Bruxelles Allemagne Belgique

5. F
iches descriptives des immeubles de placement
Belgique
38 Mio €
42
28 43
1
36 35
40
39
9
728 Mio €
7
8
31
22
juste valeur des
immeubles de placement
en exploitation en
Allemagne
13
17
47
32
41
29 33 46 3
30
25 1 24 27 10
5 16 5
26
51
6 8
23 34 9
52
7
15
juste valeur des immeubles
de placement en exploitation
en Belgique
38
Répartition géographique
+ 40 %
Flandre
43 %
Allemagne
5 %
Bruxelles
croissance du portefeuille
de logement des seniors en
juste valeur en 2013/2014
38 %
Wallonie
14 %
45
48
44
49
23
50
14
4
19
3
12 38
4
18
31 32
7 2
4 24
35 3
11
5
1 9 10
12 2
8
15
36 25
13
30
26
11
33 34 27 28
6 12
29
14
2 6
10 11
Logement des seniors
Immeubles à appartements
Hôtels et autres
Allemagne
Bruxelles
68 — Aedifica — Rapport financier annuel 2013/2014
Aedifica — Rapport financier annuel 2013/2014 — 69
Rapport immobilier
16 17 18
19 20
21
22
37
21
20
HÔTELS ET AUTRES
32 - Héliotropes
1 - Hotel Martin’s Brugge
2 - Royale 35
llée des Freesias 18 A
1030 Bruxelles
venue des Héliotropes 35 A
1030 Bruxelles
ude Burg 5 O
8000 Bruges
Rue Royale 35 1000 Bruxelles
nnée de construction / rénovation :
A
1990
Année de construction / rénovation :
1979
nnée de construction / rénovation :
A
2005 - 2009
Année
de construction / rénovation :
1985
ituation : Immeuble situé dans le
S
« Quartier des fleurs » à Schaerbeek
à proximité de l’Otan, des zones
industrielles de Diegem et de
l’Aéroport de Zaventem.
Situation : Immeuble situé dans le
« Quartier des fleurs » à Schaerbeek
à proximité de l’Otan, des zones
industrielles de Diegem et de
l’Aéroport de Zaventem.
ituation : Hôtel 3 étoiles situé dans le
S
cœur du vieux Bruges, à proximité du
Beffroi et de la ville historique.
ituation : Immeuble situé à
S
proximité du boulevard du
Botanique qui forme la petite
ceinture de Bruxelles.
escriptif : Immeuble comprenant
D
37 appartements meublés.
escriptif : Immeuble comprenant
D
25 appartements meublés.
33 - Livourne 20-24
34 - Livourne 14
Descriptif :
Hôtel de 178 chambres
(après intégration de l’hôtel De Tassche,
acquis en juillet 2008) et 8 salles de
séminaires, composé d’un corps
central et de 3 bâtiments annexes
équipés pour l’hôtellerie. L’exploitation
de l’ensemble du complexe a été
cédée au « Groupe Martin’s Hotels » qui
se charge de la gestion (emphytéose
de 36 ans, avec une option de
prolongation tant dans le chef du
bailleur que du preneur).
3 - Martin’s Klooster
escriptif : Immeuble de bureaux
D
répartis sur 6 niveaux avec un rez
commercial et un bâtiment annexe
arrière.
4 - Bara 124-126
ue de Livourne 20-24 R
1050 Bruxelles
ue de Livourne 14 R
1050 Bruxelles
nze-Lieve-Vrouwstraat 18 O
3000 Louvain
Rue Bara 124-126 1070 Bruxelles
nnée de construction / rénovation :
A
2010
Année de construction / rénovation :
2010
nnée de construction / rénovation :
A
2003 - 2012
nnée de construction / rénovation :
A
1963
ituation : Immeuble situé entre la
S
chaussée de Charleroi et l’avenue
Louise, à proximité du goulet Louise
et de ses nombreux commerces
de luxe.
Situation : Immeuble situé entre la
chaussée de Charleroi et l’avenue
Louise, à proximité du goulet Louise
et de ses nombreux commerces
de luxe.
ituation : Hôtel 4 étoiles situé
S
au cœur du centre historique de
Louvain (« île de la Dyle »).
ituation : Immeuble situé dans le
S
quartier du triangle à Anderlecht,
entre la chaussée de Mons et la
gare du Midi.
escriptif : Bien composé de
D
2 maisons attenantes comprenant,
au total, 15 appartements meublés.
escriptif : Immeuble comprenant
D
3 appartements meublés.
35 - Résidence Chamaris
36 - Stephanie's Corner
escriptif : Hôtel comprenant
D
103 chambres et suites. L’hôtel
comprend également un nouveau
centre de conférence, un lounge
bar, un nouveau lobby réception,
une nouvelle orangerie dédiée
aux évènements. L’exploitation
de l’ensemble du complexe a
été cédée au « Groupe Martin’s
Hotels » qui se charge de la gestion
(emphytéose de 36 ans).
5 - Corbais 18
escriptif : Immeuble semi-industriel
D
à usage de bureaux, de salle
d’exposition et de stockage, répartis
sur 5 niveaux.
6 - Carbon
ue d’Arlon 39 R
1000 Bruxelles
ue Jean Stas/ Rue Dejoncker R
1060 Bruxelles
ue de Corbais 18 R
1435 Mont-Saint-Guibert
Europalaan 38 3600 Genk
nnée de construction / rénovation :
A
2010
Année de construction / rénovation :
2007
Année de construction / rénovation : -
nnée de construction / rénovation :
A
2008
ituation : Immeuble situé au
S
cœur du « Quartier Léopold »,
qui constitue le premier quartier
d’affaires de Bruxelles et à côté des
principales institutions de l’Union
européennes.
Situation : Immeuble situé dans un
quartier coté, près des boutiques de
l’avenue Louise.
escriptif : Immeuble comprenant
D
23 appartements meublés et 1 rez
commercial.
84 — Aedifica — Rapport financier annuel 2013/2014
escriptif : Immeuble comprenant
D
27 appartements, 3 rez-dechaussée commerciaux et
27 emplacements de parking
souterrains.
ituation : Villa adjacente à la maison
S
de repos Au Bon Vieux Temps.
escriptif : Corbais 18 est une villa
D
située sur un terrain à bâtir de 26,5
ares, adjacent à la maison de repos
Au Bon Vieux Temps. Le site est
destiné à être intégré à la maison de
repos Au Bon Vieux Temps.
ituation : Hôtel design 4 étoiles
S
situé au cœur de la ville de Genk.
escriptif : Hôtel comprenant
D
60 chambres et suites, un
restaurant et un des plus beaux
centres de spa de Belgique.
L’exploitation de l’ensemble du
complexe a été cédée à « Different
Hotel Group » qui se charge de la
gestion (emphytéose de 27 ans).
Aedifica — Rapport financier annuel 2013/2014 — 85
Rapport immobilier
31 - Freesias
6. Rapport des
experts1
8 - Ecu
e Schiervelstraat 10 D
3700 Tongres
Europalaan
46 3600 Genk
nnée de construction / rénovation :
A
2008
nnée de construction / rénovation :
A
1992
ituation : Hôtel design 4 étoiles
S
situé au cœur de la ville historique
de Tongres.
ituation : Hôtel budget de très
S
bonne qualité dans le centre-ville
de Genk.
escriptif : Hôtel comprenant
D
52 chambres et suites.
L’exploitation de l’ensemble du
complexe a été cédée à « Different
Hotel Group » qui se charge de la
gestion (emphytéose de 27 ans).
escriptif : L’hôtel comprend 51
D
chambres et l’exploitation a été
cédée à « Different Hotel Group »
qui se charge de la gestion
(emphytéose de 27 ans).
Messieurs,
Nous avons le plaisir de vous transmettre
notre estimation de la valeur du patrimoine
d’Aedifica en date du 30 juin 2014.
Aedifica a confié aux experts la mission de
déterminer la valeur d’investissement et la
juste valeur du portefeuille. Les évaluations
sont établies compte tenu des remarques et
définitions reprises dans les rapports ainsi
que des directives des International Valuation Standards émis par l’IVSC.
Nous avons agi en qualité d’expert indépendant. Les experts disposent d’une qualification pertinente et reconnue et ont une expérience récente pour la situation et le type
d’immeubles concernés.
9 - Eurotel
10 - Villa Bois de la Pierre
Koning Albertlaan 269 3620 Lanaken
Venelle du Bois de la Pierre 20 1300 Wavre
nnée de construction / rénovation :
A
1987 - 2007 - 2010
nnée de construction / rénovation :
A
1955 - 1987
ituation : Hôtel 4 étoiles situé à
S
Lanaken, à proximité immédiate du
centre-ville de Maastricht.
ituation : Villa adjacente à la
S
maison de repos Bois de la Pierre.
escriptif : La Villa Bois de la Pierre
D
est située à côté de la maison de
repos Bois de la Pierre. La villa
compte 4 appartements ainsi que
des espaces de bureaux.
escriptif : Hôtel comprenant
D
79 chambres qui ont toutes été
rénovées récemment, un restaurant
et un centre de bien-être et de
sport. L’exploitation de l’ensemble
du complexe a été cédée à
« Different Hotel Group » qui se
charge de la gestion (emphytéose
de 27 ans).
12 - Résidence du Lac
11 - Duysburgh
Rue Duysburgh 19 1090 Bruxelles
nnée de construction / rénovation :
A
Situation :
immeuble adjacent à la
maison de repos Aux Deux Parcs.
escriptif : Duysburgh est un
D
immeuble situé dans une zone
résidentielle, verdoyante, entre le
parc de la Jeunesse et le Square
Léopold, et non loin de l’hôpital
Brugmann. Cet immeuble est
destiné à être intégré à la maison de
repos Aux Deux Parcs.
86 — Aedifica — Rapport financier annuel 2013/2014
Entre l’avenue Louise,
la rue Vilain XIIII et la rue du Lac 1050 Bruxelles
Situation : terrain situé entre
l’avenue Louise, la rue Vilain XIIII et
la rue du Lac.
Descriptif :
Ce terrain est situé dans
un quartier coté, près de l'avenue
Louise, des Etangs d'Ixelles et de
l'Abbaye de la Cambre. Un projet
résidentiel est envisagé sur ledit
terrain, actuellement en location.
Les biens sont considérés compte tenu des
baux en cours ainsi que de tous droits et
obligations que ces engagements entraîneraient. Nous avons évalué chaque entité
individuellement. Les évaluations ne tiennent
pas compte d’une valeur potentielle qui peut
être générée en offrant le portefeuille dans
son ensemble sur le marché. Nos évaluations ne tiennent pas compte des frais de
commercialisation propres à une transaction, tels que les frais de courtage ou de
publicité. Nos évaluations sont basées sur
l’inspection des biens immobiliers, les renseignements fournis par les requérants dont
e.a. la situation locative et les superficies, les
croquis ou plans, les charges locatives et la
fiscalité immobilière liée au bien ainsi que les
aspects de conformité et de pollution. Les
informations transmises ont été considérées
comme exactes et complètes. Nos évaluations sont établies en considérant qu’aucun
élément non communiqué n’est susceptible
d’affecter la valeur du bien.
La juste valeur du portefeuille s’élève à
784.980.188 € au 30 juin 2014, dont
765.789.250 € pour les immeubles de placement en exploitation. Actuellement, les
loyers contractuels s’élèvent à 45.714.101 €
ce qui correspond à un rendement locatif initial de 5,97 %2 par rapport à la juste valeur
des immeubles en exploitation. En supposant que les immeubles en exploitation, à
l’exception des appartements meublés,
soient loués à 100 % et que la partie actuellement non louée le soit à des prix conformes
au marché, les loyers contractuels passeraient à 46.724.169 €, soit un rendement
locatif initial de 6,10 %3 par rapport à la juste
valeur des immeubles en exploitation.
Dans le contexte d’un reporting conforme
aux International Financial Reporting Standards, nos évaluations reflètent la juste valeur
La juste valeur ou fair value est définie par
les normes IAS 40 et IFRS 13 comme
étant le prix qui serait reçu de la vente d’un
actif ou payé pour le transfert d’un passif, lors d’une transaction normale entre
des intervenants de marché, à la date
d’évaluation. L’IVSC considère que ces
conditions sont remplies si l’on respecte
la définition de la valeur de marché. Par
ailleurs, la valeur de marché doit en outre
refléter les contrats de location en cours,
l’actuelle marge brute d’autofinancement
(ou cash-flow), ainsi que des hypothèses
raisonnables quant aux revenus locatifs
potentiels et les frais envisagés.
Les frais d’actes nécessitent dans ce
contexte une adaptation aux frais de
marché. Après analyse d’un grand
nombre de transactions, les experts agissant à la demande de sociétés immobilières cotées en bourse, réunis en groupe
de travail, sont arrivés à la conclusion
suivante : le « fiscal engineering » étant
en grande partie appliqué sous diverses
formes (d’ailleurs parfaitement légales),
implique que l’impact des frais de tran-
saction sur d’importants immeubles
d’investissement dont la valeur dépasse
2,5 millions € est limité à 2,5 %. La valeur
d’investissement correspond dès lors à la
fair value plus 2,5 % de frais d’actes. La
fair value est dès lors calculée en divisant
la valeur d’investissement par 1,025.
Les objets situés sous ce seuil de 2,5 millions € restent assujettis aux droits d’enregistrement d’usage et leur juste valeur correspond donc à la valeur hors frais tenant
compte des baux en cours. Dans ce cas
précis et pour de l’immobilier résidentiel, la
juste valeur tient compte de la plus-value
potentielle en cas de vente par appartement.
Patrizia Tortolani, MRICS,
de Crombrugghe & Partners SA
le 20 août 2014
Céline Janssens, MRE, MRICS, et
Katrien Van Grieken, MRE,
Stadim SCRL le 21 août 2014
Dr. Henrik Baumunk et
Andreas Polter,
CBRE GmbH le 25 août 2014
785 Mio €
Juste valeur du portefeuille
1. Le rapport d’expertise a été repris avec l’accord de de
Crombrugghe & Partners SA, Stadim SCRL et CBRE
GmbH.
2. 5,94 % par rapport à la juste valeur des immeubles de
placement en exploitation augmentée du goodwill sur
les appartements meublés et du mobilier.
3. 6,07 % par rapport à la juste valeur des immeubles de
placement en exploitation augmentée du goodwill sur
les appartements meublés et du mobilier.
Aedifica — Rapport financier annuel 2013/2014 — 87
Rapport immobilier
7 - Eburon