la saisie ou, à défaut, par le versement de données
brutes de biodiversité acquises à l’occasion des études d’évaluation préalable ou de suivi des impacts
réalisées dans le cadre de l’élaboration des plans, schémas, programmes et autres documents de
planification soumis à évaluation environnementale, et des projets d’aménagement soumis à
l’approbation de l’autorité administrative (modalités de saisie ou de versement des données seront
fixées par décret).
Enfin la loi permet aux propriétaires de biens immobiliers de contracter avec la puissance publique
pour faire naître des obligations de protection de la biodiversité sur le terrain qui leur appartient
(art.72 et 73). Ces obligations contractuelles s’imposeront aux propriétaires successifs des biens.
Ordonnance n°2016-985 du 20 juillet 2016 relative au bail réel solidaire
La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové a créé, à son
article 164, les organismes de foncier solidaire. Il s'agit d'organismes sans but lucratif qui ont pour
objet d'acquérir et de gérer des terrains, bâtis ou non, en vue de réaliser des logements et des
équipements collectifs, destinés à la location ou à l'accession à la propriété, à usage d'habitation
principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale.
L'Organisme de foncier solidaire (OFS) constitue ainsi un nouvel acteur foncier dont l'objet est
notamment de constituer un parc pérenne d'accession à la propriété ou à la location de ménages
modestes, sous plafond de ressource et de loyer ou de prix le cas échéant.
Afin d’atteindre cet objectif, l’ordonnance 20 juillet 2016 créé un nouveau type de bail de longue
durée, dénommé « bail réel solidaire ». Il a pour objectif de faciliter l’accession sociale à la propriété
et de contribuer au développement de l’offre de location pour les ménages modestes. Il s’agit d’un
outil complémentaire au bail réel immobilier, destiné quant à lui au logement intermédiaire.
Décret n° 2016-1104 du 11 août 2016 relatif à l'état de l'installation intérieure de gaz dans les
logements en location
La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové introduit une
obligation d'information du locataire par le bailleur sur l'état de l'installation intérieure de gaz du
logement loué. Cet état de l'installation intérieure de gaz est réalisé dans les parties privatives des
locaux à usage d'habitation qui constituent la résidence principale du preneur ainsi que dans leurs
dépendances. Il est fourni par le bailleur. Le décret décrit les exigences techniques de ce diagnostic gaz
en définissant principalement son champ d'application, son contenu (trois points de sécurité gaz), ses
modalités de réalisation (appel à un diagnostiqueur) et des équivalences avec le diagnostic gaz réalisé
à la vente et les certificats de conformité de l'installation gaz.
Ces dispositions sont applicables :
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Pour les logements situés dans un immeuble collectif dont le permis de construire a été
délivré avant le 1er janvier 1975, à tous les contrats de location signés à compter du 1er
juillet 2017 ;
Pour les autres logements, à tous les contrats de location signés à compter du 1er janvier
2018.
Décret n° 2016-1105 du 11 août 2016 relatif à l'état de l'installation intérieure d'électricité dans les
logements en location
La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové introduit une
obligation d'information du locataire par le bailleur sur l'état de l'installation intérieure d'électricité
du logement loué.
Cet état de l'installation intérieure d'électricité est réalisé dans les parties privatives des locaux à
usage d'habitation qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi que dans leurs
dépendances. Il est fourni par le bailleur.
Le décret décrit les exigences techniques de ce diagnostic électrique en définissant son champ
d'application, son contenu (six points de sécurité), ses modalités de réalisation (appel à un
diagnostiqueur) et des équivalences avec le diagnostic électrique réalisé à la vente et les attestations
de conformité de l'installation électrique.
Ces dispositions sont applicables :
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pour les logements situés dans un immeuble collectif dont le permis de construire a été
délivré avant le 1er janvier 1975, à tous les contrats de location signés à compter du 1er
juillet 2017 ;
pour les autres logements, à tous les contrats de location signés à compter du 1er janvier
2018.
Décret n° 2016-856 du 28 juin 2016 fixant les conditions à remplir pour bénéficier du dépassement
des règles de constructibilité prévu au 3° de l'article L. 151-28 du code de l'urbanisme
Ce décret modifie l'article R. 111-21 du code de la construction et de l'habitation et précise les
exigences en matière d'exemplarité énergétique ou environnementale ou de bâtiment à énergie
positive pour bénéficier du bonus de constructibilité, lorsque le plan local d'urbanisme le prévoit.