La lumière au bout du tunnel pour l`immobilier d`entreprise … La

Les cycles de l’immobilier d’entreprise
Octobre 2010
La lumière au bout du
tunnel pour l’immobilier
d’entreprise …
La demande entre dans un
nouveau cycle haussier
Le produit intérieur brut a reculé de 2,6% en 2009 soit la plus
forte baisse depuis l'après-guerre, selon les chiffres de l'Insee.
Pour rappel, les reculs observés en 1993 et en 1975 ont
respectivement été de -0,9% et -1,0%.
L’analyse de la demande placée sur une longue période montre
clairement une croissance structurelle forte sur le long terme et
des cycles d’une durée de 7 à 9 ans qui gravitent autour de cette
dernière.
Après une croissance de 0,2% au premier trimestre 2010, la
croissance du PIB a atteint 0,7 % au deuxième trimestre. Elle
devrait progresser à un rythme proche de 0,4% au troisième et
quatrième trimestre ; l'activité progresserait ainsi de 1,6 % sur
l’ensemble de l’année 2010.
En cette rentrée, il apparaît clairement que 2010 sera un meilleur
cru que 2009. Sur l’année, un retour du take-up au-dessus du
seuil symbolique des deux millions de m² est attendu.
En 2009, avec la récession, l’emploi total en France a fortement
baissé. En raison de la « mollesse » de la reprise, il ne se
redresserait que très légèrement sur le second semestre 2010.
Ainsi, après 6 trimestres de hausse qui l’ont ramené à son niveau
de 1999, le taux de chômage s’établit désormais à 9,3 % en
France métropolitaine.
Evolution du taux de chômage en France métropolitaine (% - au sens du BIT) :
11
%
10
Le « point haut » du cycle précédent a été atteint en 2006. A
cette époque, la consommation de surfaces des entreprises s’est
accélérée très fortement (+30% par rapport à l’année 2005), à
l’instar des pics de 1989 et 2000.
Sachant que la majorité des entreprises utilisatrices de bureaux
qui ont fait le choix de la location restent dans leurs locaux en
moyenne 6 ans, le tassement de la demande placée observé en
2001, 2002 et 2003 se reflète sur le marché depuis 2008, ce qui
était induit par l’analyse des cycles au-delà de la crise
économique.
Evolution de la Demande placée en IDF depuis 1986 (m²) :
m²
3 000 000
9
2 500 000
8
2 000 000
1 500 000
7
T2.1986 T2.1988 T2.1990 T2.1992 T2.1994 T2.1996 T2.1998 T2.2000 T2.2002 T2.2004 T2.2006 T2.2008 T2.2010
(p)
Sources : Insee
1 000 000
500 000
Moyenne : 1 368 600 m²
L’immobilier d’entreprise, fortement impacté par la crise, entrevoit
le bout du tunnel. En effet, si les perspectives de croissance de
l’économie et donc les besoins de surfaces supplémentaires des
entreprises ne sont pas encore les premiers drivers de la
demande, les utilisateurs arrivant en fin de bail vont sans nul
doute profiter des opportunités de marché…
Moyenne : 1 590 800 m²
Moyenne : 2 211 100 m²
0
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
Sources : Jones Lang LaSalle / Immostat-IPD
Compte tenu du ralentissement de l’économie consécutif à la
crise des subprimes et des perspectives moroses qui en
découlent, un essoufflement de la reprise pour 2011 voire 2012
paraît envisageable d’autant qu’avec la très forte progression des
loyers suite aux indexations sur l’ICC, de nombreux utilisateurs
ont renégocié leur baux pour revenir aux valeurs de marché en
2008 et début 2009, au plus fort de la crise. A horizon
2013/2014, l’analyse des cycles induit une poursuite graduelle de
la reprise de la demande placée.
Les cycles de l’immobilier d’entreprise – Octobre 2010 2
Vers un repli de la vacance
Principe de base en économie, une baisse de la demande
implique une augmentation de l’offre. Cette logique ne se
retrouve pas dans l’analyse de l’offre immédiate de bureaux de
1986 à 2010.
En effet, pour chacun des 3 premiers cycles de la période, la
baisse des commercialisations n’a pas systématiquement
entraîné un mouvement haussier de l’offre. Ceci s’explique par le
fait que l’offre est liée à deux facteurs : d’une part la
consommation de surface et d’autre part la création de surface.
C’est seulement à partir de 1998 que le marché a réussi à
absorber le surplus d’offres du cycle précédent. Les promoteurs
et investisseurs ont relancé l’outil de production en 2000, trop
tard pour nourrir la forte demande de 2000 issue de la « bulle
internet ». De 2002 à 2008, l’offre s’est maintenue dans une
fourchette de 2,5 à 3 millions de m².
La baisse de la demande observée en 2008 et 2009 a entraîné
une forte hausse de l’offre. A la fin du 2T 2010, l’offre immédiate
s’établissait à 3,6 millions de m². Même si le niveau d’offre
semble se stabiliser, un fléchissement de la reprise pourrait
entraîner un retour du trend haussier. L’offre pourrait ainsi croître
jusqu’en 2011 pour atteindre un niveau compris entre 3,6 millions
et 4 millions de m² ; les taux de vacance poursuivraient alors la
hausse entamée en 2008, pour atteindre une fourchette
comprise entre 7% et 8% du parc francilien.
Evolution de l’offre immédiate en IDF depuis 1986 (m²) :
4 500 000
Cette situation de sur-offre est néanmoins singulière. En effet, si
le niveau d’offre a augmenté vivement, le stock d’offre de qualité,
bien placée suit une tendance contraire. Les utilisateurs
privilégient les programmes neufs, répondant aux critères de
développement durable, offrant à la fois une maîtrise de
l’enveloppe financière et une accessibilité aisée. Cette tendance
devrait se poursuivre. Ainsi, les entreprises sont amenées à
libérer des surfaces de seconde main, ce qui mécaniquement
augmente l’offre de bureaux du marché francilien provoquant
l’émergence d’un marché à deux vitesses …
m²
4 000 000
3 500 000
3 000 000
2 500 000
2 000 000
1 500 000
1 000 000
500 000
Moyenne : 1 227 000 m²
0
1986
1988
1990
Moyenne : 2785 200 m²
1992
1994
1996
1998
2000
Moyenne : 2 667 791 m²
2002
2004
2006
2008
2010
Sources : Jones Lang LaSalle / Immostat-IPD
Entre 1982 et 1990, la tertiarisation de l’économie apparaît. En 9
ans, ce sont près de 800 000 emplois qui sont créés. En
moyenne annuelle, le tertiaire génère plus de 240 000 nouveaux
emplois alors que l'industrie et l’agriculture enregistrent
respectivement 64 000 et 61 000 destructions d’emplois. Ce
bouleversement structurel permet la « renaissance » de
l’immobilier d’entreprise.
A partir de 1987, la demande placée dépasse pour la première
fois le million de m² en Ile-de-France. Jamais plus la demande
placée ne passera sous ce seuil. En 1989, soit à peine deux ans
plus tard, elle atteint les 2 millions de m² ! La dynamique du
marché convainc les promoteurs de construire abondamment; le
parc croît très rapidement, d’autant plus que l’obtention des
agréments n’est plus nécessaire. En 1991, la demande fléchit à
la suite de la première guerre du Golfe tandis que les livraisons
n’ont jamais été aussi abondantes : la crise est là. La croissance
de la demande ne permet plus d’absorber les livraisons. Entre
1991 et 1994, l’offre immédiate est multipliée par 2,5 pour
atteindre 3,8 millions de m². Après 1994, la croissance du parc
est restée inférieure à 3 % par an, limitant tout risque de
surproduction.
Paris doit réhabiliter une
large part de son parc de
bureaux
La construction du parc de bureaux francilien a été un moteur de
croissance dans le passé. Or, aujourd'hui, une large partie de ce
parc est obsolète.
Evolution du parc francilien depuis 1986 (%) :
%
Ces surfaces obsolètes qui augmentent le niveau de l’offre ne
seront pas aisées à recommercialiser. Cette abondance de
produits inadaptés disponibles sur le marché peut être l’occasion
pour entreprendre des restructurations massives où les nouvelles
exigences environnementales seraient respectées. Cette voie
permettrait de baisser la vacance en répondant à la demande
future qui émergera à moyen terme …
7%
6%
5%
4%
-3%
3%
2%
1%
0%
1986
1988
1990
1992
Sources : Jones Lang LaSalle / ORIE
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
De manière générale, si l’on considère qu’il faut en moyenne
trois ans à un projet pour se concrétiser, les projets lancés en
2010/2011 sont ceux qui arriveront sur le marché en 2013/2014,
une fenêtre de lancement optimale devrait s’ouvrir sous 18 mois
pour les promoteurs et investisseurs.
Les cycles de l’immobilier d’entreprise – Octobre 2010 3
Vers une reprise des
loyers ?
Plus récemment, le dernier croisement entre demande placée et
offre immédiate a eu lieu au 2T2008 (comparaison entre la
demande placée en année glissante et l’offre immédiate).
L’ajustement des loyers a été acté par le marché au premier
semestre 2009, le loyer prime est passé de 830€/m²/an à
700€/m²/an.
Lorsque l’on conjugue baisse de la demande placée et hausse
de l’offre immédiate, les loyers subissent inéluctablement une
pression à la baisse. L’analyse des cycles de loyers depuis 1986
montre clairement que les niveaux de l’offre et de la demande
impactent les loyers. A l’instar de la demande placée, les loyers
prime sont en constante augmentation sur le long terme et
oscillent autour de cette tendance.
Malgré l’ampleur de la crise économique, les loyers prime faciaux
ont commencé à progresser au deuxième trimestre 2010 sur les
secteurs traditionnels que sont le QCA et La Défense, en raison
de l’effet de rareté de produit « prime ». Cette vague de
propagation des loyers devrait progressivement s’étendre à
l’ensemble de la première couronne. Ce phénomène est déjà
visible pour ce troisième trimestre 2010 sur la Boucle Sud.
Evolution du loyer depuis 1986 (€/m²/an) comparée au niveau de la demande
placée et de l’offre immédiate (m²) :
€/m²/an
1000
A l’inverse, en raison de l’augmentation continue des produits de
seconde main, la pression baissière sur les loyers pour ce type
de produit devrait se poursuivre jusqu’à un retour à l’équilibre du
marché.
m²
4 000 000
Loyer prime
Offre immédiate
Demande placée
800
3 000 000
A moyen terme, une reprise du trend haussier des loyers est
attendue, un retour au-dessus des 800 € pourrait intervenir sous
2-3 ans. Les mesures d’accompagnement devraient quant à elles
diminuer sur l’ensemble de l’Ile-de-France pour les produits
prime mais continuer d’augmenter ou au mieux se stabiliser sur
la seconde main.
600
2 000 000
400
1 000 000
200
0
0
1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010
Preuve de la maturité du marché locatif parisien, la durée des
cycles immobiliers se réduit ; le marché s’ajuste au mieux à la
demande future…
Sources : Jones Lang LaSalle / Immostat-IPD
Lorsque les courbes de demande placée et d’offre immédiate se
« croisent », une rupture dans l’évolution des loyers est
observée. En 1991, l’offre immédiate dépasse la demande
placée. La même année, les loyers entament une baisse qui
durera 6 ans. En 1999, l’offre immédiate repasse en deçà de la
demande placée et l’année suivante, les loyers bondissent. Entre
2001 et 2006, l’ajustement des loyers se fait encore plus
rapidement.
Analyse du cycle francilien sur l’horloge des loyers
3T 2008 - 4T 2008
4T 2001
2T 2008
1T 2009
1T 2008
1T 2002
2T 2009
Note :
• Ce cadran représente l’estimation Jones Lang
LaSalle du positionnement, dans le cycle locatif,
du marché de bureaux haut de gamme en Ile de
France.
Ralentissement
de la hausse
des loyers
4T 2007
2T 2002 - 4T 2003
• Le sens et la rapidité de l’évolution cyclique est
variable.
Loyers
en
hausse
• Ce cadran permet de visualiser le
positionnement dans le temps du marché par
rapport au cycle locatif.
2T 2007 - 3T 2007
• Les
positionnements
ne
sont
pas
nécessairement représentatifs des perspectives
d’investissements ou de développement du
marché.
• Le repérage du marché sur le périmètre du
cadran est fonction du loyer facial haut de gamme
par trimestre.
Loyers
en
baisse
Ralentissement
de la baisse
des loyers
3T 2009
1T 2004
4T 2009
1T 2007
3T 2006 - 4T 2006
1T 2010
2T 2004
3T 2004
2T 2006
2T 2005 au 1T 2006
2T 2010
1T 2005
4T 2004
Les cycles de l’immobilier d’entreprise – Octobre 2010 4
Bureaux Jones Lang LaSalle France :
Paris
40-42 rue La Boétie
75008 Paris
Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15
Fax : + 33 (0)1 46 22 28 28
La Défense
Tétris - Immeuble Le Berkeley
19-29 rue du Capitaine Guynemer
92903 Paris La Défense
Tél. : + 33 (0)1 49 00 32 50
Fax : + 33 (0)1 49 00 32 59
Saint-Denis
3, rue Jesse Owens
93210 Saint-Denis
Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15
Fax : + 33 (0)1 48 22 52 83
Le Plessis-Robinson
“La Boursidière”
BP 171
92357 Le Plessis-Robinson
Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15
Fax : + 33 (0)1 46 01 06 37
Lyon
55, avenue Foch
69006 Lyon
Tél. : + 33 (0)4 78 89 26 26
Fax : + 33 (0)4 78 89 04 76
Contacts :
Laurent Aillard
Consultant
Etudes et Recherche
Paris
+33 (0)1 40 55 18 97
[email protected]
Jacques Bagge
Directeur
Département Agence
Paris
+33 (0)1 40 55 15 40
[email protected]
www.joneslanglasalle.fr
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, inc. 2010 - Tous droits de reproduction, de représentation, de traduction et d'adaptation par tous procédés réservés pour tous pays. Toute reproduction
intégrale ou partielle, par quelque procédé que ce soit, faite sans l'autorisation de Jones Lang LaSalle ou de ses ayants droits est illicite (art. L. 122-4 du Code de la propriété intellectuelle) et constitue
une contrefaçon sanctionnée par les articles L. 335-2 et suivants du Code de la propriété intellectuelle. Jones Lang LaSalle ne saurait en tout état de cause être tenu responsable de tout dommage
direct ou indirect ou de toute perte subie en raison d'une inexactitude ou d'une incorrection de ce document.